IV CSK 402/07
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła żądania powódki, „S.(...)” Powszechnej Spółdzielni Spożywców w H., skierowanego przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w H., o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli ustanawiającego na rzecz powódki prawo własności lokalu użytkowego – pawilonu handlowego wraz z udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu. Powódka posiadała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni 330,23 m2, który wyczerpywał 100% powierzchni pawilonu handlowego znajdującego się na działce nr (...)/67. Działka ta stanowiła własność Gminy Miejskiej w H. i była w użytkowaniu wieczystym pozwanej. Sądy obu instancji oddaliły powództwo, opierając się na interpretacji przepisów ustawy o własności lokali oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Uznano, że lokal zajmujący cały budynek nie może stanowić odrębnej nieruchomości lokalowej, ponieważ konstrukcja prawna wyodrębniania własności lokalu zakłada powstanie tzw. nieruchomości wspólnej (gruntu oraz części budynku i urządzeń niedostępnych dla indywidualnych właścicieli), co nie byłoby możliwe w przypadku lokalu obejmującego cały budynek. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powódki, uznał argumentację sądów niższych instancji za nieprzekonującą. Stwierdził, że definicja samodzielnego lokalu zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb) nie wyklucza lokalu zajmującego cały budynek, gdyż ściany zewnętrzne również są „w obrębie budynku”. Podkreślono, że art. 2 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną nieruchomość. Sąd Najwyższy uznał, że ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego obejmującego cały pawilon handlowy nie jest wadliwe i nie stoi w sprzeczności z prawem. W związku z tym, jeśli powódka spełniła przesłanki z art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (co było bezsporne w zakresie spłat), ma skuteczne roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, gdyż przepis ten nie zawiera wyłączeń przedmiotowych. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstanowienie odrębnej własności lokalu zajmującego cały budynek, interpretacja przepisów o nieruchomości wspólnej, możliwość żądania przeniesienia własności lokalu użytkowego na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Dotyczy specyficznej sytuacji, gdy lokal użytkowy zajmuje cały budynek, a prawo do niego zostało ustanowione w formie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy lokal użytkowy zajmujący cały budynek może stanowić odrębną nieruchomość lokalową w rozumieniu ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, lokal użytkowy zajmujący cały budynek, wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi, spełnia definicję samodzielnego lokalu i może stanowić odrębną nieruchomość lokalową.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że definicja samodzielnego lokalu w ustawie o własności lokali (art. 2 ust. 2) nie wyklucza lokalu zajmującego cały budynek, gdyż ściany zewnętrzne również są w obrębie budynku. Przepis ten, w powiązaniu z art. 2 ust. 1, pozwala na uznanie każdego samodzielnego lokalu za odrębną nieruchomość.
Czy możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, który stanowi cały budynek, w kontekście przepisów o nieruchomości wspólnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmującego cały budynek, a kwestia nieruchomości wspólnej (gruntu) może być uregulowana poprzez ustalenie udziału właściciela lokalu w stosunku do powierzchni całej działki.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 3 ustawy o własności lokali, dotyczący nieruchomości wspólnej, ma charakter techniczny i nie wyklucza możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu obejmującego cały budynek. Udział w nieruchomości wspólnej (gruncie) może być ustalony w stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni całej działki.
Czy osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, który zajmuje cały budynek, może skutecznie żądać zawarcia umowy przeniesienia własności tego lokalu na podstawie art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli spełnione są przesłanki z art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a prawo do lokalu zostało ustanowione prawidłowo, można skutecznie żądać zawarcia umowy przeniesienia własności, nawet jeśli lokal ten zajmuje cały budynek.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera wyłączeń przedmiotowych, które uniemożliwiałyby żądanie przeniesienia własności lokalu użytkowego zajmującego cały budynek, pod warunkiem prawidłowego ustanowienia spółdzielczego prawa do tego lokalu i spełnienia wymogów formalnych.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| „S.(...)” Powszechna Spółdzielnia Spożywców w H. | spółka | powódka |
| Spółdzielnia Mieszkaniowa w H. | spółka | pozwana |
Przepisy (5)
Główne
u.s.m. art. 1714 § 1
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Przepis ten nakłada na spółdzielnię obowiązek zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na rzecz członka lub osoby niebędącej członkiem, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, po dokonaniu wymaganych spłat. Nie zawiera wyłączeń przedmiotowych dotyczących wielkości lokalu.
Pomocnicze
u.w.l. art. 2 § 1
Ustawa o własności lokali
Stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
u.w.l. art. 2 § 2
Ustawa o własności lokali
Definiuje samodzielny lokal jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb. Sąd uznał, że definicja ta nie wyklucza lokalu zajmującego cały budynek.
u.w.l. art. 3 § 1
Ustawa o własności lokali
Określa, że właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Sąd uznał, że przepis ten ma charakter techniczny i nie stoi na przeszkodzie wyodrębnieniu lokalu zajmującego cały budynek.
k.c. art. 46 § 1
Kodeks cywilny
Definiuje nieruchomości, w tym budynki trwale z gruntem związane lub ich części, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Sąd uznał, że przepis ten nie wyklucza możliwości uznania lokalu zajmującego cały budynek za odrębny przedmiot własności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Lokal użytkowy zajmujący cały budynek spełnia definicję samodzielnego lokalu zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. • Każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną nieruchomość na mocy art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali. • Przepis art. 3 ustawy o własności lokali dotyczący nieruchomości wspólnej ma charakter techniczny i nie wyklucza możliwości wyodrębnienia lokalu zajmującego cały budynek. • Art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera wyłączeń przedmiotowych uniemożliwiających przeniesienie własności lokalu zajmującego cały budynek.
Odrzucone argumenty
Lokal zajmujący cały budynek nie może stanowić odrębnej nieruchomości lokalowej, ponieważ nie powstaje wówczas nieruchomość wspólna. • Konstrukcja prawna wyodrębniania własności lokalu zakłada, że lokal jest częścią budynku, a nie całym budynkiem.
Godne uwagi sformułowania
konstrukcja prawna wyodrębniania własności lokalu w budynku zakłada powstanie tzw. nieruchomości wspólnej • nie jest zespołem izb wyodrębnionych w obrębie budynku. Nie jest więc z częścią budynku i nie może stanowić nieruchomości lokalowej. • nie spełnia on kryteriów określonych w art. 3 ustawy o własności lokali. • Argumenty Sądu Okręgowego nie są przekonujące. • W żadnym razie treść art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do twierdzenia, że lokal zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem własności czy odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu. • Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego z definicji tej nie wynika, że samodzielny lokal nie może zajmować całego budynku. • Ściany zewnętrzne budynku są przecież także w jego obrębie. • Nie ma podstaw do przyjmowania, że ustanowienie na rzecz powódki spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu było wadliwe ze względu na sprzeczność z ustawą, gdyż ustawa nie zakazuje ustanawiania spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego obejmującego cały pawilon handlowy. • Uprawnienia powódki wynikającego z art. 1714 ustawy o spółdzielniach nie może przekreślać art. 3 ustawy o własności lokali, gdyż ten ostatni przepis ma charakter techniczny.
Skład orzekający
Stanisław Dąbrowski
przewodniczący-sprawozdawca
Antoni Górski
członek
Marian Kocon
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmującego cały budynek, interpretacja przepisów o nieruchomości wspólnej, możliwość żądania przeniesienia własności lokalu użytkowego na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji, gdy lokal użytkowy zajmuje cały budynek, a prawo do niego zostało ustanowione w formie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia interpretacji przepisów dotyczących własności lokali, które może mieć znaczenie dla wielu właścicieli nieruchomości i spółdzielni. Sąd Najwyższy koryguje błędne rozumienie przepisów przez sądy niższych instancji.
“Czy lokal zajmujący cały budynek może być odrębną własnością? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.