IV CSK 286/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWnioskodawcy domagali się wpisu zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie hali garażowej, polegającej na przeniesieniu prawa do korzystania z miejsca postojowego nr 15. Umowa sprzedaży określała to prawo jako „roszczenie wynikające z określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej”. Sądy niższych instancji oddaliły wniosek, uznając umowę za nieważną, ponieważ miejsce postojowe nie jest samodzielnym lokalem ani pomieszczeniem przynależnym i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu. Sąd Najwyższy, uchylając zaskarżone postanowienia, stwierdził, że kluczowe jest ustalenie woli stron umowy sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego. Zwrócił uwagę, że strony nie zamierzały przenosić prawa rzeczowego, lecz prawo obligacyjne wynikające z podziału quoad usum. Sąd Najwyższy uznał, że postanowienie umowy z 2015 r. zezwalające na zbycie prawa do korzystania z miejsca postojowego na rzecz innego współwłaściciela bez zgody pozostałych było dopuszczalne, a umowa sprzedaży, mimo nieprecyzyjnego języka, miała na celu zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, co uzasadniało uwzględnienie wniosku.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (quoad usum), możliwości zbywania praw obligacyjnych do miejsc postojowych w halach garażowych oraz wykładni umów w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału quoad usum w nieruchomościach z halą garażową, gdzie istnieją postanowienia dotyczące zbywania praw do miejsc postojowych.
Zagadnienia prawne (2)
Czy umowa sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego w hali garażowej, wynikającego z podziału quoad usum, może skutkować zmianą tego podziału i podlegać wpisowi do księgi wieczystej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli wolą stron było osiągnięcie skutku w postaci zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a taka zmiana była dopuszczalna, nawet jeśli umowa używała nieprecyzyjnych określeń prawnych.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że kluczowe jest ustalenie zgodnego zamiaru stron umowy sprzedaży, która dotyczyła prawa obligacyjnego do korzystania z miejsca postojowego, a nie prawa rzeczowego. Podkreślono, że podział quoad usum może być modyfikowany, a umowa sprzedaży, mimo nieścisłego nazewnictwa, miała na celu zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, co jest dopuszczalne.
Czy postanowienie umowy o podziale quoad usum, zezwalające na zbycie prawa do korzystania z miejsca postojowego na rzecz innego współwłaściciela bez zgody pozostałych, jest skuteczne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, takie postanowienie jest dopuszczalne i skuteczne względem kolejnych współwłaścicieli, jeśli akceptują oni ustalony podział.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że postanowienie § 3 ust. 3 umowy z 2015 r. stanowiło udzielone z góry upoważnienie do dokonania zmiany podziału quoad usum ze skutkiem względem pozostałych współwłaścicieli, co należy uznać za dopuszczalne rozwiązanie.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| A. D. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| B. D. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| J. W. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
| U. W. | osoba_fizyczna | uczestnik postępowania |
Przepisy (13)
Główne
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
Sąd badał zgodny zamiar stron umowy sprzedaży, a nie tylko jej dosłowne brzmienie.
k.p.c. art. 398 § 15
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
k.c. art. 58 § § 1
Kodeks cywilny
Umowa sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego nie była sprzeczna z prawem.
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Umowa sprzedaży nie naruszała zasad współżycia społecznego ani właściwości stosunku.
k.c. art. 221
Kodeks cywilny
Podział quoad usum był skuteczny względem kolejnych współwłaścicieli.
u.w.l. art. 2 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 2 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 2 § ust. 4
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 22 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 23 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
k.p.c. art. 626 § 8
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym nie może uchylić się od wykładni oświadczeń woli.
k.p.c. art. 626 § 9
Kodeks postępowania cywilnego
Konstytucja RP art. 176
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Argumenty
Skuteczne argumenty
Kluczowe jest ustalenie zgodnego zamiaru stron umowy sprzedaży, która dotyczyła prawa obligacyjnego do korzystania z miejsca postojowego, a nie prawa rzeczowego. • Podział quoad usum może być modyfikowany, a umowa sprzedaży, mimo nieścisłego nazewnictwa, miała na celu zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, co jest dopuszczalne. • Postanowienie umowy z 2015 r. zezwalające na zbycie prawa do korzystania z miejsca postojowego na rzecz innego współwłaściciela bez zgody pozostałych jest dopuszczalne i skuteczne.
Odrzucone argumenty
Miejsce postojowe nie może być odrębnym przedmiotem obrotu, gdyż nie jest samodzielnym lokalem ani pomieszczeniem przynależnym. • Umowa sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego jest sprzeczna z prawem i nieważna. • Wniosek o wpis dotyczył żądania odmiennego od przedmiotu umowy sprzedaży.
Godne uwagi sformułowania
sprzedaż prawa do korzystania z miejsca postojowego „jako roszczenie wynikające z określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej” • falsa demonstratio non nocet
Skład orzekający
Mirosława Wysocka
przewodniczący
Agnieszka Piotrowska
członek
Roman Trzaskowski
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (quoad usum), możliwości zbywania praw obligacyjnych do miejsc postojowych w halach garażowych oraz wykładni umów w postępowaniu wieczystoksięgowym."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału quoad usum w nieruchomościach z halą garażową, gdzie istnieją postanowienia dotyczące zbywania praw do miejsc postojowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu korzystania z miejsc postojowych w budynkach wielorodzinnych i interpretacji umów dotyczących tych praw, co jest interesujące dla właścicieli nieruchomości i prawników zajmujących się prawem rzeczowym i nieruchomościami.
“Czy można sprzedać prawo do miejsca parkingowego? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.