IV CSK 259/15

Sygn. akt IV CSK 259/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 16 marca 2016 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący) SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca) SSN Agnieszka Piotrowska w sprawie z powództwa H. Ł. i J. Ś. przeciwko A. S., An. S. i Ag. S. z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodów - Gminy Miasta G. o wydanie oraz z powództwa wzajemnego An. S. przeciwko H. Ł. i J. Ś. o nakazanie złożenia oświadczenia woli ewentualnie o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 marca 2016 r., skargi kasacyjnej pozwanych An. S. i Ag. S. oraz pozwanego i powoda wzajemnego A. S. od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 26 czerwca 2014 r., uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego. 2 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem, Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanych An. S. i Ag. S. oraz pozwanego i powoda wzajemnego A. S. od wyroku Sądu Okręgowego w G. orzekającego eksmisję pozwanych i powoda wzajemnego z lokalu mieszkalnego nr 6 położonego w budynku nr […] przy A. w G. i wydanie go powodom - pozwanym wzajemnie H. Ł. i J. Ś., przy ustaleniu braku po ich stronie prawa do lokalu socjalnego oraz oddalającego powództwo wzajemne A. S. o zobowiązanie powodów - pozwanych wzajemnie do przeniesienia na jego rzecz - w wykonaniu notarialnej umowy darowizny o skutku zobowiązującym z dnia 19 czerwca 2007 r. i w związku ze ziszczeniem się zastrzeżonego w niej warunku - przysługujących im udziałów po połowie w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 6 położonego w budynku nr […] przy A. w G., objętego księgą wieczystą Nr …1/2 wraz z udziałem 8/100 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą Nr …0/1. Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące okoliczności faktyczne: W dniu 19 czerwca 2007 r. w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem J. P. została zawarta umowa, w oparciu o którą J. S. zobowiązała się darować pozwanemu -powodowi wzajemnemu A. S. lokal mieszkalny nr 6, położony w budynku nr […] przy A. w G. wraz z prawami związanymi z jego własnością, z tym że strony uzależniły zawarcie umowy przenoszącej własność tegoż lokalu od ustanowienia jego odrębnej własności i sprzedaży na rzecz J. S. Do ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz jego sprzedaży na rzecz J. S. wraz z udziałem wynoszącym 8/100 części w nieruchomości wspólnej doszło w dniu 19 kwietnia 2011 r. na podstawie notarialnej umowy. Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2011 r., Sąd Rejonowy w G. (sygn. akt I Ns …/11) stwierdził, że spadek po J. S. zmarłej w dniu 18 sierpnia 2011 r. na podstawie ustawy nabyli powodowie - pozwani wzajemnie H.Ł. i J. Ś. Pozwane oraz pozwany i powód wzajemny mieszkają w spornym lokalu. Nie posiadają statusu osób bezrobotnych lub poszukujących pracy i nie korzystają ze świadczeń Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej. Pozwany-powód wzajemny 3 począwszy od dnia 3 września 2012 r. ma ustalony znaczny stopień niepełnosprawności. Pozostaje na utrzymaniu żony - pozwanej An. S., która z tytułu zatrudnienia otrzymuje wynagrodzenie zasadnicze w wysokości 3 500 zł brutto. W dniu 10 kwietnia 2012 r. zbył przysługujący mu udział w nieruchomości zabudowanej, położonej w P. za kwotę 50 000 zł. Pozwana Ag. S. jest studentką, a ponadto pracuje dorywczo, zarabiając 400 - 700 zł. Jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w G., który nabyła na podstawie darowizny z dnia 26 kwietnia 2012 r. od pozwanej An. S. i pozwanego - powoda wzajemnego. W tak ustalonym stanie faktycznym, Sądy obu instancji uznały powództwo o eksmisję dochodzone na podstawie art. 222 § 1 k.c. za uzasadnione, bowiem powodowie są właścicielami przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zaś pozwani zajmują go bez tytułu prawnego. Jednocześnie, oceniając obronę pozwanych opartą na podstawie art. 5 k.c., Sądy podkreślały, że nie zostały wykazane przez nich okoliczności, w świetle których realizacja roszczenia przez powodów stanowiłaby nadużycie prawa. Twierdzenia pozwanych o sprawowaniu przez nich opieki nad J. S. i o braku zainteresowania powodów jej sytuacją zdrowotną, oraz o poniesieniu nakładów na ten lokal, równoważy okoliczność, że przez długi czas pozwani nieodpłatnie korzystali z lokalu. Nadto, pozwany - powód wzajemny wraz z pozwaną An. S. po wykupieniu innego lokalu darowali go pozwanej Ag. S., a także sprzedał udział w nieruchomości w P. Sąd Okręgowy, a za nim Sąd Apelacyjny wskazał, że sytuacja osobista pozwanych nie uprawnia ich do przyznania im lokalu socjalnego. Powództwo wzajemne zostało w całości oddalone - w wersji głównej (o zobowiązanie do przeniesienia własności spornego lokalu) - z tego względu, iż umowa zobowiązująca, z której powód wzajemny wywodził swe roszczenie jest nieważna, gdyż nie określała wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Sądy obu instancji powołały się na pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09. Natomiast powództwo wzajemne ewentualne (o odszkodowanie) nie mogło zostać uwzględnione z braku podstawy prawnej, 4 ponieważ wobec nieważności umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. pozwany - powód wzajemny nie poniósł szkody na skutek jej niewykonania. W skardze kasacyjnej, pozwane An. S. i Ag. S. oraz pozwany - powód wzajemny A. S. zaskarżając wyrok w zakresie w jakim Sąd drugiej instancji oddalił ich apelację, wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa głównego oraz uwzględnienie powództwa wzajemnego, ewentualnie jego uchylenie z przekazaniem sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. Zarzucili naruszenie prawa materialnego: 1) art. 47 § 1 k.c. i art. 50 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali, polegające na wadliwym przyjęciu, że ostatnio powołany przepis stosuje się także w przypadku umowy zbycia lokalu dokonanej oddzielną, inną czynnością niż ustanowienie jego odrębnej własności; 2) art. 222 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz art. 5 k.c. przez jego błędne niezastosowanie, wskutek niedostrzeżenia nadużycia prawa podmiotowego przez powodów i przyjęcia, że pozwani nie mają prawa do władania przedmiotowym lokalem; 3) art. 14 ust. 4 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, przez jego błędne zastosowanie, wskutek niedostrzeżenia, że wobec pozwanego - powoda wzajemnego orzeczono na stałe znaczny stopień niepełnosprawności, jak również konieczność stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji, a w konsekwencji błędnym zastosowaniu przepisu art. 14 ust. 3 tej ustawy, przez uznanie braku uprawnienia pozwanych do lokalu socjalnego. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (głównego) ma ocena ważności umowy darowizny zobowiązującej z dnia 19 czerwca 2007 r., uzależniającej przeniesienie własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego od warunku zawieszającego w postaci ustanowienia odrębnej własności i jego sprzedaży na rzecz J. S. Zgodnie z art. 157 § 2 k.c., jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. 5 Zobowiązanie ze strony darczyńcy do zawarcia umowy rozporządzającej istnieje, o ile umowa zobowiązująca do przeniesienia własności jest ważna (art. 156 k.c.). W rozpoznawanej sprawie komplikacje wynikają z faktu, iż w chwili zawarcia tej umowy nie istniał jeszcze przedmiot darowizny (nie została ustanowiona jego odrębna własność przez właściciela budynku, w którym się znajduje wraz z określeniem związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej), a tym samym darczyńca z umowy zobowiązującej nie była jego właścicielką, co stanowiło uzasadnienie dla zastrzeżenia wspomnianego warunku zawieszającego. Według art. 8 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892, zwana dalej u.w.l. ), umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przysługujących właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wypowiedziano pogląd, iż zobowiązanie do przeniesienia odrębnej własności lokalu istnieje tylko wtedy, gdy zawiera oświadczenia woli określające rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, względnie zawiera dane, które umożliwiają oznaczenie tych wielkości (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 3 września 2009 r., I CSK 6/09, OSNC - ZD 2010/1/23; z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 357/09, nie publ., z dnia 20 listopada 2015 r., I CSK 22/15, nie publ.). Wprawdzie, orzeczenia te zapadły w relacjach prawnych pomiędzy właścicielami nieruchomości zabudowanych budynkami (bądź ich następcami prawnymi), w których miała powstać odrębna własność lokali, a podmiotami dochodzącymi roszczeń w oparciu o umowy zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności, jednakże wskazane tam stanowisko co do wymagań prawnych umów zobowiązujących do przeniesienia prawa odrębnej własności lokali, należy odnieść także do sytuacji jak w niniejszej sprawie, w której podmiotem zobowiązanym nie jest właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przed prawnym wyodrębnieniem lokali. 6 Sądy obu instancji przyjęły, powołując się na pierwsze z tych orzeczeń Sądu Najwyższego, nieważność umowy zobowiązującej z dnia 19 czerwca 2007 r., skoro nie określono w niej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Zwrócić jednak uwagę należy, że w sprawach, w których zapadły wymienione orzeczenia Sądu Najwyższego, stan faktyczny był odmienny od występującego w niniejszej sprawie. Po pierwsze, budynek, w którym znajdował się lokal był położony na nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Ma to istotne konsekwencje, gdyż grunt stanowi element nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.), zaś stosownie do art. 235 § 2 k.c., przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu, w skład nieruchomości wspólnej wchodzi udział w częściach wspólnych budynku (który jest prawem związanym z własnością lokalu, co wynika z art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l.) oraz udział w użytkowaniu wieczystym gruntu, z którego prawem jest związana własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w postaci udziału we własności tych części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (zob. uzasadnienie powołanego wyżej wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 r.). W niniejszej sprawie grunt, na którym znajduje się budynek nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Dlatego też jeśli chodzi o udział w nieruchomości gruntowej jako elemencie nieruchomości wspólnej, nie ma tutaj zastosowania art. 235 § 2 k.c., lecz wyłącznie art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l. Po drugie, inaczej niż w tamtej sprawie, w niniejszej jakkolwiek nie określono ułamkowo udziału, co nie było możliwe, gdyż lokal ten formalnie nie został wyodrębniony, zaś stroną umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. nie był właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem, to jednak oświadczenie darczyńcy zawiera także zobowiązanie do przeniesienia praw związanych z własnością tego lokalu. Takim prawem jest właśnie, zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l., udział w nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 7 października 2015 r., I CSK 722/14 (nie publ.), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa zobowiązująca do ustanowienia i przeniesienia własności lokalu nie jest nieważna z tej przyczyny, że wielkość udziału nabywcy w nieruchomości wspólnej została w niej określona jedynie przez odwołanie się do zasady wyrażonej w art. 3 u.w.l. 7 Art. 3 ust. 1 zd. 1 u.w.l. kwalifikuje udział w nieruchomości wspólnej jako część składową w rozumieniu art. 50 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. nieruchomości lokalowej, a to oznacza - zgodnie z art. 47 § 1 k.c. - iż jako część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zasady wyznaczania udziału w nieruchomości wspólnej zostały określone w art. 3 ust. 3 u.w.l. jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony nie mogą określić tego udziału według innych kryteriów. Skutkuje to tym, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, na miejsce udziału określonego w umowie z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie zasadą (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64). Z powodu bezwzględnej mocy obowiązującej zasady z art. 3 ust. 3 u.w.l. i charakteru udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu, zgodnie z art. 56 k.c. czynność prawa wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy tj. z art. 3 ust. 3 u.w.l. Dlatego też, wbrew stanowisku Sądów obu instancji, określenie w umowie zobowiązującej darowizny (zawartej pod warunkiem, że zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu i jego sprzedaż na rzecz darczyńcy) jako przedmiotu lokalu z opisem rodzaju, położenia i powierzchni oraz praw z nim związanych, bez skonkretyzowania wielkości wyrażonej ułamkiem udziału w nieruchomości wspólnej, nie powoduje jej nieważności. Z zawartego w umowie stwierdzenia „wraz z prawami związanymi z jego własnością” wynika, że wolą stron było przeniesienie także udziału w nieruchomości wspólnej. Skonkretyzowanie tej wielkości nie było wówczas technicznie możliwe, gdyż wymagało sporządzenia stosownej inwentaryzacji budowlanej, a darczyńca, jako nie będąca właścicielką ani współwłaścicielką nieruchomości, nie miała, podobnie jak i pozwany - powód wzajemny, wpływu na ustalenie tego udziału. Nie budzi wątpliwości okoliczność, że błędne określenie w umowie zobowiązującej wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie powoduje jej nieważności, ponieważ sam przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. jest wystarczającą podstawą korekty w księdze wieczystej wadliwie wpisanego udziału (por. 8 uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64). W związku z tym, uzależnienie ważności tego rodzaju umowy (o skutku zobowiązującym), od wskazania jakiegokolwiek udziału w nieruchomości wspólnej, nawet gdyby strony umowy nie miały przesłanek do jego określenia, byłoby pozbawione racjonalnego uzasadnienia. Bezcelowe byłoby podanie takiej wielkości, przy świadomości , że i tak konieczna będzie w przyszłości korekta. W związku z prawnym wyodrębnieniem przedmiotowego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz J. S., ziścił się zastrzeżony w umowie z dnia 19 czerwca 2007 r. warunek. Wpis do księgi wieczystej konstytuujący to prawo (art. 7 ust. 2 u.w.l.) oraz wpis własności na rzecz J. S. nastąpił za jej życia (k. 5-6). Zgodnie z art. 922 § 1 k.c., prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na jego spadkobierców. Podstawą umowy darowizny w czystej postaci (causa donandi) jest jej dokonanie wyłącznie po to, aby nastąpiło przysporzenie na rzecz innej osoby, bez żadnego ekwiwalentu. Art. 888 § 1 k.c. stanowi, iż przez umowę darowizny, darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia kosztem swego majątku. Niekiedy w cel takiej umowy jest wkomponowana częściowa odpłatność (negotium mixtum cum donatione). Z twierdzeń powoda wzajemnego wynika, że wykup przedmiotowego lokalu z zasobów gminnych na własność J.S. nastąpił za jego fundusze, a ponadto opiekował się nią. W konsekwencji ze względu na kauzalny charakter umowy darowizny konieczne było zbadanie, czy do chwili śmierci J. S. leżący u podstaw umowy z dnia 19 czerwca 2007 r. cel został zrealizowany, a w konsekwencji czy jej zobowiązanie istniało w momencie otwarcia spadku i w związku z tym przeszło na powodów jako jej następców prawnych; ma to istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (w wersji głównej). Te zagadnienia zostały pominięte przed Sąd drugiej instancji. Stwierdzenie braku podstaw do uwzględnienia roszczenia niepieniężnego (zobowiązania do złożenia oświadczenia woli) w kontekście celu umowy zobowiązującej z 19 czerwca 2007 r., wymagałoby zbadania zasadności zgłoszonego jako ewentualne roszczenia 9 odszkodowawczego, z pominięciem przyjętego przez Sądy obu instancji - jako podstawa jego oddalenia - argumentu o jej nieważności. Ze względu na to, iż od rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego (głównego) zależy przymiot legitymacji procesowej czynnej powodów - pozwanych wzajemnie w sprawie o eksmisję pozwanych, zaskarżony wyrok uległ uchyleniu w całości. W związku z tym, że pierwszy z zarzutów kasacyjnych doprowadził do zamierzonego przez pozwanego - powoda wzajemnego skutku prawnego, pozostałe zarzuty mają uboczne znaczenie. Tym niemniej, odnosząc się do zakwestionowania przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie k.c. (j.t. Dz. U. z 2014 r. , poz. 150 ze zm., zwana dalej u.o.p.l.), wskazać trzeba, że jakkolwiek pozwani byli lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1 u.o.p.l., bowiem z racji łączących ich ze zmarłą J. S. stosunków (pozwany-powód wzajemny był jej pasierbem), zajmowali ten lokal na zasadzie użyczenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 484/07, nie publ.), to jednak orzekając o braku ich uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego, Sąd drugiej instancji nie naruszył przepisu art. 14 ust. 4 pkt. 2 u.o.p.l. Wprawdzie pozwany - powód wzajemny został uznany za niepełnosprawnego w stopniu znacznym w rozumieniu ustawy z 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (j.t. Dz. U. 2015 r. poz. 163 ze zm., poprzednio ustawa z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej), jednak nie można tracić z pola widzenia faktu, że dysponował on wraz z pozwaną An. S. prawem do lokalu mieszkalnego, którego własność w 2012 r. przenieśli na córkę - pozwaną Ag. S. Zatem, potrzeby mieszkaniowe może zaspokoić w tym mieszkaniu, gdyż obdarowana jest obowiązana do okazania wdzięczności w stosunku do darczyńców; nie zostało wykazane, aby pozwani nie mogli wspólnie mieszkać. Zważywszy na fakt, że pozwani mają możliwość zamieszkania w innym lokalu, za nietrafny należy uznać zarzut naruszenia art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 5 k.c. 10 Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. art. 39815 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821 k.p.c. kc