IV CSK 229/06
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSpółka A. złożyła pozew o ustalenie nieważności nabycia przez Gminę Miasta S. prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, argumentując, że Gmina skorzystała z prawa pierwokupu w sposób niezgodny z prawem, tj. tylko w odniesieniu do części nieruchomości. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo, uznając umowę za ważną. Sąd Apelacyjny zmienił ten wyrok, uwzględniając apelację powódki i uznając oświadczenie Gminy o wykonaniu prawa pierwokupu za nieważne, ponieważ prawo to jest niepodzielne i powinno dotyczyć całości przedmiotu sprzedaży. Sąd Apelacyjny powołał się na definicje z Prawa budowlanego i uznał, że działki były częściowo zabudowane drogą, co wyłączałoby prawo pierwokupu Gminy. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną Gminy, uchylił zaskarżony wyrok. Sąd Najwyższy rozróżnił pojęcia nieruchomości i działki gruntu na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdził, że prawo pierwokupu przysługuje w odniesieniu do niezabudowanej nieruchomości gruntowej, a nie działki. Kluczowe było ustalenie, czy działki nr [...] i [...] stanowiły jedną czy dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Sąd Najwyższy uznał, że brak związku funkcjonalnego między działkami, mimo objęcia ich jedną księgą wieczystą, pozwala traktować je jako odrębne nieruchomości. W takim przypadku wykonanie prawa pierwokupu do jednej z nich nie narusza zasady niepodzielności prawa pierwokupu. Sąd Najwyższy podkreślił, że interpretacja pojęcia „nieruchomość niezabudowana” powinna być ścisła, ale uwzględniać funkcję przepisu. Stwierdził, że działka o pow. 11 m2, częściowo zabudowana podjazdem i bez znaczenia gospodarczego dla dalszej zabudowy, nie może być traktowana jako niezabudowana. W konsekwencji Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego i oddalił apelację powódki, zasądzając od niej koszty postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja pojęcia nieruchomości niezabudowanej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasada niepodzielności prawa pierwokupu, rozróżnienie nieruchomości i działki gruntu.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z prawem pierwokupu i definicją nieruchomości niezabudowanej, co może ograniczać jego bezpośrednie zastosowanie w innych kontekstach.
Zagadnienia prawne (3)
Czy prawo pierwokupu nieruchomości niezabudowanej, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być wykonane w odniesieniu do jednej działki gruntu, jeśli nieruchomość składa się z kilku działek, a prawo pierwokupu zostało wykonane tylko w odniesieniu do tej jednej działki?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli działki te stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu ustawy, a wykonanie prawa pierwokupu do jednej z nich nie narusza zasady niepodzielności prawa pierwokupu.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy rozróżnił pojęcia nieruchomości i działki gruntu. Stwierdził, że brak związku funkcjonalnego między działkami pozwala traktować je jako odrębne nieruchomości, co umożliwia wykonanie prawa pierwokupu do jednej z nich, nawet jeśli nieruchomość składa się z kilku działek.
Jak należy interpretować pojęcie "nieruchomość niezabudowana" na gruncie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności czy obejmuje ono jedynie zabudowę budynkiem, czy również inne obiekty budowlane?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Pojęcie "nieruchomość niezabudowana" należy interpretować ścisłe, ale uwzględniając funkcję przepisu. Zabudowa może obejmować nie tylko budynki, ale także inne budowle, jak drogi czy słupy energetyczne. Nieruchomość, która mimo obecności budowli, nadal nadaje się do zabudowy budynkiem, może być uznana za niezabudowaną w rozumieniu tego przepisu, o ile nie ma znaczenia gospodarczego dla dalszej zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy odwołał się do definicji z Prawa budowlanego i Kodeksu cywilnego, wskazując, że zabudowa może przybierać różne formy. Podkreślił, że prawo pierwokupu jest instrumentem ograniczającym obrót, stąd konieczność ścisłej interpretacji. Ocenił, że nawet obecność słupa energetycznego lub podjazdu nie wyklucza uznania nieruchomości za niezabudowaną, jeśli nadal nadaje się ona do zabudowy budynkiem i ma znaczenie gospodarcze.
Czy wpis kilku działek gruntu do jednej księgi wieczystej przesądza o tym, że stanowią one jedną nieruchomość w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd Najwyższy stwierdził, że na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, odmiennie niż w prawie wieczystoksięgowym, o tym, czy mamy do czynienia z jedną czy wieloma nieruchomościami, decyduje związek funkcjonalny między nimi, a nie tylko liczba ksiąg wieczystych.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| "A." Spółka z o. o. | spółka | powódka |
| „P.” S.A. | spółka | pozwana |
| Gmina Miasta S. | organ_państwowy | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
u.g.n. art. 109 § 1 pkt 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Prawo pierwokupu przysługuje gminie w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej.
Pomocnicze
k.c. art. 602 § 1
Kodeks cywilny
Prawo pierwokupu jest niepodzielne.
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Ustawa - Prawo budowlane art. 3 § 3
Definicja budowli, do której zalicza się także drogi.
u.k.w.h. art. 1
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
Nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą.
u.g.n. art. 4 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja nieruchomości gruntowej.
u.g.n. art. 4 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Definicja działki gruntu.
k.p.c. art. 39816
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa orzekania przez Sąd Najwyższy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Działki nr [...] i [...] stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami ze względu na brak związku funkcjonalnego. • Wykonanie prawa pierwokupu do jednej z odrębnych nieruchomości nie narusza zasady niepodzielności prawa pierwokupu. • Nieruchomość, mimo obecności budowli (np. słupa energetycznego, podjazdu), może być uznana za niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., jeśli nadal nadaje się do zabudowy budynkiem i ma znaczenie gospodarcze.
Odrzucone argumenty
Prawo pierwokupu jest niepodzielne i musi być wykonane w odniesieniu do całości przedmiotu sprzedaży. • Działki, objęte jedną księgą wieczystą i sprzedawane w jednej umowie, stanowią jedną nieruchomość. • Obecność dróg lub podjazdów na działkach oznacza, że są one zabudowane, co wyłącza prawo pierwokupu. • Nieruchomość z budowlą (słup energetyczny) jest nieruchomością zabudowaną.
Godne uwagi sformułowania
Pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. • Na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg wieczystych dla niej urządzonych. • Gminie przysługuje prawo pierwokupu (art. 109 ust 1 pkt. 2 u.g.n.) w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, a nie działki gruntu, których to pojęć także nie można utożsamiać. • Nieruchomość niezabudowana w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. powinna być interpretowana w sposób ścisły, ale uwzględniający funkcję przepisu. • Jeżeli nieruchomość jest zabudowana wprawdzie budowlą w postaci słupa energetycznego, a jej wielkość (działka nr [...] o pow. 1310 m2 ), przeznaczenie, względy gospodarcze umożliwiają w dalszym ciągu jej zabudowę nawet budynkiem wielofunkcyjnym, to w dalszym ciągu jest nieruchomością niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt. 2 u.g.n.
Skład orzekający
Henryk Pietrzkowski
przewodniczący
Teresa Bielska-Sobkowicz
członek
Jan Górowski
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia nieruchomości niezabudowanej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasada niepodzielności prawa pierwokupu, rozróżnienie nieruchomości i działki gruntu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z prawem pierwokupu i definicją nieruchomości niezabudowanej, co może ograniczać jego bezpośrednie zastosowanie w innych kontekstach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy złożonej interpretacji przepisów dotyczących prawa pierwokupu nieruchomości, co jest kluczowe dla obrotu nieruchomościami i praktyki samorządów. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego wyjaśnia istotne wątpliwości prawne.
“Czy Gmina może kupić tylko część nieruchomości? Sąd Najwyższy rozstrzyga kluczową kwestię prawa pierwokupu.”
Dane finansowe
zwrot kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego: 24 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.