IV CSK 208/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa o ustalenie, że oświadczenia pozwanego Banku o rozwiązaniu umów najmu nieruchomości nie wywołują skutków prawnych. Sądy niższych instancji uwzględniły powództwo, uznając, że umowy najmu zawarte na czas oznaczony nie mogą być wypowiedziane bez podania konkretnych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie, a samo wskazanie terminu, do którego można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu, nie jest wystarczające w świetle art. 673 § 3 k.c. Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną pozwanego Banku, zajął odmienne stanowisko. Zważył, że art. 673 § 3 k.c. pozwala na wypowiedzenie terminowej umowy najmu, jeśli w umowie określono wypadki wypowiedzenia. Sąd Najwyższy uznał, że wskazanie w umowie terminu, do którego można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu, może być uznane za spełnienie wymogu określenia „wypadku” w rozumieniu tego przepisu, zwłaszcza gdy nadejściu tego terminu towarzyszą rzeczywiste przyczyny uzasadniające wypowiedzenie, które nie były znane w chwili zawierania umowy. W niniejszej sprawie Bank wypowiedział umowy najmu z powodu planowanej budowy nowej siedziby, co było uzasadnioną przyczyną biznesową. Sąd Najwyższy podkreślił, że profesjonalni uczestnicy obrotu gospodarczego, zawierając długoterminowe umowy, mogą przewidywać możliwość wystąpienia okoliczności uzasadniających wcześniejsze zakończenie umowy i zabezpieczać swoje interesy poprzez odpowiednie klauzule umowne. W związku z tym, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, uznając potrzebę dalszego zbadania stanu faktycznego i interpretacji woli stron.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 673 § 3 k.c. w kontekście wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, zwłaszcza w relacjach między profesjonalnymi podmiotami.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, w której w umowie wskazano termin wypowiedzenia, a następnie wystąpiły uzasadnione przyczyny. Może być mniej przydatne w przypadkach braku jakichkolwiek postanowień umownych dotyczących wypowiedzenia.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wskazanie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony terminu, do którego można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, bez precyzowania konkretnych przyczyn, spełnia wymóg określenia „wypadku” wypowiedzenia w rozumieniu art. 673 § 3 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wskazanie w umowie terminu, do którego można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony, może być uznane za spełnienie wymogu określenia „wypadku” w rozumieniu art. 673 § 3 k.c., zwłaszcza gdy nadejściu tego terminu towarzyszą rzeczywiste przyczyny uzasadniające wypowiedzenie.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że art. 673 § 3 k.c. pozwala na wypowiedzenie terminowej umowy najmu, jeśli w umowie określono wypadki wypowiedzenia. Wskazanie terminu, do którego można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu, może być traktowane jako taki „wypadek”, szczególnie gdy towarzyszą mu uzasadnione przyczyny, które nie były znane w chwili zawarcia umowy. Profesjonalni uczestnicy obrotu mogą w ten sposób zabezpieczać swoje interesy.
Czy powód ma interes prawny w ustaleniu, że oświadczenia o rozwiązaniu umów najmu nie wywołują skutków prawnych, jeśli termin, do którego umowy miały wygasnąć, już upłynął?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, powód ma interes prawny w ustaleniu, ponieważ prawomocne rozstrzygnięcie w tej sprawie będzie miało wpływ na ewentualne roszczenia majątkowe, a wniesienie skargi kasacyjnej przez stronę pozwaną wymaga zakończenia postępowania.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy stwierdził, że nawet jeśli termin wygaśnięcia umów minął, rozstrzygnięcie sprawy jest nadal istotne dla potencjalnych roszczeń majątkowych i zakończenia postępowania zainicjowanego skargą kasacyjną.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. (Niemcy) | inne | powód |
| Bank [...] | spółka | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Przepis ten pozwala na wypowiedzenie terminowej umowy najmu, jeśli w umowie określono wypadki wypowiedzenia. Wskazanie terminu, do którego można złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu, może być uznane za spełnienie tego wymogu, zwłaszcza gdy towarzyszą mu uzasadnione przyczyny.
Pomocnicze
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Zasada swobody umów, która nie może być sprzeczna z naturą stosunku prawnego ani z zasadami współżycia społecznego.
k.c. art. 58 § 1
Kodeks cywilny
Nieważność czynności prawnej, która jest sprzeczna z ustawą lub mająca na celu obejście ustawy.
k.c. art. 659 § 1
Kodeks cywilny
Podstawowe uregulowanie umowy najmu.
k.p.c. art. 189
Kodeks postępowania cywilnego
Powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.
k.p.c. art. 316 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Orzekanie na podstawie stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy.
k.p.c. art. 378 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zakres rozpoznania apelacji.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.
k.p.c. art. 391 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Postępowanie przed sądem drugiej instancji.
k.p.c. art. 39815 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego w postępowaniu kasacyjnym.
k.p.c. art. 39821
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie Sądu Najwyższego o kosztach.
k.p.c. art. 108 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o kosztach w przypadku uchylenia wyroku.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wskazanie w umowie terminu wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, jako „wypadku” w rozumieniu art. 673 § 3 k.c., może być skuteczne, jeśli towarzyszą mu uzasadnione przyczyny. • Profesjonalni uczestnicy obrotu mogą zabezpieczać swoje interesy poprzez klauzule umowne pozwalające na wcześniejsze rozwiązanie umowy terminowej.
Odrzucone argumenty
Umowy najmu zawarte na czas oznaczony nie mogą być wypowiedziane bez podania konkretnych przyczyn, a samo wskazanie terminu wypowiedzenia nie jest wystarczające. • Powód nie miał interesu prawnego w ustaleniu, gdyż termin wygaśnięcia umów już upłynął.
Godne uwagi sformułowania
„wypadek”, o którym mowa w art. 673 § 3 k.c. nie został wskazany w sposób klasyczny, tradycyjnie sprowadzający się do opisania jakiegoś zachowania. • Termin jest przy tym na tyle wczesny wobec rozwiązania umowy (...) że powinien zabezpieczyć interesy wynajmującego co do poszukiwania następnego najemcy. • Postrzegać należy zachowanie powódki jako nielojalne wobec pozwanej i mając na uwadze powstałą sytuację ekonomiczną na rynku lokalowym wykorzystywanie wątpliwości powstających na tle wykładni art. 673 § 3 k.c. do wymuszenia obowiązywania zawartych umów najmu poza termin, który był wspólnie uzgodniony i wzajemnie możliwy do skrócenia dzięki odpowiedniej klauzuli umownej.
Skład orzekający
Wojciech Katner
przewodniczący-sprawozdawca
Antoni Górski
członek
Barbara Myszka
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 673 § 3 k.c. w kontekście wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, zwłaszcza w relacjach między profesjonalnymi podmiotami."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, w której w umowie wskazano termin wypowiedzenia, a następnie wystąpiły uzasadnione przyczyny. Może być mniej przydatne w przypadkach braku jakichkolwiek postanowień umownych dotyczących wypowiedzenia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu interpretacji umów najmu i kluczowych przepisów Kodeksu cywilnego, z praktycznymi implikacjami dla przedsiębiorców.
“Czy termin w umowie najmu to to samo co „wypadek” pozwalający na jej wypowiedzenie? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.