IV CK 630/04
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła sporu o cenę lokalu mieszkalnego sprzedanego w formie aktu notarialnego. Powodowie twierdzili, że umówiona cena wynosiła 21.000 zł, zgodnie z aktem notarialnym, a pozwani domagali się zwrotu nadpłaty w kwocie 13.000 zł. Pozwani natomiast utrzymywali, że rzeczywista cena wynosiła 34.000 zł, a zaniżenie ceny w akcie notarialnym miało na celu zmniejszenie opłat. Sąd Rejonowy w B. oddalił powództwo, uznając zeznania pozwanych za wiarygodne i dopuszczając dowód z zeznań świadków na okoliczność faktycznej ceny. Sąd Okręgowy w B. oddalił apelację powodów. Sąd Najwyższy, rozpoznając kasację powodów, uznał za zasadny zarzut naruszenia art. 247 k.p.c. Sąd Najwyższy stwierdził, że dopuszczenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność faktycznej ceny sprzedaży lokalu, wbrew osnowie aktu notarialnego, stanowi obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Podkreślono, że cena jest istotnym elementem umowy sprzedaży nieruchomości, a jej podważanie wbrew formie aktu notarialnego prowadzi do naruszenia art. 247 k.p.c. W związku z tym, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 247 k.p.c. w kontekście dowodzenia faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości wbrew osnowie aktu notarialnego.
Dotyczy głównie spraw, gdzie cena w akcie notarialnym jest kwestionowana, a strony próbują udowodnić inną cenę za pomocą dowodów osobowych.
Zagadnienia prawne (2)
Czy dopuszczalne jest prowadzenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność faktycznie ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości, jeśli w akcie notarialnym podano inną cenę, a taka czynność nie stanowi obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, dopuszczanie dowodu z zeznań świadków na okoliczność faktycznie ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości, jeśli w akcie notarialnym podano inną cenę, stanowi obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i jest niedopuszczalne na podstawie art. 247 k.p.c.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że cena sprzedaży nieruchomości jest istotnym elementem umowy, a jej podważanie wbrew osnowie aktu notarialnego prowadzi do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności, co jest niedopuszczalne na gruncie art. 247 k.p.c. Wcześniejsze orzecznictwo dopuszczające takie dowody zostało uznane za nieaktualne.
Czy wskazanie w umowie sprzedaży nieruchomości ceny niższej niż faktycznie zapłacona, przy jednoczesnym zachowaniu formy aktu notarialnego, stanowi czynność prawną pozorną w rozumieniu art. 83 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wskazanie w umowie sprzedaży nieruchomości ceny niższej niż faktycznie zapłacona, przy zachowaniu formy aktu notarialnego, nie stanowi czynności prawnej pozornej, lecz zatajenie części wzajemnego świadczenia, przy czym sama czynność prawna (umowa sprzedaży) pozostaje ta sama.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy rozróżnił pozorność czynności prawnej od zatajenia części wzajemnego świadczenia. W przypadku zaniżenia ceny, czynność prawna pozostaje ta sama, a jedynie ukrywana jest jej część. Pozorność wymaga, aby ujawniony element stanowił inny typ umowy niż element ukryty.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| H. S. | osoba_fizyczna | powód |
| M. S. | osoba_fizyczna | powód |
| P. L. | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. L. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (12)
Główne
k.p.c. art. 247
Kodeks postępowania cywilnego
Przeprowadzenie dowodu ze świadków na okoliczność faktycznej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, wbrew osnowie aktu notarialnego, stanowi naruszenie tego przepisu i obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności.
k.c. art. 158
Kodeks cywilny
Ustawa uzależnia ważność umowy sprzedaży nieruchomości od zachowania formy aktu notarialnego, co oznacza, że w tej formie musi być określona co najmniej istotna treść umowy, w tym cena.
Pomocnicze
k.c. art. 65 § § 2
Kodeks cywilny
Sąd badał zamiar stron i cele umowy, nie poprzestając na jej literalnym brzmieniu.
k.c. art. 405
Kodeks cywilny
k.c. art. 411
Kodeks cywilny
k.c. art. 535
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 393¹³
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 108 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 393¹⁹
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 391
Kodeks postępowania cywilnego
k.c. art. 74
Kodeks cywilny
Opieranie ustaleń na dowodach przeprowadzonych z naruszeniem tego przepisu jest niedopuszczalne.
k.c. art. 83
Kodeks cywilny
Pozorność czynności prawnej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie art. 247 k.p.c. przez dopuszczenie dowodu z zeznań świadków na okoliczność faktycznej ceny sprzedaży lokalu, co stanowi obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności.
Odrzucone argumenty
Argumenty sądów niższych instancji oparte na zeznaniach świadków i ocenie dowodów. • Stwierdzenie, że zaniżenie ceny w akcie notarialnym nie stanowi pozorność czynności prawnej.
Godne uwagi sformułowania
„Sąd ustalił inną cenę sprzedaży mieszkania niż to oświadczyły strony postępowania w zawartej między nimi umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego” • „przeprowadzenie wbrew wskazanej w przepisie normie prawnej dowodu ze świadków, którzy nie byli świadkami ani ustalenia ceny, ani jej zapłaty - przeciwko osnowie dokumentu obejmującego czynność prawną” • „nie można jednak podzielić” (odnosząc się do wcześniejszego poglądu SN) • „nie można też uznać, że prowadzenie tego rodzaju dowodów nie prowadzi do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności” • „cena sprzedaży nieruchomości stanowi niewątpliwie istotny składnik umowy”
Skład orzekający
Irena Gromska-Szuster
przewodniczący
Bronisław Czech
sprawozdawca
Henryk Pietrzkowski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 247 k.p.c. w kontekście dowodzenia faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości wbrew osnowie aktu notarialnego."
Ograniczenia: Dotyczy głównie spraw, gdzie cena w akcie notarialnym jest kwestionowana, a strony próbują udowodnić inną cenę za pomocą dowodów osobowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu zaniżania cen w aktach notarialnych, co ma implikacje podatkowe i prawne. Wyrok Sądu Najwyższego wyjaśnia istotne kwestie dowodowe i interpretacyjne.
“Czy cena w akcie notarialnym to zawsze prawda? Sąd Najwyższy wyjaśnia, kiedy nie można ufać dokumentom.”
Dane finansowe
WPS: 13 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.