IV CA 575/16
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła żądania zwrotu zadatku w kwocie 50.000 zł wpłaconego przez powoda K. W. na poczet ceny zakupu nieruchomości od pozwanego P. R., na podstawie umowy przedwstępnej. Powód twierdził, że umowa nie doszła do skutku z powodu niezawinionego braku uzyskania kredytu bankowego na sfinansowanie zakupu, zgodnie z postanowieniem umowy (§ 5 ust. 2), które przewidywało zwrot zadatku w przypadku niewykonania umowy z przyczyn niezawinionych przez żadną ze stron. Sąd Rejonowy w M. uwzględnił powództwo, uznając, że pozwany wiedział o konieczności finansowania zakupu kredytem i że powód nie ponosi winy za brak jego uzyskania. Sąd Okręgowy w S. zmienił zaskarżony wyrok, oddalając powództwo. Sąd Okręgowy uznał, że zgodnie z art. 394 k.c. i utrwaloną linią orzeczniczą, niezgromadzenie przez kupującego środków na zakup nieruchomości w terminie nie zwalnia go z odpowiedzialności, chyba że umowa stanowi inaczej. W niniejszej sprawie umowa nie zawierała takiego zapisu, a powód, jako przedsiębiorca, powinien był zapewnić finansowanie lub zastrzec w umowie konsekwencje braku kredytu. Sąd Okręgowy uznał, że powód wykazał lekkomyślność lub niedbalstwo, nie zapewniając finansowania przed zawarciem umowy, co oznaczało, że ponosi winę za niewykonanie umowy. W związku z tym pozwany miał prawo zatrzymać zadatek. Sąd Okręgowy uznał również, że Sąd Rejonowy naruszył art. 247 k.p.c. dopuszczając dowód z zeznań świadków ponad osnowę dokumentu umowy, która nie zawierała zapisu o losach zadatku w przypadku braku kredytu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących zadatku w umowach przedwstępnych, odpowiedzialności kupującego za brak finansowania zakupu nieruchomości, oraz stosowania art. 247 k.p.c. w kontekście dowodów ponad osnowę dokumentu.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku postanowień umownych dotyczących kredytu w umowie przedwstępnej. W przypadku umów zawierających takie zapisy, interpretacja może być inna.
Zagadnienia prawne (2)
Czy brak uzyskania przez kupującego kredytu bankowego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, w sytuacji gdy umowa przedwstępna nie zawiera wyraźnego postanowienia w tym zakresie, stanowi okoliczność niezawinioną, uzasadniającą zwrot zadatku?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, brak uzyskania kredytu przez kupującego, który nie zapewnił sobie finansowania przed zawarciem umowy przedwstępnej i nie zastrzegł w umowie konsekwencji braku kredytu, stanowi okoliczność, za którą kupujący ponosi winę.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że zgodnie z art. 394 k.c. i utrwaloną linią orzeczniczą, kupujący jest odpowiedzialny za zgromadzenie środków na zakup nieruchomości. Brak takiego zabezpieczenia lub postanowienia umownego w umowie przedwstępnej oznacza, że kupujący ponosi winę za niewykonanie umowy, a sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek.
Czy dopuszczalne jest prowadzenie postępowania dowodowego wbrew treści dokumentu (umowy przedwstępnej) w celu ustalenia zgodnych oświadczeń woli stron, gdy umowa nie zawiera zapisu dotyczącego losów zadatku w przypadku braku uzyskania kredytu przez kupującego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa nie zawiera zapisu dotyczącego konkretnej sytuacji (np. braku kredytu), nie można prowadzić dowodu ponad osnowę dokumentu w celu ustalenia innych ustaleń stron, gdyż narusza to art. 247 k.p.c.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że brak zapisu w umowie przedwstępnej dotyczącego konsekwencji braku uzyskania kredytu przez kupującego nie jest niejasnością, lecz brakiem takiego zapisu. W związku z tym, dopuszczenie dowodu z zeznań świadków i stron ponad osnowę dokumentu narusza art. 247 k.p.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| K. W. | osoba_fizyczna | powód |
| P. R. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 394 § 1
Kodeks cywilny
W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Pomocnicze
k.c. art. 65 § 2
Kodeks cywilny
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.
k.p.c. art. 247
Kodeks postępowania cywilnego
Jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określone dowody nie będą dopuszczone, dowodów tych nie można dopuścić, chyba że od dowodu tego odstąpią strony albo że dowód jest potrzebny do ochrony praw strony po rozpoczęciu sporu, a strony nie odstąpiły od umowy.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji uchyla zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 108 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji, zasądzając koszty sądowe, obciąża nimi stronę przegrywającą.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 382
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niezgromadzenie przez kupującego środków na zakup nieruchomości w terminie stanowi okoliczność, za którą kupujący ponosi winę, chyba że umowa stanowi inaczej. • Brak w umowie przedwstępnej zapisu o konsekwencjach braku uzyskania kredytu przez kupującego oznacza, że sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. • Dopuszczenie dowodu z zeznań świadków ponad osnowę dokumentu umowy narusza art. 247 k.p.c.
Odrzucone argumenty
Umowa przedwstępna nie doszła do skutku z powodu niezawinionego braku uzyskania kredytu przez powoda. • Pozwany wiedział o konieczności finansowania zakupu kredytem i akceptował taki stan rzeczy. • Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił dowody i ustalił stan faktyczny.
Godne uwagi sformułowania
W judykaturze prezentowany jest pogląd, który Sąd Okręgowy podziela, iż niezgromadzenie przez nabywcę, w terminie określonym w umowie przedwstępnej, środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go, co do zasady, od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej. • Powód planując wymienioną inwestycję musiał się liczyć z koniecznością ustalenia przez bank jego zdolności kredytowej, skoro nie posiadał wymaganych środków finansowych gotówce. • Fakt, iż o to nie zadbał należy w ocenie Sądu rozpatrywać w kategoriach niedbalstwa lub lekkomyślności, która nie przystoi osobie dbającej należycie o swoje interesy. • Niezawarcie bowiem, w treści umowy przedwstępnej, zapisu o możliwości odstąpienia przez powoda od umowy, w wypadku nieuzyskania kredytu na sfinansowanie umowy przyrzeczonej, nie jest niejasnością lub też nieścisłością w sformułowaniu postanowień umowy. Jest natomiast brakiem takiego zapisu.
Skład orzekający
Mariusz Struski
przewodniczący
Jolanta Deniziuk
sędzia
Wanda Dumanowska
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących zadatku w umowach przedwstępnych, odpowiedzialności kupującego za brak finansowania zakupu nieruchomości, oraz stosowania art. 247 k.p.c. w kontekście dowodów ponad osnowę dokumentu."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku postanowień umownych dotyczących kredytu w umowie przedwstępnej. W przypadku umów zawierających takie zapisy, interpretacja może być inna.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje praktyczne konsekwencje braku staranności przy zawieraniu umów przedwstępnych, zwłaszcza w kontekście finansowania zakupu nieruchomości kredytem bankowym. Jest to częsty problem, z którym borykają się zarówno kupujący, jak i sprzedający.
“Nie dostałeś kredytu na zakup mieszkania? Sprzedający może zatrzymać Twój zadatek! Kluczowa lekcja z orzeczenia sądu.”
Dane finansowe
WPS: 50 000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.