IV CA 178/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła roszczenia powódki J. Z. o zapłatę prowizji od pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, opartego na umowie z pozwanymi A. K. i E. K. Powódka zarzucała naruszenie klauzuli wyłączności. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, stwierdzając, że powódka nie wykazała, iż jej działania doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez pozwanych. Sąd Okręgowy w Warszawie, rozpoznając apelację powódki, oddalił ją, przyjmując ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji za własne. Sąd podkreślił, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy, a całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku. Ciężar wykazania, że pośrednik stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. W niniejszej sprawie powódka nie wykazała, że jej działania doprowadziły do skojarzenia kontrahentów, a jedynie zamieściła ofertę w Internecie, co nie było wystarczające do uzyskania prowizji. Sąd odwołał się do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego, wskazując, że zakres obowiązków pośrednika określa umowa, a w przypadku ogólnego określenia obowiązków, należy uwzględnić cel umowy i przepisy prawa. Ponieważ umowa nie została wykonana przez powódkę w sposób prowadzący do zawarcia umowy sprzedaży, nie przysługuje jej umówione wynagrodzenie. Apelacja została oddalona na podstawie art. 385 kpc, a o kosztach postępowania orzeczono na podstawie przepisów proceduralnych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUzasadnienie prawa pośrednika do prowizji w przypadku braku wykazania przyczynienia się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, interpretacja klauzuli wyłączności i obowiązków pośrednika.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku wykazania przez pośrednika jego kluczowej roli w doprowadzeniu do zawarcia umowy.
Zagadnienia prawne (2)
Czy pośrednik nieruchomości nabywa prawo do prowizji, jeśli umowa sprzedaży została zawarta wskutek samodzielnych działań sprzedającego, pomimo istnienia w umowie klauzuli wyłączności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy, a ciężar wykazania tego spoczywa na pośredniku.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na ugruntowanym orzecznictwie, zgodnie z którym kluczowe jest wykazanie przez pośrednika, że to jego działania doprowadziły do zawarcia umowy. Samo zamieszczenie oferty w Internecie nie jest wystarczające, jeśli nie wykaże się, że to te działania skojarzyły kontrahentów.
Jaki jest zakres obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami i umowy stron?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Zakres obowiązków pośrednika określa umowa, a w przypadku ogólnych postanowień, należy uwzględnić przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które sprowadzają się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia umowy zbycia i nabycia nieruchomości, czyli stworzenia warunków i sposobności do zawarcia umowy.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że umowa jest podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika, ale strony mogą swobodnie kształtować stosunek umowny, byleby nie sprzeciwiał się ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W przypadku ogólnego określenia obowiązków, należy odwołać się do przepisów ustawy i celu umowy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| J. Z. | osoba_fizyczna | powódka |
| A. K. | osoba_fizyczna | pozwana |
| E. K. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (12)
Główne
k.p.c. art. 505¹³ § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Pomocnicze
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
k.c. art. 353¹
Kodeks cywilny
k.c. art. 65
Kodeks cywilny
u.g.n. art. 179
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 180 § ust. 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 181
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.p.c. art. 108 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 99
Kodeks postępowania cywilnego
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych art. 12 § ust. 1 w zw. z § 6 pkt 4
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak wykazania przez powódkę, że jej działania doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. • Pozwani samodzielnie doprowadzili do zawarcia umowy sprzedaży. • Powódka nie stworzyła sprzedającym sposobności do zawarcia umowy sprzedaży. • Ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.
Odrzucone argumenty
Naruszenie klauzuli wyłączności w umowie pośrednictwa. • Powódka wykazała się należytą starannością poprzez zamieszczenie oferty w Internecie.
Godne uwagi sformułowania
pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku • decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy • ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku
Skład orzekający
Wanda Dumanowska
przewodniczący-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Uzasadnienie prawa pośrednika do prowizji w przypadku braku wykazania przyczynienia się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, interpretacja klauzuli wyłączności i obowiązków pośrednika."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku wykazania przez pośrednika jego kluczowej roli w doprowadzeniu do zawarcia umowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje kluczowe zasady odpowiedzialności pośrednika w obrocie nieruchomościami i ciężar dowodu, co jest istotne dla profesjonalistów z branży.
“Czy pośrednik zawsze dostaje prowizję? Sąd wyjaśnia, kiedy można liczyć na wynagrodzenie za sprzedaż nieruchomości.”
Dane finansowe
WPS: 9000 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.