III SA/Wr 343/24

III SA/Wr 343/24 - Wyrok WSA we Wrocławiu
Data orzeczenia
2025-02-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-09-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Sędziowie
Anetta Chołuj
Barbara Ciołek /przewodniczący sprawozdawca/
Magdalena Jankowska-Szostak
Symbol z opisem
6537 Egzekucja należności pieniężnych, do których  nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej (art. 34 ust. 3  ustawy o f
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ
Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku
*Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 2505
art. 110 k
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Ciołek (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Jankowska-Szostak, Sędzia WSA Anetta Chołuj, , po rozpoznaniu w Wydziale III w dniu 6 lutego 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi D. sp. z o. o. z/s we W. przy udziale Burmistrza P. oraz H. Sp. z o.o. w S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu z dnia 11 lipca 2024 r. nr 0201-IEE1.7192.73.2024.2 w przedmiocie przyznania wynagrodzenia zarządcy nieruchomości za okres od maja do czerwca 2022 r. oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi D. Sp. z o.o. z/s we W. (dalej: strona, spółka, skarżąca) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu (dalej: DIAS, organ II instancji, organ odwoławczy) z dnia 11 lipca 2024 r. nr 0201-IEE1.7192.73.2024.2 utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Trzebnicy (dalej: NUS, organ egzekucyjny, organ I instancji) z dnia 15 maja 2024 r. nr 0221-SEE.711.9.2024 w przedmiocie przyznania wynagrodzenia H. Sp. z o.o. (dalej: zarządca, zarządca nieruchomości) za maj 2022 r. I czerwiec 2022 r. w łącznej kwocie 5.500 zł brutto.
Z akt sprawy wynika, że NUS prowadzi egzekucję z nieruchomości należącej do strony, położonej w R., objętej księgą wieczystą [...] na podstawie tytułu wykonawczego nr [...], wystawionego przez Burmistrza P. (dalej: wierzyciel).
Postanowieniem z 28 października 2020 r. (nr 0271.SEE.711.861.2020.AK-A) Naczelnik Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu (organ właściwy do prowadzenia egzekucji do 31 grudnia 2020 r.) powierzył zarząd nieruchomością profesjonalnemu zarządcy nieruchomości na okres od 5 listopada 2020 r. do dnia zakończenia zarządu, odpłatnie za wskazanym przez zarządcę w ofercie wynagrodzeniem do wysokości 4.000 zł brutto miesięcznie. Pismem z 27 lipca 2022 r. zarządca nieruchomości zwrócił się do NUS z żądaniem przyznania wynagrodzenia za miesiące maj i czerwiec 2022 r. w wysokości 5.500 zł. Zarządca przedłożył NUS sprawozdanie z zarządu. Organ egzekucyjny przekazał stronie oraz wierzycielowi ww. sprawozdania, celem ich akceptacji. Pismem z 25 września 2022 r. strona wniosła zarzuty do ww. sprawozdań wskazując, że ich nie akceptuje, żąda ich odrzucenia lub uzupełnienia. Argumentowała strona, że sprawozdania są ogólnikowe i nie ma możliwości zweryfikowania, jakie konkretne czynności podejmował zarządca. Pismem z 7 listopada 2022 r. zarządca nieruchomości przekazał organowi egzekucyjnemu odpowiedź na zarzuty, uznając je za niezasadne.
Postanowieniem z 16 listopada 2022 r. (nr 0221-SEE.711.1394.2022.1) organ egzekucyjny zatwierdził sprawozdania z zarządu nieruchomością uznając je za pełne i wyczerpujące oraz uznał, że wykonywanie zarządu spełniało warunki określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 132 ze zm., dalej: u.p.e.a.).
Postanowieniem z dnia 21 grudnia 2022 r. NUS przyznał wynagrodzenie zarządcy nieruchomości za maj i czerwiec 2022 r. w kwocie łącznej 5.500 zł brutto, w tym za maj 2.500 zł i czerwiec 3.000 zł. W uzasadnieniu NUS wskazał, że w rozpatrywanym okresie zarządca wizytował teren nieruchomości w celu sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości, spotkał się w sprawie wycinki drzew i krzewów, z kominiarzem, z dekarzem, z ubezpieczycielami. Organ wskazał, że uwzględnił nakład pracy zarządcy z uwzględnieniem stawek rynkowych za tego rodzaju usługi oraz złożoną ofertę przez zarządcę stąd zasadne jest przyznanie zarządcy wynagrodzenia. Podkreślił organ, że istotnie zmieniły się warunki rynkowe, w tym przede wszystkim ceny za wykonywanie usług. Jednocześnie zauważył, że należy wziąć pod uwagę specyfikę zarządzanej nieruchomości – nieruchomość jest zabytkowa, w tym zamieszkały [...] o pow. [...] m2, [...], [...],[...], dom mieszkalny oraz grunty orne (dzierżawione) – [...] ha. Wskazał NUS na ilość nakładu pracy (telefony, korespondencja mailowa, spotkania zarówno w R. jak i w siedzibie zarządcy), ilość miesięcznych wizyt oraz obecne realia rynkowe. Końcowo organ wskazał, że zatwierdzona kwota wynagrodzenie zostanie pokryta z pożytków nieruchomości.
Strona wniosła zażalenia na ww. postanowienie. DIAS utrzymał w mocy postanowienie NUS, za bezzasadne uznał twierdzenie o nieadekwatności wysokości wynagrodzenia zarządcy. Organ egzekucyjny ustalił wysokość wynagrodzenia zarządcy zgodnie z przepisami, a zarządca wykonany zakres prac potwierdził sprawozdaniem, które zostało zaakceptowane przez organ egzekucyjny. Argumentował DIAS, że z akt wynika, że w badanym okresie zarządca wizytował teren nieruchomości i sprawdzał stan techniczny tej nieruchomości, spotkał się w sprawie usunięcia drzew i krzewów, z dekarzem, z kominiarzem, ubezpieczycielem. W ocenie DIAS organ egzekucyjny wziął pod uwagę nakład pracy zarządcy, przy uwzględnieniu stawek rynkowych za tego rodzaju usługi oraz uwzględnił treść oferty złożonej przez zarządcę nieruchomości. DIAS podkreślił, że na postanowienie o ustanowieniu zarządu nie zostało złożone zażalenie, zatem kwota wynagrodzenia została zaakceptowana przez wszystkie strony. Wskazał, że zarządzanie dotyczy nieruchomości zabytkowej, w tym zamieszkałym [...],[...],[...],[...], domem mieszkalnym oraz dzierżawionej nieruchomości rolnej, a kwotę wynagrodzenia ustalono w 2020 r.
W wyniku skargi strony, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 5 stycznia 2024 r. sygn. akt III SA/Wr 138/23 uchylił zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie z uwagi na naruszenie przez organy art. 110k u.p.e.a. oraz art. 124 § 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.). Wskazał WSA, że organ szacując wysokość przyznanego wynagrodzenia winien każdorazowo czynić to z uwzględnieniem przesłanek z art. 110k u.p.e.a , tj. uwzględnić dwa kryteria - nakład pracy zarządcy i dochodowość nieruchomości. Stwierdził WSA, że zaskarżone postanowienia nie zawierają właściwego uzasadnienia. Organy nie odniosły się do kryterium dochodowości nieruchomości a w zakresie nakładu pracy nie wskazują co miało wpływ na wysokość wynagrodzenia.
W wyniku ponownego rozpoznania sprawy NUS postanowieniem z 15 maja 2024 r. (nr 0221-SEE.711.9.2024) przyznał zarządcy nieruchomości wynagrodzenie w łącznej kwocie 5.500 zł (za maj 2.500 zł, za czerwiec 3.000 zł). W uzasadnienie wskazał, że ocenił nakład pracy tj. liczbę czynności jakie zarządca dokonał, ich zakres i stopień złożoności oraz wymaganych kompetencji z uwzględnieniem stawek rynkowych za zarządzanie, ustalonych na podstawie dostępnych źródeł, publikacji i analiz oraz publicznych ofert na stronach internetowych. czynności wykonane przez zarządcę w rozpoznawanym okresie. Na podstawie zatwierdzonego sprawozdania oraz pisma uzupełniającego ustalił że były to czynności o różnym stopniu złożoności i skomplikowania, które wymagały także wiedzy specjalistycznej i obejmowały zarząd nieruchomością o powierzchni [...] ha, [...], innymi zabudowaniami i budynkami o łącznej powierzchni [...] m2 oraz parkingiem i gruntami ornymi a także stawem. Za najbardziej pracochłonne NUS uznał czynności związane z utrzymaniem drzewostanu. Zwrócił uwagę, że nieruchomość ma unikalny charakter i brak jest powszechnie dostępnych ofert, cenników i publikacji dotyczących kosztów zarządu tego rodzaju nieruchomością, z uwagi na nieliczne grono profesjonalnych zarządców podejmujących się zarządu tego typu nieruchomościami. Występujący w postępowaniu zarządca, jako jedyny podmiot podjął się zarządu. Organ stwierdził, że charakter czynności uzasadnia przyznanie wynagrodzenia przeciętnego, a nie minimalnego. Wartości te odniósł do kwot wnioskowanych przez zarządcę ustalając odpowiednią ilość godzin pracy. NUS podniósł, że właściwe wykonywanie usług zarządzania nieruchomością wymaga odpowiedniego lokalu, urządzeń w tym do komunikacji, samochodu, materiałów, a koszt wykorzystywania tej infrastruktury w części dot. zarządu nieruchomością musi stanowić część wynagrodzenia zarządcy. Dodatkowo zarządca obowiązany jest do gotowości do reakcji na awarie i nagłe przypadki, które również wymagają odpowiedniego przygotowania i zasobów. Organ I instancji wziął także pod uwagę przesłankę dochodowości zarządzanej nieruchomości, stwierdzając, że nieruchomość w części dotyczącej gruntów ornych, była oddana w dzierżawę, z czego rocznie uzyskiwano czynsz w kwocie [...] zł, co daje miesięcznie [...] zł. Organ I instancji wywiódł, że wobec tego przychody otrzymywane w całym okresie zarządu pozwalają na jego pokrycie wraz ze wszystkimi niezbędnymi wydatkami ponoszonymi w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Podkreślił także, że w całym okresie zarządu uzyskana została nadwyżka z pożytków z nieruchomości w kwocie [...] zł, która podlegała podziałowi w ramach prowadzonej egzekucji.
Strona wniosła na powyższe postanowienie zażalenie, wnosząc o uchylenie postanowienia w całości oraz obniżenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomości do kwoty nie wyższej niż 500 zł za każdy miesiąc.
Zaskarżonym postanowieniem DIAS utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu stwierdził, że NUS prawidłowo zastosował procedurę przyznania wynagrodzenia zarządcy nieruchomości i uwzględnił zalecenia z wyroku WSA, sygn. akt III SA/Wr 138/23.
Odnosząc się do nakładu pracy zarządcy i jego wyceny uznał DIAS, że został on oceniony w sposób prawidłowy, pomimo zakwestionowania przyjętej przez NUS metody wykorzystującej kwoty przeciętnego wynagrodzenia i stawki za roboczogodzinę. Jednakże kwoty wynagrodzenia za poszczególne miesiące uznał za w pełni uzasadnione poniesionym nakładem pracy. Stwierdził, że NUS słusznie zwrócił uwagę na szczególny rodzaj zarządzanej nieruchomości (różne budynki, grunty rolne), dlatego za zasadne uznał przyjęcie metody określenia wynagrodzenia zarządcy w oparciu o dane o stawkach za zarząd nieruchomością za m2 (przedział od 0,60 zł do 1,50 zł). Stawki te dotyczą budynków i odzwierciedlają wysokość stawek rynkowych, przy czym nie są rażąco zawyżone i oparte są na podanych źródłach, wobec czego nie były określone dowolnie. Organ odwoławczy wskazał, że z operatu szacunkowego wynika, że całkowita powierzchnia budynków i budowli na nieruchomości wynosi [...] m2, co biorąc pod uwagę przedział stawek kształtuje wysokość wynagrodzenia za zarząd budynkami i budowlami oraz czynności zarządcy związane z ich bieżącym administrowaniem w przedziale od 970 zł do 2430 zł. Podkreślił przy tym, że użycie stawki za m2 w odniesieniu do powierzchni gruntowych (gruntów ornych, części parkowych) byłoby niewłaściwe z uwagi na inny charakter, inny zakres czynności i brak ofert porównawczych dotyczących takich stawek.
Jednocześnie DIAS przyznał racje skarżącym, że dodatkowa metoda przyjęta przez NUS, oparta na kwotach przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia za pracę za 2022 r. i obliczeniu na tej podstawie przeciętnej stawki godzinowej w wysokości 35 zł brutto za godzinę pracy, nie jest właściwa. Nie można bowiem zarządu nieruchomością sprowadzić do ustalonej stawki za roboczogodzinę i obliczenia liczby przepracowanych godzin pracy. Nie pasuje to bowiem do charakteru zadań zarządcy, która wymaga gotowości do podejmowania działań w każdej chwili. Dlatego zarządca nie pobiera opłaty za daną czynność, ani nie posiada stawki godzinowej. Zdaniem organu odwoławczego nie można także sprowadzić wynagrodzenia zarządcy do opłaty za wizytę nieruchomości, ponieważ ten obszar stanowi jedynie wycinek z działań składających się na wykonywanie zarządu. DIAS podkreślił, że wynagrodzenie za zarząd nieruchomością to opłata za dbanie o nieruchomość, aby utrzymać ją w stanie niepogorszonym.
Organ odwoławczy wyliczył, że w okresie za który zostało przyznane wynagrodzenie zarządca kilkukrotnie wizytował teren nieruchomości i sprawdzał jej stan techniczny (7 maja 2022 r., 17 maja, 24 czerwca 2022 r.). Podczas wizyty 17 maja 2022 r. weryfikowano drzewostan i krzewy do wycięcia (spotkanie z firmą ALPIVOLT), 26 czerwca odbyło się spotkanie z kominiarzem, 24 czerwca z dekarzem., prowadzone były również rozmowy z Burmistrzem Gminy P. oraz z ubezpieczycielami.
Następnie organ odwoławczy odniósł się do kryterium dochodowości nieruchomości, wskazując, że w czasie sprawowania zarządu nieruchomość przynosiła dochody, a zarządca przez cały ten okres utrzymywał tę dochodowość na wysokim poziomie, kształtującym się na poziomie uzyskania nadwyżki z pożytków nieruchomości w kwocie [...] zł. DIAS za niezrozumiałe w tym kontekście uznał dyskredytowanie czynności zarządcy, który administrując nieruchomością na właściwym poziomie umożliwił jej dalsze niezakłócone funkcjonowanie.
Końcowo organ odwoławczy stwierdził, że przyznane za okres maj –czerwiec 2022 r. przez NUS wynagrodzenia zgodne z wnioskiem zarządcy na poziomie 5.500 zł, jest adekwatne do podjętych czynności i nie przekraczają maksymalnej kwoty wynikającej z postanowienia NUS o powierzeniu zarządu (4.000 zł). Organ odwoławczy wskazał, że uwzględniona została do ustalenia tego wynagrodzenia stawka za m2 zarządu budynkami w wysokości 1,50 zł i zestawienie czynności zarządcy z uwzględnieniem tego limitu kwotowego.
W skardze na powyższe rozstrzygnięcie strona wniosła o jego uchylenie oraz uchylenie poprzedzającego je postanowienia, względnie ustalenie przez Sąd wynagrodzenia zarządcy nieruchomości w wysokości odpowiedniej do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości, wskazując na naruszenie art. 110k u.p.e.a. Powołując się na sprawozdanie z czynności zarządcy strona wskazała, że w tym okresie zarządca wizytował nieruchomość dwukrotnie w maju 2022 r. i jednokrotnie w czerwcu 2022 r., a wizyty te dotyczyły sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości oraz miały na celu spotkanie z wykonawcami prac kominiarskich, dekarskich oraz przy zieleni, a ponadto w maju 2022 r. Zarządca sporządził bliżej nieokreśloną korespondencję do Gminy P. Ze sprawozdania nie wynika zaś, aby zarządca wykonywał w tym okresie jakiekolwiek inne czynności zarządcze. Strona skarżąca wywiodła, że DIAS w zaskarżonym postanowieniu usiłuje uzasadnić wysokość ustalonego wynagrodzenia przedstawiając wywody dotyczące zadań zarządcy (m.in. podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności wykraczających poza zakres czynności zarządu nieruchomością w przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia w celu zapobieżenia szkodzie czy zapewnienie bezpiecznego użytkowania w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na nieruchomość związanych z działaniem człowieka lub sił natury), które mają charakter wysoko teoretyczny, pozbawiony jakiegokolwiek związku z przedmiotowym wynagrodzeniem i czynnościami wykonywanymi przez zarządcę w rozpatrywanym okresie. Strona wylicza, że z uwagi na to, że czynności zarządcze sprowadziły się do łącznie trzech wizyt oraz sporządzenia bliżej nieokreślonej korespondencji, to przyznane za ten okres wynagrodzenie w łącznej kwocie 5.500 zł, w przeliczeniu na pojedynczą wizytę daje kwotę 1.833 zł, co organ odwoławczy uznał za kwotę adekwatną. Podniesiono, że wynagrodzenie przysługuje nie za to co zarządca ma robić, a wyłącznie za to co faktycznie zrobił.
Strona zarzuciła, że organ nie wyjaśnił jakie konkretnie umiejętności musi zarządca posiadać i w czym objawia się szczególny charakter nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość składa się z szeregu budynków i gruntów rolnych, zaś wszystkie budynki - za wyjątkiem głównego budynku typu [...] - choć o różnym przeznaczeniu stanowią zintegrowaną zabudowę funkcjonalną, pozostawały wyłączone z użytku. Natomiast w budynku głównym zamieszkiwała od lat wyłącznie jedna osoba. Zatem wszystkie te budynki, o ile w ogóle, były lub mogły być przedmiotem zaledwie minimalnych i wyłącznie niezbędnych działań administracyjnych zarządcy. A w odniesieniu do gruntów rolnych pozostających w dzierżawie, czynności zarządcy mogły polegać wyłącznie na wydzierżawieniu tych terenów. Zdaniem strony nieruchomość nie wymagała specjalistycznej wiedzy w zakresie zarządzania, zarząd wymagał jedynie nieznacznego nakładu pracy. Zdaniem skarżącej dla rozstrzygnięcia sprawy nie ma znaczenia, że zarządca był jedynym podmiotem, który zgłosił gotowość do zarządu nieruchomością, ponieważ organ nie wyjaśnił jakie działania, w jakim zakresie i z jaką intensywnością podjął organ egzekucyjny aby wybrać zarządcę, wobec czego możliwe było, że był to jedyny podmiot, który takie zapytanie otrzymał.
Odnosząc się do stawek rynkowych za zarządzanie strona wskazała, że nie jest to nieruchomość szczególnego rodzaju, a jej zarząd mógł wymagać bardzo ograniczonych i jedynie podstawowych działań zarządczych. Pomimo tego organy przyjęły do wyliczeń stawkę najwyższą tj. 1,50 zł, zamiast stawki poniżej 0,60 zł, za którą przemawiają okoliczności sprawy. Spółka podała, że na wskazanych stronach internetowych, które miały być podstawą do ustalenia stawek rynkowych oferenci wskazali na wynagrodzenie ryczałtowe w stawce 1.000-1.200 zł w przypadku nieruchomości o powierzchni do 1.000 m2. Biorąc więc pod uwagę powierzchnię mieszkalną nieruchomości, kwalifikuje się ona z nawiązką do kategorii nieruchomości zarządzanych kwotą ryczałtową, tym bardziej, że jedyna zamieszkała nieruchomość ma powierzchnie znacznie poniżej 500 m2. Według strony organ powinien uwzględnić stawki pobierane przez poprzedniego zarządcę - 500 zł miesięcznie. W odniesieniu do dochodowości nieruchomości strona wskazała, że średni miesięczny czynsz z dzierżawy wynosi [...] zł, przyjmując zatem średnie miesięczne wynagrodzenie zarządcy w wysokości 3.000 zł, koszty zarządu stanowią ok. 46% przychodów z nieruchomości przed opodatkowaniem oraz nie uwzględniają kosztów koniecznych nakładów i godziwego zarobku właściciela nieruchomości. Wobec tego taki koszt zarządu jest wysoce nieproporcjonalny do dochodów osiąganych z zarządzanej nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę DIAS wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:
Skarga nie jest uzasadniona.
Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej z punktu widzenia legalności tj. z punktu widzenia zgodności zaskarżonych decyzji i innych aktów administracyjnych w tym postanowień wydanych w postępowaniu egzekucyjnym z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ww. ustawy, sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, gdy naruszenie prawa daje podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego oraz gdy sąd stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.
Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia NUS nie stwierdził aby naruszały one przepisy prawa.
Spór w sprawie dotyczy prawidłowości przyznania wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, na której prowadzona jest egzekucja przez NUS, za miesiące maj -czerwiec 2022 r.
Spółka kwestionuje wysokość przyznanego wynagrodzenie i wskazuje, że jest ono rażąco za wysokie. Odmiennego zdania jest organ odwoławczy, który wskazuje na zasadność przyznania zarządcy łącznej kwoty wynagrodzenia 5.500 zł (2.500 zł za maj i 3.000 zł za czerwiec) za okres objęty wnioskiem.
W sprawie dla rozpatrzenia skargi istotne znaczenie ma fakt, że sprawa była przedmiotem oceny przez WSA we Wrocławiu – wyrok WSA sygn. akt III SA/Wr 138/23.
W konsekwencji, ramy kognicji Sądu rozpoznającego obecnie skargę, zostały ograniczone rozstrzygnięciem zapadłym wcześniej w sprawie. Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. A zatem ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że ilekroć dana sprawa będzie przedmiotem rozpoznania przez sąd, tylekroć będzie on związany oceną prawną wyrażoną w tym orzeczeniu. Ocena ta wiąże tylko o tyle, o ile odnosi się do tych samych okoliczności faktycznych i prawnych. Innymi słowy wyłącznie zmiana stanu faktycznego czy prawnego pozwala na odstąpienie od oceny i wskazań zawartych w wyroku.
W ocenie Sądu obecnie rozpoznającego sprawę, w sprawie nie zaistniały przesłanki wyłączające obowiązek zastosowania się do zaleceń wynikających z wyroku WSA.
W pierwszej kolejności niezbędne jest odwołanie się do treści ww. prawomocnego wyroku WSA we Wrocławiu i wynikających z niego zaleceń. W ww. wyroku wskazano, że organy nieprawidłowo uzasadniły wydane postanowienia. Stwierdził Sąd, że nie odniosły się do kryteriów ustalania wynagrodzenia dla zarządcy przewidzianych w u.p.e.a. Wskazał WSA, że organy ustalając wysokość wynagrodzenia zarządcy do pierwszego z dwóch obligatoryjnych kryteriów w postaci nakładu pracy odniosły się bardzo ogólnie, a do drugiego z nich w postaci dochodowości nieruchomości nie odniosły się w ogóle. W zakresie nakładu pracy Sąd stwierdził, że nie jest wystarczające wyliczenie czynności podjętych przez zarządcę i podsumowanie, że wynagrodzenie jest do nich adekwatne. Zalecił Sąd, wskazując na zasady ustalania wynagrodzenia, ponowne rozpoznanie sprawy.
Zgodnie z art. 110g § 2 u.p.e.a. jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu zajętej nieruchomości tego wymaga, organ egzekucyjny odbiera zobowiązanemu zarząd i ustanawia innego zarządcę. W sprawach dotyczących ustanowienia bądź odebrania zarządu organ egzekucyjny wydaje postanowienie (art. 110g § 8).
Z kolei art. 110i § 1 u.p.e.a. przewiduje, że zarządca zajętej nieruchomości jest obowiązany wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast zobowiązanego wszelkie pożytki z nieruchomości, rozporządzać nimi w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.
Natomiast tryb i przesłanki ustalenia wynagrodzenia zarządcy, w tym jego wysokość określone zostały w art. 110j, art. 110k i art. 110l § 1 u.p.e.a. Stosownie do art. 110j § 1 i 2 u.p.e.a. zarządca składa organowi egzekucyjnemu w wyznaczonych przez ten organ terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu, sprawozdania ze swoich czynności oraz udokumentowane sprawozdania rachunkowe. Organ egzekucyjny po wysłuchaniu wierzycieli, zobowiązanego i zarządcy oraz po rozpatrzeniu sprawozdań zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części.
A zgodnie z art. 110k § 1 u.p.e.a. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych środków. Wysokość wynagrodzenia określa organ egzekucyjny odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.
W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę organy w sposób prawidłowy dokonały wykładni przepisów i je zastosowały i dochowały zaleceń wynikających z wyroku WSA.
Zastrzec trzeba, że w sprawie postanowienie o ustanowieniu zarządu, z którego wynika górna granica miesięcznego wynagrodzenia jakie może być przyznane zarządcy, tj. 4.000 zł nie zostało przez stronę zakwestionowane, a zatem wszelkie zarzuty skargi skierowane przeciwko wyborowi zarządcy (strona podważa prawidłowość wyłonienia zarządcy) oraz przewidzianej wysokości (pułapu) wynagrodzenia są bezskuteczne.
Tym samym nie budzi wątpliwości, że organ ma podstawę do ustalenia wysokości wynagrodzenia zarządcy na poziomie do 4.000 zł za miesiąc, jak również że wynagrodzenie nie ma charakteru ryczałtowego. Organ przyznając wynagrodzenie zobligowany jest uwzględnić kryterium nakładu pracy i dochodowości nieruchomości i nie może przekroczyć przewidzianej górnej granicy wynagrodzenia.
Odnośnie zakresu działań, jakie ma podejmować zarządca to słusznie podkreślił DIAS, wskazując na istotę zarządu powierzonego przy prowadzeniu egzekucji z nieruchomości, że na takim zarządcy spoczywa obowiązek zachowania wartości majątku-nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja (dla potrzeb zaspokojenia wierzycieli). Zarządzanie nieruchomością, co wskazano w treści postanowienia o powierzeniu zarządu ma m.in. zapewnić utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zapewnić prawidłową gospodarkę ekonomiczno-finansową nieruchomości, prawidłowe i bezpieczne użytkowanie nieruchomości, ochronę prawa osób trzecich. W ramach sprawowania zarządu dany podmiot zobligowany jest zatem podejmować decyzje i czynności, które będą realizować ww. wymagania i ponosi z tego tytułu odpowiedzialność. Zarząd obejmuje stałe, bieżące kontrolowanie stanu nieruchomości i podejmowanie szeregu decyzji i czynności dotyczących jej użytkowania, w tym niezbędne naprawy, prowadzenie dokumentacji, ubezpieczenie, utrzymywanie porządku i czystości, usuwanie awarii, zawieranie umów, itp.
Wbrew twierdzeniom strony, na co zasadnie zwrócił uwagę DIAS, zarząd i związane z tym ustalenie wynagrodzenia nie może być ograniczane tylko do faktycznych czynności podjętych w danym okresie, ale obejmuje również stałe monitorowanie nieruchomości i zachowanie przez zarządcę gotowości do podjęcia wymaganych działań i utrzymywanie w tym celu niezbędnych zasobów materialnych (samochód, lokal, telefon, materiały biurowe, itd.) oraz niematerialnych (ludzie, wiedza).
W sprawie organ analizując nakład pracy zarządcy zasadnie wskazał zarówno na czynności podjęte w danym miesiącu, jak również uwzględnił elementy składające się na istotę zarządu powierzonego, w tym utrzymanie stałej gotowości do podjęcia niezbędnych działań. Słusznie wskazał przy tym organ na szczególny charakter nieruchomości powierzonej w zarząd ([...],[...], grunty orne, [...]) i odniósł się do dostępnych stawek rynkowych (wskazał przy tym źródło ustaleń). Przy czym jak zaznaczył organ i czego strona skutecznie nie podważyła, nie ma porównywalnych stawek rynkowych dotyczących zarządu nieruchomością taką jak w sprawie. Uzasadniona jest argumentacja organu, że z uwagi na specyfikę zarządzanej nieruchomości (zarząd nie jest jednorodny, a budynki/budowle to [...],[...],[...]) nie jest właściwe odwołanie się do niższego rzędu stawek rynkowych za zarządzanie nieruchomościami budynkowymi. W sprawie całkowita powierzchnia budynków i budowli wynosi [...] m2 i przyjęta przez organ jako porównywalna stawka za zarząd 1,50 zł za m2, co daje kwotę [...] zł, jest zdaniem Sądu uzasadniona. Prawidłowo również zaznaczył organ, że podane wartości rynkowe dotyczą zarządu budynkami, a w sprawie zarząd obejmuje również grunty orne i park.
W ocenie Sądu, organ odwoławczy motywując wydane rozstrzygnięcie przyjął takie mierniki, które uzasadniały przyznanie zarządcy nieruchomości wynagrodzenia zgodnie z wnioskiem tj. w kwocie 2.500 zł za maj oraz 3.000 za czerwiec. Kwoty te mieszczą się w granicach wyznaczonych postanowieniem o ustanowieniu zarządu tj. 4.000 zł/miesiąc. Zarządca w badanym okresie wykonał czynności nie tylko związane z utrzymaniem w niepogorszonej kondycji budynków (zlecenie prac kominiarzowi, dekarzowi), ale także kwestie związane z ubezpieczeniem nieruchomości oraz administrowaniem gruntami ornymi, przynależnymi do zarządzanej nieruchomości, które zostały wydzierżawione oraz innymi częściami nieruchomości (pobieranie opłat wynikających z umów dzierżawy czy prawidłowe realizowanie zawartych umów dzierżawy,) oraz opiekę nad terenami zielonymi znajdującymi się na terenie nieruchomości (weryfikowano drzewostan do wycięcia, prowadzono spotkania w sprawie usunięcia drze i krzewów), spotkanie z Burmistrzem w sprawie [...]. Dodatkowo podczas wykonywania zarządu nieruchomość miała przynieść nadwyżkę z pożytków w wysokości [...] zł, a wielkość czynszu za dzierżawę gruntu wynosiła [...] zł. Tak szeroki zakres czynności związanych z administrowaniem nieruchomością, uzasadniał, zdaniem Sądu przyznanie zarządcy nieruchomości wnioskowanej kwoty wynagrodzenia.
Wobec powyższego Sąd orzekający w sprawie stwierdza, że organ administracji rozpatrzył całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego i ocenił go w kontekście przesłanek z art. 110k § 1 u.p.e.a. Nie doszło również w sprawie do naruszenia zasady ochrony słusznego interesu strony (art. 7 k.p.a.), zasady zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 k.p.a.). Wydając rozstrzygnięcie organ działał na podstawie przepisów prawa, prowadził postępowanie w sposób budzący zaufanie do organów i podjął wszelkie niezbędne działania w celu wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy.
W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia , na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.