III SA/PO 670/06

III SA/Po 670/06 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2006-11-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-07-10
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Barbara Koś
Mirella Ławniczak
Tadeusz Geremek /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Sygn. powiązane
I OSK 1667/07 - Wyrok NSA z 2008-12-02
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz M. Geremek (spr.) Sędziowie WSA Barbara Koś WSA Mirella Ławniczak Protokolant: st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi D.J. na decyzję Wojewody z dnia [...] maja 2006r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania o d d a l a s k a r g ę /-/ M. Ławniczak /-/ T. M. Geremek /-/ B. Koś WSA/wyr.1 – sentencja wyroku
Uzasadnienie
UZASADNIENIE.
Starosta, decyzją nr [...] z dnia [...] września 2005 r. działając na podstawie art. 73 ust.4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r.-Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. nr 133, poz. 872 ze zm.) art.128 ust. 1,129 ust. 1, 130, 132 ust. 1a, 2 i 3 i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. nr 261 poz. 2603 ze zm.) - ustalił na rzecz D. J. odszkodowanie w kwocie [...] zł. za nieruchomość położoną w P., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb mapy P., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha, działka nr [...] o pow. [...] ha oraz ark. Mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] ha zapisaną w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Poznaniu i stanowiącą w dniu 31.12.1998 r. własność D. J., która z dniem 1.01.1999 r. stała się z mocy prawa własnością Miasta P., jako grunt zajęty pod drogi publiczne, należące do kategorii dróg gminnych.
W uzasadnieniu tej decyzji podano, że na wniosek D. J. z dnia [...].12.2003 r. zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w P. stanowiącą działki o nr podanych wyżej będące fragmentami ulic [...],[...],[...],[...] i [...].
Zgodnie z art.73 ust.1 ustawy z dnia 13.10.1998 r.-Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną - nieruchomości pozostające w dniu 31.12.1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1.01.1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.
Odszkodowanie w stosunku do nieruchomości zajętych od drogi należące do kategorii dróg gminnych, wypłaca właściwa gmina wg zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r.
Dowodem przejścia własności i podstawą ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności Miasta P. jest ostateczna decyzja Wojewody.
Wojewoda, decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2003 r. orzekł, że opisana wyżej nieruchomość stanowiącą w dniu 31.12.1998 r. własność D. J. i pozostająca w tym dniu we władaniu Miasta P., z dniem 1.01.1999 r. stały się z mocy prawa za odszkodowaniem własnością miasta jako grunt zajęty pod drogi publiczne - drogi gminne.
Z uzasadnienia decyzji Wojewody wynika, że przedmiotowe działki w dniu 31.12.1998 r. były we władaniu Miasta P. i zajęte pod drogi publiczne - drogi lokalne miejskie, które na podstawie art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13.10.1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, stały się z dniem 1 stycznia 1999 r. drogami gminnymi.
W myśl art. 73 ust. 5 powołanej ustawy z dnia 13.10.1998 r. podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości wg stanu z dnia wejścia w życie ustawy tj. 29.10.1998 r. przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną do władania gruntem.
Na podstawie art. 73 ust. 4 należało odpowiednio zastosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, dot. odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości.
Zgodnie z art. 128 wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się wg stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, wg stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia, infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtującej się ceny w obrocie nieruchomościami.
Zgodnie zaś z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, przyjmuje się stan nieruchomości na dzień 29.10.1998 r. a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
Na zlecenie Starosty sporządzony został operat szacunkowy z dnia [...].03.2004 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K.S.
Autorka sporządzonego operatu szacunkowego objęła analizą transakcje zawarte na nieruchomości gruntowe niezabudowane, jakie miały miejsce na terenie P. w ostatnich trzech latach.
Z analizy tej wynikało, że rynek nieruchomości na terenie P. należał do dość aktywnych. W I kwartale 2001 r. wykazywał tendencje wzrostowe, ale nie w takim stopniu jak w latach 1998 - 2000. W II kwartale 2002 r. rynek ten uległ pewnej stabilizacji i stan ten utrzymywał się do dnia przeprowadzenia analizy. Jak wykazał rzeczoznawca na terenie P. zostały zawarte tylko dwie transakcje na grunty pod drogi i obie w obrębie P., z których pierwsza w styczniu 2002 r. na grunt o pow. [...] m2 na poszerzenie ulicy [...] za cenę [...] zł./m2, natomiast druga w marcu 2004 r. na grunt o pow. [...] m2 za cenę [...] zł./m2.
Przedmiotem obrotu w P. były przeważnie działki budowlane o pow. od ca 700 m2 do ca 2000 m2 przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i rezydencjonalną i zależności od warunków (położenie, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie itd.) ceny ich kształtowały się w granicach w przedziale od [...] zł/2 do [...] /m2.
Rzeczoznawca majątkowy K. S. wykazała, że zgodnie z obowiązującym w dacie wyceny § 37 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 230 z 2002 r. poz. 1924) - przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.
Z uwagi jednak na brak na terenie P. dostatecznej ilości cen transakcyjnych sprzedaży gruntów pod drogi, biegła zdecydowała się na określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne, wg zasad określonych w § 37 ust. 2 pkt. 1 cyt. rozporządzenia, jako iloczynu wartości 1 m2 gruntów o funkcji wyznaczonej dla tych gruntów w planie miejscowym przeważającej wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, czyli zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując transakcje z rynku lokalnego, nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w obrębie P., przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.
Wartość rynkową określono dla aktualnego sposobu użytkowania.
Zgodnie z art.143 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami nieruchomościami, jeżeli przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości określa się wg alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
W tym przypadku nie zachodzi taka sytuacja, natomiast ma zastosowanie art. 134 ust.3 tej ustawy tj. że aktualny sposób użytkowania nieruchomości zgodne z jej przeznaczeniem nie zwiększa jej wartości.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta P. omawiana nieruchomość stanowi ulice [...],[...],[...],[...] i [...].
Uwzględniając powyższe zasady wartość przedmiotowej nieruchomości wg stanu na dzień 29.10.1998 r. i przeciętnych cen z dnia 30.03.2004 r. została określona na kwotę [...] zł./m2 zaś za łączną powierzchnię [...] m2 odszkodowanie zostało ustalone na kwotę [...] zł.
W toku przeprowadzonej w dniu [...].05.2004 r. rozprawy administracyjnej D. J. zakwestionowała wartość rynkową 1 m2 gruntu uznając ją za rażąco niską i zobowiązała się do dostarczenia własnego operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.
W dniu [...].06.2004 r. D. J. przedłożyła wyciąg z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.R. w dniu [...].08.2004 r. na jej zlecenie, w którym przedmiotowa nieruchomość została określona na łączna kwotę [...] zł.
W operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie D. J. rzeczoznawca J. R. stwierdził m.in., że działki znajdują się w najatrakcyjniejszej części P., a teren ten ma pełne uzbrojenie w infrastrukturę sąsiedztwie, brak jest zabudowy związanej z działalnością gospodarczą. Teren ma specyficzny mikroklimat, do centrum prowadzi droga utwardzona, w pobliżu kościół oraz centra handlowe. Zdaniem rzeczoznawcy atrakcyjność nieruchomości jest bardzo duża.
Biegły rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku na podstawie danych z aktów notarialnych zawartych w latach 2002 - 2004 sprzedaży gruntów niezabudowanych, prawo własności, z prawem zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz gruntów pod drogi publiczne.
Z przeprowadzonej analizy przez J. R. wynikało, (na podstawie analizy 14 transakcji) że ceny 1 m2 gruntu mieściły się w przedziale [...] zł. – [...] zł a powierzchnia działek ok. [...] m2 do ok. [...] m2.
Wyceniający wartość tej nieruchomości posłużył się metodą korygowania ceny średniej i określił liczbę i wagi cech na następującym poziomie:
-lokalizacja, położenie - 40%,
-powierzchnia działki - 10%,
-sąsiedztwo - 30%,
-przeznaczenie w m.p.z.p. - 20%.
Zdaniem biegłego oszacowana wartość 1 m2 nieruchomości mieściła się w przedziale ceny średniej, uwzględniając jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W dniu [...].07.2004 r. przeprowadzona została druga rozprawa administracyjna w toku której rzeczoznawcy majątkowi omówili szczegółowo sporządzone przez siebie operaty szacunkowe, wymienili uwagi, jednakże nie doszło do zajęcia wspólnego stanowiska.
Rzeczoznawca K. S. dostarczyła w dniu [...].08.2004 r. sprostowanie do operatu szacunkowego z dnia [...].03.2004 r. z uwagi na przyjęcie do porównania w procesie wyceny błędnej ceny transakcyjnej 1 m2 z nieruchomości, przyjmując za 1 m2 [...] zł i łącznie [...] zł. jako wartość przedmiotowej nieruchomości.
W dniu 24.09.2004 r. weszło w życie nowe rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawa z dnia 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami związku z czym Starosta zwrócił się do rzeczoznawców majątkowych o pisemne potwierdzenie stanowiska w zakresie sporządzonych szacunków z uwzględnieniem nowych przepisów.
Pismem z dnia [...].10.2004 r. rzeczoznawca J. R. poinformował, że aktualność operatu jest na czas jego wykonania tj. [...].06.2004 r. a zleceniodawca nie zlecił mu jego aktualizacji.
Rzeczoznawca K. S. pismem z dnia [...].10.2004 r. potwierdziła aktualność dokonanego operatu szacunkowego.
Starosta, pismem z dnia [...].01.2005 r. zlecił Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. wykonanie zgodnie z art. 157 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości dwóch operatów szacunkowych sporządzonych przez J. R. i K. S.
Stowarzyszenie to w piśmie z dnia [...].03.2005 r. przesłało Opinię Zespołu Opiniującego z dnia [...].03.2005 r. dotyczącą przedmiotowych operatów szacunkowych, z której wynika, że w obu analizowanych operatach szacunkowych występują błędy mające wpływ na określoną wartość oraz z uwagi na niewyczerpanie wszystkich procedur ustalonych przepisami prawa w zakresie analizy rynku nieruchomościami gruntowymi pod drogi publiczne i oba operaty szacunkowe nie mogą stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte grunty.
Starosta, pismem z dnia [...].04.2005 r. zwrócił się do K. S. z prośbą o uzupełnienie i poprawienie opracowanego operatu szacunkowego, zgodnie z zaleceniem Zespołu Opiniującego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W.
Rzeczoznawca K. S. pismem z dnia [...].06.2005 r. przedłożyła uzupełnienie do operatu szacunkowego wykazując m.in. jak na sąsiednich gruntach kształtowały się ceny nieruchomości przejętych pod drogi gminne.
W dniu [...].06.2005 r. przeprowadzona został kolejna rozprawa administracyjna, w toku której K. S. nawiązując do uzupełnienia operatu szacunkowego przedstawiła transakcje wykupu gruntów po drogi gminne na terenie Miasta P. których ceny wahały się od [...] zł. do [...] zł, przy czym jak podkreśliła kwota [...] zł. dot. wykupu gruntu pod drogi o małych powierzchniach tj. od [...] m2 do [...] m2.
Pełnomocnik Burmistrza podtrzymał swoje stanowisko w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez K. S., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł.
D. J. nie wyraziła zgody na powyższą propozycję i wniosła o wyjaśnienie podstawy odrzucenia przez Zespół Opiniujący operatu szacunkowego wykonanego przez J. R.
D. J. odwołała się od powyższej decyzji wnosząc o jej zmianę w części dotyczącej wysokości przyznanego odszkodowania tj. w wysokości [...] zł. zamiast [...] zł.
Odwołująca się zakwestionowała wycenę wartości przedmiotowej nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę K. S., podnosząc że wycena dokonana przez biegłego J. R. określa aktualną wartość tej nieruchomości i jest bardziej wszechstronna i uwzględniająca wszelkie aspekty sprawy, zaś opinia pierwsza wartość tę zaniża i jest nieprzydatna w sprawie.
Wojewoda, decyzją [...] z dnia [...] maja 2006 r.--- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne i stanowisko prawne Starosty podkreślając m.in., że nie znalazł podstaw do uznania zarzutu D. J., że opinia J. R. jest bardziej wszechstronna i uwzględniająca wszelkie aspekty sprawy. Również nie znajduje uzasadnienia zarzut, że opinia K. S. zaniżyła wartość przedmiotowej nieruchomości.
Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji przeprowadził prawidłowo postępowanie w tej sprawie i właściwie zastosował art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego D. J. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przyznanie jej odszkodowania w wysokości [...] zł podnosząc te same okoliczności i argumenty jak w odwołaniu.
Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Starosty odpowiadają przepisom prawa.
W szczególności nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy zarzuty skarżącej dotyczące naruszenia prawa materialnego lub przepisów procesowych w toku postępowania dotyczącego odszkodowania za przedmiotową nieruchomość (opisaną wyżej) położona w P., a w efekcie zaniżenia należnego skarżącej odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne (gminne).
Wprawdzie różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustaloną w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę J. R. a ustaloną w operacie szacunkowym sporządzonym przez K. S. jest znaczna ([...]) to jednak sama ta okoliczność nie świadczy jeszcze o zaniżeniu wysokości odszkodowania a jedynie wskazuje na różnice w określeniu wartości tej nieruchomości.
Podważając wartość nieruchomości określoną w operacie szacunkowym K. S. skarżąca musiałaby wskazać, jakie nieprawidłowości i uchybienia popełniła ta biegła w wycenie nieruchomości skarżącej, co wiąże się z naruszeniem zasad wyceny określonych przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. a następnie znowelizowanego rozporządzeniem z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Rozporządzenie to określa m.in. rodzaje metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny (§ 1 pkt. 1 rozporządzenia).
Z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K.S., który został przyjęty przez Starostę jako podstawa określenia wartości przedmiotowej nieruchomości i ustalenia dla skarżącej odszkodowania, wynika że operat ten został sporządzony z zachowaniem tych zasad.
Nie budzi wątpliwości przeprowadzona przez biegłą analiza charakterystyka rynku nieruchomości położonych w P. a zajętych pod drogi publiczne – łącznie z uzupełnieniem operatu w tym zakresie - jak również wnioski przedstawione na tej podstawie przez biegłą.
Również Opinia Zespołu Opiniującego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa W. wskazała na uchybienia w operatach szacunkowych obu biegłych, jednakże biegła S. odpowiednio do tej opinii uzupełniła swoją ocenę, wykazując jak na rynkach sąsiednich przedstawiały się proporcjonalnie ceny gruntów przejętych pod drogi gminne. Wartość ta mieściła się w przyjętym w operacie szacunkowym przedziale procentowym.
Starosta jako postawę do ustalenia odszkodowania na rzecz D. J. przyjął operat szacunkowy sporządzony przez biegła K. S. uznając, że jest on sporządzony bezstronnie i rzetelnie przy uwzględnieniu wszystkich zasad i okoliczności mających wpływ na ustalenie odszkodowania.
Rzeczoznawca J. R. podtrzymał swoje stanowisko w odniesieniu do ustalone wysokości należnego skarżącej odszkodowania.
Na podkreślenie zasługuje fakt, że postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone przez organ I instancji prowadzone było wnikliwie i wyczerpująco zaś strona na każdym etapie tego postępowania miała możliwości wniesienia uwag i zastrzeżeń oraz stosownych wniosków.
Skarżąca w toku postępowania nie podniosła merytorycznych zarzutów mogących podważyć prawidłowość ustalenia wysokości spornego odszkodowania, natomiast nie godząc się na wysokość ustalonego odszkodowaniu podnosiła jedynie ogólne zarzuty, że opinia J. R. jest bardziej wszechstronna i uwzględnia m.in. położenie nieruchomości oraz istniejący korzystny mikroklimat.
Jednak operat szacunkowy sporządzony przez biegłą K. S. uwzględnia wszystkie konieczne zasady wynikające z przepisów prawnych i standardów zawodowych. Z tych względów nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1270 ze zm.) należało orzec jak w sentencji wyroku.
/-/ M. Ławniczak /-/ T. M. Geremek /-/ B. Koś