III SA/Łd 75/05

III SA/Łd 75/05 - Wyrok WSA w Łodzi
Data orzeczenia
2005-06-21
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2005-02-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Sędziowie
Irena Krzemieniewska /sprawozdawca/
Janusz Furmanek
Janusz Nowacki /przewodniczący/
Symbol z opisem
6219 Inne o symbolu podstawowym 621
6401 Skargi organów nadzorczych na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 93 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym)
Skarżony organ
Burmistrz Miasta
Treść wyniku
Stwierdzono niezgodność z prawem  zaskarżonego aktu
Sentencja
Dnia 21 czerwca 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział III w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janusz Nowacki Sędzia NSA Irena Krzemieniewska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Janusz Furmanek Protokolant M. Kowalska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2005 r. sprawy ze skargi Wojewody [...] na zarządzenie Burmistrza Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ogłoszenia wykazu lokali mieszkalnych przeznaczonych do zbycia 1. stwierdza niezgodność z prawem zarządzenia Burmistrza Miasta Ł. nr [...] z dnia [...] w części dotyczącej pozycji nr 24, 25 i 26 wykazu samodzielnych lokali mieszalnych położonych w Ł. przeznaczonych do sprzedaży w drodze bezprzetargowej ich dotychczasowym najemcom; 2. zasądza od Burmistrza Miasta Ł. na rzecz Wojewody [...] kwotę 240 zł (dwieście czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. orzeka, że zaskarżone zarządzenie w części wymienionej w pkt 1 nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku.
Uzasadnienie
Zarządzeniem Nr [...] z dnia [...] w sprawie ogłoszenia wykazu samodzielnych lokali mieszkalnych położonych w Ł. przeznaczonych do zbycia w drodze bezprzetargowej dotychczasowym najemcom Burmistrz Miasta Ł. działając na podstawie art. 30 ust 1 i 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym /t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm./ oraz art. 13 ust 1, art. 25, art. 35 ust 1 i 2 i art. 37 ust 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami /t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 25, poz. 253 ze zm./ oraz Uchwały Rady Miasta Ł. z dnia [...] w sprawie zasad sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach wielolokalowych stanowiących zasób nieruchomości miasta Ł. wraz ze sprzedażą gruntu lub oddaniem w użytkowanie wieczyste - zarządził podanie do publicznej wiadomości wykaz stanowiący załącznik do zarządzenia zawierający informacje dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych położonych w Ł., przeznaczonych do zbycia w drodze bezprzetargowej dotychczasowym najemcom.
W powyższym wykazie pod pozycją 24 umieszczono między innymi lokal położony przy Placu A określając jego cenę na 4.426.133,06 złotych, pod pozycją 25 umieszczono lokal położony przy Placu A określając jego cenę na 3.117.333,14 zł, pod pozycją 26 umieszczono lokal położony przy Placu A określając jego cenę na 2.101.333,20 zł.
Wojewoda [...] pismem z dnia [...] Nr [...] działając na podstawie art. 88 ustawy o samorządzie gminnym zobowiązał Burmistrza Miasta Ł. do przedłożenia przedmiotowego Zarządzenia Nr [...] z dnia [...] oraz złożenia wyjaśnień dotyczących zastosowania ceny wykupu lokali nr 1, 3, 4 położonych w Ł. przy Placu A. Wojewoda podniósł, iż zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego – K. W. ceny za w/w lokale wynoszą 46 razy mniej niż przedstawione w Zarządzeniu Nr [...].
Pismem z dnia 9 grudnia 2004 roku Burmistrz Miasta Ł. wyjaśnił, iż Miasto Ł. w ramach Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego zgłosiło program "Rewitalizacji [...] Starówki na lata 2004 – 2013". Powyższym programem Rewitalizacji objęty jest między innymi obszar Pl. A w Ł.. W związku z powyższym obszar Starówki został objęty zasadą, że można jedynie kupić całą kamienicę, gdyż daje to gwarancję, że właściciel będzie odpowiadał za wygląd obiektu. Natomiast nie gwarantuje tego nabywca pojedynczego lokalu, gdyż mieszkańców tych lokali nie stać na remontowanie kamienic. Ponadto podniósł, iż Uchwała Rady Miasta wprowadzająca zasady wykupu lokali w Ł. położonych w budynkach w rejonie Starówki po preferencyjnych cenach jest zła i niekorzystna dla budżetu Miasta. W związku z tym wykorzystując treść art. 67 ust 3 – ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowano cenę nieruchomości w wysokości nie niższej niż jej wartość.
W dniu 24 stycznia 2005 roku Wojewoda [...] wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skargę na Zarządzenie Burmistrza Miasta Ł. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ogłoszenia wykazu samodzielnych lokali mieszkalnych położonych w Ł. przeznaczonych do zbycia w drodze bezprzetargowej dotychczasowym najemcom wraz ze sprzedażą gruntów lub oddaniem gruntów w użytkowanie wieczyste wnosząc o stwierdzenie nieważności Załącznika do Zarządzenia Burmistrza Miasta Ł. Nr [...] w części dotyczącej pozycji nr 24, 25 oraz 26 wykazu samodzielnych lokali mieszkalnych w Ł. przeznaczonych do sprzedaży w drodze bezprzetargowej ich dotychczasowym najemcom oraz o zasądzenie na rzecz Wojewody [...] kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.
W ocenie Wojewody [...] przedmiotowe Zarządzenie (w części dotyczącej w/w lokali) zostało wydane z naruszeniem przepisów art. 67 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przy sprzedaży nieruchomości w ocenie organu nadzoru w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. W przypadku lokali położonych przy Pl. A operat szacunkowy sporządzony w dniu 14 lutego 2004 roku przez rzeczoznawcę majątkowego inż. K. W. określał cenę w/w lokali na Pl. A – 91.000 zł, Pl. A – 61.000 zł, Pl. A – 48.600 zł. Natomiast Burmistrz Miasta Ł. w zaskarżonym zarządzeniu określił ceny na poziome 40 krotnie wyższym /t.j. 53.326,00 zł/m2 lokalu położonego w Ł./ niż określił to rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Wobec powyższego stanowiska oraz faktu, iż działanie Burmistrza Miasta Ł. ma na celu uniemożliwienie skorzystania przez najemców z przysługującego im prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu Wojewoda [...] uznał skargę za zasadną.
W odpowiedzi na skargę z dnia 15 lutego 2005 roku Burmistrz Miasta Ł. wniósł o odrzucenie skargi w całości oraz zasądzenie na rzecz Burmistrza Miasta Ł. kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta Ł. podniósł między innymi, iż wskazane w załączniku do zarządzenia ceny przedmiotowych lokali nr 1, 2, 3, w budynku przy Pl. A w Ł. istotnie przewyższyły znacznie wartości określone przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie mniej jednak ostateczne ceny wykupu przedmiotowych lokali w niewielkim stopniu odbiegają od operatu szacunkowego. Zgodnie z Uchwałą Nr VIII/71/03 Rady Miasta Ł. z dnia 23 kwietnia 2003 roku w sprawie zasad sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach wielolokalowych stanowiących zasób nieruchomości miasta Ł. wraz ze sprzedażą gruntu lub oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste ze zmianami wprowadzonymi Uchwałą Nr XXIII/292.04 Rady Miasta Ł. z dnia 27 października 2004 roku w sprawie wprowadzenia zmian w w/w Uchwale Nr VIII/71/03 ceny wykupu przedmiotowych lokali wraz z udziałem we własności części działki gruntu, po zastosowaniu 95 % bonifikaty oraz z tytułu jednorazowej zapłaty 25 % bonifikaty kształtują się odpowiednio 166.208,74 zł dla lokalu nr 1, 117.068,75 zł dla lokalu nr 3 i 78,920,00 zł dla lokalu nr 4.
W ocenie Burmistrza Miasta Ł. nie są to kwoty wygórowane, a podzielone przez powierzchnie użytkowe lokali stanowią kwotę 2.000 zł za metr kwadratowy lokalu. Zastosowanie z kolei stawek określonych w wycenie biegłego rzeczoznawcy ustala tę kwotę na 45,00 zł/m2.
Dalej organ wyjaśnia, iż nieruchomość przy Pl. A w Ł. znajduje się w sąsiedztwie nieruchomości stanowiących wartość historyczną, w latach 70-tych XX wieku został poddany remontowi kapitalnemu i rekonstrukcji. W latach 90-tych został przeprowadzony przez Miasto Ł. i najemcę lokalu użytkowego tego budynku remont elewacji frontowej zewnętrznej zajmowanego lokalu użytkowego i I piętra oraz wykonano wymiany dachu za ogólną kwotę 496.000,00 zł. Stosownie do przepisów ustawy o samorządzie gminnym do zadań burmistrza w szczególności należy gospodarowanie mieniem komunalnym oraz na burmistrzu spoczywa odpowiedzialność za prawidłową gospodarkę finansową gminy. Znaczną część dochodów gminy stanowią zaś dochody ze sprzedaży jej majątku. W związku z powyższym Burmistrz Miasta Ł. będąc przeciwnym sprzedaży lokali w budynku przy Pl. A po cenach obniżonych przez bonifikatę zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Ł. Nr XIII/141/03 z dnia 29 października 2003 roku podwyższył ceny powyższych lokali w trosce o jak najlepsze zachowanie stanu technicznego najważniejszych budynków w mieście, co z kolei w ocenie organu wyłącznie gwarantują współwłaściciele dysponujący odpowiednim kapitałem na zakup lokalu, jego utrzymanie i remonty. W ocenie Burmistrza Miasta Ł. zróżnicowanie cen wykupu poszczególnych lokali wydaje się społecznie sprawiedliwym oraz jest uzasadnione ekonomicznie i korzystne dla budżetu miasta Ł..
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga jest zasadna.
W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. nr 153 poz. 1270 ) - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie.
Zgodnie z treścią art. 147§ 1 tej ustawy – sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt. 5 i 6 stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części, albo stwierdza , że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.
W przedmiotowej sprawie rozważenia wymaga kwestia zgodności z przepisami prawa części zarządzenia nr [...] Burmistrza Miasta Ł. z dnia [...].
Zarządzenie to zawiera wykaz obejmujący informacje dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych położonych w Ł. przeznaczonych do zbycia w drodze bezprzetargowej dotychczasowym najemcom.
Zastrzeżenia Wojewody [...], jako organu nadzoru budzą zapisy wykazu dotyczące pozycji 24, 25 i 26 tego wykazu .
Wymienione pod tymi pozycjami lokale mieszkalne zostały wycenione przez
Burmistrza Miasta Ł. w wysokości 40- krotnej wartości tych lokali w stosunku do dokonanej wyceny szacunkowej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zdaniem Burmistrza Miasta Ł. stanowisko takie jest zgodne z przepisami prawa w tym art. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami /t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 25, poz. 253 ze zm./, gdyż przepis ten określa jedynie dolną granicę ceny nieruchomości, którą jest jej wartość, natomiast określenie górnej granicy ceny nieruchomości należy do Burmistrza
zobowiązanego do wykonania Uchwały Rady Gminy dotyczącej zasad sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych stanowiących zasób nieruchomości miasta Ł. wraz ze sprzedażą gruntu lub oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste ( Uchwała nr VII/71/03 Rady Miasta Ł. z dnia 23 kwietnia 2003 roku i Uchwała nr XIII/141/03 Rady Miasta Ł. z dnia 29 października 2003 roku).
W ocenie Wojewody [...] przedmiotowe Zarządzenie narusza art. art. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami z uwagi na to, że uniemożliwia skorzystanie najemcom lokali z przysługującego im prawa pierwszeństwa w nabyciu lokalu.
Przechodząc do rozważań podnieść należy, iż zgodnie z art. 67 ust.1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 25, poz. 253 ze zm. ) – w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonego Zarządzenia - cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość.
W przedmiotowej sprawie jest bezsporne, iż wykonanie cytowanych wyżej uchwał Rada Miasta Ł. powierzyła Burmistrzowi Miasta Ł. nie określając przy tym sposobu i wysokości ustalenia cen poszczególnych lokali.
Nie oznacza to jednak całkowitej dowolności dla Burmistrza Miasta Ł. w możliwości określania wysokości cen za lokale, a przede wszystkim nie stanowi możliwości do dokonywania przez Burmistrza Miasta Ł. działań niezgodnych z wolą Rady Miasta Ł., wbrew postanowieniom podjętych uchwał.
Wolą bowiem Rady Miasta Ł. wyrażoną w podjętych uchwałach było dokonanie sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych stanowiących zasób nieruchomości miasta Ł. wraz ze sprzedażą gruntu lub oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste .
Początkowo zgodnie z treścią Uchwały nr VII/71/03 Rady Miasta Ł. z dnia 23 kwietnia 2003 roku - mieszkańcy m. inn. Placu A wyłączeni zostali z możliwości dokonania zakupu lokali dotychczas wynajmowanych, lecz zapis ten został skreślony w Uchwale nr XIII/141/03 Rady Miasta Ł. z dnia 29 października 2003 roku.
Przyjąć zatem należy, iż wolą Rady Miasta Ł. wyrażoną w podjętych uchwałach było dokonanie sprzedaży najemcom lokali mieszkalnych stanowiących zasób nieruchomości miasta Ł. na jednakowych zasadach, gdyż do określenia odrębnych zasad dla poszczególnych najemców Rada Miasta Ł. nie upoważniła Burmistrza Miasta Ł..
Określenie zatem cen za przedmiotowe lokale w wysokości czterdziestosześciokrotnej wartości lokali w stosunku do ich wyceny wynikającej z operatu szacunkowego w sytuacji, gdy w stosunku do pozostałych lokali takiego przelicznika nie zastosowano – stanowi naruszenie art. 30 ust. 1 i 2 pkt. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).
Ponadto – przedmiotowe zarządzenie narusza cyt. art. 67 ust.1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami i to z dwóch powodów.
Po pierwsze – ustalona przez Burmistrza Miasta Ł. cena przedmiotowych lokali jest ceną zaporową (czemu Burmistrz Miasta Ł. nie zaprzecza), a więc jej wysokość ma uniemożliwić dokonanie sprzedaży lokalu.
Ustalenie ceny lokalu w tej wysokości jest sprzeczne z cyt. wyżej przepisem, gdyż treść art. 67 ust.1 i 3 w związku z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wskazuje na to, iż ustalenie ceny ma służyć do zaoferowania sprzedaży lokalu dotychczasowemu najemcy, a nie do uniemożliwienia dokonania tej sprzedaży.
Po drugie - jak wynika z wyjaśnień Burmistrza Miasta Ł. - ustalając ceny za poszczególne lokale mieszkalne Burmistrz Miasta Ł. w przypadku przedmiotowych lokali określił cenę nie tych lokali, a całej kamienicy.
Tak tylko można wyjaśnić powołaną przez Burmistrza w piśmie z dnia 9 grudnia 2004 r zasadę, że: cyt. " można kupić jedynie całą kamienicę, ponieważ daje to gwarancję na przyszłość, że właściciel będzie odpowiadał za wygląd obiektu". Burmistrz Miasta Ł. nie wyjaśnił kto i w oparciu o jakie przepisy prawa przyjął taką zasadę.
Ustalenie ceny całej kamienicy zamiast ceny konkretnego lokalu stanowi naruszenie cyt. art. 67 ust.1 i 3 w związku z art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Zarzuty zawarte w odpowiedzi na skargę są niezasadne.
Nie można porównywać cen lokali po zastosowaniu bonifikaty do cen innych lokali przed zastosowaniem bonifikaty. Tego rodzaju kalkulacja finansowa ( bo w takim przypadku nie można nawet mówić o interpretacji przepisów prawa) jest sprzeczna z art. 67, 68 cyt. ustawy i cyt. wyżej Uchwałami Rady Miasta Ł..
Zgodnie z art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym /t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm./ - uchwała lub zarządzenie organu gminy sprzeczne z prawem są nieważne.
Zgodnie z treścią art. 94 tej ustawy - nie stwierdza się nieważności uchwały lub zarządzenia organu gminy po upływie jednego roku od dnia ich podjęcia, chyba że uchybiono obowiązkowi przedłożenia uchwały lub zarządzenia w terminie określonym w art. 90 ust. 1, albo jeżeli są one aktem prawa miejscowego
( ust. 1 ) .
Jeżeli nie stwierdzono nieważności uchwały lub zarządzenia z powodu upływu terminu określonego w ust. 1, a istnieją przesłanki stwierdzenia nieważności, sąd administracyjny orzeka o ich niezgodności z prawem. Uchwała lub zarządzenie tracą moc prawną z dniem orzeczenia o ich niezgodności z prawem. Przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego co do skutków takiego orzeczenia stosuje się odpowiednio. ( ust. 2 ).
Jak wyżej wykazano - zaskarżone zarządzenie we wskazanym w skardze zakresie jest sprzeczne z prawem. Istnieją zatem przesłanki do stwierdzenia nieważności zarządzenia w tym zakresie. Z uwagi jednak na fakt, iż upłynął rok od wydania zarządzenia – Sąd orzekł o niezgodności z prawem zaskarżonego zarządzenia we wskazanym w skardze zakresie.
Mając powyższe na uwadze Sąd w oparciu o art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
( Dz. U. nr 153 poz. 1270) orzekł jak w sentencji .
O kosztach rozstrzygnięto stosownie do art. 200 tej ustawy .
W przedmiocie wykonalności Sąd orzekł w oparciu o art. 152 tej ustawy.