III RN 101/02

Sąd Najwyższy2003-10-03
SAOSAdministracyjneprawo budowlaneWysokanajwyższy
prawo budowlanewarunki technicznegranica działkinadzór budowlanysamowola budowlanasąsiedztwonieruchomościbudynki gospodarcze

Sąd Najwyższy uchylił wyrok NSA, uznając, że naruszenie przepisów prawa budowlanego dotyczących usytuowania okien w garażu przy granicy działki sąsiedniej uzasadnia nakazanie usunięcia nieprawidłowości na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, a nie odsyłanie do sądu cywilnego.

Sprawa dotyczyła garażu wybudowanego przy granicy działki sąsiedniej z naruszeniem przepisów techniczno-budowlanych, w szczególności poprzez umieszczenie okien w ścianie zwróconej ku sąsiadowi. Organy nadzoru budowlanego i NSA początkowo umarzały postępowanie lub odsyłały do sądu cywilnego, uznając, że sprawa nie może być prowadzona w trybie samowoli budowlanej. Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł rewizję nadzwyczajną, argumentując, że naruszenie przepisów prawa budowlanego uzasadnia nakazanie usunięcia nieprawidłowości na podstawie art. 66 Prawa budowlanego. Sąd Najwyższy przychylił się do tego stanowiska, uchylając wyrok NSA.

Sprawa wywodzi się z decyzji organów nadzoru budowlanego dotyczącej garażu wybudowanego przez Zdzisława S. przy granicy działki Tamary S. Garaż, zbudowany na podstawie pozwolenia z 1981 r., miał otwory wentylacyjne w tylnej ścianie, które inwestor przekształcił w okna, mimo że ściana ta znajdowała się zaledwie 65 cm od granicy działki sąsiedniej. Początkowe postępowania administracyjne dotyczące legalności budowy i jej zgodności z przepisami były skomplikowane, z uchyleniami decyzji i umorzeniami. Ostatecznie, po decyzji Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 2000 r. umarzającej postępowanie i stwierdzającej, że sprawa nie może być prowadzona w trybie samowoli budowlanej, Naczelny Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę Tamary S. NSA uznał, że skoro zgłoszenie o zakończeniu budowy zostało przyjęte, postępowanie nie może toczyć się w trybie art. 51 Prawa budowlanego, a ewentualne spory dotyczące niedogodności powinny być rozstrzygane przez sąd powszechny na podstawie art. 140 Kodeksu cywilnego. Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł rewizję nadzwyczajną, zarzucając NSA rażące naruszenie art. 66 Prawa budowlanego poprzez zaniechanie jego zastosowania, a także naruszenie przepisów dotyczących warunków technicznych budynków i zasad umarzania postępowań administracyjnych. Sąd Najwyższy, analizując przepisy obowiązujące w czasie budowy (§ 158 rozporządzenia z 1980 r.) oraz aktualne (§ 12 rozporządzenia z 1994 r.), uznał, że umieszczenie okien w ścianie garażu bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej stanowi naruszenie przepisów techniczno-budowlanych. Sąd podkreślił, że art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego pozwala organowi nakazać usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, jeśli narusza on obowiązujące przepisy. W związku z tym, Sąd Najwyższy uchylił wyrok NSA, uznając za nietrafny pogląd, że sąsiad może dochodzić swoich praw jedynie przed sądem cywilnym, i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania NSA.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Tak, naruszenie przepisów techniczno-budowlanych uzasadnia wydanie decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, a nie tylko odsyła do sądu cywilnego.

Uzasadnienie

Sąd Najwyższy uznał, że istniejący stan faktyczny (okna w garażu przy granicy działki) rażąco naruszał i nadal narusza przepisy techniczno-budowlane. W związku z tym, organ nadzoru budowlanego powinien wydać decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego nakazującą usunięcie nieprawidłowości (zamurowanie okien), a nie umarzać postępowanie ani odsyłać strony do sądu cywilnego.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

Strona wygrywająca

Rzecznik Praw Obywatelskich (w sensie uwzględnienia argumentów rewizji)

Strony

NazwaTypRola
Tamara S.osoba_fizycznaskarżąca
Zdzisław S.osoba_fizycznainwestor
Z. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w S.organ_państwowyorgan administracji
Prezydent Miasta S.organ_państwowyorgan administracji
Wojewoda S.organ_państwowyorgan administracji
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S.organ_państwowyorgan administracji
Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinieorgan_państwowysąd administracyjny
Rzecznik Praw Obywatelskichorgan_państwowywnioskodawca rewizji nadzwyczajnej
Anna J.osoba_fizycznapoprzedni właściciel nieruchomości sąsiedniej
Anna G.osoba_fizycznawspółwłaściciel nieruchomości sąsiedniej

Przepisy (9)

Główne

u.p.b. art. 66 § 1 pkt 1

Ustawa - Prawo budowlane

Organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, jeśli narusza on obowiązujące przepisy.

Pomocnicze

u.p.b. art. 51

Ustawa - Prawo budowlane

Przepis dotyczący samowoli budowlanej, który nie miał zastosowania w tej sprawie.

rozp. MAGPiOŚ art. 158 § 1

Rozporządzenie Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska

Obowiązek wyposażenia garażu w wentylację wwiewno-wywiewną.

rozp. MAGPiOŚ art. 13

Rozporządzenie Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska

Zakaz umieszczania otworów okiennych w ścianie budynku gospodarczego usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej (obowiązywało w czasie budowy).

rozp. MGPiB art. 12 § 1, 4, 6

Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa

Wymagania dotyczące usytuowania budynków na działce sąsiedniej, w tym odległości od granicy (4 m dla ścian z otworami, 3 m dla ścian bez otworów).

k.c. art. 140

Kodeks cywilny

Prawo właściciela do korzystania z nieruchomości, które nie było wyłączną podstawą do dochodzenia roszczeń w tej sprawie.

k.p.a. art. 138 § 1 pkt 2

Kodeks postępowania administracyjnego

Podstawa do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, ale nie do umorzenia postępowania w sytuacji naruszenia prawa.

k.p.c. art. 39313 § 1

Kodeks postępowania cywilnego

Podstawa do orzekania przez Sąd Najwyższy w postępowaniu wywołanym rewizją nadzwyczajną.

Konstytucja RP art. 236 § 2

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Podstawa prawna dla orzekania Sądu Najwyższego.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Naruszenie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących usytuowania okien w garażu przy granicy działki sąsiedniej. Możliwość i obowiązek zastosowania art. 66 Prawa budowlanego do nakazania usunięcia nieprawidłowości. Przepisy prawa budowlanego mają charakter bezwzględnie obowiązujący.

Odrzucone argumenty

Postępowanie nie może być prowadzone w trybie samowoli budowlanej. Spory o niedogodności wynikające z użytkowania garażu powinny być rozstrzygane przez sąd powszechny na podstawie art. 140 k.c.

Godne uwagi sformułowania

właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, dotyczącej użytkowania obiektu istniejącego od 1983 r., nie może być prowadzone w trybie przepisów o samowoli budowlanej skarżąca jako właścicielka nieruchomości sąsiedniej [...] uprawniona jest do dochodzenia swoich roszczeń z tego tytułu na podstawie art. 140 Kodeksu cywilnego przed sądem powszechnym istniejący stan faktyczny [...] rażąco naruszał i był sprzeczny zarówno z uprzednio obowiązującymi [...] a tym bardziej aktualnie nadal jest sprzeczny z o wiele bardziej restrykcyjnymi obecnie obowiązującymi przepisami

Skład orzekający

Andrzej Wasilewski

przewodniczący-sprawozdawca

Andrzej Wróbel

sędzia

Jerzy Kwaśniewski

sędzia

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja art. 66 Prawa budowlanego w kontekście naruszeń przepisów techniczno-budowlanych dotyczących budynków przy granicy działki, nawet jeśli obiekt istnieje od dawna i nie jest samowolą budowlaną."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji naruszenia przepisów dotyczących okien w garażu przy granicy działki. Wymaga analizy przepisów techniczno-budowlanych obowiązujących w danym czasie.

Wartość merytoryczna

Ocena: 7/10

Sprawa pokazuje, jak długotrwałe spory o naruszenia przepisów budowlanych mogą być rozwiązywane, a także jak ważne jest prawidłowe stosowanie przepisów proceduralnych przez sądy administracyjne.

Nawet stary garaż przy granicy działki musi spełniać przepisy budowlane – Sąd Najwyższy wyjaśnia, jak egzekwować prawo.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
Wyrok z dnia 3 października 2003 r. III RN 101/02 W celu przywrócenia stanu zgodnego z przepisami określającymi warun- ki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, właściwy organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą usunięcie otworów okiennych wyko- nanych w ścianie garażu usytuowanego przy granicy działki sąsiedniej, mimo sprzeciwu właściciela tej działki (art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Przewodniczący SSN Andrzej Wasilewski (sprawozdawca), Sędziowie SN: Andrzej Wróbel, Jerzy Kwaśniewski. Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2003 r. sprawy ze skargi Tamary S. na decyzję Z. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Bu- dowlanego w S. z dnia 14 stycznia 2000 r. [...] w przedmiocie umorzenia postępowa- nia administracyjnego w sprawie o nakazanie wykonania określonych robót budow- lanych, na skutek rewizji nadzwyczajnej Rzecznika Praw Obywatelskich od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego-Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie z dnia 25 października 2001 r. [...] u c h y l i ł zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Naczelnemu Sądowi Admi- nistracyjnemu-Ośrodkowi Zamiejscowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania. U z a s a d n i e n i e Prezydent Miasta S. decyzją z dnia 12 stycznia 1981 r. zatwierdził plan reali- zacyjny i zezwolił Zdzisławowi S. na budowę wolnostojącego garażu dwuboksowego w odległości 65 cm od granicy działki położonej przy ul. S. w S., przy czym - zgodnie z § 158 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Przestrzennej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz.U. Nr 17, poz. 62 ze zm) - na inwestora nałożony został równocześnie obowiązek wyposażenia tego garażu w wentylację wwiewno-wywiew- 2 ną w postaci dwóch otworów wentylacyjnych w tylnej ścianie garażu o wymiarach 14x14 cm, które powinny być zabezpieczone kratkami. Decyzja ta nie została jednak doręczona ówczesnej właścicielce sąsiedniej nieruchomości gruntowej - Annie J., której następcą prawnym została następnie jej córka - Tamara S. W postępowaniu zmierzającym do wydania tej decyzji nie uczest- niczyła także współwłaścicielka innej sąsiadującej z działką inwestora nieruchomości - Anna G., na żądanie której postępowanie w tej sprawie zostało wznowione, w wyni- ku czego decyzją z dnia 27 maja 1983 r. Prezydent Miasta S. udzielił inwestorowi ze- zwolenia na dalszą realizację inwestycji w oparciu o swą uprzednio wydaną decyzję z dnia 12 stycznia 1981 r. Jednak także i ta decyzja nie została doręczona właści- cielce sąsiedniej nieruchomości gruntowej - Annie J. W wyniku odwołania wniesionego przez Annę G. od powyższej decyzji, Woje- woda S. decyzją z dnia 17 lipca 1983 r. uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Mia- sta S. z dnia 27 maja 1983 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji, zobowiązując równocześnie Prezydenta Miasta S. do do- konania „oceny prawidłowości lokalizacji projektowanych garaży w świetle przepisów § 156 obowiązujących warunków technicznych”. W konsekwencji, Prezydent Miasta S. decyzją z dnia 27 lutego 1984 r., wydaną na podstawie art. 105 k.p.a., umorzył postępowanie jako bezprzedmiotowe, a w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwier- dził, że „wzniesiony bez ważnego pozwolenia obiekt garażowy jednak nie spowodo- wał naruszenia obowiązujących w tym przedmiocie przepisów techniczno-budowla- nych, określonych rozporządzeniem Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 23.07.1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki”. W wyniki ponownego odwołania Anny G. od powyższej decyzji, Wojewoda S. decyzją z dnia 25 czerwca 1984 r. uchylił decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia 27 lutego 1984 r. i przekazał temu organowi sprawę do ponownego rozpoznania, wska- zując na konieczność „dokonania oceny, czy obiekt spełnia wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, a w szcze- gólności przepisy § 13, § 15 ust. 3 i § 156 ust. 1 (...) i w przypadku pozytywnym, mając na względzie art. 42 ust. 2 i 3 Prawa budowlanego wydać pozwolenie na użyt- kowanie, po uprzednim pobraniu zwiększonej opłaty skarbowej.” W wyniku ponow- nego rozpoznania niniejszej sprawy, Prezydent Miasta S. decyzją z dnia 19 lipca 1984 r., wydaną na podstawie art. 105 k.p.a., ponownie umorzył postępowanie, a w 3 uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdził, że: „wzniesiony bez ważnego pozwole- nia obiekt garażowy nie spowodował naruszenia obowiązujących w tym przedmiocie przepisów techniczno-budowlanych, określonych w § 13, 15 ust. 3 i 156 ust. 1 rozpo- rządzenia MAGTiŚ z dnia 27.07.1980 r. w sprawie warunków technicznych”. Z kolei, Tamara S. - córka i następca prawny Anny J., jako właściciel działki sąsiadującej z działką Zdzisława S., na której wybudowany został powyższy garaż, w swym piśmie z dnia 17 maja 1999 r., które skierowała do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w S., podniosła zarzut, że przedmiotowy garaż, jaki zbudowany został na nieruchomości sąsiedniej w bezpośrednim są- siedztwie (w odległości 65 cm) jej nieruchomości, zakłóca jej intymność w korzysta- niu z tej nieruchomości, bowiem na ścianie garażu usytuowanej równolegle do jej nieruchomości umieszczone nie zostały przewidziane w projekcie garażu okna, a ponadto powoduje on uciążliwości poprzez wydobywanie się z otworów okiennych przykrych zapachów oraz poprzez hałas. W wyniku dokonanych oględzin przez pra- cowników organu nadzoru budowlanego, w dniu 22 czerwca 1999 r. sporządzony został ‘Protokół oględzin robót budowlanych lub obiektu budowlanego’, w którym potwierdzono zarzut skarżącej i na tej podstawie Powiatowy Inspektor Nadzoru Bu- dowlanego w Powiecie Grodzkim S. wydał w dniu 29 czerwca 1999 r. decyzję, mocą której nakazał Zdzisławowi S. doprowadzić przedmiotowy garaż „do stanu zgodnego z warunkami technicznymi zawartymi w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Prze- strzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicz- nych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 12 ust. 4 pkt 2 i pkt 6), tj. zamurować lub zastąpić kształtkami szklanymi (luksferami) okna w tylnej ścianie garażu znajdującej się w odległości mniejszej niż 3 m od sąsiedniej granicy w termi- nie do dnia 30.09.1999 r.”. W wyniku odwołania Zdzisława S. od powyższej decyzji Powiatowego In- spektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. z dnia 29 czerwca 1999 r., Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 14 stycznia 2000 r. uchylił tę decyzję i umorzył postępowanie przed organem pierwszej instancji, stwier- dzając w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia, że „jak wynika z akt sprawy, przed- miotowy garaż wybudowany został na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 1981 roku. Do jego użytkowania przystąpiono po zawiadomieniu o zakończeniu bu- dowy organu administracji państwowej - pismo z dnia 10-08-1983 r. skierowane do Urzędu Miejskiego w S. Przyjęcie zgłoszenia przez organ oznacza, że postępowanie 4 administracyjne w sprawie przedmiotowego obiektu, istniejącego od 1983 roku, nie może być prowadzone w trybie samowoli budowlanej. Tym bardziej nie mogą mieć zastosowania przepisy art. 51 ustawy Prawo budowlane z 1994 r., przyjęte za pod- stawę rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji. Spór o okna w tylnej ścianie garażu, o których pisze p. Tamara S. w skardze z dnia 17-05-1999 r. skierowanej do Powiato- wego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w S., może być rozstrzygnięty w sądzie powszechnym”. Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 25 października 2001 r. [...] oddalił skargę Tamary S. na powyższą decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 14 stycznia 2000 r. W uza- sadnieniu tego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w szczególności, że: po pierwsze - „w zaistniałej sytuacji faktycznej trafne jest zatem stanowisko wyrażone przez organ odwoławczy (...), że przyjęcie przez właściwy organ zgłoszenia o zakoń- czeniu budowy powoduje, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, dotyczącej użytkowania obiektu istniejącego od 1983 r., nie może być prowadzone w trybie przepisów o samowoli budowlanej, a więc także nie mogą mieć zastosowania przepisy art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.). Wobec powyższego bezprzedmiotowe było postępowanie toczące się przed organem pierwszej instancji w trybie art. 51 Prawa budowlanego”; oraz po dru- gie - „wyjaśnić należy, iż jeśli obecnie, skarżąca jako właścicielka nieruchomości są- siedniej powołuje się na niedogodności wynikające z użytkowania przedmiotowego garażu, między innymi, ograniczenie jej prawa do swobodnego i intymnego korzysta- nia z działki ogrodowej, to uprawniona jest do dochodzenia swoich roszczeń z tego tytułu na podstawie art. 140 Kodeksu cywilnego przed sądem powszechnym”. Rzecznik Praw Obywatelskich pismem z dnia 15 lipca 2002 r. [...] wniósł rewi- zję nadzwyczajną od powyższego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego [...], zarzucając temu wyrokowi rażące naruszenie: po pierwsze - art. 66 pkt. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) „poprzez zaniechanie jego zastosowania w sytuacji wymagającej tego rodzaju działań”; po drugie - art. 5 ust. 1 pkt 6 i art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego w związku z § 13 ust. 2 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Przestrzen- nej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (Dz.U. Nr 17, poz. 62 ze zm. - powoływanego nadal jako: rozporządzenie MAGPiOŚ z 1980 r. w sprawie warunków technicznych); 5 oraz po trzecie - art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 105 k.p.a. (w brzmieniu jednolite- go tekstu: Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1074) „wobec braku podstaw faktycznych i prawnych do umorzenia postępowania”. W konsekwencji, Rzecznik Praw Obywatel- skich wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu-Ośrodkowi Zamiejscowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu zarzutów rewizji nadzwyczajnej Rzecznik Praw Obywatelskich podniósł w szczególności, że: po pierwsze - istniejący stan faktyczny, będący przedmiotem oceny prawnej dokonanej w rozpoznawanej sprawie zarówno przez organy nadzoru budowlanego, jak i przez Naczelny Sąd Administracyjny, naru- szał nie tylko przepisy § 13 ust. 1 i ust. 2 oraz § 158 rozporządzenie MAGPiOŚ z 1980 r. w sprawie warunków technicznych, które obowiązywały w czasie realizacji tej inwestycji (garażu), lecz także jest niezgodny z wymaganiami określonymi w § 12 ust. 4 obecnie obowiązującego w tym zakresie rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków tech- nicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (jednolity tekst: Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140 ze zm. - powoływanego nadal jako: rozporządzenie MGPiB z 1994 r. w sprawie warunków technicznych), skoro budynek, w ścianie którego urządzono otwory drzwiowe lub okienne powinien być oddalony od granicy nieru- chomości minimum 4 m, a w danym wypadku jest poza sporem, że odległość ta wy- nosi 65 cm; po drugie - biorąc pod uwagę to, że przepisy Prawa budowlanego mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących oraz to, że zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca nieruchomości ma między innym obo- wiązek utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym, zaś - co pokreślono w rewizji nadzwyczajnej - zły stan techniczny obiektu „może być efektem jego wykona- nia na podstawie wadliwej decyzji pozwolenia na budowę lub być skutkiem - jak w niniejszej sprawie - odstąpienia przez inwestora od ustaleń i warunków wydanego pozwolenia na budowę”; przy czym „naruszenie norm techniczno-budowlanych w czasie budowy obiektu ma ten skutek, że jest on od początku jego istnienia w niena- leżytym stanie technicznym”, a w rozpoznawanej sprawie zarzut strony skarżącej dotyczył właśnie „złego stanu technicznego garażu na nieruchomości sąsiedniej”; po trzecie - Rzecznik Praw Obywatelskich nie kwestionuje natomiast stanowiska Sądu w kwestii „zasadności uchylenia decyzji wydanej na podstawie art. 51 ust. 2 Prawa budowlanego, gdyż przepis ten nie miał w niniejszej sprawie zastosowania, nato- miast nie było żadnego powodu do umorzenia postępowania w sprawie stanu tech- 6 nicznego garażu. Nie ulega więc wątpliwości, że przepis art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w konkretnym przypadku nie mógł mieć zastosowania. (...) w niniejszej sprawie powi- nien mieć zastosowanie art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego. Nietrafne jest także ode- słanie strony skarżącej na drogę postępowania przed sądem powszechnym, gdyż przedmiotowa sprawa nie należy do właściwości tego sądu”. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Stosownie do dyspozycji § 13 ust. 1 i ust. 2 uprzednio obowiązującego rozpo- rządzenia Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bu- dynki (Dz.U. Nr 17, poz. 62 ze zm.), dopuszczona była możliwość sytuowania bez- pośrednio przy granicy działki budynku gospodarczego, jeżeli nie utrudni to prawi- dłowej zabudowy działki sąsiedniej i z tym wyraźnym zastrzeżeniem, że „ściany bu- dynku gospodarczego, graniczące z działką sąsiednią, nie powinny mieć okien i drzwi”. Natomiast, zgodnie z aktualnie obowiązującym przepisem § 12 ust. 1, ust. 4 i ust. 6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bu- dynki i ich usytuowanie (jednolity tekst: Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140 ze zm.), usy- tuowanie budynków na działce sąsiedniej powinno „zapewniać zachowanie odległo- ści między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urzą- dzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na działkach sąsiednich, określo- nych w rozporządzeniu”, przy czym - o ile z przepisów szczególnych nie wynikają odmienne wymagania „należy zachować odległość zabudowy od granicy z sąsied- nimi działkami co najmniej: 1) dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi - 4 m; 2) dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą bez otworów - 3 m”. Równocześnie, zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) „w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku”. Oznacza to, że w wypadku, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że w kon- kretnej sytuacji użytkowany już budynek (np. garaż), który faktycznie nie odpowiada wymaganiom technicznym określonym powszechnie obowiązującymi przepisami 7 prawa budowlanego (np. z tej przyczyny, że w ścianie garażu usytuowanego bezpo- średnio przy granicy działki sąsiedniej znajdują się otwory okienne lub drzwiowe), or- gan ten powinien nakazać w drodze decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (np. zamurowanie otworów okiennych lub drzwiowych znajdujących się w ścianie garażu graniczącej z działką sąsiednią). W rozpoznawanej sprawie jest poza sporem, że inwestor - Zdzisław S. uzyskał w dniu 12 stycznia 1981 r. pozwolenie na wybudowanie garażu w odległości 65 cm od granicy działki sąsiedniej (w danym wypadku od granicy działki należącej do skar- żącej Tamary S.), w której organ budowlany - stosownie do dyspozycji obowiązują- cego wówczas § 158 ust. 1 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Tere- nowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicz- nych, jakim powinny odpowiadać budynki, stanowiącego, że „pomieszczenie garażu indywidualnego lub zbiorowego do 3 stanowisk powinno mieć wentylację naturalną nawiewno-wwiewną z kanałami wywiewnymi, wyprowadzonymi na dach budynku” - nałożył na inwestora obowiązek wyposażenia garażu w wentylację wwiewno-wy- wiewną w postaci dwóch otworów wentylacyjnych w tylnej ścianie garażu o wymia- rach 14x14 cm, które powinny być zabezpieczone kratkami. Tymczasem, budując garaż inwestor umieścił w ścianie tego garażu usytuowanej w odległości 65 cm od granicy działki skarżącej - Tamary S. otwory okienne, dopuszczając się tym samym nie tylko samowolnej zmiany zatwierdzonego projektu budowlanego garażu, na reali- zację którego uzyskał pozwolenie budowlane, lecz także w oczywisty sposób naru- szając wynikający z obowiązującego wówczas § 13 rozporządzenia Ministra Admini- stracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, zakaz umieszczania otworów okiennych w ścianie budynku gospodarczego (w danym wypadku: garażu) usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki sąsiedniej. Zaistniały stan faktycz- ny, jakkolwiek nie został on zakwestionowany przez właściwy organ nadzoru bu- dowlanego w chwili przekazania przez inwestora informacji o zakończeniu budowy garażu oraz przejęciu go do użytkowania, był jednak obiektywnie rzecz biorąc i jest nadal sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawa, w danym wypadku z bez- względnie obowiązującymi przepisami określającymi warunki techniczne, jakim po- winny odpowiadać budynki, a w szczególności: naprzód - z obowiązującym w owym czasie § 13 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony 8 Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, a następnie - z obowiązującym aktualnie § 12 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w spra- wie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stąd, na co trafnie zwrócił uwagę w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny, „postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, dotyczącej użytkowania obiektu istniejącego od 1983 r., nie może być prowadzone w trybie przepisów o samowoli budowlanej, a więc także nie mogą mieć zastosowania prze- pisy art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane”. Jednakże oczywiście nietrafny jest wyrażony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku pogląd prawny, wedle którego obecnie skarżącej, jako właścicielka nieruchomości sąsiedniej, która powo- łuje się na niedogodności wynikające z użytkowania przedmiotowego garażu usytu- owanego bezpośrednio przy granicy jej działki, w którego ścianie od strony nieru- chomości sąsiedniej umieszczone zostały otwory okienne, miałoby przysługiwać je- dynie uprawnienie do dochodzenia swoich roszczeń z tego tytułu na podstawie art. 140 Kodeksu cywilnego przed sądem powszechnym. Naczelny Sąd Administracyjny w ogóle nie wziął bowiem pod uwagę okoliczności, która trafnie podniesiona została w uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej, że w danym wypadku istniejący stan faktycz- ny - użytkowanie przez Zdzisława S. garażu usytuowanego w odległości 65 cm od granicy działki skarżącej, w którym otwory okienne umieszczone zostały na ścianie zwróconej w kierunku granicy działki sąsiedniej należącej do skarżącej - obiektywnie rzecz biorąc od początku rażąco naruszał i był sprzeczny zarówno z uprzednio obo- wiązującymi (§ 13 rozporządzenia Ministra Administracji Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki), a tym bardziej aktualnie nadal jest sprzeczny z o wiele bardziej restrykcyjnymi obecnie obowiązującymi przepisami (§ 12 rozporzą- dzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuo- wanie) określającymi warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, a tym samym uzasadnia on wydanie przez właściwy organ nadzoru budowlanego stosow- nej decyzji nakazującej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego przy- wrócenie stanu zgodnego z wymaganiami prawa poprzez usunięcie (zamurowanie) rzeczonych otworów okiennych w ścianie garażu sąsiadującej z granicą działki skar- żącej. 9 Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Najwyższy na podstawie art. 236 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483) oraz art. 39313 § 1 k.p.c. w związku z art.10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospo- litej - Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępo- wania administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 43, poz.189 ze zm.) orzekł jak w sentencji. ========================================

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI