III PK 124/14
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowód S. K., zatrudniony na Uniwersytecie jako mianowany profesor, zawarł w 2001 roku umowę najmu lokalu mieszkalnego z zasobów uczelni, z zapisem o możliwości wykupu po 10 latach pracy. Umowa ta była aneksowana, a w 2003 roku zmieniono § 9, wskazując na możliwość wykupu po 10 latach pracy na I etacie, na warunkach określonych w ustawie o zasadach zbywania mieszkań. Powód kilkukrotnie zwracał się o wykup lokalu, jednak uczelnia odmawiała sprzedaży. Po osiągnięciu wieku emerytalnego i zmianie umowy o pracę na czas określony, powód nadal domagał się wykupu. Sądy obu instancji uznały, że powód był osobą uprawnioną do wykupu do momentu przekształcenia umowy o pracę na czas określony, jednakże prawo pierwszeństwa nabycia aktualizuje się dopiero w momencie woli sprzedaży ze strony właściciela, której w tym przypadku nie było. Ponadto, sądy wskazały na brak wymaganej formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz na brak zgody Senatu uczelni na taką czynność. Sąd Najwyższy, oddalając skargę kasacyjną, podkreślił, że ustawa o zasadach zbywania mieszkań przyznaje prawo pierwszeństwa, a nie roszczenie o zawarcie umowy, które aktualizuje się tylko w przypadku przeznaczenia lokalu do sprzedaży. Dodatkowo, brak wymaganej formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości uniemożliwiał dochodzenie roszczenia o przeniesienie własności. Sąd Najwyższy nie obciążył powoda kosztami postępowania kasacyjnego, uznając, że przyczyna skierowania sprawy do sądu leżała po stronie uczelni, która zachęciła powoda do zmiany miejsca pracy obietnicą wykupu mieszkania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących wykupu mieszkań zakładowych, wymogów formalnych umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości oraz stosowania art. 102 k.p.c. w sprawach pracowniczych.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z wykupem mieszkań od państwowych osób prawnych na podstawie ustawy o zasadach zbywania mieszkań oraz wymogów formalnych dla umów dotyczących nieruchomości.
Zagadnienia prawne (3)
Czy umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta przez pracownika z państwową osobą prawną, zawierająca zapis o możliwości wykupu po określonym czasie i na warunkach preferencyjnych, stanowi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości i rodzi skuteczne roszczenie o przeniesienie własności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, taka umowa nie stanowi skutecznego roszczenia o przeniesienie własności, zwłaszcza gdy nie została zawarta w formie aktu notarialnego, a właściciel nie przeznaczył lokalu do sprzedaży.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że prawo pierwszeństwa nabycia lokalu, wynikające z ustawy o zasadach zbywania mieszkań, aktualizuje się tylko w przypadku woli sprzedaży ze strony właściciela. Ponadto, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, w tym umowa przedwstępna, dla swojej ważności i możliwości dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, czego w niniejszej sprawie zabrakło.
Czy brak zgody Senatu uczelni na czynność prawną przekraczającą określony próg wartościowy (np. sprzedaż nieruchomości) powoduje nieważność tej czynności?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, brak wymaganej zgody organu kolegialnego (Senatu) na czynność prawną przekraczającą określony próg wartościowy, zgodnie z przepisami ustawy i statutu uczelni, może prowadzić do nieważności tej czynności.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że zgodnie ze statutem Uniwersytetu, do kompetencji Senatu należało wyrażanie zgody na czynności prawne przekraczające określony próg wartościowy. Brak takiej zgody, nawet jeśli czynność została zawarta przez uprawnione osoby, może skutkować nieważnością czynności prawnej, co stanowi przeszkodę w dochodzeniu roszczeń z niej wynikających.
Czy w przypadku oddalenia skargi kasacyjnej, sąd może odstąpić od obciążenia powoda kosztami postępowania kasacyjnego?
Odpowiedź sądu
Tak, w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może nie obciążać strony przegrywającej kosztami postępowania.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy, podobnie jak Sąd Okręgowy, uznał, że przyczyna skierowania sprawy na drogę sądową leżała po stronie pozwanego, który zachęcił powoda do zmiany miejsca pracy obietnicą wykupu mieszkania, a następnie nie wywiązał się z tej obietnicy. Te okoliczności, wynikające z niewłaściwego postępowania pozwanego, uzasadniały zastosowanie art. 102 k.p.c. i nieobciążanie powoda kosztami.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| S. K. | osoba_fizyczna | powód |
| Uniwersytet [...] | instytucja | pozwany |
Przepisy (22)
Główne
k.c. art. 64
Kodeks cywilny
Podstawa roszczenia o nakazanie złożenia oświadczenia woli.
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 1 § 1
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Reguluje zasady i tryb zbywania mieszkań będących własnością państwowych osób prawnych osobom uprawnionym na warunkach preferencyjnych.
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 2 § 2
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Definicja osoby uprawnionej (najemca zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej).
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 3 § 1
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Mieszkania najemców uprawnionych mogą być zbywane wyłącznie na zasadach określonych w ustawie, pod rygorem nieważności.
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 4 § 1
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania przeznaczonego przez zbywcę na sprzedaż, na zasadach preferencyjnych.
Pomocnicze
k.c. art. 389
Kodeks cywilny
Definicja umowy przedwstępnej.
k.c. art. 390 § 1
Kodeks cywilny
Roszczenie o naprawienie szkody w przypadku nieważności umowy przedwstępnej.
k.c. art. 390 § 2
Kodeks cywilny
Wymogi formy umowy przedwstępnej dla możliwości dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
k.c. art. 158
Kodeks cywilny
Wymóg formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.
k.c. art. 73 § 2
Kodeks cywilny
Skutek niezachowania formy wymaganej pod rygorem nieważności.
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 4 § 3
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Zbywca może sprzedać mieszkanie na wniosek osoby uprawnionej według zasad określonych w ust. 1.
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 5 § 1
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Procedura sprzedaży mieszkań (zawiadomienie, termin na oświadczenie).
ustawa o zbywaniu mieszkań art. 5 § 2
Ustawa o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa
Wywieszenie wykazu mieszkań przeznaczonych na sprzedaż.
u.g.n.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości na zasadach preferencyjnych.
p.o.s.w. art. 90 § 4
Ustawa Prawo o szkolnictwie wyższym
Zgoda Senatu na czynności prawne przekraczające określony próg wartościowy.
p.o.s.w. art. 2 § 1
Ustawa Prawo o szkolnictwie wyższym
Status prawny Uniwersytetu jako państwowej osoby prawnej.
p.o.s.w. art. 12
Ustawa Prawo o szkolnictwie wyższym
Regulacje dotyczące nieruchomości uczelni.
p.o.s.w. art. 48 § 1
Ustawa Prawo o szkolnictwie wyższym
Kompetencje Senatu uczelni w zakresie zgody na nabycie lub zbycie mienia.
k.p.c. art. 102
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada nieobciążania strony przegrywającej kosztami w wypadkach szczególnie uzasadnionych.
k.p.c. art. 39813 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Granice rozpoznania skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 39814
Kodeks postępowania cywilnego
Orzeczenie o oddaleniu skargi kasacyjnej.
k.p.c. art. 39821
Kodeks postępowania cywilnego
Możliwość nieobciążania kosztami w postępowaniu kasacyjnym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Umowa najmu nie zawierała postanowień zobowiązujących do sprzedaży lokalu. • Prawo pierwszeństwa nabycia aktualizuje się tylko w przypadku woli sprzedaży przez właściciela. • Brak wymaganej formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. • Brak zgody Senatu uczelni na czynność prawną przekraczającą określony próg wartościowy.
Odrzucone argumenty
Umowa najmu z aneksem stanowiła umowę przedwstępną sprzedaży lokalu, rodzącą skuteczne roszczenie o przeniesienie własności. • Procedury określone w art. 5 ustawy o zbywaniu mieszkań nie są konieczne, jeśli strony uzgodniły istotne postanowienia w umowie. • Naruszenie art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 4 ust. 1 ustawy o zasadach zbywania.
Godne uwagi sformułowania
ustawowe pierwszeństwo przewidziane w tym przepisie nie jest równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości. • Ustalenie treści oświadczenia woli należy do ustaleń faktycznych i jako takie usuwa się spod kontroli kasacyjnej. • Zgodnie z art. 158 k.c. wynika, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak umowa przenosząca jej własność powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy powoduje zaś nieważność umowy.
Skład orzekający
Jolanta Strusińska-Żukowska
przewodniczący, sprawozdawca
Zbigniew Hajn
członek
Roman Kuczyński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących wykupu mieszkań zakładowych, wymogów formalnych umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości oraz stosowania art. 102 k.p.c. w sprawach pracowniczych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej związanej z wykupem mieszkań od państwowych osób prawnych na podstawie ustawy o zasadach zbywania mieszkań oraz wymogów formalnych dla umów dotyczących nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wykupu mieszkań zakładowych i pokazuje, jak istotne są formalne wymogi prawne (forma aktu notarialnego, wola sprzedaży) w dochodzeniu roszczeń. Dodatkowo, aspekt kosztów postępowania i zastosowanie art. 102 k.p.c. dodaje jej praktycznego znaczenia.
“Czy obietnica wykupu mieszkania zakładowego jest wiążąca? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Sektor
praca
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.