III OSK 2028/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Miasta Katowice od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który częściowo stwierdził nieważność uchwały Rady Miasta w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta. Kluczowym elementem sporu był tzw. 'czynnik wyrównawczy' wprowadzony do czynszu najmu lokali mieszkalnych, które miasto nabyło od innych podmiotów (w tym od spółki z o.o.). Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że wprowadzenie tego czynnika, który stanowił różnicę między stawką czynszu w umowie z poprzednim wynajmującym a stawką ustaloną przez Prezydenta Miasta, naruszało art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Sąd I instancji podkreślił, że czynniki wpływające na czynsz powinny dotyczyć wartości użytkowej lokalu, a kryterium oparte na tym, kto był poprzednim wynajmującym, jest dowolne i narusza zasadę równości wobec prawa (art. 32 Konstytucji RP) oraz zasadę legalizmu (art. 7 Konstytucji RP). Miasto Katowice wniosło skargę kasacyjną, zarzucając sądowi I instancji błędną wykładnię art. 21 ust. 1 i 2 pkt 4 u.o.p.l. oraz art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Argumentowano, że przepisy te pozwalają na uwzględnienie innych czynników wpływających na czynsz, w tym czynnika wyrównawczego, a utrzymanie dotychczasowego poziomu czynszu jest zgodne z art. 678 k.c. Miasto twierdziło, że odmienna interpretacja prowadzi do zrównania sytuacji lokatorów przejętych zasobów z lokatorami komunalnymi, co narusza zasadę równości. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną. Sąd zgodził się z WSA, że czynnik wyrównawczy, oparty na kryterium poprzedniego wynajmującego, nie spełnia wymogu podwyższania lub obniżania wartości użytkowej lokalu, o którym mowa w art. 7 ust. 1 u.o.p.l. Sąd uznał, że katalog czynników z tego przepisu, choć otwarty, obejmuje jedynie okoliczności związane z walorami użytkowymi lokalu. Ponadto, NSA stwierdził, że art. 678 k.c. nie stanowi podstawy do wprowadzania takich regulacji w akcie prawa miejscowego, a samo wprowadzenie czynnika wyrównawczego może naruszać zasadę równości, różnicując najemców na podstawie pozaustawowego kryterium. W konsekwencji, NSA oddalił skargę kasacyjną jako niezasadną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących ustalania czynszu w zasobach mieszkaniowych gmin, stosowania zasady równości wobec prawa w kontekście polityki mieszkaniowej, oraz granic upoważnienia ustawowego dla organów samorządu przy tworzeniu aktów prawa miejscowego.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji przejmowania zasobów mieszkaniowych przez gminę i wprowadzania czynnika wyrównawczego. Może być mniej bezpośrednio stosowalne do innych form ustalania czynszu.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wprowadzenie 'czynnika wyrównawczego' do czynszu najmu lokali mieszkalnych, opartego na kryterium wysokości czynszu ustalonego przez poprzedniego wynajmującego, jest zgodne z art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, który określa czynniki wpływające na wartość użytkową lokalu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wprowadzenie 'czynnika wyrównawczego' opartego na kryterium poprzedniego wynajmującego nie jest zgodne z art. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ nie wpływa na wartość użytkową lokalu, a stanowi niedozwolone zróżnicowanie najemców.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że katalog czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu w art. 7 ust. 1 u.o.p.l. (choć otwarty) obejmuje jedynie okoliczności związane z walorami samego lokalu i budynku, a nie kryteria zewnętrzne, takie jak tożsamość poprzedniego wynajmującego. Wprowadzenie czynnika wyrównawczego na tej podstawie narusza przepisy ustawy.
Czy wprowadzenie 'czynnika wyrównawczego' do czynszu najmu, różnicującego najemców w zależności od tego, czy umowa została zawarta z miastem, czy z poprzednim wynajmującym, narusza zasadę równości wobec prawa (art. 32 Konstytucji RP)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wprowadzenie takiego czynnika wyrównawczego narusza zasadę równości wobec prawa, ponieważ stanowi zróżnicowanie sytuacji prawnej najemców na podstawie pozaustawowego i dowolnego kryterium.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że kryterium oparte na tym, kto był poprzednim wynajmującym, jest dowolne i nie ma związku z treścią art. 7 ust. 1 u.o.p.l. Tym samym narusza to zasadę równości wobec prawa, która wymaga, aby podobne sytuacje były traktowane jednakowo, a różne sytuacje – w sposób uzasadniony.
Czy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (wstąpienie nabywcy w stosunek najmu) może stanowić podstawę do wprowadzenia przez radę gminy 'czynnika wyrównawczego' do czynszu najmu w aktach prawa miejscowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, art. 678 § 1 k.c. nie stanowi podstawy do wprowadzania przez radę gminy 'czynnika wyrównawczego' do czynszu najmu w aktach prawa miejscowego, zwłaszcza jeśli miałoby to prowadzić do obejścia przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przepis prawa cywilnego regulujący stosunek obligacyjny nie jest determinantą aktu normatywnego niższego rzędu, jakim jest uchwała rady gminy. Ponadto, zastosowanie art. 678 k.c. w sposób sugerowany przez miasto mogłoby prowadzić do obejścia przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i naruszenia zasady równości.
Przepisy (8)
Główne
u.o.p.l. art. 7 § ust. 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Katalog czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokali (np. położenie, wyposażenie, stan techniczny) jest otwarty, ale musi dotyczyć walorów użytkowych lokalu. Kryterium oparte na tożsamości poprzedniego wynajmującego nie spełnia tego wymogu.
u.o.p.l. art. 21 § ust. 1 i 2 pkt 4
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym, które powinny obejmować zasady polityki czynszowej. Zasady te muszą być zgodne z art. 7 u.o.p.l.
Konstytucja RP art. 32
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Zasada równości wobec prawa. Wprowadzenie czynnika wyrównawczego opartego na kryterium poprzedniego wynajmującego narusza tę zasadę.
Pomocnicze
Konstytucja RP art. 7
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Zasada legalizmu. Organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa. Uchwała rady gminy musi mieć oparcie w prawie i mieścić się w granicach upoważnienia ustawowego.
Konstytucja RP art. 94
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Akt prawa miejscowego musi być zgodny z przepisami powszechnie obowiązującymi. Przekroczenie kompetencji organu uchwałodawczego jest sprzeczne z tym przepisem.
k.c. art. 678 § § 1
Kodeks cywilny
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nie stanowi podstawy do wprowadzania czynnika wyrównawczego w aktach prawa miejscowego.
p.p.s.a. art. 184
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa oddalenia skargi kasacyjnej.
u.o.p.l.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Dz.U. 2023 poz 725
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wprowadzenie 'czynnika wyrównawczego' opartego na kryterium poprzedniego wynajmującego narusza art. 7 u.o.p.l., ponieważ nie wpływa na wartość użytkową lokalu. • Zróżnicowanie czynszu na podstawie tego kryterium narusza zasadę równości wobec prawa (art. 32 Konstytucji RP). • Przepis art. 678 k.c. nie stanowi podstawy do wprowadzania takich regulacji w aktach prawa miejscowego.
Odrzucone argumenty
Argumentacja Miasta Katowice, że art. 21 u.o.p.l. i art. 678 k.c. pozwalają na wprowadzenie czynnika wyrównawczego. • Argumentacja, że utrzymanie dotychczasowego poziomu czynszu jest zgodne z prawem. • Argumentacja, że odmienna interpretacja prowadzi do naruszenia zasady równości poprzez zrównanie sytuacji lokatorów przejętych zasobów z lokatorami komunalnymi.
Godne uwagi sformułowania
czynniki podwyższające lub obniżające ich wartość użytkową • kryterium oparte na tożsamości poprzedniego wynajmującego – tego kryterium nie spełnia • różnicuje on natomiast najemców w zakresie wysokości stawki czynszu najmu lokali mieszkalnych, przyjmując jako kryterium zróżnicowania to, czy umowa najmu została zawarta z Miastem Katowice, czy też z poprzednikiem Miasta Katowice • nie ma tu żadnej adekwatności okoliczności faktycznych i prawnych
Skład orzekający
Tadeusz Kiełkowski
sprawozdawca
Wojciech Jakimowicz
przewodniczący
Zbigniew Ślusarczyk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących ustalania czynszu w zasobach mieszkaniowych gmin, stosowania zasady równości wobec prawa w kontekście polityki mieszkaniowej, oraz granic upoważnienia ustawowego dla organów samorządu przy tworzeniu aktów prawa miejscowego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji przejmowania zasobów mieszkaniowych przez gminę i wprowadzania czynnika wyrównawczego. Może być mniej bezpośrednio stosowalne do innych form ustalania czynszu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu czynszów w lokalach komunalnych i przejmowanych zasobach, a wprowadzenie 'czynnika wyrównawczego' jako mechanizmu różnicującego najemców jest interesującym zagadnieniem prawnym i społecznym.
“Czy miasto może dowolnie podnosić czynsz za lokale przejęte od prywatnych właścicieli? NSA odpowiada.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.