III K 1/14

Sygn. akt III K 1/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 14 października 2016 r. Sąd Okręgowy w Białymstoku w III Wydziale Karnym w składzie: Przewodniczący SSO Szczęsny Szymański Protokolant Monika Krajewska w obecności Prokuratora Dawida Roszkowskiego po rozpoznaniu na rozprawie głównej w dniach 10 kwietnia 2014 r., 8 maja 2014 r., 9 maja 2014 r., 2 czerwca 2014 r., 21 lipca 2014 r., 9 września 2014 r., 4 listopada 2014 r., 5 grudnia 2014 r., 27 stycznia 2015 r., 4 marca 2015 r., 25 kwietnia 2015 r., 25 maja 2015 r., 23 czerwca 2015 r., 18 września 2015 r., 23 października 2015 r., 29 października 2015 r., 6 maja 2016 r., 13 czerwca 2016 r. i 3 października 2016 r., sprawy E. A. (1) , z domu J. , córka S. i E. z domu S. , urodzona (...) w B. , oskarżonej o to, że: I. w dniu 19 stycznia 2011 roku w B. , w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, w oszacowaniu nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta B. , będąc z tytułu otrzymanego zlecenia oraz z uwagi na posiadane uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości, osobą upoważnioną do sporządzania tego rodzaju operatu szacunkowego, w dokumencie tym poświadczyła nieprawdę, co do okoliczności mających znaczenie prawne: - stwierdzając nieprawidłową powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego, poprzez doliczenie powierzchni użytkowej budynku garażu o prostej drewnianej konstrukcji do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, - określając wartość części zabudowanej budynkiem handlowo usługowym poprzez przyjęcie procedury prowadzącej do określenia wartości odtworzeniowej, pomimo uprzedniego przyjęcia rodzaju określanej wartości jako „wartość rynkową”, - określając wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 989 586,00 złotych i zawyżając w ten sposób tę wartość o kwotę 524 272,00 złotych, czym doprowadziła Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie 667 422 złotych, w związku z zamianą przedmiotowej nieruchomości na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) o wartości 297 987,00 złotych tj. o czyn z art. 271§1 i 3 k.k. I. J. (1) , z domu G. , córki J. i J. z domu M. , urodzonej (...) w B. oskarżonej o to, że: II. w okresie czasu od 16 września 2010 roku do 19 stycznia 2011 roku w B. , będąc funkcjonariuszem publicznym, co wynikało z zatrudnienia w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B. , w związku z procedurą zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B. , nie dopełniła swoich obowiązków służbowych w ten sposób, że będąc zobowiązaną do skompletowania całości dokumentacji, dotyczącej wskazanych nieruchomości podlegającej zamianie, wraz z wymaganymi opiniami, a następnie przeanalizowania stanu prawnego wskazanych nieruchomości, nie dostarczyła wyznaczonemu przez Prezydenta Miasta B. rzeczoznawcy, który sporządzał operat szacunkowy w/wymienionych nieruchomości, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji o pozwolenie na budowę z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...) -1/98, dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...) , oraz dokumentacji będącej załącznikiem do decyzji z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...) , na podstawie których wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...) , w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, tym samym powodując wydanie operatu szacunkowego niezgodnego ze stanem faktycznym i prawnym, czym działała na szkodę interesu publicznego, doprowadzając swoim zachowaniem do szkody w wysokości 667 422 złotych, na rzecz Gminy B. tj. o czyn z art. 231§1 k.k. M. K. , córki K. i P. z domu S. , urodzonej (...) w B. oskarżonej o to, że: III. w dniu 11 marca 2011 roku w B. , działając wspólnie i w porozumieniu z mężem A. K. (1) , w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadziła Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem znacznej wartości w łącznej kwocie 667 422 złotych, za pomocą wyzyskania błędu, polegającego na zaistniałej rozbieżności między obiektywną rzeczywistością, a wyobrażeniem o niej pokrzywdzonej, stanowiącej efekt niedopełnienia obowiązków przez funkcjonariusza publicznego zatrudnionego w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B. , o którym to niedopełnieniu M. K. , jako strona postępowania administracyjnego zakończonego decyzją z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...) -1/98, decyzją z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...) , oraz decyzją z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...) wiedziała, a na podstawie których to decyzji wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...) , w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, w związku z czym nie była legitymowana do domagania się od Gminy B. w ramach operatu szacunkowego kwot wynikających z realizacji zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność małżeństwa K. , na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B. , obejmując to swoją świadomością i zamiarem bezpośrednim, iż wyzyskuje opisane błędne przeświadczenie Gminy B. o istniejącym stanie faktycznym i prawnym, a także fakt, iż w ten sposób doprowadza ją do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem o znacznej wartości, doprowadziła do sporządzenia aktu notarialnego o nr Rep A. 1324/2011 z dnia 11.03.2011r., czym wyrządziła szkodę w kwocie 667 422 złotych na rzecz Gminy B. tj. o czyn z art. 286§1 k.k. w zw. z art. 294§1 k.k. A. K. (1) , syna B. i T. z domu F. , urodzonego (...) w B. oskarżonego, o to, że: IV. w dniu 11 marca 2011 roku w B. , działając wspólnie i w porozumieniu z żoną M. K. , w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadził Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem znacznej wartości w łącznej kwocie 667 422 złotych, za pomocą wyzyskania błędu, polegającego na zaistniałej rozbieżności między obiektywną rzeczywistością, a wyobrażeniem o niej pokrzywdzonej, stanowiącej efekt niedopełnienia obowiązków przez funkcjonariusza publicznego zatrudnionego w organie samorządu terytorialnego na stanowisku Inspektora Referatu (...) w Departamencie Skarbu Urzędu Miejskiego w B. , o którym to niedopełnieniu A. K. (1) , jako strona postępowania administracyjnego zakończonego decyzją z dnia 04 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...) -1/98, decyzją z dnia 27 sierpnia 1998 roku o sygn. A.II.P- (...) , oraz decyzją z dnia 01 marca 2001 roku o sygn. A.II.P- (...) wiedział, a na podstawie których to decyzji wszystkie naniesienia znajdujące się na nieruchomości przy ul. (...) , w postaci budynku mieszkalnego, garażu, jak i kiosku nie miały żadnego wpływu na wartość nieruchomości, a wycenie podlegała jedynie działka niezabudowana, w związku z czym nie był legitymowany do domagania się od Gminy B. w ramach operatu szacunkowego kwot wynikających z realizacji zamiany nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność małżeństwa K. , na zabudowaną działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,0908 ha położoną w B. przy ul. (...) stanowiącej własność Gminy B. , obejmując to swoją świadomością i zamiarem bezpośrednim, iż wyzyskuje opisane błędne przeświadczenie Gminy B. o istniejącym stanie faktycznym i prawnym, a także fakt, iż w ten sposób doprowadza ją do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem o znacznej wartości, doprowadził do sporządzenia aktu notarialnego o nr Rep A. 1324/2011 z dnia 11.03.2011r., czym wyrządził szkodę w kwocie 667 422 złotych na rzecz Gminy B. tj. o czyn z art. 286§1 k.k. w zw. z art. 294§1 k.k. 1. W ramach czynu z pkt. I oskarżoną E. A. (1) uznaje za winną tego, że w dniu 19 stycznia 2011 roku w B. , będąc z uwagi na posiadane uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego oraz z tytułu otrzymanego zlecenia osobą uprawnioną do sporządzania operatu szacunkowego o wartości nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści majątkowej przez małżonków M. K. i A. K. (1) , w oszacowaniu nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) o numerach geodezyjnych (...) o pow. 0,0355 ha i 891/4 o pow. 0,0329 ha stanowiącej własność osób fizycznych, sporządzonym na zlecenie Prezydenta Miasta B. , poświadczyła nieprawdę, co do okoliczności mających znaczenie prawne i jednocześnie wiedząc, że sporządzany przez nią operat szacunkowy będzie stanowił podstawę do ustalenia ceny nieruchomości stanowiącej przedmiot zamiany ułatwiła małżonkom M. K. i A. K. (1) dokonanie przestępstwa oszustwa polegającego na doprowadzeniu do niekorzystnego rozporządzenia mieniem Gminy B. poprzez zawarcie umowy zamiany nieruchomości, w ten sposób, że: - niezgodnie z prawdą scharakteryzowała sąsiedztwo opisywanej nieruchomości twierdząc, że stanowiły je działki zabudowane domami jednorodzinnymi, i jednocześnie zatajając, że nieruchomość była położna w sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic, z których jedna przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...) , a budynek mieszkalny znajdował się na granicy pasa drogowego, - niewłaściwie dokonała podziału funkcjonalnego wycenianej nieruchomości, niezgodnie z prawdą stwierdzając, że działki o numerach (...) mogą funkcjonować odrębnie, w sytuacji gdy znaczna część działki o numerze (...) zabudowana budynkiem handlowo-usługowym była funkcjonalnie związana z działką o numerze (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem, dwukrotnie uwzględniając wartość jej gruntu, - niezgodnie z prawdą opisała budynek mieszkalny znajdujący się na opisywanej nieruchomości zatajając, że został on wzniesiony w 1915 r. oraz zatajając datę dokonania dobudowy i modernizacji starszej części budynku, - zataiła, że konstrukcja zasadniczej bryły budynku była drewniana i z uwagi na wiek silnie zużyta technicznie, - nieprawidłowo określiła powierzchnię budynku mieszkalnego doliczając do niej powierzchnię użytkową wolnostojącego garażu o konstrukcji drewnianej i zawyżając ją w ten sposób o 35,10 m 2 , - niezgodnie z prawdą opisała budynek mieszkalny wskazując, że posiada on stropy żelbetowe nad piwnicą i parterem, podczas gdy budynek ten nie był podpiwniczony, zaś stropy nad zasadniczą bryłą budynku były drewniane, - opisała jako podobne trzy nieruchomości zabudowane budynkami wzniesionymi w latach 2008, 2003 i 2006 w nowoczesnej technologii, podczas gdy zasadnicza bryła budynku znajdującego się na nieruchomości wycenianej została zbudowana i zmodernizowana w innej znacznie gorszej technologii, a ponadto nie dokonała korekty ceny z uwagi na różnice stanu technicznego nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych, - dokonała wyceny działki zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym metodą odtworzeniową pomijając zużycie budynku, po czym wbrew obowiązującym przepisom dodała jej wartość do wartości działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którego wartość określiła metodą porównywania parami, po czym sumę tych wartości nazwała wartością rynkową, - nie zawarła w operacie szacunkowym analizy rynku i niewłaściwie oceniła niektóre cechy rynkowe w tym powierzchnię i stan zagospodarowania działki bezpodstawnie powiększając jednostkowe ceny transakcyjne i w konsekwencji określiła wartość szacowanej nieruchomości na kwotę 989 586 złotych zawyżając w ten sposób wartość wycenianej nieruchomości o kwotę 335 876 złotych, tj. czynu z art. 271 § 3 k.k. w zb. z art. 18 § 3 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. i za to na podstawie art. 271 § 3 k.k. w zb. z art. 18 § 3 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. w brzmieniu obowiązującym w okresie od 2 stycznia 2011 r. do 2 lutego 2011 r. w zw. z art. 4 § 1 k.k. skazuje ją, zaś na podstawie art. 19 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 11 3 k.k. w zw. z art. 33 § 2 k.k. wymierza jej karę 1 (jednego) roku i 8 (ośmiu) miesięcy pozbawienia wolności i 160 (stu sześćdziesięciu) stawek dziennych grzywny, ustalając, że wysokość jednej stawki dziennej jest równa kwocie 100 (stu) złotych. 2. Na podstawie art. 69 § 1 i 2 k.k. i art. 70 § 1 pkt. 1 k.k. wykonanie kary pozbawienia wolności orzeczonej wobec oskarżonej E. A. (1) warunkowo zawiesza na okres próby wynoszący 3 (trzy) lata. 3. W ramach czynów opisanych w pkt. III i IV oskarżonych M. K. i A. K. (1) uznaje za winnych tego, że w dniu 11 marca 2011 roku w B. , działając wspólnie i w porozumieniu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadzili Gminę B. do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem znacznej wartości w kwocie 335 876 złotych, w ten sposób, że wiedząc o tym, że sporządzony przez E. A. (1) operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przy ulicy (...) i jednocześnie stanowiący podstawę postanowień umowy zamiany nieruchomości zawiera sprzeczny z prawdą opis tej nieruchomości pomijający jej położenie w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic, z których jedna przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...) , niezgodnie z prawdą opisujący budynek mieszkalny położony na tej nieruchomości pomijając jego wiek i drewnianą konstrukcję zasadniczej bryły budynku oraz zawierający wskazanie że jest on podpiwniczony i posiada żelbetowe stropy, a także wskazujący na to, że powierzchnia budynku mieszkalnego jest wyższa o 35 m 2 niż powierzchnia rzeczywista i w konsekwencji wyżej wymieniony, sporządzony w sposób nierzetelny operat szacunkowy wyceniający wartość tej nieruchomości na kwotę 989 586 złotych znacznie ją zawyża w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej, zawierając umowę zamiany nieruchomości w formie aktu notarialnego o nr Rep A. 1324/2011 z dnia 11 marca 2011r. wyzyskali błąd działającego w imieniu Gminy B. Prezydenta Miasta B. T. T. polegający na nieświadomości, że wartość nieruchomości nabywanej przez Gminę B. od oskarżonych jest znacznie niższa od jej rzeczywistej wartości rynkowej, zawarli tę umowę, w wyniku której w zamian za nieruchomość położoną w B. przy ul. (...) o rzeczywistej wartości rynkowej 653710 złotych uzyskali nieruchomość położoną w B. przy ul. (...) o wartości rynkowej 297987 złotych oraz dopłatę w kwocie 691599 złotych, czym wyrządzili Gminie B. szkodę w wysokości 335 876 złotych, tj. czynu z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. i za to na podstawie art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 286 § 1 k.k. w brzmieniu obowiązującym w okresie od 25 lutego 2011 r. do 21 marca 2011 r. w zw. z art. 4 § 1 k.k. skazuje ich, zaś na podstawie art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 33 § 2 k.k. wymierza im kary po 2 (dwa) lata pozbawienia wolności i po 330 (trzysta trzydzieści) stawek dziennych grzywny, ustalając, że wysokość jednej stawki dziennej jest równa kwocie 100 (stu) złotych. 4. Na podstawie art. 69 § 1 i 2 k.k. i art. 70 § 1 pkt. 1 k.k. wykonanie kar pozbawienia wolności orzeczonych wobec oskarżonych M. K. i A. K. (1) warunkowo zawiesza na okres próby wynoszący wobec każdego z oskarżonych po 3 (trzy) lata. 5. Na podstawie art. 46 § 1 k.k. za czyn przypisany oskarżonej E. A. (1) w pkt. 1. i za czyn przypisany oskarżonym M. K. i A. K. (1) w pkt. 3. orzeka obowiązek naprawienia szkody przez zapłatę solidarnie na rzecz Gminy B. kwoty 335 876 złotych (trzystu trzydziestu pięciu tysięcy ośmiuset siedemdziesięciu sześciu złotych). 6. Na podstawie art. 41 § 1 k.k. orzeka wobec oskarżonej E. A. (1) za czyn z pkt. 1. zakaz wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego na okres 4 (czterech) lat. 7. Oskarżoną I. J. (1) uniewinnia od popełnienia zarzucanego jej czynu opisanego w pkt. II. 8. Zasądza od oskarżonych na rzecz Skarbu Państwa tytułem opłat: - od oskarżonej E. A. (1) kwotę 3500 złotych, - od skarżonej M. K. kwotę 6900 złotych, - od oskarżonego A. K. (1) kwotę 6900 złotych i obciąża wyżej wymienionych oskarżonych kosztami sądowymi w częściach równych. 9. W części związanej ze sprawą oskarżonej I. J. (1) kosztami procesu obciąża Skarb Państwa. Sygn. akt III K 1/14 UZASADNIENIE Wprowadzenie W dniu 6 kwietnia 1998 r. A. K. (1) nabył od H. D. nieruchomość położoną przy ul. (...) składającą się z dwóch działek o numerach geodezyjnych (...) o powierzchni 701 m 2 . A. K. (1) kupił tę nieruchomość do majątku stanowiącego ustawową wspólność małżeńską z żoną M. K. . Nieruchomość była zabudowana domem drewnianym i dwoma drewnianymi budynkami gospodarczymi. Dom mieszkalny znajdujący się na tej nieruchomości został wzniesiony w 1915 r. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy znajdowała w bezpośrednim sąsiedztwie skrzyżowania dwóch ruchliwych ulic – ul. (...) . Ulica (...) w bezpośrednim sąsiedztwie tej nieruchomości stanowi część drogi krajowej nr (...) . Dom znajdował się na granicy pasa drogowego. Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość była przeznaczona pod drogę. Plan pochodził z 1993 r. i w dacie transakcji utracił ważność. Dowód: akt notarialny (k. 2983-2986), Pismo Urzędu Miejskiego w B. wraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – osiedle (...) (k. 3552-3573). W chwili transakcji nieruchomość posiadała warunki zabudowy. Decyzją Prezydenta Miasta B. o numerze A. (...) z 20 czerwca 1997 r. ustalono warunki modernizacji budynku mieszkalnego polegającej na dobudowie tymczasowej łazienki, remoncie elewacji i wymianie pokrycia dachowego. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że ta inwestycja była sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia planu dopuszczały jedynie remonty bieżące budynków przeznaczonych w chwili realizacji planowanej inwestycji do wyburzenia, dlatego dobudowa łazienki powinna być traktowana jako tymczasowa do chwili realizacji przedmiotowej inwestycji. Usunięcie dobudowy winno być dokonane na koszt inwestora bez odszkodowania. Dowód: decyzja (k. 3520-3521) Decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia 4 sierpnia 1998 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono małżonkom M. K. i A. K. (1) pozwolenia na budowę. W decyzji wskazano, że inwestycja ma charakter czasowy – do czasu realizacji nowego skrzyżowania ulicy (...) i ul. (...) . Z chwilą realizacji projektowanej inwestycji drogowej budynek powinien być wykupiony bez zwrotu odszkodowania za poniesione nakłady związane z rozbudową oraz modernizacją. Wkrótce po wydaniu tej decyzji małżonkowie K. przystąpili do modernizacji domu. 4 września 1998 r. funkcję kierownika budowy objął S. B. . Dowód: teczka postępowania nr A.II. (...) -1/98, N-6/98 (k. 3246). Roboty budowlane polegały na dobudowie części budynku i gruntownym remoncie starej jego części. Do istniejącego drewnianego budynku dobudowano nową część murowaną o powierzchni 20,61 m 2 , w której mieściła się łazienka, pokój i wiatrołap. Ściany wykonano z pustaków i pokryto izolacją styropianową. Strop nad tą częścią budynku wykonano z żelbetonu. Starą część budynku poddano licznym pracom remontowym – wzmocniono fundamenty, ułożono nowe podłogi, położono tynki, w łazienkach i kuchni ułożono terakotę i glazurę. Wstawiono nową stolarkę okienną. Wymieniono też belki w stropie budynku i wzmocniono je podciągiem. Wykonano całkowicie nowy dach – wymieniono krokwie, docieplenie i pokrycie dachu. Jako pokrycie dachu wykorzystano blacho dachówkę. W budynku urządzono poddasze mieszkalne. Z zewnątrz dom pokryto materiałem z tworzywa sztucznego. W całym budynku wykonano nowe instalacje elektryczną i wodną. Ogrzewanie budynku było kominkowe, ponieważ nie było w nim miejsca na wstawienie kotła centralnego ogrzewania. Niezmieniona pozostała konstrukcja domu, która była wykonana z bali drewnianych liczących w czasie prac budowlanych niecałe 90 lat. Powierzchnia użytkowa bez poddasza wynosiła 68,21 m 2 , zaś po dodaniu powierzchni poddasza 114,79 m 2 . Prace modernizacyjne trwały długo – dom oddano do użytku w 2003 r. Dowody: zeznania S. B. ( k. 4148-4152 ), kserokopia dziennika budowy (k. 3762-3783), projekt budowlany – (w teczka o nr A.II. (...) -1/98, N-6/98 k. 3246). Małżonkowie K. na posiadanej przez siebie nieruchomości wznieśli kolejny budynek – drewniany kiosk handlowy. Realizacja tego obiektu budowlanego została poprzedzona wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o zatwierdzeniu. Pierwszą z decyzji wydano w dniu 8 marca 1999 r. zaś drugą 27 września 1999 r. Zgodnie z obydwoma decyzjami kiosk miał być obiektem tymczasowym. Kiosk zbudowano w latach 1999-2001 r. Był to niewielki budynek o konstrukcji drewnianej i powierzchni użytkowej 16,1 m 2 . Dowody: teczka o nr A.II.P- (...) k.3244, teczka o nr A.II.P- (...) , N-6/99 (k. 3245). M. K. i A. K. (1) użytkowali powyższą nieruchomość do 2010 r., kiedy to dowiedzieli się o zbliżającym się terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Rozpoczęli wtedy starania mające na celu zamianę nieruchomości na inną. 1 czerwca 2010 r. M. K. i A. K. (1) skierowali do Urzędu Miejskiego w B. pismo, w którym zwracali się o rozwiązanie problemu dotyczącego ich nieruchomości. Rozwiązanie to miałoby polegać na zawarciu umowy sprzedaży. Zgłaszali też wolę zamiany nieruchomości. W tym czasie nieruchomość przy ul. (...) miała nieco mniejszą powierzchnię niż w chwili jej nabycia przez M. K. i A. K. (1) , inne były też numery geodezyjne składających się na nią działek. Powierzchnia nieruchomości wynosiła 684 m 2 , zaś numery geodezyjne działek to 890/4 i 891/4. Zmiana powierzchni nieruchomości i U. geodezyjnych działek wynikła z tego, że oskarżeni zbyli niewielką część nieruchomości Gminie B. . Dowód: pismo (k. 149) W odpowiedzi Urząd Miejski w B. poinformował o tym, że działka o numerze (...) położona przy ul. (...) znajduje się na obszarze, który zgodnie z Uchwałą Intencyjną Rady Miejskiej B. NR XXXIII/396/08 z 27 października 2008 r. przeznaczony będzie pod skrzyżowanie ulic (...) . Kolejnym pismem – z dnia 15 lipca 2010 r. poinformowano małżonków K. o podjęciu starań w celu wytypowania działki przeznaczonej do zamiany. Dowody: pismo (k. 151), uchwała intencyjna (k. 109-111), pismo (k. 161). Ponadto 7 czerwca 2010 r. wiceprezydent B. M. W. zadekretował pismo z 1 czerwca 2010 r. kierując je do właściwej komisji w celu zaopiniowania. W toku dalszych czynności małżonkom K. zaproponowano zamianę nieruchomości, wskazując kilka nieruchomości, które mogliby uzyskać w zamian za nieruchomość przy N. 95. M. K. i A. K. (1) spośród przedstawionych im nieruchomości wybrali nieruchomość położoną przy ul. (...) o powierzchni 908 m 2 . 16 września 2010 r. Prezydent Miasta B. zwrócił się do Komisji Infrastruktury (...) Rady Miejskiej o zaopiniowanie zamiany tych nieruchomości. Na posiedzeniu w dniu 21 października 2010 r. Komisja Infrastruktury pozytywnie zaopiniowała wniosek w sprawie zamiany nieruchomości. Dowody: pismo M. S. - K. i A. K. (k. 162), wniosek (k. 157-159), protokół z posiedzenia Komisji Infrastruktury (...) Rady Miejskiej B. Nr 40/10 wraz z pozostałymi materiałami (k.1818-1830), pismo (k. 165). Dalsze czynności były związane z dokonaniem wyceny wartości obu zamienianych nieruchomości w celu zawarcia umowy zamiany. Wycena wartości nieruchomości przy ul. (...) wymagała sporządzenia dwóch operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego. W celu wyłonienia najkorzystniejszej oferty przeprowadzono postępowania przetargowe oznaczone symbolami S. .II.341-73/10 i S. .II.341-102/10. Nie przyniosły one efektu, bowiem nie wpłynęła żadna oferta. Wobec tego stanu rzeczy Kierownik Referatu (...) zwróciła się o przeprowadzenia zapytania ofertowego. Dowody: kserokopia dokumentacji przetargowej nr S. .II.341-73/10 tom I (k.769-1097), kserokopia dokumentacji przetargowej nr S. .II.341-102/10 tom I (k.1098-1464), notatka służbowa (k. 167). Czyn oskarżonej E. A. (1) W dniu 8 grudnia 2010 r. Prezydent Miasta B. wystosował zapytanie ofertowe dotyczące wyceny wartości działek o numerach geodezyjnych (...) położonych przy ul. (...) . Jedynym kryterium wyboru oferty miała być cena. Zapytanie skierowano do 17 rzeczoznawców. W okresie od 8 do 14 grudnia 2010 r. zostały złożone 4 oferty wyceny tej nieruchomości. Najniższą cenę zaoferowała E. A. (1) prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą Usługi (...) mgr inż. E. A. (1) . Zadeklarowała wycenę nieruchomości za kwotę 1830 zł brutto. Kolejna najniższa zaproponowana cena wyniosła 7198 zł brutto. 14 grudnia 2010 r. dokonano wyboru oferty złożonej przez E. A. (1) . 12 stycznia 2011 r. zawarto z E. A. (1) umowę o dzieło, której przedmiotem było wykonanie operatu szacunkowego dotyczącego wymienionej wyżej nieruchomości. Dowody: zapytanie ofertowe nr S. .II.341-118/10 (k. 1465-1475), umowa o dzieło pomiędzy Prezydentem Miasta B. a E. A. (1) (k .3926-3928). E. A. (1) przystąpiła do wykonania umowy. 6 stycznia 2011 r. przeprowadziła oględziny nieruchomości przy ul. (...) przeprowadzone w obecności jej właścicieli. Następnie sporządziła operat szacunkowy. Operat zawierał szereg sprzecznych z prawdą twierdzeń dotyczących atrybutów nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania. E. A. (1) niezgodnie z prawdą scharakteryzowała sąsiedztwo opisywanej nieruchomości twierdząc, że stanowiły je działki zabudowane domami jednorodzinnymi. Jednocześnie zataiła, że nieruchomość była położna w sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic – ulicy (...) , przy czym ul. (...) przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...) . Pominęła też fakt, że budynek mieszkalny znajdował się na granicy pasa drogowego. Korzystanie z nieruchomości w celach mieszkaniowych wiązało się z koniecznością znoszenia wzmożonego ruchu drogowego w tym ciężkiego transportu samochodowego. Pomimo tego, rzeczoznawca stwierdziła, że położenie nieruchomości jest korzystne. Dowody: operat szacunkowy (k. 175), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2695, k. 2696 in fine – k. 2697). Ponadto E. A. (1) niewłaściwie dokonała podziału funkcjonalnego wycenianej nieruchomości, niezgodnie z prawdą stwierdzając, że działki o numerach (...) mogą funkcjonować odrębnie. Działki składająca się na nieruchomość nie mogły funkcjonować oddzielnie. Znaczna część działki o numerze (...) zabudowana budynkiem handlowo-usługowym była funkcjonalnie związana z działką o numerze (...) zabudowaną budynkiem mieszkalnym i garażem. Budynek mieszkalny posadowiony na działce (...) zajmował prawie całą jej szerokość i dojazd do garażu znajdującego się na działce o tym samym numerze był możliwy jedynie przez działką o numerze (...) . Taki podział spowodował dwukrotne uwzględnienie wartości części gruntu, pierwszy raz przy wycenie działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Wielkość działki uznano wtedy za najbardziej korzystną na tle obiektów porównywanych. Drugi raz tę część gruntu uwzględniono przy wycenie wartości działki (...) zabudowanej kioskiem handlowo-usługowym. Dowody: operat szacunkowy (k. 171-172), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2698). E. A. (1) opisując budynek mieszkalny znajdujący się na opisywanej nieruchomości zataiła, że został on wzniesiony w 1915 r. Nie wskazała również daty dokonania dobudowy i modernizacji starszej części budynku. Konsekwencją tego było zatajenie, że drewniana konstrukcja zasadniczej bryły budynku z uwagi na wiek była już silnie zużyta technicznie. Dowód: opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700). E. A. (1) w opisie budynku mieszkalnego podała niezgodną z dokumentacją techniczną budynku jego powierzchnię. Zawyżyła ją doliczając do niej powierzchnię użytkową wolnostojącego garażu o konstrukcji drewnianej. Autorka operatu nie wykazała w żaden sposób, że nieruchomości porównawcze składały się z domu mieszkalnego, którego częścią był garaż. Podlegający wycenie dom nie był w żaden sposób konstrukcyjnie związany z garażem i powierzchnię garażu o konstrukcji drewnianej obłożonego sidingiem należało uwzględnić w inny sposób, niż doliczając ją do powierzchni budynku mieszkalnego. W efekcie tego zabiegu E. A. (1) w operacie szacunkowym podała, że powierzchnia użytkowa budynku z garażem wyniosła 157,57 m 2 zawyżając ją w ten sposób o 35,10 m 2 . Dowody: operat szacunkowy (k. 175-176), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700). Opisując budynek mieszkalny E. A. (1) niezgodnie z prawdą podała, że posiada on stropy żelbetowe nad piwnicą i parterem. Budynek ten w ogóle nie był podpiwniczony. Niezgodne z prawdą było zatem stwierdzenie sugerujące, że posiada piwnicę. Nie istniał też żaden strop nad piwnicą. Żelbetowa była konstrukcja stropu nad częścią budynku dobudowaną w latach 1998-2004. Łączna jej powierzchnia wyniosła 20,61 m 2 . Strop nad zasadniczą częścią budynku o powierzchni 46,58 m 2 był drewniany. Dowody: operat szacunkowy (k. 175), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2696). E. A. (1) opisała również jako podobne trzy nieruchomości zabudowane budynkami wzniesionymi w latach 2008, 2003 i 2006 w nowoczesnej technologii. Stwierdzenie to było sprzeczne z prawdą. Zasadnicza bryła budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości wycenianej została zbudowana i zmodernizowana w innej znacznie gorszej technologii. Ściany budynku były drewniane, ocieplone niewielką warstwą styropianu i obłożone z zewnątrz sidingiem, czyli materiałem o niskich walorach użytkowych i estetycznych, obecnie stosowanym sporadycznie. Ponadto budynek, którym była zabudowana nieruchomość porównawcza znajdująca się przy ulicy (...) (w operacie szacunkowym biegłej obiekt porównawczy A) biegła opisała jako „budynek jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej”. Budynek ten był segmentem zabudowy szeregowej, do tego w chwili transakcji znajdującym się w tak zwanym stanie deweloperskim. W żaden sposób nie był zatem podobny do budynku znajdującego się na nieruchomości wycenianej. Dowody: operat szacunkowy (k. 175-177), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700), akt notarialny (k. 4034-4040), zeznania świadka L. P. (k. 4146-4148). Porównując budynek na nieruchomości wycenianej z budynkami przyjętymi do porównania E. A. (1) pominęła fakt, że stara część budynku przy ul. (...) miała ściany o konstrukcji drewnianej, które z uwagi na wiek były już silnie zużyte, co powinno prowadzić do korekty ceny ze względu na gorszy stan techniczny. Dowody: operat szacunkowy (k. 175-177), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2700). E. A. (1) dokonała również wyceny działki zabudowanej kioskiem handlowo-usługowym. Wartość tej części nieruchomości obliczyła metodą odtworzeniową. Posługując się tą metodą pominęła techniczne zużycie budynku, który w dacie wyceny miał niemal 10 lat. Ponadto wartość tej działki dodała do wartości działki zabudowanej domem mieszkalnym, którą to wartość obliczyła metodą porównywania parami. Wartość odtworzeniową dodała zatem do wartości rynkowej po czym ich sumę nazwała wartością rynkową. Dowody: operat szacunkowy (k. 180-181), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2701, k. 4084-4085). E. A. (1) w sporządzonym operacie szacunkowym nie zawarła analizy rynku. Nie podała żadnych informacji dotyczących rynku lokalnego, ilości przeanalizowanych transakcji, ich rodzaju ani o próbce reprezentatywnej. W żaden sposób nie uzasadniła przyjętej wagi cech rynkowych. Mimo tych braków podała, że operat szacunkowy został sporządzony na podstawie analizy rynku. Dowody: operat szacunkowy (k. 171-172), opinia (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2698-2699, k. 2700). E. A. (1) wyceniając nieruchomość położoną przy ul. (...) świadomie opisała niezgodnie z prawdą jej atrybuty a także niektóre atrybuty nieruchomości przyjętych do porównania. Pominęła przy tym szereg właściwości dotyczących położenia nieruchomości wycenianej oraz znajdujących się na niej budynków, które mogły mieć wpływ na obniżenie wartości całej nieruchomości. Sprzeczny z prawdą opis nieruchomości przyjęła za podstawę dokonywanej wyceny. W konsekwencji ustaliła, że wartość rynkowa nieruchomości należącej do M. K. i A. K. (1) wynosiła 989 586 złotych, podczas gdy rzeczywista wartość rynkowa tej nieruchomości wynosiła najwyżej 653 710 złotych. Zawyżyła zatem cenę tej nieruchomości o kwotę 335 876 złotych. E. A. (1) wiedziała o tym, że sporządzony przez nią operat szacunkowy będzie stanowił podstawę postanowień umowy zamiany pomiędzy Gminą B. a małżonkami M. K. i A. K. (1) . Wiedziała również, że nieprawdziwe stwierdzenia zawarte w operacie szacunkowym dotyczące położenia nieruchomości, daty wzniesienia budynku oraz jego opisu w zakresie podpiwniczenia, konstrukcji stropów i powierzchni budynku zostaną zauważone przez właścicieli zamienianej nieruchomości. Spodziewała się jednak tego, że zawierając umowę nie zakwestionują korzystnych dla siebie a niekorzystnych dla Gminy B. ustaleń. Przewidywała, że M. K. i A. K. (1) w wyniku zawarcia umowy uzyskają dopłatę wyższą niż gdyby nieruchomość wyceniła rzetelnie. Sporządzając operat szacunkowy i przekazując go urzędnikom Urzędu Miejskiego chciała tego, by druga strona umowy – małżonkowie K. osiągnęli korzyść majątkową kosztem gminy. Ułatwienie M. K. i A. K. (1) osiągnięcia korzyści majątkowej równej zawyżeniu wartości nieruchomości było celem jej działania. 19 stycznia 2011 r. E. A. (1) przekazała operat szacunkowy I. J. (1) zajmującej w Urzędzie Miejskim w B. stanowisko inspektora. Dowód: protokół odbioru (k. 133). Czyn oskarżonych M. K. i A. K. (1) Po przekazaniu przez E. A. (1) operatów szacunkowych podjęto dalsze czynności zmierzające do zawarcia umowy zamiany. Kserokopię operatu dotyczącego nieruchomości przy ul. (...) otrzymała M. K. . M. K. i A. K. (1) zapoznali się z operatem szacunkowym. Dowiedzieli się, że dokument ten jest nierzetelny, ponieważ zawiera sprzeczny z prawdą opis posiadanej przez nich nieruchomości. W sposób nieprawdziwy opisano w nim położenie nieruchomości poprzez pominięcie faktu, że nieruchomość, na której posadowiony był dom mieszkalny jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie dwóch ruchliwych ulic, z których jedna przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...) . Zdawali sobie sprawę również z tego, że opis domu pomijał wiek budynku i drewnianą konstrukcję jego zasadniczej bryły a także z tego, że dom w którym mieszkali nie posiada piwnicy, nad którą w świetle operatu miały znajdować się żelbetowe stropy. Co do stropów, to wiedzieli również o tym, że wbrew opisowi stropy nad większą częścią budynku były drewniane, a jedynie dobudowana część o powierzchni około 25 m 2 była pokryta takim stropem. Wiedzieli również o tym, że dom, w którym mieszkali nie był w żaden sposób połączony konstrukcyjnie z garażem i powierzchnia budynku mieszkalnego była w rzeczywistości o 35 m 2 niższa, niż wskazała to autorka operatu szacunkowego. Zdawali sobie również sprawę z tego, że wszystkie te nieprawdzie stwierdzenia zawarte w operacie prowadzą do znacznego zawyżenia wartości ich nieruchomości. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego było poprzedzone spisaniem protokołu uzgodnień pomiędzy stronami przyszłej umowy. Protokół podpisano 4 lutego 2011 r. Gminę B. reprezentował Prezydent Miasta B. T. T. . Drugą stroną przyszłej umowy byli M. K. i A. K. (1) . Oboje podpisali protokół, którym uzgodniono warunki przyszłej umowy dotyczące położenia zamienianych nieruchomości, ich ceny dopłaty oraz terminu zawarcia umowy zamiany. M. K. i A. K. (1) oświadczyli, że prawo własności ich nieruchomości nie jest obciążone żadnymi ciężarami, z nieruchomości podlegającej zamianie nie jest prowadzona egzekucja i że nie posiadają zaległości podatkowych ani wobec Gminy B. , ani wobec Skarbu Państwa. W toku dokonywania uzgodnień M. K. i A. K. (1) nie ujawnili, że operat szacunkowy będący podstawą określenia wartości ich nieruchomości został sporządzony nierzetelnie i zawiera częściowo sprzeczny z prawdą opis nieruchomości. Nie ujawnili również tego, że decyzje administracyjne, którymi udzielono pozwolenia na budowę dotyczyły obiektów tymczasowych i zawierały zastrzeżenia dotyczące odszkodowania za znajdujące się na nieruchomości budynki. Dowód: protokół uzgodnień (k. 199) Zawarcie umowy zamiany miało miejsce 11 marca 2011 r. Umowę zawarto w formie aktu notarialnego, który sporządził notariusz L. M. . Gminę B. reprezentował Prezydent Miasta B. T. T. . Drugą stroną umowy byli M. K. i A. K. (1) . Oboje stawili się przed notariuszem osobiście. T. T. nie wiedział o tym, że operat szacunkowy stanowiący podstawę określenia wartości nieruchomości przy ul. (...) został sporządzony nierzetelnie, a wartość nieruchomości nabywanej przez Gminę B. była o 335876 złotych zł niższa niż wynikało to z operatu szacunkowego. M. K. i A. K. (1) wiedzieli o tym, że operat zawiera szereg nieprawdziwych stwierdzeń w zakresie opisu ich nieruchomości. Wiedzieli też o tym, że stwierdzenia zawarte w operacie miały wpływ na cenę nieruchomości niezasadnie ją zawyżając. Nie znali dokładnie wysokości kwoty, o jaką E. A. (1) zawyżyła cenę ich nieruchomości, ale zdawali sobie sprawę, że jest to kwota przedstawiająca znaczną wartość. Znali również treść decyzji administracyjnych, którymi wydano im pozwolenia na budowę obiektów tymczasowych. W dacie zawierania umowy decyzje te nie były przez nikogo zaskarżone. Przed zawarciem umowy tych okoliczności nie ujawnili. Zawierając umowę chcieli bowiem osiągnąć korzyść majątkową w postaci nieruchomości i dopłaty, których łączna wartość była wyższa od wartości zbywanej nieruchomości. Pozostający w błędzie co do wartości nabywanej nieruchomości T. T. podpisał akt notarialny zawierający umowę zamiany nieruchomości. M. K. i A. K. (1) również podpisali ten akt notarialny jako duga strona umowy. Mocą zawartej 11 marca 2011 r. umowy zamiany Gmina B. nabyła nieruchomość przy ul. (...) , której wartość w umowie określono na kwotę 989586 zł. W zamian za nią przekazała M. K. i A. K. (1) nieruchomość przy ul. (...) o wartości 297987 zł oraz dopłatę w kwocie 691599 zł. Rozporządzenie mieniem Gminy B. dokonane tego dnia przez Prezydenta Miasta B. T. T. było niekorzystne dla gminy. Rzeczywista wartość nabywanej od M. K. i A. K. (1) nieruchomości wynosiła 653 710 złotych. Taka też powinna być wartość ekwiwalentu przekazywanego im przez Gminę B. z tytuły nabycia nieruchomości przy ul (...) . Jednak łączna wartość nieruchomości przy ul. (...) i dopłaty przekraczała ten ekwiwalent o kwotę 335876 złotych. Nieruchomość przy ul. (...) i dopłata zostały przekazane M. K. i A. K. (1) . Zawierając umowę, ze świadomością, że druga strona umowy pozostaje w błędzie co do wartości ich nieruchomości, M. K. i A. K. (1) przysporzyli sobie korzyści majątkowej kosztem Gminy B. , wyrządzając gminie szkodę w wysokości 335876 złotych. Wyjaśniania oskarżonych Wyjaśnienia E. A. (1) Oskarżona E. A. (1) nie przyznała się do popełnienia zarzucanego jej czynu i złożyła szczegółowe wyjaśnienia. W toku postępowania przygotowawczego opisała jak doszło do zawarcia umowy na sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości położonej przy ul. (...) w B. oraz jak dokonała wyceny i jakie stosowała metody przy sporządzaniu operatu. Opisała położenie oraz stan i zagospodarowanie nieruchomości. Oskarżona wskazała, że przy wycenie budynków, do których są wbudowane garaże można (w zależności od przyjętego poglądu) wliczyć jego powierzchnię do powierzchni domu. Zaprzeczyła, aby ktokolwiek wpływał na jej pracę. Potwierdziła, że wiedziała jaki jest cel wyceny. Podkreśliła możliwość prowadzenia działalności gospodarczej na wycenianej nieruchomości. Oskarżona wyjaśniła, że po wykonaniu operatu zaniosła go do Urzędu Miejskiego. O żadnych zastrzeżeniach dotyczących operatu nie słyszała. Zaprzeczyła aby znała treść okazanych jej decyzji dotyczących modernizacji budynku na wycenianej nieruchomości. Według oskarżonej ewentualne rozbieżności w operacie szacunkowym mogły wynikać z przyjętej metody a nie z działania osób trzecich ( k. 2726-2730 ). Podczas kolejnego przesłuchania wskazała akty prawne i obowiązujące standardy, które regulują sporządzanie operatów szacunkowych i podkreśliła, że wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca uwzględniając m.in. cel wyceny. Oskarżona wyjaśniła, że sporządziła dwa operaty aby były bardziej przejrzyste. Wyjaśniła też powody dobranych do wyceny metod szacowania. Wskazała, że przy wycenie nieruchomości z domem uwzględniła dwustanowiskowy garaż i zagospodarowanie działki oraz wysoki standard wykończenia budynku. Lokalizację budynku oceniała jako bardzo dobrą ze względu na łączenie funkcji mieszkalnej z funkcją usługowo – handlową. Odniosła się też do porównania z cenami nieruchomości w stanie deweloperskim z tamtego okresu. Przy wycenie garażu przyjęła metry kwadratowe powierzchni użytkowej a cena wyrażała wartość budynku, działki, zagospodarowania terenu ( k. 2791-2794 ). Przed Sądem oskarżona konsekwentnie zaprzeczała popełnieniu przestępstwa. Wskazała, że opisała w operacie wycenianą nieruchomość, podała powierzchnię budynków: domu z garażem i budynku handlowo – usługowego uznając, że wszystkie budynki niosą wartość. Odrębnie wyceniła dom z garażem i działkę z kioskiem. Przyjęła metodę wyceny, według której cena 1 m powierzchni budynku (domu z garażem) niesie za sobą wartość działki, ogrodzenia, dojazdów, wysokiego standardu wykończenia. Oskarżona opisała wykończenie domu i jego wyposażenie podkreślając wysoki standard a także zagospodarowanie działki. Wskazała też, że garaż nie stanowił znikomej wartości. Wyjaśniła, że hipotetycznie podzieliła nieruchomość po granicy działek oraz opisała nieruchomości przyjęte do porównania. Wyjaśniła dlaczego przyjęła że dom jest odbudowany na nowo i przyjęła do porównywania budynki z lat 2003-2006-2008. Oskarżona wskazała na cechy budynków przyjętych do porównania. Wyjaśniła dlaczego wyceniając kiosk przyjęła metodę odtworzenia kosztów oraz przyznała, że pominęła koszty zużycia uznając, że budynek nie wykazywał zużycia i był w dobrym stanie. Odnosząc się do opinii biegłej H. zakwestionowała wyliczenia dotyczące wartości kiosku, podobnie jak i wartości domu. Podniosła, że nie miała możliwości obrony przed zarzutami stawianymi sporządzonemu przez nią operatowi a standardy według których operat był opiniowany zostały uchylone. Zaprzeczyła aby otrzymała jakąkolwiek korzyść majątkową (oprócz należnego wynagrodzenia) za sporządzenie operatu. Wskazała na praktykę doliczania do wartości powierzchni użytkowej budynku powierzchni garażu oraz opisała jak uzyskała kwoty wskazujące wartości gruntu i budynków. Potwierdziła, że znała cel wyceny (zamiana nieruchomości) przy czym stwierdziła jednocześnie, że nie ma różnic w wycenie dokonywanej w celu sprzedaży nieruchomości – w obu przypadkach chodzi i wartość rynkową. Potwierdziła, że nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Oskarżona potwierdziła, że policzyła powierzchnie domu i garażu łącznie i zsumowała wartość budynków użytkowych na działce. Wartość rynkową przy wycenie budynku mieszkalnego określiła na 5200,00 zł za m 2 . Przy garażu przyjęła inną wartość za m 2 - stosując metodę odtworzenia. Wartość gruntu przyjęła metodą rynkową. Potem każdemu składnikowi przypisała wartość. Wezwana do wyjaśnienia rozbieżności stwierdziła ostatecznie, że garaż oszacowała oddzielnie metodą odtworzeniową a do metody wyceny przyjęła m 2 powierzchni użytkowej budynku (dodając do powierzchni budynku powierzchnię garażu). W dalszym toku postępowania oskarżona zaprzeczyła aby mówiła pracownikowi Urzędu Miasta M. M. (2) , że oskarżona M. K. sugerowała jakie nieruchomości powinny być wzięte jako porównawcze do wyceny nieruchomości. Jednocześnie przyznała, że w okresie w którym miało dojść do wskazanej rozmowy była w urzędzie. Ponownie wyjaśniła, że tylko raz spotkała się z właścicielami nieruchomości – podczas oględzin w dniu 6 stycznia 2011 roku. W zastrzeżeniach do opinii biegłej H. wskazała na dostęp biegłych do umów w Urzędzie Skarbowym i u notariuszy, które umożliwiłyby porównanie budynków handlowych i przynoszonych dochodów. Wyjaśniając kryterium doboru domów do porównania wskazała na ich stan techniczny. Podkreśliła też niezgodność ustaleń biegłej z dokumentacją. Oskarżona wyjaśniła, iż w opisie budynku (bez piwnicy) omyłkowo opisała cechy innej budowli (stropy nad piwnicą, która była na zewnątrz) znajdującej się na nieruchomości. Przyznała, że w opisie budynku wskazała, na żelbetonowe stropy, choć są to roboty zakryte i nie mogła tego stwierdzić naocznie. Nie wykluczyła wylania żelbetonowych stropów na drewniane ściany wskazując na możliwość położenia stalowych belek i pustaków. Przyznała, że nie jest to często stosowana praktyka choć widziała dom w którym domniemywała istnienie takiej właśnie konstrukcji ( k. 3682-3688, k. 3940-3940, k. 3984, 3895, k. 3999, k. 4079, k. 4091-4092, k. 4624 ) Wyjaśnienia A. K. (1) Oskarżony A. K. (1) nie przyznał się do popełnienia zarzucanego mu czynu i przed Sądem odmówił składania wyjaśnień. Potwierdził wyjaśnienia z postępowania przygotowawczego. Wyjaśnił wówczas, że był pewien iż wycena zawarta w operacie dotyczyła całości nieruchomości bez wyszczególniania poszczególnych rzeczy a pieniądze otrzymali za nieruchomość a nie za zabudowę. Oskarżony nie pamiętał treści decyzji dotyczących pozwolenia na budowę. Potwierdził, że pozwolenie dotyczące kiosku było czasowe. O planowanej przebudowie skrzyżowania dowiedział się od geodetów. Następnie ustalił w Urzędzie Miasta, że projekt obejmuje znaczną część ich działki. Sprawą zamiany i związana z tym dokumentacją zajmowała się żona. Oskarżony później pojechał do urzędu podpisać dokumenty. Odnośnie operatu nie miał żadnych zastrzeżeń. A. K. (1) potwierdził swój podpis na okazanym mu oświadczeniu o rezygnacji z odszkodowania w razie wykupu jego nieruchomości na cele inwestycji publicznej. Zaprzeczył przy tym, aby sporządził to oświadczenie i wyjaśnił, że ktoś mu zaproponował podpisanie takiego oświadczenia lub podsunął je do podpisu. Nie pamiętał dlaczego nie ma tam również podpisu żony. Oskarżony wyjaśnił, że strop w budynku mieszkalnym jest różny – część jest drewniana a część żelbetonowa, jednak nie potrafił wskazać wielkości poszczególnych części, podobnie jak wielkości powierzchni parterowej i powierzchni dobudowanej ( k. 3714, k. 3902-3903, k. 4090 ). Wyjaśnienia M. K. Oskarżona M. K. nie przyznała się do popełnienia zarzucanego jej czynu. W postępowaniu przygotowawczym wyjaśniła, że w dniu 11 marca 2011 roku podpisali z mężem akt notarialny dotyczący zamiany ich nieruchomości na nieruchomość Urzędu Miasta położoną przy ul. (...) . Wskazała, że w trakcie postępowania dotyczącego zamiany nikt nie prosił ich o jakiekolwiek dokumenty dotyczące nieruchomości. Podkreśliła, że wszystkie dokumenty były weryfikowane przez pracowników (...) a potem jeszcze przez notariusza. Przyznała, że wie o oświadczeniu z 1998 roku dotyczącym odszkodowania i zwrotu nakładów, jednakże nikt nie pytał o nie a według oskarżonej wypłata odszkodowania jest czymś innym niż wynagrodzenie należne przy zamianie nieruchomości. Wyjaśniła jak doszło do wszczęcia procedury zamiany. Wskazała, że zapłaciła połowę ceny za wycenę nieruchomości należną rzeczoznawcy. Wyjaśniła, że rozbudowę na działce rozpoczęli dopiero po uzyskaniu informacji o rezygnacji z planowanej przebudowy skrzyżowania ( k. 2943-2945 ). Przed Sądem oskarżona przedstawiła informacje o planach urzędowych dotyczących nieruchomości przy N. na przestrzeni kilku lat. Przy zamianie nieruchomości działała w zaufaniu do organu władzy, że postępuje zgodnie z obowiązującym prawem. Oskarżona szczegółowo odniosła się do decyzji w sprawie pozwolenia na budowę kiosku i modernizacji budynku mieszkalnego. Wskazała przy tym, że do chwili obecnej nie nastąpiła budowa planowanej inwestycji drogowej o jakiej mowa we wskazanych decyzjach. Opisała procedurę zamiany nieruchomości wskazując, że ani ona ani jej mąż nie brali udziału w przygotowaniu transakcji (dostarczyła jedynie w toku postępowania dokumenty dotyczące odszkodowania za część nieruchomości z 2002 roku), w tym w wyłonieniu biegłego do wyceny. Kwota wynikająca z operatów szacunkowych i kwota faktycznie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomości nie jest za duża bowiem dom został wybudowany w 2004 roku (gdy go szacowano miał 7 lat) i miał wysoki standard wykończenia. Oskarżona wskazała też na zagospodarowanie działki, dwustanowiskowy garaż (jedno stanowisko z kanałem umożliwiającym prowadzenia działalności gospodarczej), kiosk handlowy, który rzeczywiście był wykorzystywany do działalności gospodarczej, wiatę do przechowywania opału, murowaną piwnicę, grill z wędzarnią. Oskarżona zaprzeczyła aby dom był z 1915 roku. Według niej był wybudowany w 1933 roku a w 2004 roku poddany gruntownej modernizacji. Wskazała na zakres wykonanych wówczas prac, wyposażenie domu oraz jego wartość. Potwierdziła, że nie kwestionowano wskazanej w operacie wartości nieruchomości. Podkreśliła, że nie oszukała gminy B. gdyż miasto przejęło nieruchomość, której wartość wcześniej znało i jej nie kwestionowało. to nie ona ustalała cenę i nie miała żadnego wpływu na wycenę wartości nieruchomości. Zaprzeczyła aby z rzeczoznawcą łączyły ją jakiekolwiek więzy. Wskazała, że gmina nie została pokrzywdzona finansowo bo przekazała działkę z budynkiem, który się rozpadał a otrzymała zabudowaną i zagospodarowana nieruchomość za niewygórowaną cenę. Oskarżona wyjaśniła dlaczego według niej treść decyzji o warunkach zabudowy nie miała wpływu na prawdziwość oświadczenia o braku obciążeń jej prawa własności do nieruchomości. Podkreśliła, że nie zataiła żadnych dokumentów a wszystkie dokumenty niezbędne w procedurze zamiany były znane urzędowi. Według oskarżonej w przedmiotowej sytuacji nie można było stosować przepisów o wywłaszczeniu. Oskarżona wyjaśniła, że dokonano modernizacji budynku mieszkalnego przy czym wartość nakładów znacznie przekroczyła wartość budynku. Wyjaśniła powody tak znaczącej modernizacji pomimo świadomości tymczasowego charakteru pozwolenia na jej dokonanie (wyjaśnienia z dnia 8 maja 2014 roku). W kolejnym przesłuchaniu oskarżona wskazała kiedy wspólnie z mężem otrzymała pozwolenie na budowę kiosku, kiedy został on postawiony oraz okres modernizacji domu. Wskazała, że gdy przestał obowiązywać plan zagospodarowania przestrzennego (koniec 2003 roku) rozszerzyli prace. Na podstawie dziennika budowy szczegółowo wskazała zakres prac i ich termin. Oskarżona wyjaśniła, że działali przy tym na własne ryzyko jednakże dysponowali informacjami, iż w bliskiej przyszłości inwestycja drogowa nie będzie realizowana. Początkowo chcieli zachować działkę z domem i zamienić tą na której stał kiosk na działkę sąsiednią należącą do gminy jednakże gmina się nie zgodziła. Według oskarżonej gdyby doszło do wypłaty odszkodowania za nieruchomość kwota byłaby wyższa niż wskazana w operacie. Podkreśliła możliwość wykorzystania nieruchomości przy N. 95 do działalności gospodarczej, która to możliwość nie istniej na działce otrzymanej w wyniku zamiany (protokół z dnia 90 maja 2014 roku). Oskarżona okazała kserokopie uchwały gminy, kartkę z wykazem nieruchomości, wydruk komputerowy z wykazem nieruchomości, folder z wykazem nieruchomości gminnych i kopię mapki geodezyjnej. Ponownie wyjaśniła, że to gmina proponowała działki do zamiany, choć nie potrafiła wskazać od kogo otrzymała okazane materiały. Po okazaniu oświadczenia (podpisanego przez A. K. (1) ) o rezygnacji z odszkodowania za nakłady w razie wykupu nieruchomości na cele inwestycji publicznej wyjaśniła, że nie widziała wcześniej tego pisma i podała, że mąż nie ma doświadczenia w załatwianiu spraw urzędowych i podpisał to, co mu podsunięto (protokół z dnia 9 września 2014 roku). Kwestionując opinię biegłej H. oskarżona zarzuciła, iż biegła t rzymała się obrębu w którym jest położna nieruchomość na ul. (...) , nie patrząc na inne dzielnice, a ceny są bardzo zróżnicowane w B. . Podniosła, że w opinii są informacje nie zgadzające się z rzeczywistością. Zasugerowała negatywne nastawienie do niej (...) (protokół z 5 grudnia 2014 roku). Na rozprawie w dniu 4 marca 2015 roku oskarżona wyjaśniła, że dom nie jest podpiwniczony, piwnica jest odrębna, na zewnątrz. Odnośnie stropu wyjaśniła, że drewniana część domu ma strop drewniany a murowana strop murowany. Natomiast konstrukcja ścian budynku jest mieszana - część ścian (stara) jest drewniana ale z litego drewna przy czym nie jest to konstrukcja kanadyjska. Ściany stare nie były wymieniane ale drewno jest dobre. Oskarżona wskazała, że poprzedni właściciel od którego nabyli nieruchomość twierdził, że budynek jest z 1933 roku choć jednocześnie przyznała, że pewne jest, że osoba ta była właścicielem od 1933 roku co nie oznacza, że taka jest też data wzniesienia budynku. Oskarżona M. S. - K. zarzucała biegłej iż dobrała nieruchomość do porównania w złym stanie technicznym, zakładając, że istotną wartość jej nieruchomości stanowi tylko grunt. Oskarżona wyjaśniała, że przyjęcie do porównania nieruchomości starych i tanich pokazywało obniżoną cenę średnią co powoduje, że jakakolwiek metoda przyjęta do wyliczenia ceny nieruchomości nie jest adekwatna do ich wartości ( k. 3714-3724, k. 3727-3728, k. 3747-3749, k. 3749, k. 3903, k. 4089-4090 ). Dowody Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów wymienionych w toku dotychczasowego wywodu. Sąd wziął uwagę zeznania świadków A. N. (1) (k. 3729-3747, k. 725-730, k. 3517-3519), M. W. (k. 3792-3802, k. 3499, k. 3895-3899, k. 754-757, k. 2659-2660), M. Ł. – (k. 3803-3811, k. 746-751 k. 3488-3489), B. Z. (k. 3812-3816, k. 1812-1815), R. R. (k. 3816-3818, k. 1867-1870), E. K. (k. 3829-3840, k. 734-740, k. 2662-2663), W. K. (1) (k. 3841-3842), A. J. (k. 3843-3844), A. D. (1) (k. 3845-3846, k. 3474), W. B. (k. 3847-3848, k. 3492-3493), S. K. (k. 3900, k. 3506-3507), D. K. (k. 3900-3902, k. 3131, k. 4152-4153), E. Z. (k. 3903-3904, k. 3133), S. B. (k. 4148-4152), M. M. (2) (k. 3930-3941), L. P. (k. 4146-4148), W. K. (2) (k. 4210-4215), K. S. (k. 4237-4239) i G. K. (1) (k. 4288-4290, k. 4302-4304). D. ustaleń faktycznych Sąd uwzględnił opinię Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (...) Stowarzyszenia (...) (k. 2690-2706 dopuszczoną postanowieniem z dnia 15.11.2012 r. k. 2664), opinię uzupełniające biegłych A. N. (2) i A. K. (3) (k. 4080-4094), opinię biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości wraz z operatem szacunkowym (k. 2538-2541, k. 2542-2652), opinie uzupełniające pisemne (k.3968-3969, k.4334-4585), opinie ustne biegłej I. H. (k. 3942-3958, k. 3972-3999, k. 4017-4022, k. 4613-4629), operat szacunkowy (k. 168-194) oraz pozostałe dokumenty ujawnione w toku rozprawy wymienione na kartach 4787-4793 . Sąd zważył co następuje Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości co do tego, że oskarżeni E. A. (1) , M. K. i A. K. (1) są winni popełnienia zarzucanych im czynów, z tym, że chodzi o czyny w zmienionej postaci, której istotę oddaje opis czynu zawarty w wyroku, a nie w akcie oskarżenia. Wyjaśnienia oskarżonych, którzy przeczyli popełnieniu zarzucanych im przestępstw, choć częściowo wiarygodne, nie podważyły dowodów ich winy. Odnośnie wyjaśnień oskarżonej E. A. (1) należy stwierdzić, że Sąd uznał za zgodne z prawdą wyjaśnienia dotyczące odpowiedzi na zapytanie ofertowe, podpisania umowy, dostarczenia operatu oraz faktu, że z tytułu sporządzenia operatu szacunkowego nie uzyskała żadnej korzyści majątkowej poza należnym jej wynagrodzeniem wynikającym z umowy. Te wyjaśnienia nie dotyczą jednak istoty sprawy. Nie ma potrzeby szczegółowego analizowania ich treści i zestawiania ich z pozostałym materiałem dowodowym. Ważne dla rozstrzygnięcia wyjaśnienia dotyczące sposobu sporządzenia operatu szacunkowego są natomiast nieprawdziwe. Świadczy o tym ich częściowa wewnętrzna sprzeczność a także, szereg dowodów, które Sąd uznał za w pełni wiarygodne. Podobnie należy ocenić wyjaśnienia oskarżonych M. K. i A. K. (1) . Ich wyjaśnienia w zakresie dotyczącym nabycia działki, remontu i modernizacji domu, budowy kiosku oraz udziału w procedurze zawarcia umowy zamiany nieruchomości są zgodne z ustalonym stanem faktycznym. Potwierdzają je zeznania świadków i liczne dokumenty. Również i te wyjaśnienia nie wymagają szczegółowej analizy i konfrontowania ich z innymi dowodami, ponieważ zgodne z prawdą wyjaśnienia nie dotyczą bezpośrednio zarzucanego im czynu, polegającego na wykorzystaniu błędu urzędników działających w imieniu Gminy B. i zawarciu umowy, dzięki której uzyskali bezpodstawnie korzyść majątkową znacznej wartości. (...) się należy na wyjaśnieniach dotyczących ich zachowania, zamiaru i motywacji relewantnych dla znamion zarzucanego im czynu. Z uwagi na obszerność materiału dowodowego jak i samych wyjaśnień rozważania dotyczące ich znajdą się w dalszej części wywodu. Analiza wyjaśnień, którym Sąd odmówił wiary i wskazania powodów uznania ich za sprzeczne z prawdą wymaga bowiem wcześniejszej prezentacji dowodów kluczowych dla ustaleń faktycznych. Odnośnie zagadnień prawno-administracyjnych Przed rozpoczęciem dalszych rozważań warto rozstrzygnąć kwestie dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o pozwoleniach na budowę. Omówienie tych zagadnień ma bowiem znaczenie dla całości dalszego wywodu. Prokurator upatrywał się przestępstwa dokonanego przez oskarżonych M. K. i A. K. (1) w zatajeniu niektórych okoliczności mających wpływ na wartość przekazywanej nieruchomości. Oskarżeni mieli wiedzieć o tym, że wartość nieruchomości przy ul. (...) sprowadza się do wartości gruntu. W 1998 r. nabyli wprawdzie nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym, ale z uwagi na wiek przed zamieszkaniem byli zmuszeni przeprowadzić jego gruntowny remont i modernizację. Modernizacja polegała między innymi na dobudowie łazienki i pokoju. Owa modernizacja miała mieć jednak charakter tymczasowy i zgodnie z decyzjami administracyjnymi nie przysługiwało im prawo do odszkodowania z tytułu poniesionych nakładów. Zagadnienie zgodności z prawem decyzji administracyjnych ma również zasadnicze znaczenie dla oceny opinii biegłej I. H. dokonującej wyceny nieruchomości w toku postępowania karnego. Uwzględniając fakt, że budynek przed modernizacją nie przedstawiał istotnej wartości, biegła sporządziła opinie w dwóch wariantach. Pierwszy polegał na wycenie nieruchomości jakby nie było na niej budynków, czyli wartość samego gruntu. Drugi uwzględniał ich istnienie. Ocena zgodność z prawem decyzji administracyjnych dotyczących zabudowy znajdującej się na nieruchomości przesądza o wyborze jednego z powyższych wariantów opinii. Budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości oskarżonych dotyczyły dwie decyzje – decyzja Prezydenta Miasta B. o sygnaturze A. (...) z 20 czerwca 1997 r. o warunkach zabudowy ( k. 3521 ) i decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia 4 sierpnia 1998 r. o sygnaturze A.II. (...) -1/98, N-6/98 zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę ( k. 3246 ). W obu decyzjach modernizację obiektu budowlanego traktowano jako tymczasową. W uzasadnieniu pierwszej decyzji stwierdzono, że usunięcie dobudowy winno być dokonane na koszt inwestora bez odszkodowania. Podobne stwierdzenia znalazły się w drugiej z wymienionych wyżej decyzji. Już w toku postępowania sądowego w niniejszej sprawie powyższe decyzje zostały częściowo uznane za nieważne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z 20 czerwca 2014 r. w sprawie o sygnaturze 409.249/B-4/XIV/13 stwierdziło nieważność decyzji Prezydenta Miasta B. z 20 czerwca 1997 r. o sygnaturze A. (...) , w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na dobudowie tymczasowej łazienki. Częściowo stwierdzono również nieważność uzasadnienia – w zakresie fragmentu dotyczącego tymczasowości inwestycji i jej usunięcia na koszt inwestora ( k. 3856-3860 ). Powyższą decyzję zaskarżył prokurator jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. wyrokiem z dnia 12 maja 2015 r. oddalił skargę ( k. 4223-4235 ). Wojewoda (...) decyzją z dnia 3 września 2014 r. o sygnaturze WI-I.7840.8.13.2013.BK stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta B. z 4 sierpnia 1998 r. o sygnaturze A-II-P- (...)- (...) , to jest decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na modernizację budynku mieszkalnego w zakresie wykupienia go bez odszkodowania ( k. 3881-3393 ). Powyższą decyzję zaskarżył prokurator, jednak postanowieniem z 21 kwietnia 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. odrzucił skargę ( k. 4190-4191 ). Obie decyzje administracyjne, które pierwotnie określały remont i modernizację domu jako inwestycję tymczasową zostały wyeliminowane z obrotu prawnego. Okoliczność ta straciła zatem na znaczeniu. Wprawdzie do czasu stwierdzenia nieważności tych decyzji funkcjonowały w obrocie prawnym, to jednak nie należy brać ich pod uwagę w dalszych rozważaniach, zostały bowiem wydane z naruszeniem prawa. Nie powinny być brane pod uwagę, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Co więcej gdyby uwzględniono je podczas wyceny nieruchomości, to fakt późniejszego stwierdzenia ich nieważności mógłby stanowić podstawę do uchylenia się od skutków czynności prawnej, czyli do dokonania kolejnej wyceny, nie uwzględniającej tymczasowości inwestycji. Należy jedynie zaznaczyć, że zatajenie istnienia tych decyzji, choć nie miało znaczenia dla wyceny nieruchomości świadczyć mogło o zamiarze z jakim działali oskarżeni, o czym będzie mowa w dalszej części wywodu. Nieco inaczej rzecz się przedstawia w odniesieniu do kiosku przemysłowo-handlowego znajdującego się na nieruchomości należącej do oskarżonych. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 8 marca 1999 r. o sygnaturze A. (...) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowego kiosku handlowego ( k. 3245 ). Decyzją z dnia 27 sierpnia 1999 r. o sygnaturze A.II.P – (...) Prezydent Miasta B. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę tymczasowego kiosku handlowego ( k. 3244 ). Nie stwierdzono nieważności decyzji o warunkach zabudowy (zob. decyzja SKO w B. z 20 czerwca 2014 r. sygn. 409.250/B-4/XIV/13 k. 3861-3865 , decyzja SKO w B. z 23 lipca 2014 r. sygn. 409.154/B-1/6/14 k. 3866-3871 ). Stwierdzono natomiast nieważność decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę. Nieważność tej decyzji stwierdził Wojewoda (...) decyzją z dnia 25 sierpnia 2014 r. w sprawie WI-I.7840.8.12.2013.BK ( k. 3877-3880 ). Prokurator zaskarżył powyższą decyzję, jednak postanowieniem z dnia 21 kwietnia 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. odrzucił skargę ( k. 4188-4189 ). W odniesieniu do kiosku handlowego z obrotu pranego została wyeliminowana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i zarazem udzielająca pozwolenia na budowę. Z uzasadnienia decyzji Wojewody (...) wynika, że sprzeczne z prawem było: - nałożenie obowiązku rozbiórki budynku, bez roszczeń o zwrot poniesionych kosztów, pomimo braku określenia w decyzji terminu rozbiórki budynku ( k. 3879-3879v ), - wydanie decyzji na rzecz M. K. i A. K. (1) , pomimo, że jedynym wnioskodawcą był A. K. (1) ( k. 3879v ), - określenie terminu użytkowania budynku na okres 5 lat w uzasadnieniu tej decyzji a nie w jej rozstrzygnięciu ( k. 3879v-3880 ). Należało zatem uznać, że stwierdzono nieważność tej decyzji w całości. Zaistniała zatem sytuacja, w której oskarżeni wznieśli na swojej nieruchomości budynek na podstawie decyzji administracyjnej, która na skutek błędu organu wydającego ją, została uznana za nieważną. Oskarżeni nie mogą ponosić konsekwencji nieprawidłowego działania organu administracyjnego. Należało zatem uznać, że zrealizowali inwestycję zgodnie z obowiązującym prawem. Podobnie jak w przypadku decyzji o czasowym pozwoleniu na modernizację i rozbudowę domu, okoliczność, że pierwotnie kiosk handlowy miał być budynkiem tymczasowym straciła na znaczeniu. Wprawdzie do czasu stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na jego budowę funkcjonowała ona w obrocie prawnym, to jednak nie należy brać jej pod uwagę w dalszych rozważaniach. Nie powinna być brana pod uwagę, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, a gdyby została wzięta pod uwagę, to mogłoby to stanowić podstawę do uchylenia się od skutków czynności prawnej i dokonania kolejnej wyceny, nie uwzględniającej tymczasowości inwestycji. Jednak zatajenie istnienia tej decyzji w toku dokonywania czynności zamiany nieruchomości, choć nie miało znaczenia dla jej wyceny nieruchomości, to mogło świadczyć o zamiarze z jakim działali oskarżeni, o czym będzie mowa w dalszej części wywodu. Reasumując, okoliczność modernizacji domu, oraz wzniesienia kiosku handlowego na podstawie decyzji administracyjnych nadających tym obiektom charakter tymczasowy nie powinna była mieć wpływu na kluczowe ustalenia faktyczne, to jest na ocenę wartości nieruchomości. Wycena wartości nieruchomości przy ul. (...) powinna była uwzględniać znajdujące się na niej budynki. Odnośnie czynu przypisanego E. A. (1) Dowodami winy oskarżonej E. A. (1) są częściowo wyjaśnienia oskarżonej I. J. (1) ( k. 3688-3700 ), zeznania świadków S. B. ( k. 4148-4152 ), M. M. (2) ( k. 3930-3941, w szczególności k. 3930-3931, k. 3932-3933, k. 3934-3936, k. 3937, k. 3941 ), L. P. ( k. 4146-4148 ), operat szacunkowy ( k. 168-194 ), opinia Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (...) Stowarzyszenia (...) ( k. 2690-2706 dopuszczona postanowieniem z dnia 15.11.2012 r. k. 2664 ), opinie uzupełniające biegłych A. N. (2) i A. K. (3) ( k. 4080-4094 ), opinia biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości wraz z operatem szacunkowym ( k. 2538-2541, k. 2542-2652 ), opinie uzupełniające pisemne (k.3968-3969, k.4334-4585), opinie ustne biegłej I. H. ( k. 3942-3958, k. 3972-3999, k. 4017-4022, k. 4613-4629 ). Nieprawidłowości w operacie szacunkowym Dowodem na okoliczność treści operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną jest jego kserokopia znajdująca się w aktach sprawy wraz z pozostałymi dokumentami dotyczącymi zamiany działek. Dowód ten, przez nikogo nie kwestionowany nie budzi żadnych wątpliwości. Kluczowe znacznie, dla ustalenia, które z twierdzeń zawartych w operacie szacunkowym są sprzeczne z prawdą ma opinia Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (k. 2690-2706). Biegli nie dokonywali własnej wyceny nieruchomości, ale dokonali oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną. Oceny dokonywali poprzez pryzmat art. 154-156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 zwanej dalej u.g.n. ) oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. zwanemu dalej rozporządzeniem ). Posługiwali się przy tym dokumentami, które są wykorzystywane podczas wyceny nieruchomości. Ustalenia zawarte w opinii zostały szczegółowo uzasadnione. Stwierdzając nieprawidłowości biegli cytowali wręcz fragmenty operatu szacunkowego, po czym wskazywali opis nieruchomości lub przyjęta metodę, które uznawali za nieprawidłowe. Każde z ustaleń znajdowało oparcie w dokumentacji technicznej budynku lub w odpowiednim przepisie u.g.n., względnie w rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . Wywód uzasadniający poczynione przez biegłych ustalenia był kompletny, zgodny z zasadami prawidłowego rozumowania i doświadczeniem życiowym. Biegli A. N. (2) i A. K. (3) sporządzoną na piśmie opinię uzupełnili w toku przesłuchania podczas rozprawy. Ustosunkowali się do wszystkich pytań i logicznie wyjaśnili kwestie, które stronom mogły wydawać się niejasne. Warto zaznaczyć, że ustalenia biegłych dokonane w oparciu o dokumentację techniczną znalazły potwierdzenie w zeznaniach świadka S. B. . W czasie realizowania inwestycji polegającej na remoncie i modernizacji domu oskarżonych świadek pełnił funkcję kierownika budowy. Dobrze pamiętał zakres wykonywanych prac budowlanych. Przebieg prac został ponadto utrwalony w dzienniku budowy ( k. 3762-3783 ). Ani zeznania świadka, ani zapisy w dzienniku budowy nie przeczą ustaleniom biegłych w zakresie, w jakim wskazali na nieprawdziwe stwierdzenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez oskarżoną E. A. (1) . Konkludując, Sąd nie dopatrzył się w tej opinii luk ani żadnych sprzeczności. Wobec czego należało ją uznać za pełnowartościowy dowód, w oparciu, o który poczyniono ustalenia faktyczne dotyczące operatu szacunkowego sporządzonego przez oskarżoną E. A. (1) . Przechodząc do dalszych rozważań należy wskazać, że E. A. (1) miała obowiązek określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Obowiązek ten wynikał z treści art. 150 ust. 2 u.g.n., który zobowiązuje rzeczoznawcę do określania wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Nie ulega wątpliwości, że działki o numerach (...) zabudowane domem mieszkalnym mogły być przedmiotem obrotu. Należało zatem określić ich wartość rynkową. Również część nieruchomości, na której znajdował się kiosk mogła być przedmiotem obrotu. Gdyby oskarżeni chcieli zbyć wyłącznie kiosk handlowy, to przecież nic nie stało na przeszkodzie, by dokonać podziału nieruchomości przy ul. (...) w ten sposób, by wydzielić z niej nową działkę, na której był posadowiony kiosk, której powierzchnia uwzględniałaby potrzeby w zakresie jego funkcjonowania. Tak wyodrębniona nowa nieruchomość mogła być przedmiotem sprzedaży. E. A. (1) miała zatem obowiązek ustalenia dla tej części nieruchomości wartości rynkowej. Wartość rynkowa została zdefiniowana w art. 151 ust. 1 u.g.n. i jest nią najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i zarazem, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa jest zależna od cech nieruchomości, które powodują, że cieszy się ona dużym popytem, co umożliwia osiągnięcie wysokiej ceny, lub wręcz przeciwnie brak jest zainteresowanych jej nabyciem. Określając wartość rynkową oskarżona była zobowiązana zgodnie z prawdą opisać atrybuty nieruchomości mające wpływ na jej cenę, zarówno te, które wpływały na jej podwyższenie, jak i te które powinny powodować obniżenie ceny. Opis powinien być zgodny ze stanem rzeczywistym. Operat ten zawierał sprzeczne z prawdą twierdzenia dotyczące zarówno nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości przyjętych do porównania. Odnośnie oceny lokalizacji Oskarżona opisując lokalizację nieruchomości wskazała wprawdzie, ich położenie, ale opisując sąsiedztwo pominęła fakt, że nieruchomość znajdowała się u zbiegu dwóch ruchliwych ulic. Pominęła również to, że ulica (...) przebiega w ciągu drogi krajowej nr (...) (operat k. 175 ). Dom był posadowiony na granicy pasa drogowego (opinia Stowarzyszenia k. 2695 ). Nie ulega wątpliwości, że opis nieruchomości w tym zakresie był niepełny, co więcej oskarżona pominęła istotną dla wartości nieruchomości cechę, obniżającą jej wartość rynkową. Główną funkcją nieruchomości była funkcja mieszkalna. Oskarżeni mieszkali w znajdującym się na niej domu. Przed zamieszkaniem poczynili znaczne nakłady na jego modernizację. Pominięcie w opisie domu faktu, że jego sąsiedztwo stanowiły nie tylko inne domy jednorodzinne ale i dwie ruchliwe ulice skutkowało uznaniem, że lokalizacja nieruchomości jest korzystna. Warto też zaznaczyć, że lokalizacja nieruchomości została przez oskarżoną uznana za atrybut mający największe znaczenie dla jej ceny, wpływający na cenę, mający aż trzydziestoprocentowy wpływ na jej wysokość ( k. 174 ). Oskarżona określając w ten sposób lokalizację pominęła uciążliwości, które wiążą się z korzystaniem z nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych dróg, tj. zanieczyszczenie powietrza spalinami i hałas. Uciążliwości te musiały być znacznie nasilone z uwagi na położenie w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr (...) – drogi prowadzącej z Białorusi przez B. do L. i R. oraz do południowej granicy Polski. To drogą tą porusza się znaczna ilość samochodów ciężarowych, których ruch przyczynia się do zanieczyszczenia powietrza spalinami i wzmożonego hałasu. Z doświadczenia życiowego wynika, że tak usytuowane nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym znajdują niewielu chętnych do nabycia, co w oczywisty sposób istotnie wpływa na obniżenie ich ceny. Niejednokrotnie to właśnie niska cena tak położonych nieruchomości stanowi główną zachętę do ich nabycia. Oskarżona kilkakrotnie w swoich wyjaśnieniach podnosiła, że lokalizacja nieruchomości była korzystna, w trakcie rozprawy powiedziała, że wręcz bardzo dobra, bo znajdowała się przy głównej drodze B. – L. i łączyła ze sobą funkcję mieszkalną i funkcję handlowo-usługową ( k. 3685 ). Wyjaśnienia te stanowią jedynie próbę usprawiedliwienia wcześniejszego stanowiska. Ich treść jest nielogiczna. Lokalizacja korzystna dla funkcji handlowej – położenie w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych ulic jest niekorzystna dla funkcji mieszkaniowej, z powodu konieczności znoszenia uciążliwości wynikających z intensywnego ruchu drogowego. Należy też podkreślić, że główną funkcją nieruchomości była funkcja mieszkalna. Dom, garaż i ogród zajmowały znacznie większą część nieruchomości niż kiosk handlowy i wystarczający do jego funkcjonowania fragment nieruchomości, który biegła I. H. określiła na 100m 2 . Potencjalny nabywca nieruchomości przy ul. (...) kupowałby przede wszystkim działkę i znajdujący się na niej dom, a tylko dodatkowo kiosk handlowy. Absurdalne byłoby założenie, że motywy nabycia działki byłby odwrotne – ktoś kupowałby pozbawiony instalacji sanitarnej niewielki, drewniany kiosk o powierzchni 16 m 2 z małym fragmentem działki, a tylko dodatkowo dom mieszkalny i pozostałe 80 % powierzchni nieruchomości, na której znajdował się garaż i ładnie urządzony ogród. Dlatego oceniając lokalizację działki niedopuszczalne było uproszczenie i sprowadzenie korzyści wynikających z jej położenia do prowadzenia działalności gospodarczej, zwłaszcza, że kiosk z uwagi na jego niewielką powierzchnię nie nadawał się do prowadzenia takiej działalności w większym rozmiarze. Należy dodać, że wynajem kiosku przynosił oskarżonym przychody jedynie w kwocie 400 zł miesięcznie ( k. 4077 ). Reasumując, oskarżona porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami położonymi w innych dzielnicach miasta, przyjęła aż trzydziestoprocentowy współczynnik korygujący, a do tego uznała, że była ona korzystniejsza od przyjętych do porównania dwóch nieruchomości znajdujących się przy ul. (...) . Pominęła przy tym uciążliwości wynikające z położenia nieruchomości bezpośrednio przy dużym skrzyżowaniu ruchliwych ulic. Konsekwencją nieuprawnionej oceny oskarżonej, że sąsiedztwo nieruchomości było korzystne, było doprowadzenie do znacznego zawyżenia ceny szacowanej nieruchomości. Odnośnie podział funkcjonalnego nieruchmości Nieprawdziwe były również stwierdzenia dotyczące podziału funkcjonalnego nieruchomości. Oskarżona stwierdziła, że działki mogły funkcjonować odrębnie, podczas gdy jedyna droga dojazdowa do działki, na której stał dom prowadziła przez działkę, na której znajdował się kiosk. Z opinii biegłej I. H. wynika ponadto, że dom jest usytuowany na jednej działce, zaś niezbędne dla jego funkcjonowania szambo znajduje się na działce zabudowanej kioskiem. Ponadto niewielki fragment domu wychodzi poza granicę działki ( k. 2538, k. 3980 ). Nie ulega wątpliwości, że działka zabudowana domem nie mogła funkcjonować odrębnie od drugiej działki. Niewłaściwy podział funkcjonalny spowodował, że oskarżona uwzględniała dwukrotnie działkę zabudowaną kioskiem, tj. działkę o numerze geodezyjnym (...) – raz przy wycenie części zabudowanej domem. Wielkość działki uznano wtedy za najlepszą na tle obiektów porównywanych. Drugi raz oskarżona uwzględniła wartość działki zabudowanej kioskiem określając wartość gruntu i dodając go do wartości odtworzeniowej znajdującego się na niej kiosku ( k. 2698 ). Nie negując tej opinii należy dodać, że dom znajdował się na działce oznaczonej numerem (...) . Jej powierzchnia wynosiła 329 m 2 . Powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania wynosiła odpowiednio 251 m 2 , 393 m 2 i 741 m 2 . Na tle tych nieruchomości działka zabudowana domem nie mogła być uznana za najlepszą. Dopiero zsumowanie powierzchni obu działek składających się na wycenianą nieruchomość umożliwiało uznanie jej za najlepszą, co przekładało się na wyższy współczynnik korygujący. Ponowne uwzględnienie całości działki nr (...) poprzez dodanie wartości jej gruntu do wartości kiosku i wartości domu, przy wycenie którego już raz uwzględniona została wielkość tej działki w sposób zupełnie nieuzasadniony podwyższało wartość całej wycenianej nieruchomości. Oskarżona wyjaśniła, że podzieliła nieruchomość po granicach działek, bo nie znalazła na rynku obiektów porównawczych podobnych do tej nieruchomości, czyli łączących funkcję mieszkalną z funkcją handlową ( k. 3863 ). Brak nieruchomości podobnych w żaden sposób nie usprawiedliwia niewłaściwego podziału funkcjonalnego. Działka zabudowana domem nie mogła być sprzedana bez działki zabudowanej kioskiem, bo nabywca domu nie mógłby na swoją nieruchomość wjechać. Nie mógłby też korzystać z kanalizacji, bo szambo znajdowałoby się na innej działce należącej do innego właściciela. Jest rzeczą ewidentną, że działki musiały tworzyć jedną nieruchomość, ewentualnie można było z nich wydzielić niewielką działkę zabudowaną kioskiem. Powierzchnia takiej działki byłaby jednak znacznie mniejsza. Wyjaśnienia oskarżonej w tym zakresie w żaden sposób nie tłumaczą podwójnego uwzględnienia w trakcie dokonywania wyceny powierzchni działki nr (...) . Odnośnie daty zbudowania domu znajdującego się na nieruchiomości E. A. (1) nie zamieściła w operacie szacunkowym daty wzniesienia budynku mieszkalnego. Istotne jest przy tym, że został on zbudowany w 1915 r. i miał konstrukcję drewnianą. Oskarżona napisała wprawdzie w operacie szacunkowym, że ściany zewnętrzne są drewniane i murowane, jednak nie dodała, że zasadnicza część domu miała konstrukcję drewnianą, a jedynie część dobudowana po 1999 r. miała ściany murowane. Istotne jest jednak przede wszystkim to, że zataiła wiek budynku. Wiek w powiązaniu z drewnianą konstrukcją powodował bowiem, że budynek był już silnie zużyty technicznie ( k. 2700 ). Oskarżona porównywała dom z budynkami o konstrukcji murowanej, co więcej budynkami nowymi (jeden w dacie transakcji był nawet w tak zwanym stanie deweloperskim). Na tle zupełnie nowych budynków wykonanych z bardziej trwałego materiału stan techniczny budynku wycenianego musiał przemawiać na jego niekorzyść. Tymczasem oskarżona nie uwzględniła tego poprzez przyjęcie odpowiedniego współczynnika korygującego uznając, że stan techniczny domu wycenianego jest taki sam jak domów przyjętych do porównania. Również to musiało prowadzić do nieuzasadnionego podwyższenia wartości nieruchomości wycenianej. E. A. (1) składając wyjaśnienia twierdziła, że nie miało to znaczenia bo poza fundamentami „nic ze starego domu nie zostało”. Nie wiedziała o tym, że była to „przebudówka starego domu” ( k. 2730 ). W toku rozprawy stwierdziła, że budynek należący do oskarżonych nie mógł być wzniesiony w 1915 r., bo w tym czasie nie znano takiego systemu ( k. 3684 ). Pierwsze z twierdzeń oskarżonej jest nieprawdziwe w świetle treści operatu szacunkowego. Oskarżona napisała bowiem, że powierzchnię użytkową obliczyła na podstawie dokumentacji technicznej budynku ( k. 176 ). Skoro posiadała dokumentację techniczną, to musiała wiedzieć, że właściciele modernizując dom pozostawili nie tylko jego fundamenty, ale również drewniane ściany. Dokumentacja techniczna na którą powoływała się oskarżona to projekt budowlany ( teczka postępowania nr A.II. (...) -1/98, N-6/98 k.3246 ). Na stronie 30 znajduje się opis techniczny, z którego wynika, że zakres prac budowlanych dotyczył dobudowy łazienki i pokoju oraz wymiany pokrycia dachowego, adaptacji strychu na poddasze mieszkalne, wymianie stolarki okiennej oraz remoncie kapitalnym całego budynku. Nie mam tam mowy o zastąpieniu istniejących ścian nowymi. Gdyby tak miało być, to projekt musiałby to uwzględniać, bo ściany to element konstrukcyjny całego budynku. Drugie z twierdzeń jest ewidentnie nieprawdziwe. Biegli z (...) Stowarzyszenia (...) na podstawie rejestru budynków jednoznacznie ustalili datę jego budowy. Warto dodać, że nie trzeba posiadać wiedzy fachowej, aby odnieść się do wyjaśnień oskarżonej – powszechnie wiadomo, że domy budowane z drewnianych bali wznoszono na długo przed 1915 r. Wyjaśnienia oskarżonej to nic innego, niż nieudolna próba budowania linii obrony. Odnośnie powierzchnia budynku mieszkalnego Kolejne nieprawdziwe twierdzenia dotyczyły powierzchni budynku mieszkalnego znajdującego się na wycenianej nieruchomości. Oskarżona sporządzając operat dodała do powierzchni domu powierzchnię garażu, uzasadniając to bliskim położeniem obu budynków. Budynek mieszkalny i garaż nie były ze sobą w żaden sposób połączone, jednak oskarżona uznała, że wobec tego, iż współcześnie budynki mają garaże wbudowane, których powierzchnię architekci wliczają do powierzchni budynków mieszkalnych, może uczynić to samo z budynkami niepołączonymi konstrukcyjnie ( k. 176 ). Z opinii Stowarzyszenia wynika, że nie była uprawniona do takiego zabiegu. Opinia jest w tym zakresie logiczna, gdyż po pierwsze oskarżona w operacie szacunkowym nie wykazała, że porównywane obiekty miały wbudowany garaż, po drugie – garaż stanowiący część budynku murowanego nie mógł być uznany za podobny do garażu znajdującego na nieruchomości wycenianej ( k. 2969, k. 2700 ). Dokonany przez oskarżoną opis budynku podwyższał powierzchnię domu i przez to obliczoną przez oskarżoną jego wartość. Oskarżona przyjęła do obliczenia powierzchnię 157,67 m 2 , którą pomnożyła przez średnią ważoną cenę transakcyjną (operat k. 177 ). Pomijając fakt, nieprawidłowego wyliczenia ceny transakcyjnej, będącego konsekwencją innego rodzaju nieprawidłowości, oskarżona powinna była przyjąć do obliczeń powierzchnię o 35,10 m 2 mniejszą, co w sposób oczywisty prowadziło do nieuzasadnionego podwyższenia wartości. W toku postępowania przygotowawczego oskarżona złożyła wyjaśnienia, które wręcz zaprzeczyły prawidłowości przyjętej przez nią metody, którą określiła powierzchnię domu. Stwierdziła bowiem, że „Często garaże są wbudowane w dom i w ten sposób robimy, to zależy od poglądu, że doliczamy to do powierzchni domu” ( k. 2728 ). W toku rozprawy wyjaśniła, że nie dało się pominąć garażu, który nie stanowił znikomej wartości ( k. 3683 ). Składając wyjaśnienia w toku śledztwa oskarżona odniosła się wyraźnie do garaży połączonych konstrukcyjnie z domem. Garaż należący do oskarżonych był odrębnym budynkiem. Jego wartość z pewnością była wyższa niż znikoma, ale niewątpliwie nie można było dodać jego powierzchni do powierzchni domu. Po pierwsze garaż nie był konstrukcyjnie połączony z domem. Po drugie konstrukcja garażu była zupełnie inna niż domu – był to lekki budynek o konstrukcji drewnianej obłożony sidingiem. Po trzecie E. A. (1) uzasadniając cenę metra kwadratowego powierzchni domu podkreślała wykorzystanie wysokiej jakości materiałów wykończeniowych. Wymieniła między innymi kamienne blaty, kominek, dobrą glazurę, ogrzewanie podłogowe włoską wannę ( k. 3683 ). Przy budowie garażu nie wykorzystywano przecież drogich materiałów wykończeniowych, jak kamienne blaty czy glazura, nie był on w żaden sposób ogrzewany. Pomimo tego oskarżona policzyła wartość metra kwadratowego garażu tak jakby posiadał wszelkie atrybuty domu. Nawet jeżeli w garażu znajdował się kanał samochodowy umożliwiający wykonywanie napraw, to nie uzasadniało to uwzględnienia wartości garażu poprzez dodanie jego powierzchni do powierzchni domu. Oczywiście należało uwzględnić wartość garażu, ale poprzez odpowiednią poprawkę dotyczącą jednej z cech nieruchomości – powierzchni i zagospodarowania działki. Lakoniczne stwierdzenie oskarżonej, że skoro garaż miał powierzchnie 35 m 2 , to nie mogła go pominąć i zarazem trudno by jej było zaliczyć go jako zagospodarowanie terenu ( k. 2794 ) nie znajduje żadnego uzasadnienia. Składając wyjaśnienia oskarżona twierdziła nawet, że nie przyjęła, iż wartość jednego metra kwadratowego garażu wynosiła 5200 zł. Uzasadniała to zastosowaniem podejścia kosztowego do wyceny garażu. Twierdziła, że jego wartość określiła na kwotę około 30000 zł ( k. 3686 ). Trudno ocenić te wyjaśnienia inaczej jak kłamliwe. Można by wprawdzie zastanawiać się, czy oskarżona nie pomyliła garażu z kioskiem, którego wartość rzeczywiście wyceniła metodą odtworzeniową, ale przeczy temu dalszy ciąg jej wyjaśnień, w których stwierdziła, że tę samą metodę przyjęła do wyceny kiosku, którego wartość określiła na kwotę 26000 zł ( k. 3686 ). Nie ulega zatem wątpliwości, że oskarżona tych dwóch budynków nie pomyliła. Wyjaśnienia E. A. (1) w tym zakresie, sprzeczne z operatem szacunkowym zdają się wskazywać również na to, że oskarżona wyceniając działkę (...) zabudowaną domem mieszkalnym zastosowała zupełnie inną metodę określania wartości nieruchomości niż opisana w operacie szacunkowym, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia (zob. str. 63-64 uzasadnienia). Wyjaśnieniom oskarżonej, jakoby wartość garażu określiła metodą kosztową na kwotę 30000 zł przeczy treść sporządzonego przez nią operatu szacunkowego. W opisie nieruchomości wycenianej w ogóle nie wskazała jaka była powierzchnia domu bez garażu, wskazała jedynie powierzchnię garażu – 35,1 m 2 ( k. 176 ). Oskarżona obliczając powierzchnię domu dodała do niej powierzchnię garażu, określając parametry techniczne budynku. Tylko dlatego do dalszych obliczeń przyjęła powierzchnię 157,67 m 2 ( k. 175 in fine ). Analizując operat szacunkowy można obliczyć powierzchnią domu odejmując od powierzchni przyjętej przez oskarżoną powierzchnię garażu. Powierzchnia domu bez garażu wynosiłaby 122,57 m 2 . Z opinii Stowarzyszenia opartej o dokumentację techniczną wynika, że powierzchnia budynku mieszkalnego wynosiła 114,79m 2 ( k. 2696 ). Potwierdza to projekt budowlany ( k. 3246, str. 34 dokumentacji ). Oskarżona powiększyła powierzchnię domu o powierzchnię zewnętrznego tarasu i dlatego przyjęła do wyceny dom o powierzchni 122,57 m 2 . Określając wartość części nieruchomości zabudowanej domem pomnożyła powierzchnię domu z garażem tj. 157,67m 2 przez kwotę 5221,89 zł dzięki czemu otrzymała wartość 823355,40 zł ( k. 177 ). Taki sam wynika uzyska się mnożąc powierzchnię domu przez 5221,89 zł (czyli 122, (...) ,89), po czym mnożąc powierzchnię garażu przez tę samą kwotę (czyli 35, (...) ,89) a następnie dodając te kwoty do siebie. Operację tę można przedstawić następująco w sposób matematyczny: (122, (...) ,89) + (35, (...) ,89) = (...) , (...) + (...) ,339 = (...) , (...) Zaokrąglając wynik do pełnych złotych daje do kwotę identyczną z obliczoną przez oskarżoną, czyli 823335,40 zł (porównaj k. 177 ). Gdyby oskarżona rzeczywiście obliczyła wartość garażu metodą odtworzeniową i określiła ją na kwotę około 30000 zł i dodała ją do wartości domu to tę kwotę powinna dodać do wartości samego domu czyli kwoty 640047 zł (co wynika z 122, (...) ,89 = (...) , (...) ). Wartość domu i garażu wyniosłaby by wtedy około 670047 zł (co wynika z (...) + (...) ), a nie jak oskarżona przyjęła w operacie szacunkowym 823335,40 zł . Nie ulega zatem wątpliwości, że wbrew twierdzeniom oskarżonej wartość garażu potraktowała tak jak wartość domu i obliczyła ją mnożąc jego powierzchnię przez kwotę 5221,89 zł. Odnośnie opisu konstrukcji stropów Ewidentnie sprzeczny z prawdą był fragment operatu szacunkowego, w którym oskarżona opisała konstrukcję stropów. Stwierdziła bowiem, że stropy nad piwnicą i parterem są żelbetowe ( k. 175 ). Taki zapis wskazuje nie tylko na konstrukcję stropów, ale również sugeruje, że budynek mieszkalny posiadał piwnicę. Wbrew twierdzeniom oskarżonej budynek mieszkalny nie był podpiwniczony, nie mógł zatem posiadać żelbetowego stropu nad piwnicą. Również strop nad zasadniczą bryłą budynku nie był żelbetowy, lecz drewniany. Żelbetowy był jedynie fragment stropu znajdujący się nad dobudowaną łazienką i pokojem ( k. 4089-4090 ). Te pomieszczenia zajmują łącznie około 20,61 m 2 , przy czym powierzchnia całego parteru wynosiła 67,19 m 2 ( k. 2696 ). Żelbetowy strop nad parterem obejmował zatem mniej niż jedną trzecią powierzchni całego stropu. Nieprzekonujące są wyjaśnienia oskarżonej E. A. (1) , jakoby omyłkowo opisała stropy nad piwnicą, bowiem myślała o piwnicy znajdującej się na zewnątrz budynku, stanowiącej odrębną budowlę ( k. 4091 ). W opisie nieruchomości oskarżona w ogóle nie wymieniła piwnicy ( k. 175-176 ). Piwnica stanowiła odrębną budowlę, więc nie sposób było pomylić cech piwnicy z atrybutami budynku mieszkalnego. Zapis w operacie szacunkowym miał wbrew stanowi faktycznemu celowo wskazywać na to, że budynek jest podpiwniczony. Również nieprzekonujące są wyjaśnienia dotyczące konstrukcji stropu. Oskarżona twierdziła, że nie wiedziała, że stropy nie są żelbetowe, bo nie dokonywała odkrywek. Wiedziała, że konstrukcja ścian jest drewniana. Twierdziła, że można na drewnianych ścianach położyć belki stalowe a na nie pustaki, widziała raz taką konstrukcję i domniemywała, że w opisywanym domu zastosowano tę samą ( k. 4091-4092 ). Oceniając te wyjaśnienia przez pryzmat doświadczenia życiowego należało stwierdzić, że stanowią wyłącznie próbę obrony i to próbę nieudolną. Aby ustalić rodzaj konstrukcji stropu nie było konieczne wykonywanie odkrywek, wystarczyło zapytać właścicieli jakie stropy znajdują się w budynku. M. - S. K. i A. K. (1) podczas rozprawy wyjaśnili, że konstrukcja stropu jest częściowo żelbetowa częściowo drewniana. Co więcej M. K. dodała, że drewniana części budynku miała stropy drewniane, a murowana żelbetowe ( k. 4090 ). Znana była powierzchnia dobudowanej części murowanej, więc bez wykonywania odkrywek można było precyzyjnie ustalić nie tylko rodzaj zastosowanej konstrukcji, ale nawet powierzchnię, jaką pokrywały stropy o konstrukcji drewnianej a jaką żelbetowej. Nic nie stało na przeszkodzie, aby oskarżona podobnie jak opisując konstrukcję ścian stwierdziła, że konstrukcja stropów była mieszana, po czym to stwierdzenie rozwinęła dodając niezbędne szczegóły. W razie gdyby właściciele budynku w czasie dokonywania jego oględzin nie pamiętali szczegółów dotyczących konstrukcji można było zwrócić się do nich o okazanie dokumentacji projektowej lub dziennika budowy. Dlatego wbrew twierdzeniom oskarżonej należało uznać, że wskazane przez nią nieprawdziwe cechy budynku miały posłużyć do zafałszowania jego wyceny. Oskarżona dokonywała porównania nieruchomości szacowanej z nieruchomościami zabudowanymi nowymi domami o nowoczesnej konstrukcji. Zapis o żelbetowych stropach nad piwnicą i garażem uzasadniał brak przyjęcia jakichkolwiek współczynników korygujących z tytułu stanu technicznego i konstrukcji budynku ( operat k. 177 ). Przyjęcie współczynników korygujących musiałoby siłą rzeczy obniżać wartość wycenianej nieruchomości. Konstrukcja domu należącego do małżonków K. z pewnością nie był lepsza od konstrukcji domów przyjętych do porównania, wręcz przeciwnie była gorsza. Należało zatem przyjąć współczynnik, który obniżałby jego wartość. Zafałszowanie cech opisu umożliwiało pominięcie tego współczynnika przy jednoczesnym zachowaniu pozorów spójności całego operatu. Odnośnie opisu nieruchomości przyjętych do porównania Oskarżona w operacie szacunkowym sprzecznie z prawdą opisała nieruchomości przyjęte do porównania. Pomijając ich korzystniejszą lokalizację w sposób sprzeczny z prawdą stwierdziła, że budynki znajdujące się na nieruchomościach przyjętych do porównania są podobne do budynku mieszkalnego nieruchomości wycenianej ( k. 176-177 ). Oskarżona nie napisała wprost, że są to budynki podobne, ale sam fakt przyjęcia nieruchomości do porównania wskazuje na ich podobieństwa. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego nie można porównywać nieruchomości, które nie są do siebie podobne. Obowiązek wyboru nieruchomości podobnych nakłada art. 152 ust. 2 u.g.n. który stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zatem mimo, iż oskarżona nie zwerbalizowała tego, że wybrane do porównania nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, to jednak z samego faktu wyboru podejścia porównawczego wynika, że uznała je za nieruchomości podobne. Budynek porównawczy A został zbudowany w roku 2008, B w roku 2003, zaś C w roku 2006. Były to budynki nowe zbudowane w innej niż wyceniany technologii. Zasadnicza bryła budynku wycenianego została zbudowana niemal 100 lat przed datą wyceny. Technologia budowy w sposób oczywisty była wtedy nie tylko inna, ale biorąc pod uwagę postęp techniczny po prostu gorsza. Budynek przeszedł modernizację, ale pomimo ocieplenia i obłożenia warstwą sidingu w dalszym ciągu był uznawany za zbudowany w gorszej technologii niż budynki nowe. Wynika to przede wszystkim z niskich walorów użytkowych i estetycznych sidingu. Dlatego Sąd w pełni podziela ustalenia biegłych, że była to technologia nieporównanie gorsza niż budynków porównawczych ( k. 2700 ). O nieprawdziwości opisu budynków porównawczych najlepiej świadczą treść aktu notarialnego dotyczącego obiektu porównawczego A ( k. 4034-4040 ) i zeznania L. P. ( k. 4146-4148 ). Obiekt porównawczy A to nieruchomość przy ulicy (...) , którą oskarżona opisała jako zabudowaną domem w zabudowie wolnostojącej. Z aktu notarialnego wynika, że przedmiotem transakcji był segment w zabudowie szeregowej . Potwierdził to L. P. . Jego zeznania stanowiły również dowód na to, że budynek przyjęty do porównania w dacie sprzedaży nie był w pełni wykończony, ale znajdował się w tak zwanym stanie deweloperskim ( k. 4146-4148 ). W żaden sposób nie można było przyjąć, że budynek ten był podobny do budynku należącego do małżonków K. . Warto zaznaczyć, że biegły A. N. (2) w toku rozprawy stwierdził, że taki budynek mógłby zostać przyjęty do porównania z budynkiem wycenianym tylko w ostateczności, gdyby nie było żadnych innych transakcji na rynku ( k. 4094 ). Tę ocenę Sąd w pełni podziela. Nie może jej zmienić fakt, że akty notarialne dotyczące pozostałych nieruchomości tj. przy ul. (...) i przy ul. (...) w B. ( k.4041-4043 k.4045-4046 ) nie wykazały tak daleko idących nieprawidłowości jak zachodzące w przypadku nieruchomości porównawczej A, co do której brak podobieństwa jest wręcz oczywisty, widoczny na pierwszy rzut oka. W tym miejscu warto dodać, że E. A. (1) nie sporządziła załącznika do operatu szacunkowego, w którym zamieściłaby kserokopie aktów notarialnych, wykorzystanych przy sporządzeniu operatu lub chociażby dane umożliwiające ich odnalezienie, takie jak data zawarcia umowy, nazwisko notariusza, który akt sporządził i numer repertorium. Mając na uwadze rozbieżności pomiędzy treścią opinii a opisem wynikającym z aktów notarialnych należało uznać, że był to zamierzony zabieg, mający na celu uniemożliwienie lub chociażby znaczne utrudnienie weryfikacji operatu szacunkowego. Sąd zidentyfikował te nieruchomości na podstawie raportu z rejestru cen ( k. 4119-4140v, w szczególności transakcja dotycząca nieruchomości przy ul. (...) k. 4119 , transakcja dotycząca nieruchomości przy ul (...) k. 4126v , transakcja dotycząca nieruchomości przy ul (...) k. 4135v ), dzięki zbieżności dat w których dokonano ich sprzedaży, położenia nieruchomości oraz ich ceny z datami, położeniem i ceną wskazaną przez oskarżoną w operacie szacunkowym. Mając na uwadze, że nieruchomość porównawczą A stanowił segment w zabudowie szeregowej wydaje się wątpliwe, by oskarżona wbrew zapisom w operacie szacunkowym sięgała do aktów notarialnych. Gdyby rzeczywiście przeczytała akty notarialne, to wiedziałaby, że stroną jednej z transakcji był deweloper. W tym wypadku była to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, więc w rejestrze cen opisano te transakcję jako mającą miejsce pomiędzy osobami fizycznymi, co nie odzwierciedla w pełni jej charakteru. W toku rozprawy oskarżona wyjaśniła, że do porównania przyjęła budynki wzniesione w latach 2003, 2006 i 2008, ponieważ stopnień zużycia budynków był niewielki, stropy budynku wycenianego musiały być nowe, bo nie można było położyć starych stropów na nowych ścianach ( k. 3684 ). Wyjaśnienia oskarżonej są nieprawdziwe już choćby z tego względu, że ściany zasadniczej bryły budynku nie były wymieniane, co wynika z dokumentacji technicznej i o czym była już wcześniej mowa. Nawet jeżeli stropy budynku i dach były nowe, to nie był on zbudowany w nowoczesnej technologii. Różnice, które wskazywali biegli ze Stowarzyszenia, dotyczące chociażby sposobu ocieplenia ścian i materiału użytego do ich obłożenia, jednoznacznie świadczyły o tym, że budynek na nieruchomości wycenianej i budynki na nieruchomościach porównawczych nie były do siebie podobne. Zupełnie niezrozumiałe jest natomiast przyjęcie do porównania segmentu zabudowy szeregowej. Oskarżona w żaden sposób tego nie wyjaśniła. Również i tym wyjaśnieniom należało odmówić wiary. Odnośnie wyceny części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym Również wycena części nieruchomości zabudowanej kioskiem handlowym była nieprawidłowa. Wyceniając tę część nieruchomości oskarżona przyjęła metodę odtworzeniową ( k. 177-181 ). Wybór tej metody w świetle obowiązujących przepisów, nie był niedopuszczalny. Zgodnie z art. 150 ust. 3 u.g.n. wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Brak transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych kioskami handlowymi nie czynił jednak niemożliwym ustalenia wartości rynkowej tej części nieruchomości. (...) zabudowana kioskiem mogła być przedmiotem obrotu. Gdyby oskarżeni chcieli zbyć wyłącznie kiosk handlowy, to przecież nic nie stało na przeszkodzie, by z części dokonać podziału nieruchomości przy ul. (...) w ten sposób, by wydzielić z niej działkę, na której był posadowiony kiosk, której powierzchnia uwzględniałaby potrzeby w zakresie jego funkcjonowania. Tak wyodrębniona nowa nieruchomość mogłaby być przedmiotem sprzedaży. Przeznaczenie kiosku i sposób jego użytkowania nie czyniły jego sprzedaży niemożliwą. Nie ulega zatem wątpliwości, że również ta część nieruchomości hipotetycznie mogła być przedmiotem obrotu rynkowego. Jeżeli oskarżona stwierdziła, że brak jest wystarczającej ilości transakcji, aby do wyceny kiosku zastosować podejście porównawcze, to nic nie stało na przeszkodzie, aby zastosować podejście dochodowe. Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości określa się między innymi przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Ta część nieruchomości przynosiła jej właścicielom dochód, więc zgodnie z art. 153 ust. 2 u.g.n. można było zastosować przy jej wycenie właśnie podejście dochodowe. Przyjęcie niewłaściwej metody nie było jedyną nieprawidłowością, jakiej podczas wyceny tej części nieruchomości dopuściła się oskarżona. Kiosk handlowy został oddany do użytkowania w 2001 r. ( k. 3727 ). W dacie wyceny miał już 10 lat. Należało zatem po obliczeniu kosztów jego budowy uwzględnić zużycie. Oskarżona twierdziła, że nie uczyniła tego, bowiem budynek ten nie wykazywał zużycia i był w dobrym stanie. Argumentacja ta jest chybiona. Art. 151 ust. 2 u.g.n. zobowiązuje do uwzględnienia stopnia zużycia. Zużycie musiało zaś w ciągu 10 lat nastąpić, choć z pewnością było niewielkie. Znacznie poważniejszym uchybieniem było natomiast zsumowanie wartości rynkowej części nieru

[... tekst skrócony ...]