III FSK 1265/23

Naczelny Sąd Administracyjny2024-02-22
NSApodatkoweWysokansa
egzekucja administracyjnanieruchomościoperat szacunkowywartość nieruchomościgospodarka nieruchomościamipostępowanie egzekucyjneskarżący kasacyjnyNSA

NSA oddalił skargę kasacyjną dotyczącą prawidłowości operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym, uznając, że organy prawidłowo oceniły jego aktualność i zgodność z prawem.

Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej spółki Z. sp. z o.o. od wyroku WSA w Gdańsku, który oddalił jej skargę na postanowienie Dyrektora IAS w Gdańsku w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych. Spółka zarzucała naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących operatu szacunkowego, w szczególności jego aktualności i doboru nieruchomości do porównania. NSA uznał zarzuty za niezasadne, wskazując, że operat został sporządzony prawidłowo i był aktualny w wymaganym terminie, a definicja nieruchomości podobnej została zastosowana właściwie.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną spółki Z. sp. z o.o. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który utrzymał w mocy postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych. Spółka zarzuciła sądowi niższej instancji naruszenie prawa materialnego, w tym błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) dotyczących operatu szacunkowego. Główne zarzuty dotyczyły rzekomej nieaktualności operatu szacunkowego oraz nieprawidłowego doboru nieruchomości do porównania. Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną za niezasadną. Sąd wyjaśnił, że operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy i podlega ocenie organu administracji podobnie jak opinia biegłego. Podkreślono, że organ nie posiada wiadomości specjalnych i ocenia operat pod względem formalnym oraz logiczności i kompletności. NSA odniósł się do definicji nieruchomości podobnej, wskazując, że nie oznacza ona tożsamości, a jedynie porównywalność cech wpływających na wartość, co zostało uwzględnione przez rzeczoznawcę poprzez zastosowanie współczynników korygujących. Sąd podkreślił również, że operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany prawne lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość. W przypadku postępowania egzekucyjnego w administracji, NSA powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego i WSA, wskazując, że po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania, przepisy dotyczące aktualności operatu nie mają zastosowania, a dodatkowy opis i oszacowanie są fakultatywne. Ostatecznie, NSA oddalił skargę kasacyjną.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Nie, operat szacunkowy, po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie musi być aktualizowany, jeśli nie zaszły istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Uzasadnienie

NSA wskazał, że po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania, przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a dodatkowy opis i oszacowanie są fakultatywne.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

oddalono_skargę

Przepisy (16)

Główne

u.g.n. art. 156 § ust. 3 i 4

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Określa termin ważności operatu szacunkowego (12 miesięcy) i możliwość jego wykorzystania, a także zasady dotyczące dodatkowego opisu i oszacowania.

Pomocnicze

u.g.n. art. 4 § pkt. 16

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Definicja nieruchomości podobnej wymaga porównywalności ze względu na cechy wpływające na wartość, a nie tożsamości.

u.g.n. art. 154 § ust. 1

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości, których zmiany mogą powodować dezaktualizację operatu.

p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a)

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do uchylenia decyzji lub postanowienia organu w przypadku naruszenia prawa materialnego.

p.p.s.a. art. 151

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd oddala skargę, jeśli brak podstaw do jej uwzględnienia.

p.p.s.a. art. 183 § § 1

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej.

p.p.s.a. art. 184

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do oddalenia skargi kasacyjnej.

p.p.s.a. art. 204 § pkt. 1

Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa do orzeczenia o kosztach postępowania.

u.p.e.a. art. 110u § § 2

Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Określa warunki przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

u.p.e.a. art. 111k § § 1 i § 2

Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Reguluje możliwość wykorzystania operatu z umorzonego postępowania egzekucyjnego oraz obowiązek nowego opisu i oszacowania na wniosek zobowiązanego.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 § ust. 1

Określa zasady sporządzania operatu szacunkowego.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 5 § § 3

Sprzedaż nieruchomości w drodze egzekucji uznawana jest jako dokonywana w szczególnych warunkach.

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych art. 15zzs4 § ust. 3 w zw. z ust. 1

Podstawa do rozpoznania skargi kasacyjnej na posiedzeniu niejawnym.

k.p.a. art. 77 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek organu oceny dowodów.

k.p.a. art. 80

Kodeks postępowania administracyjnego

Obowiązek organu oceny dowodów.

k.p.a. art. 84 § § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

Dowód z opinii biegłego.

Argumenty

Odrzucone argumenty

Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że operat szacunkowy sporządzony w ramach opisu i oszacowania jest aktualny tylko na moment sporządzenia protokołu. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że brak było potrzeby potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 151 p.p.s.a. zw. z 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 4 pkt. 16 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że w operacie szacunkowym sporządzonym metodą porównawczą, należycie dobrano nieruchomości do porównania.

Godne uwagi sformułowania

Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły i z tych powodów może oceniać operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Określenie "porównywalny" nie oznacza tożsamy, a jedynie na tyle zbliżony do innego, aby można go było z nim porównać. Po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Skład orzekający

Anna Dalkowska

przewodniczący

Bogusław Woźniak

członek

Sławomir Presnarowicz

sprawozdawca

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących aktualności operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz definicji nieruchomości podobnej."

Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyfiki postępowania egzekucyjnego w administracji i może wymagać analizy w kontekście innych postępowań.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy ważnych kwestii proceduralnych w postępowaniu egzekucyjnym, które mają bezpośrednie przełożenie na praktykę prawniczą i mogą być interesujące dla specjalistów z zakresu prawa nieruchomości i egzekucyjnego.

Czy operat szacunkowy zawsze musi być aktualny? NSA wyjaśnia zasady w egzekucji nieruchomości.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
III FSK 1265/23 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2024-02-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-09-28
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Anna Dalkowska /przewodniczący/
Bogusław Woźniak
Sławomir Presnarowicz /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Egzekucyjne postępowanie
Sygn. powiązane
I SA/Gd 11/23 - Wyrok WSA w Gdańsku z 2023-04-18
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 4 pkt. 16, art. 156 ust. 3 i 4, art. 154 ust.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Dalkowska, Sędzia NSA Sławomir Presnarowicz (sprawozdawca), Sędzia NSA Bogusław Woźniak, po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej Z. sp. z o.o. z siedzibą w P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2023 r. sygn. akt I SA/Gd 11/23 w sprawie ze skargi Z. sp. z o.o. z siedzibą w P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 19 października 2022 r. nr 2201-IEE.711.91.114.2022.AR w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od Z. sp. z o.o. z siedzibą w P. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku kwotę 372 (słownie: trzysta siedemdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem z 18 kwietnia 2023 r., sygn. akt I SA/Gd 11/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (dalej: "WSA") oddalił skargę Z. Sp.
z o.o. z siedzibą w P. (dalej: "Skarżąca", "Spółka") na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej: "Dyrektor") z dnia 19 października 2022 r.
w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych.
Wymieniony wyrok, jak również inne przytoczone w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sadów administracyjnych, publikowane są na stronach internetowych Naczelnego Sądu Administracyjnego (www.nsa.orzeczenia.gov.pl).
W skardze kasacyjnej wywiedzionej od tego wyroku, Skarżąca zaskarżyła go w całości i wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz rozpoznanie skargi, ewentualnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżąca wniosła także o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz pełnomocnika z urzędu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej. Ponadto Skarżąca wnioskowała o przyznanie prawa pomocy, poprzez zwolnienie od kosztów sądowych.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:
I. na podstawie art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012, poz. 270, ze zm. dalej: "p.p.s.a."):
1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, ze zm. dalej: u.g.n.), poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w przypadku, gdy operat szacunkowy sporządzono w ramach dokonania opisu i oszacowania, celem sporządzenia operatu szacunkowego jest jedynie sporządzenie protokołu opisu i oszacowania i to wyłącznie na moment sporządzenia tego protokołu powinna być oceniana jego aktualność - celem tym nie jest więc orzekanie przez organy administracji w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania ani celem tym nie jest określenie wartości rynkowej nieruchomości, przede wszystkim po to by ustalić podstawę ceny wywoławczej za nieruchomość, podczas gdy:
a) celem sporządzenia operatu szacunkowego jest przeprowadzenie licytacji nieruchomości z uwzględnieniem aktualnej ceny za przedmiotową nieruchomość,
b) organ II instancji, który rozpoznaje zażalenie na postanowieniu
o uznaniu zarzutów do opisu i oszacowania również pozostaje związany terminem wskazanym w art. 156 ust. 3 u.g.n.,
c) organ II instancji powinien zatem potwierdzić aktualność sporządzonego operatu szacunkowego.
2. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że w postępowaniu przed organami administracji brak było potrzeby potwierdzenia aktualności sporządzonego operatu szacunkowego, gdyż nie wystąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ust. 1 u.g.n., a które powodują zdezaktualizowanie się sporządzonego operatu szacunkowego, podczas gdy:
a) po sporządzeniu operatu szacunkowego wystąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ust. 1 u.g.n., a które powodują zdezaktualizowanie się sporządzonego operatu szacunkowego,
b) organy administracji zobowiązane były zatem do potwierdzenia aktualności sporządzonego operatu szacunkowego.
3. Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 151 p.p.s.a. zw. z 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. w zw. z art. 4 pkt. 16 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że w operacie szacunkowym sporządzonym według metody porównawczej, w sposób należyty dobrano nieruchomości do porównania, podczas gdy nieruchomości dobrane do porównania w operacie szacunkowym, nie stanowią nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt. 16 u.g.n., co świadczy o nieprawidłowym ich doborze do porównania.
Dyrektor skorzystał z możliwości wniesienia odpowiedzi na skargę kasacyjną, wnosząc o jej oddalenie oraz o zasądzenie od strony przeciwnej na swoją rzecz kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie należy wyjaśnić, że skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 w zw. z ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 95 z późn. zm.). Strony zostały powiadomione o skierowaniu skargi kasacyjnej do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym z jednoczesnym pouczeniem o możliwości uzupełnienia argumentacji uzasadnienia skargi kasacyjnej albo żądania jej oddalenia.
W myśl art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, a mianowicie sytuacje enumeratywnie wymienione w § 2 tego przepisu, które w niniejszej sprawie nie wystąpiły.
Naczelny Sąd Administracyjny za nieusprawiedliwione uznaje sformułowane w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów przez WSA.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia 124 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako: "k.p.a."), pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły i z tych powodów może oceniać operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19; wyrok NSA z 18 lipca 2018 r., sygn. akt II FSK 1960/16).
W wyniku analizy merytorycznej operatu szacunkowego sporządzonego z dnia 29 czerwca 2021 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Dyrektor w postanowieniu z dnia 19 października 2022 r. stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości. WSA zasadnie przyjął, że w ocenie organu, operat zawierał szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych.
Odnosząc się do podnoszonego przez Skarżącą zarzutu, iż nieruchomości dobrane do porównania w operacie szacunkowym, nie stanowiły nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., co ma świadczyć o nieprawidłowym ich doborze do porównania, wskazać należy, że zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartej w przywołanym wyżej przepisie, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Trzeba zaznaczyć, że zgodnie z tym przepisem, określenie "porównywalny" nie oznacza tożsamy, a jedynie na tyle zbliżony do innego, aby można go było z nim porównać. Należy zauważyć, że podobieństwo nieruchomości rozumiane potocznie nie jest równoznaczne z podobieństwem zdefiniowanym ustawowo. Ustawowa definicja podobieństwa nieruchomości nie upoważnia do rozstrzygania czy wśród odnotowanych transakcji znajdują się nieruchomości mniej lub bardziej podobne (w potocznym rozumieniu tego słowa) do nieruchomości wycenianej. Definicja ta ma za zadanie jedynie rozstrzygać, czy użyte do porównań transakcje spełniają przepis prawa czy też go nie spełniają. Warunkiem podobieństwa ustawowego jest porównywalność nieruchomości ze względu na cechy wpływające na wartość. Oznacza to że nieruchomości podobne charakteryzują się tym samym zestawem cech wpływającym na ich ceny transakcyjne, a przez to na wartość. Niepodobieństwo ma natomiast miejsce wtedy gdy nieruchomości charakteryzują się odmiennymi, nieporównywalnymi cechami wpływającymi na wartość. Przykładem nieruchomości niepodobnych mogą być nieruchomości lokalowe i gruntowe niezabudowane. Cechy istotnie wpływające na wartość tych pierwszych np. powierzchnia użytkowa, czy piętro nie występują w przypadku gruntów, co czyni je nieporównywalnymi, a przez to niepodobnymi. Niewłaściwe rozumienie ustawowej definicji podobieństwa prowadzi do mylenia porównywalności cech nieruchomości wpływających na wartość z bliskością stanów tych cech. Jeśli rzeczoznawca majątkowy potrafi określić wymiar wpływu stanów poszczególnych cech na wartość, to dokonywanie porównań nieruchomości o różnych stanach cech uznać należy za prawidłowe. Zauważyć w tym miejscu należy, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy stosując do wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami - zastosował współczynniki korygujące, co było następstwem określenia przez rzeczoznawcę cech różniących nieruchomości przyjęte do porównania od nieruchomości wycenianej.
Naczelny Sąd Administracyjny za nietrafny uznaje również zarzut oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy. Z przepisu art. 156 § 3 u.g.n. wynika bowiem, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy. Zauważyć należy, że operat szacunkowy z dnia 29 czerwca 2021 r., który stanowił dla organu egzekucyjnego podstawę do ustalenia wartości szacunkowej nieruchomości został wykorzystany do celu, w którym go sporządzono, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy od jego sporządzenia. Powyższe zasadnie zaaprobował WSA w zaskarżonym wyroku.
Zauważyć należy, że w zakresie stosowania przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w postępowaniu egzekucyjnym wypowiedział się również Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt II CSK 117/17. Mimo, że wyrok odnosił się do sądowego postępowania egzekucyjnego, w ocenie organu przedstawiony przez SN pogląd zachowuje również swoją aktualność w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Otóż Sąd Najwyższy w powołanym orzeczeniu stwierdził, że operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jeżeli w tym czasie organ egzekucyjny nie sporządził jeszcze protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zobligowany jest wówczas uzyskać potwierdzenie aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Natomiast po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (na podstawie aktualnego operatu) przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) jako przepisy odrębne od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie powyższego przepisu było również przedmiotem oceny w wydanym 10 sierpnia 2018 r. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzeczeniu o sygn. akt I A/Kr 617/18, gdzie wskazano: "Sąd nie podziela natomiast zarzutów skarżących o zdezaktualizowaniu się operatu z uwagi na upływ czasu. W tym względzie wskazać należy na modyfikację 12-miesięcznego terminu ważności operatu ustanowionego w art. 156 u.g.n., przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Nie może bowiem ujść uwadze regulacja z art. 111k § 1 i § 2 u.p.e.a., która wskazuje na dopuszczalność wykorzystania operatu sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Regulację taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a., a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to jednak być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub w stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu."
W tym miejscu wskazać również należy na treść przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a., zgodnie z którym jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Jak wskazuje powyższa regulacja prawna, przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania nie jest obligatoryjne, co potwierdza orzecznictwo (zob. wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 28 lipca 2016 roku, sygn. akt I ACa 404/16), gdzie wskazuje się "Niezależnie od tego zgodzić się należy z zarzutem pozwanego, iż art. 951 k.p.c. ma charakter fakultatywny i z tego względu sam upływ czasu, a nawet wzrost cen rynkowych nieruchomości miedzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacji nie nakłada bezwzględnego obowiązku dokonania z urzędu dodatkowego opisu i oszacowania. Skoro zaś organ egzekucyjny nie miałby takiego obowiązku, to zaniechanie dokonania powyższej czynności egzekucyjnej nie czyni jego zachowania niezgodnym z prawem.". Art. 951 Kodeksu postępowania cywilnego jest odpowiednikiem w cywilnym postępowaniu egzekucyjnym regulacji prawnej zawartej w u.p.e.a, stąd przedstawione powyżej tezy mają w ocenie organu bezpośrednie przełożenie na administracyjne postępowanie egzekucyjne. Dodatkowo, wskazać należy na przepis art. 110k § 2 u.p.e.a., zgodnie z którym jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Zobowiązany może złożyć taki wniosek przed upływem 14 dni od dnia ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go uprzedzić przy doręczeniu wezwania. Dopiero w sytuacji przewidzianej w art. 111k § 2 wniosek zobowiązanego decyduje o obligatoryjnym dokonaniu nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Porównanie wskazanych regulacji w świetle zasad racjonalności ustawodawcy wyraźnie wskazuje, że ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie nakłada na organ egzekucyjny obowiązku przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania i sporządzania nowego operatu szacunkowego, każdorazowo na wniosek zobowiązanego, czy też zawsze po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego. Upływ czasu i wzrost cen rynkowych również nie uzasadniają tezy o bezwzględnym powtarzaniu etapu, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Zgodnie z § 5 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego sprzedaż nieruchomości w drodze egzekucji uznawana jest jako dokonywana w szczególnych warunkach. Liczba potencjalnych nabywców nieruchomości weryfikowana jest przez konieczność brania przez nich pod uwagę specyfiki prowadzonego postępowania egzekucyjnego, w tym, zaangażowania środków w nabycie, którego weryfikacja może przebiegać w nieokreślonym przedziale czasowym. Inaczej jest, gdy nabycie następuje w warunkach zgodnego konsensusu dwóch umawiających się stron, uznających wzajemne świadczenia - dowolnie przez nie określone - za ekwiwalentne. Powszechnie wiadomo, że to popyt decyduje o tym, za jaką cenę nieruchomość zostanie sprzedana. Oszacowana wartość nieruchomości stanowi jedynie podstawę do obliczenia ceny wywołania nieruchomości, nie stanowi zaś ceny, za którą nieruchomość zostanie sprzedana. Ostateczna cena nieruchomości zostanie ustalona w wyniku przeprowadzenia licytacji publicznej i będzie to tzw. cena rynkowa, najwyższa cena jaka została zaoferowana za daną nieruchomość w aktualnych warunkach. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 2030/21).
W tym stanie rzeczy, Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną jako nie zasługującą na uwzględnienie i stosując przepisy art. 184 p.p.s.a., oraz będąc związany wnioskami i uzasadnieniem skargi kasacyjnej, poprzez treść art. 183 § 1 p.p.s.a., orzekł o jej oddaleniu.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1 p.p.s.a.
Bogusław Woźniak Anna Dalkowska Sławomir Presnarowicz (spr.)

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI