III FSK 1100/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuNaczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną spółki B. sp. z o.o. od wyroku WSA w Łodzi, który oddalił skargę spółki na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi. Sprawa dotyczyła zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Organ egzekucyjny sporządził operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na 2 904 900 zł. Spółka wniosła zarzuty, przedstawiając własny operat szacunkowy (kontroperat) wyceniający nieruchomość na 4 419 700 zł. Organ egzekucyjny i DIAS uznały pierwotny operat za prawidłowy, ignorując kontroperat jako dowód prywatny i twierdząc, że nie dysponują kompetencjami do oceny merytorycznej wyceny. WSA podtrzymał to stanowisko. NSA uznał skargę kasacyjną za zasadną, stwierdzając, że organy obu instancji oraz WSA naruszyły przepisy postępowania, w szczególności art. 80 k.p.a., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów. Sąd wskazał, że organy nie mogą całkowicie pomijać istotnego materiału dowodowego, jakim jest kontroperat, i powinny podjąć działania w celu wyjaśnienia wątpliwości, np. poprzez skonfrontowanie obu operatów lub zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. W związku z tym NSA uchylił zaskarżony wyrok i postanowienie organu, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUgruntowanie zasady, że organy administracji i sądy nie mogą ignorować dowodów przedstawionych przez stronę (kontroperatów) przy ocenie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Podkreślenie znaczenia swobodnej oceny dowodów i obowiązku wyjaśnienia wątpliwości.
Dotyczy specyficznej sytuacji oceny operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym, ale zasady oceny dowodów mają szersze zastosowanie.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ egzekucyjny i sąd administracyjny mogą całkowicie pominąć przedstawiony przez stronę kontroperat szacunkowy przy ocenie prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy nie mogą całkowicie pominąć kontroperatu. Choć operat szacunkowy jest opinią biegłego, podlega swobodnej ocenie dowodów przez organ. Pominięcie istotnego materiału dowodowego, jakim jest kontroperat, stanowi naruszenie art. 80 k.p.a.
Uzasadnienie
NSA stwierdził, że organy administracji i WSA naruszyły zasady swobodnej oceny dowodów, ignorując przedstawiony przez spółkę kontroperat, który wykazywał znacząco wyższą wartość nieruchomości. Organy powinny podjąć działania w celu wyjaśnienia wątpliwości, np. poprzez skonfrontowanie operatów lub zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców.
Czy organ egzekucyjny ma obowiązek pouczyć stronę o sposobie skutecznego kwestionowania operatu szacunkowego, w tym o konieczności przedstawienia kontroperatu lub wniosku do organizacji zawodowej?
Odpowiedź sądu
Nie, przepisy nie nakładają na organ egzekucyjny takiego obowiązku pouczenia.
Uzasadnienie
NSA uznał, że brak jest podstaw prawnych do nakładania na organ egzekucyjny obowiązku pouczania strony o konkretnych dowodach potrzebnych do skutecznego zakwestionowania operatu szacunkowego. Informacja o możliwości złożenia kontroperatu lub wniosku do organizacji zawodowej została przedstawiona w postanowieniu organu egzekucyjnego.
Czy fakt istnienia ogrodzenia działki ma wpływ na jej wartość rynkową przy wycenie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym?
Odpowiedź sądu
Zasady doświadczenia życiowego wskazują, że działka z ogrodzeniem przedstawia wyższą wartość, a rzeczoznawca powinien to uwzględnić i uzasadnić swoje stanowisko.
Uzasadnienie
NSA wskazał, że przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż ogrodzenie działki nie ma wpływu na jej wartość, bez przekonujących argumentów, może stanowić podstawę do kwestionowania operatu, zwłaszcza w kontekście różnic w wycenie między operatami.
Przepisy (24)
Główne
u.p.e.a. art. 18
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Postępowanie egzekucyjne dotyczące nieruchomości.
u.p.e.a. art. 110u § § 1
Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
Możliwość wnoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz zażalenia na postanowienie organu egzekucyjnego w tej sprawie.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia zaskarżonego wyroku lub postanowienia z powodu naruszenia przepisów postępowania.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi, jeśli brak podstaw do jej uwzględnienia.
p.p.s.a. art. 188
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
NSA może uchylić zaskarżony wyrok i rozpoznać skargę, jeśli istota sprawy została dostatecznie wyjaśniona.
Pomocnicze
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu należytego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.
k.p.a. art. 11
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek przekonywania strony.
k.p.a. art. 84 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Operat szacunkowy ma moc prawną opinii biegłego.
k.p.a. art. 10 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
k.p.a. art. 8 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów.
k.p.a. art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek udzielania informacji prawnych.
u.g.n. art. 157 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Procedura weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
u.g.n. art. 153 § ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
Obowiązek sporządzenia operatu szacunkowego.
p.p.s.a. art. 133 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy.
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.
p.p.s.a. art. 110u § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasądzenie kosztów postępowania.
p.p.s.a. art. 203 § pkt 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zwrot kosztów postępowania.
p.p.s.a. art. 205 § § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasądzenie od organu na rzecz strony zwrotu kosztów postępowania.
p.p.s.a. art. 209
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zwrot kosztów w przypadku uchylenia wyroku.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie art. 14 § ust. 1 pkt 2 lit. a
Określenie wysokości opłat za czynności radcy prawnego.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie art. 14 § ust. 1 pkt 1 lit. c
Określenie wysokości opłat za czynności adwokackie.
rozp. RM art. 4 § § 4
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
Szczegółowe zasady sporządzania operatów szacunkowych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy egzekucyjne i sądy administracyjne nie mogą ignorować przedstawionego przez stronę kontroperatu szacunkowego. • Pominięcie istotnego materiału dowodowego (kontroperatu) stanowi naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). • Organy powinny podjąć działania w celu wyjaśnienia wątpliwości co do wartości nieruchomości, w tym skonfrontować operaty lub zwrócić się o opinię do organizacji zawodowej.
Odrzucone argumenty
Organ egzekucyjny nie ma obowiązku pouczania strony o sposobie skutecznego kwestionowania operatu szacunkowego.
Godne uwagi sformułowania
Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega swobodnej ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, przy czym ocena ta - z uwagi na charakter tego dowodu - nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. • Na organie spoczywa natomiast obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. • Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny jednak wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. • W orzecznictwie jednolicie wskazuje się, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. • W warunkach niniejszej sprawy wątpliwości, które powstały z związku z podnoszonymi przez skarżącą zarzutami wobec operatu szacunkowego [...] oraz kontroperatem [...], wbrew stanowisku organów, nie zostały skutecznie usunięte. […]
Skład orzekający
Dominik Gajewski
przewodniczący
Jacek Pruszyński
sprawozdawca
Agnieszka Olesińska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ugruntowanie zasady, że organy administracji i sądy nie mogą ignorować dowodów przedstawionych przez stronę (kontroperatów) przy ocenie wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Podkreślenie znaczenia swobodnej oceny dowodów i obowiązku wyjaśnienia wątpliwości."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji oceny operatu szacunkowego w postępowaniu egzekucyjnym, ale zasady oceny dowodów mają szersze zastosowanie.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest prawidłowe przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego i jak istotne jest uwzględnienie przez organy wszystkich dowodów przedstawionych przez stronę, nawet jeśli są to dowody prywatne. Pokazuje też, że różnice w wycenie nieruchomości mogą być znaczące i wymagają dogłębnej analizy.
“Czy organ może zignorować dowód wart miliony? NSA wyjaśnia zasady oceny wartości nieruchomości w egzekucji.”
Dane finansowe
WPS: 4 419 700 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.