III FSK 1035/21

Naczelny Sąd Administracyjny2022-11-03
NSAAdministracyjneWysokansa
egzekucja administracyjnanieruchomościoszacowanie wartościoperat szacunkowykontrola formalnakontrola merytorycznak.p.a.u.g.n.sąd administracyjny

NSA oddalił skargę kasacyjną organu, uznając, że WSA prawidłowo uchylił postanowienia dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości, ponieważ operat szacunkowy był wadliwy formalnie.

Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Dyrektora Izby Administracji Skarbowej od wyroku WSA, który uchylił postanowienia organów egzekucyjnych dotyczące opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. WSA uznał operat szacunkowy za wadliwy formalnie, co naruszało przepisy k.p.a. NSA rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym i oddalił skargę kasacyjną, stwierdzając, że WSA prawidłowo ocenił operat pod względem formalnym, a nie merytorycznym, co jest zgodne z kompetencjami sądu i organów administracji.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który uchylił postanowienia organów egzekucyjnych dotyczące opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. WSA uznał, że operat szacunkowy był dotknięty wadami formalnymi, które pozbawiły go mocy dowodowej, a organy nie dostrzegły tych wad. Skarżący organ zarzucił Sądowi pierwszej instancji naruszenie przepisów postępowania, w tym dokonanie merytorycznej kontroli operatu szacunkowego, mimo braku specjalistycznej wiedzy. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, uznając, że WSA prawidłowo ocenił operat pod względem formalnym, a nie merytorycznym. Sąd podkreślił, że ocena operatu przez organ i sąd powinna skupiać się na jego zgodności z prawem, kompletności i logiczności, a nie na merytorycznej zasadności opinii rzeczoznawcy, która wymaga wiadomości specjalistycznych. Wskazano, że operat powinien zawierać precyzyjne informacje umożliwiające weryfikację podobieństwa nieruchomości, co w tym przypadku było niewystarczające. NSA stwierdził również, że uzasadnienie wyroku WSA było prawidłowe i nie naruszało art. 141 § 4 p.p.s.a.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (2)

Odpowiedź sądu

Sąd i organ administracyjny mogą oceniać operat szacunkowy pod względem formalnym, zgodności z prawem, kompletności i logiczności, ale nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, która wymaga wiadomości specjalistycznych.

Uzasadnienie

Sąd i organy administracji nie dysponują wiadomościami specjalistycznymi rzeczoznawcy majątkowego, dlatego ich kontrola operatu szacunkowego powinna ograniczać się do oceny jego zgodności z przepisami prawa, kompletności i logiczności, a nie do merytorycznej oceny wartości nieruchomości.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

odrzucono_skargę

Przepisy (13)

Pomocnicze

k.p.a. art. 7

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 77 § 1

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 80

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

u.p.e.a. art. 18

Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. Prawo o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

u.p.e.a. art. 110 § 1

Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. Prawo o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

u.g.n. art. 157 § 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

p.p.s.a. art. 145 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 141 § 4

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 133 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 153

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.u.s.a. art. 1 § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.u.s.a. art. 1 § 2

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Konstytucja RP art. 8 § 2

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

Argumenty

Skuteczne argumenty

WSA prawidłowo ocenił operat szacunkowy pod względem formalnym, a nie merytorycznym. Operat szacunkowy zawierał braki formalne w zakresie opisu nieruchomości porównywanych, co czyniło go niejasnym dla stron postępowania.

Odrzucone argumenty

Sąd pierwszej instancji dokonał merytorycznej kontroli operatu szacunkowego, mimo braku posiadania wiadomości specjalistycznych. Uzasadnienie wyroku WSA naruszało art. 141 § 4 p.p.s.a.

Godne uwagi sformułowania

Sąd i organ administracyjny nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona (będąca osobą nie mającą wiedzy specjalistycznej) musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie.

Skład orzekający

Anna Dalkowska

sprawozdawca

Dominik Gajewski

członek

Wojciech Stachurski

przewodniczący

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Wysoka

Powoływalne dla: "Granice kontroli sądowej i organów administracji nad operatami szacunkowymi w postępowaniu egzekucyjnym i administracyjnym."

Ograniczenia: Dotyczy specyfiki oceny operatów szacunkowych w kontekście przepisów o postępowaniu egzekucyjnym i administracyjnym.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa wyjaśnia istotne kwestie dotyczące granic kontroli sądowej nad operatami szacunkowymi, co jest kluczowe dla praktyki prawniczej w sprawach egzekucyjnych i podatkowych.

Czy sąd może kwestionować wycenę nieruchomości? NSA wyjaśnia granice kontroli operatów szacunkowych.

Dane finansowe

WPS: 1 670 000 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
III FSK 1035/21 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2022-11-03
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-01-01
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Anna Dalkowska /sprawozdawca/
Dominik Gajewski
Wojciech Stachurski /przewodniczący/
Symbol z opisem
6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne
Inne
Sygn. powiązane
I SA/Gl 933/18 - Wyrok WSA w Gliwicach z 2019-03-13
Skarżony organ
Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 2096
art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Wojciech Stachurski, Sędzia NSA Dominik Gajewski, Sędzia NSA Anna Dalkowska (sprawozdawca), po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 marca 2019 r. sygn. akt I SA/Gl 933/18 w sprawie ze skargi I. M. i L. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 15 czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
1. Wyrok sądu pierwszej instancji.
1.1. Wyrokiem z 13 marca 2019 r., I SA/Gl 933/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach po rozpoznaniu skargi I. M. i L. M. (dalej: "Skarżący", "Strony") na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 15 czerwca 2018 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w B. z dnia 20 kwietnia 2018 r.
1.2. Naczelnik Urzędu Skarbowego w B. prowadził postępowanie egzekucyjne w oparciu o własne tytuły wykonawcze z dnia 7 listopada 2016 r. Pismem z dnia 20 lutego 2017 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości stanowiącej współwłasność skarżących pozostających we wspólności ustawowej małżeńskiej, położonej w B.. Pismem z dnia 6 listopada 2017 r. zlecono rzeczoznawcy majątkowemu oszacowania wartości zajętej nieruchomości.
W dniu 20 listopada 2017 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, a postanowieniem z dnia 5 lutego 2018 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, w oparciu o sporządzony operat, określając wartość nieruchomości na kwotę 1.670.000 zł. Skarżący, w odpowiedzi na powyższe postanowienie, wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Pismem z dnia 26 marca 2018 r. biegły rzeczoznawca ustosunkował się do podniesionych zarzutów, podtrzymując wycenę w całości. Postanowieniem z dnia 20 kwietnia 2018 r. organ egzekucyjny oddalił zarzuty skarżących. Na powyższe postanowienie skarżący złożyli zażalenie, które następnie zostało oddalone przez organ odwoławczy. Strony wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach.
Sąd pierwszej instancji uchylił postanowienia organów pierwszej i drugiej instancji argumentując, że operat szacunkowy był dotknięty wadami, które pozbawiły ten dokument pełnej mocy dowodowej, których to wad w zakresie doboru konkretnych nieruchomości do porównania, nie dostrzegły organy obu instancji. Za zasadny uznano więc podniesiony w skardze zarzut naruszenia przepisów postępowania - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.
1.3. Wyrok wraz z uzasadnieniem, a także inne powoływane w dalszej części orzeczenia sądów administracyjnych, są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
2. Skarga kasacyjna.
2.1. Organ odwoławczy wniósł na powyższy wyrok skargę kasacyjną wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz orzeczenie co do istoty, tj. oddalenie skargi, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przez Sąd przepisów postępowania, o którym mowa w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., tj. naruszenie:
1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018r., poz. 2096, dalej: "k.p.a.") w związku z art. 18, art. 110 § 1 pkt 1-9, § 2, art. 110 § 1, § 2 pkt 1-3, § 3, § 4 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. Prawo o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2018 r., poz. 1314, dalej: "u.p.e.a.") poprzez niezasadne uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego wskutek przyjęcia, że organy nie zebrały w sposób wyczerpujący i nie rozpatrzyły materiału dowodowego, ponieważ - zdaniem sądu - operat szacunkowy, w oparciu o który dokonano w niniejszej sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest dotknięty wadami, które pozbawiają ten dokument pełnej mocy dowodowej, podczas gdy organy zebrały materiał dowodowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a także dokonały jego oceny w sposób i w zakresie na jaki pozwalają na to przepisy prawa, to znaczy bez wkraczania w merytoryczną ocenę operatu szacunkowego, ze względu na brak wystarczającej wiedzy specjalistycznej,
2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a., w związku z art. 18, art. 110 § 1, § 2 pkt 1-3, § 3, § 4 u.p.e.a. poprzez niezasadne uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego wskutek dokonania merytorycznej kontroli operatu szacunkowego (wskutek zarzucenia organom braku dokonania takiej kontroli), mimo że zarówno organy jak i sąd nie są uprawnione do takiej kontroli z powodu braku specjalistycznej wiedzy,
3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 8 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2107, dalej: "p.u.s.a.") poprzez niezasadne uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego wskutek dokonania merytorycznej kontroli operatu szacunkowego, poprzez zarzucenie operatowi rzekomych braków (szczegółowe przedstawienie danych umożliwiających zidentyfikowanie nieruchomości podobnych), mimo że - jak sam Sąd przyznaje — przepisy tak u.g.n., jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nie przewidują, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia takich danych, co stanowi naruszenie zasady działania organów władzy publicznej (w tym przypadku - Sądu) na podstawie przepisów prawa, a także nienależyte wykonanie obowiązku kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, gdyż sporny operat szacunkowy w tym zakresie nie narusza żadnego przepisu prawa (co przyznaje sam Sąd),
4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 157 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204, dalej: "u.g.n.") poprzez niezasadne uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego wskutek uznania, że w niniejszej sprawie powinien mieć zastosowanie art. 157 ust. 1 u.g.n, który - zdaniem Sądu - modyfikuje zasadę swobodnej oceny dowodów organu, podczas gdy w niniejszej sprawie nie było podstaw do zastosowania tego przepisu, tzn. nie było uzasadnionych wątpliwości merytorycznych organu co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym; w szczególności podstawą do takich wątpliwości nie mógł być przedstawiony przez zobowiązanych operat szacunkowy, gdyż nie spełniał warunków, o których mowa w art. 156 § 3 u.g.n. (był sporządzony do innego celu i znacznie ponad 12 miesięcy wcześniej),
5) art. 141 § 4, art. 133 § 1 w związku z art. 153 p.p.s.a. poprzez wydanie organowi wskazań do przeprowadzenia postępowania dowodowego (w szczególności konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego), mimo iż materiał ten na dzień orzekania przez organ odwoławczy był kompletny, w szczególności sporządzony operat szacunkowy był zgodny z prawem (brak było podstaw do jego kwestionowania zarówno ze strony organów jak i sądu).
2.2. Odpowiedzi na skargę kasacyjną nie złożono.
3. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
3.1. Skarga kasacyjna nie była zasadna.
3.2. Skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w składzie trzyosobowym, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020r., poz. 1842 dalej: "ustawa COVID") oraz zarządzenia Przewodniczącego Wydziału z dnia 6 września 2022 r. Wymienionym zarządzeniem strony zawiadomiono o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i poinformowano o możliwości uzupełnienia argumentacji w piśmie procesowym, z zachowaniem trybu określonego w art. 66 p.p.s.a. Zarządzenie zostało doręczone skarżącym w dniu 19 września 2022 r. natomiast organowi w dniu 14 września 2022 r. Żadna ze stron nie uzupełniła stanowiska oraz nie wyraziła sprzeciwu co do zastosowanego trybu rozpoznania sprawy. Zgodnie z art. 15 zzs4 ust. 1 i 3 ustawy COVID w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich Naczelny Sąd Administracyjny nie jest związany żądaniem strony o przeprowadzenie rozprawy.
3.3. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższej definicji wynika, że ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości, z definicji tej wynika również, że katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami może być: uzbrojenie, stan techniczny, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna jak również wielkość powierzchni nieruchomości. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". W konsekwencji nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który wybierając podejście porównawcze zobowiązany jest zamieścić w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego.
W świetle art. 154 u.g.n. metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ natomiast zobligowany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez biegłego zakres merytorycznej operatu jest ograniczony poprzez treść art. 154 ust. 1 u.g.n. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt I OSK 206/19 sformułował w tej kwestii stanowisko zgodnie z którym podstawowym dowodem w sprawach, których przedmiotem jest wymierzenie opłaty jest opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość rynkową tej nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Sporządzenie takiej opinii wymaga wiadomości specjalistycznych (art. 149 i nast. u.g.n.). Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalistyczne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Konieczna jest natomiast w toku tych postępowań ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, polegająca na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest więc możliwa do granic wiedzy specjalistycznej jaką posiada organ (pracownicy organu) w zakresie metodologii szacowania nieruchomości. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 oraz z dnia 15 lipca 2020 r. sygn. akt I OSK 2855/19). Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym.
3.4. Dodatkowo należy wskazać, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego powszechnie przyjmuje się, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), podlega zatem ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Przy czym ocena ta nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i z dnia 26 kwietnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2387/15, - oraz powołane tam orzecznictwo). Stąd też sądy administracyjne i organy administracji mają zatem ograniczoną kompetencję do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten w wyniku poddania ocenie w zakresie jego wartości dowodowej, spełnia wymogi formalne przewidziane przepisami obwiązującego prawa. Naczelny Sąd Administracyjny pragnie w tym miejscu wskazać, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3.5. Organ odwoławczy zarzucił zaskarżonemu wyrokowi niezasadne uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego wskutek dokonania merytorycznej kontroli operatu szacunkowego, mimo że zarówno organy jak i sąd nie są uprawnione do takiej kontroli z powodu braku specjalistycznej wiedzy.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na uprawnienia organów w postępowaniu w zakresie oceny i weryfikacji sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Organ odwoławczy jest uprawniony do oceny sporządzonego operatu jedynie pod względem formalnym, natomiast nie może jej dokonywać w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego. Problemem jest tu bowiem zrozumienie, kiedy dochodzi do wkroczenia organu w sferę merytoryczną, a zatem wymagającą posiadania wiadomości specjalnych. Zasięg kontroli operatu szacunkowego organ odwoławczy pojmuje w sposób zbyt wąski. Fakt, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organ nie może chociażby samodzielnie ocenić czy wartość nieruchomości jest zawyżona czy też zaniżona, gdyż wymaga to wiadomości specjalnych, jednak może i powinien ocenić czy operat zawiera wszystkie wymagane elementy prowadzące do tej końcowej oceny, tj. oszacowania wartości nieruchomości. Stąd za nieuzasadniony należy uznać zarzut organu, w którym implikuje on, że Sąd pierwszej instancji dokonał merytorycznej oceny informacji zawartych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazując na ocenę pod względem materialnym, Sąd pierwszej instancji wyraźnie zaznaczył, że nie chodzi o ocenę wymagającą wiadomości specjalnych.
3.6. Organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7, 77 §, 80 k.p.a. Nie jest wobec tego możliwe bezkrytyczne akceptowanie każdej opinii biegłego, która zlecona została przez organ podatkowy z pominięciem innego, równoważnego materiału dowodowego (wyrok NSA z 5.04.2016 r. II FSK 439/14). Ustalić należy czy operat jest zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r., I OSK 172/11, CBOSA).
3.7. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd pierwszej instancji zauważył, że autor kwestionowanego operatu stwierdził w nim, że duży wpływ na wartość nieruchomości ma położenie, otoczenie i powierzchnia, a także stan techniczny. W związku z tym należało przez pryzmat tych cech dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, co pozwoliłoby zweryfikować istnienie - bądź nie - wymaganego podobieństwa między nimi a nieruchomością wycenianą. Kwestionowany operat opisów takich nie zawierał, a tym samym wybór nieruchomości, które biegły uznał za podobne, może być niezrozumiały dla odbiorcy nieposiadającego specjalistycznej wiedzy. Zauważyć należy, że operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., II SA/Gd 135/12, CBOSA). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona (będąca osobą nie mającą wiedzy specjalistycznej) musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (wyrok WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., II SA/Kr 19/10, CBOSA).
Z powyższego jasno wynika, że Sąd pierwszej instancji nie dokonywał merytorycznej oceny operatu szacunkowego, a jedynie kontrolował warunki formalne kwestionowanego operatu. Ze względu na brak opisów, które wyjaśniałyby w sposób zrozumiały dla odbiorców nieposiadających specjalistycznej wiedzy dlaczego rzeczoznawca wybrał takie, a nie inne nieruchomości podobne, zaistniała obawa, że operat może być niejasny. W konsekwencji należało uznać zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18, art. 110 § 1 pkt 1-9, § 2, art. 110 § 1, § 2 pkt 1-3, § 3, § 4 u.p.e.a., art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 8 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 1 § 1 i § 2 p.u.s.a. oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 157 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.g.n. za bezzasadne.
3.8. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. W pierwszej kolejności trzeba odnotować, że prawidłowo sporządzone uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Prawidłowo skonstruowane uzasadnienie daje rękojmię, że Sąd administracyjny dołożył należytej staranności przy podejmowaniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Pozwala poznać przesłanki podjęcia rozstrzygnięcia oraz prześledzić tok rozumowania Sądu. Uzasadnienie wyroku Sądu pierwszej instancji ma przy tym charakter informacyjny względem stron postępowania sądowoadministracyjnego, stanowiąc dla nich niezbędną płaszczyznę dla należytego wywiedzenia zarzutów skargi kasacyjnej, a ponadto umożliwia Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu ocenę zasadności przesłanek, na których oparto zaskarżone orzeczenie, co jest niezbędne dla przeprowadzenia prawidłowej kontroli instancyjnej. Artykuł 141 § 4 p.p.s.a. może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną w sytuacji, gdy uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich elementów wymienionych w tym przepisie prawa i gdy w ramach przedstawiania stanu sprawy Sąd pierwszej instancji nie wskaże, jaki i dlaczego stan faktyczny przyjął za podstawę orzekania (uchwała składu siedmiu sędziów NSA z 15 lutego 2010 r., sygn. akt II FPS 8/09, ONSAiWSA 2010/3 poz. 39, wyrok NSA z 20 sierpnia 2009 r. II FSK 568/08). Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że w świetle wskazanej uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 15 lutego 2010 r. przyjmuje się, że art. 141 § 4 p.p.s.a. może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera stanowiska co do stanu faktycznego, przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Ponadto, aby zarzut taki mógł stanowić samodzielną podstawę skargi kasacyjnej, wskazana wada uzasadnienia musi być na tyle istotna, że może to mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a samo uchybienie musi uniemożliwiać kontrolę kasacyjną zaskarżonego wyroku.
W rozpoznanej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny nie stwierdził takich naruszeń. Przeciwnie, uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada wymaganiom stawianym przez art. 141 § 4 p.p.s.a., w szczególności zawiera zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie, a także wypowiedź co do wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia zarzutów skargi. Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zawarł nadto stanowisko co do oceny stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zostało sporządzone w sposób umożliwiający Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu kontrolę instancyjną. Zasadność merytorycznego stanowiska Sądu pierwszej instancji nie może być zaś skutecznie podważana zarzutem naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. Zarzut naruszenia tego przepisu nie może więc sprowadzać się do polemiki z przedstawionym w uzasadnieniu stanowiskiem Sądu pierwszej instancji.
3.9. Biorąc powyższe pod uwagę Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.
Wojciech Stachurski Anna Dalkowska Dominik Gajewski

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI