III CZP 99/09

Uchwała z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09 
 
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący) 
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca) 
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Józefa B. przeciwko Miastu P. o 
ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 20 
listopada 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Poznaniu postanowieniem z dnia 8 września 2009 r.: 
"Czy wskazaną w przepisie art. 691 § 1 k.c. przesłankę faktycznego 
wspólnego pożycia, niezbędną do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym 
najemcy, należy utożsamiać jedynie z pożyciem »jak małżonkowie«, czy też 
możliwym jest uznanie ww. przesłanki za spełnioną gdy osobę, domagającą się 
ustalenia wstąpienia w stosunek najmu łączyła ze zmarłym najemcą trwała więź 
gospodarcza i uczuciowa?" 
podjął uchwałę: 
 
Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź 
łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. 
 
Uzasadnienie 
 
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2009 r. Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto oddalił 
powództwo Józefa B., który w pozwie wniesionym przeciwko Miastu P. domagał się 
ustalenia, że na podstawie art. 691 k.c. wstąpił w stosunek najmu lokalu, 
zajmowanego od 1985 r. razem z siostrą. Sąd wskazał, że powód jako brat 
najemczyni nie jest osobą, o której mowa w art. 691 k.c. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powoda powstało zagadnienie prawne budzące 
poważne wątpliwości. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 

Wraz z nadaniem nowego brzmienia art. 691 k.c., co nastąpiło z dniem 10 
lipca 2001 r., krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym 
najemcy uległ znacznemu zwężeniu. Wcześniejsze ustawodawstwo przyznawało 
prawo wstąpienia w stosunek najmu małżonkowi najemcy, jego wstępnym, 
zstępnym, rodzeństwu i przysposobionym (art. 391 k.z.) oraz – jeszcze szerzej – 
osobie bliskiej najemcy (art. 691 k.c. w pierwotnym brzmieniu obowiązującym do 
1994 r.), pod warunkiem zamieszkiwania z najemcą stale do chwili jego śmierci. 
W zbliżonej sytuacji, w razie śmierci osoby uprawnionej z tytułu lokatorskiego prawa 
do lokalu, przepisy prawa spółdzielczego przyznają roszczenie o przyjęcie do 
spółdzielni i o przydział lokalu zamieszkującym z nią razem do chwili śmierci 
małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Tak stanowił art. 221 ustawy z 16 
września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 
1848 ze zm.), a obecnie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2001 r. o 
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze 
zm.) wskazuje, że roszczenie takie przysługuje dzieciom i innym osobom bliskim. 
Ograniczenia wynikające z treści obowiązującego art. 691 k.c. są wyraźne. 
Przy oznaczaniu kręgu uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu 
zrezygnowano z pojemnego i ogólnego określenia "osoba bliska" najemcy. 
Zakładając racjonalność ustawodawcy, należy użyte w tym przepisie określenia 
interpretować ściśle. Precyzując krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu, 
ustawodawca nie pozostawił wątpliwości, jaki był cel zmiany; uprawnionymi nie są 
już zstępni najemcy, lecz tylko jego dzieci. Do kręgu uprawnionych nie zaliczono też 
ani wstępnych, ani rodzeństwa najemcy; mogą oni wstąpić w stosunek najmu, tak 
jak i inne osoby (przykładowo dalsi zstępni), tylko wtedy, gdy najemca był 
obowiązany w stosunku do nich do świadczeń alimentacyjnych. 
Poza wymienionymi osobami w stosunek najmu może także wstąpić osoba, 
która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i zamieszkiwała z 
nim stale w najmowanym lokalu, aż do jego śmierci. Istota zagadnienia prawnego 
przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia sprowadza się do 
wyjaśnienia, jak należy rozumieć określenie „pozostawanie faktycznie we wspólnym 
pożyciu z najemcą”. Poszukując odpowiedzi na to pytanie, należy zwrócić uwagę na 
cel przyświecający ustawodawcy przy nadawaniu temu przepisowi obecnej treści 
oraz znaczenie, jakie w języku prawnym przypisuje się określeniu „wspólne 
pożycie”. 

Nie ulega wątpliwości, że celem nowej regulacji zawartej w art. 691 k.c. było 
wyraźne ograniczenie kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po 
zmarłym najemcy. Ustawodawca, w celu zwężenia kręgu uprawnionych do 
wstąpienia w stosunek najmu, zrezygnował z określenia "osoba bliska najemcy", 
które obejmowało także osoby pozostające z najemcą w faktycznym pożyciu w 
rozumieniu potocznym; wystarczyło, aby osoba bliska stale zamieszkiwała z 
najemcą i łączyły ją z nim więzy uczuciowe i gospodarcze. Warto również 
zauważyć, że na tle art. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (jedn. 
tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm. – dalej: "Pr.lok") oraz art. 8 u.n.l. 
określenie "pozostawanie we wspólnym pożyciu" było rozumiane jednolicie jako 
pożycie małżeńskie, co zresztą wyraźnie podkreślało samo sformułowanie ustawy. 
Użycie w art. 691 § 1 k.c. w obecnym brzmieniu określenia „osoba 
pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” bez wyraźnego odwołania 
się do określenia, że chodzi o pożycie małżeńskie, nie może być interpretowane w 
taki sposób, że obejmuje każdą osobę pozostającą z najemcą we wspólnocie 
domowej, duchowej i gospodarczej. 
Po pierwsze, w innych ustawach przez wspólne pożycie jednolicie rozumie się 
pozostawanie w takich relacjach jak małżonkowie. Gdyby ustawodawca chciał 
nadać w art. 691 k.c. określeniu „wspólne pożycie” inne znaczenie, niż ma ono w 
pozostałych ustawach, powinien to wyraźnie zasygnalizować, np. przez 
wprowadzenie definicji legalnej tego pojęcia na potrzeby art. 691 k.c. Już z tego 
względu inne niż przyjmuje się powszechnie w języku prawnym rozumienie terminu 
„wspólne pożycie” jest wątpliwe. Szeroko na temat rozumienia pojęcia „wspólnego 
pożycia” użytego w art. 23 k.r.o. oraz w innych ustawach wypowiedział się Sąd 
Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 26/02 (OSNC 2003, nr 2, poz. 
20). Stanowisko to podziela Sąd Najwyższy w obecnym składzie, tym bardziej że 
znalazło ono swoje potwierdzenie również w doktrynie. 
Po drugie, interpretacja określenia „pozostawanie faktycznie we wspólnym 
pożyciu z najemcą” jako pożycia faktycznego, a nie pożycia tak jak w małżeństwie 
prowadzi do przekreślenia celu, jaki przyświecał nadaniu art. 691 § 1 k.c. jego 
obecnego brzmienia. Intencja ustawodawcy jest czytelna; należy, w porównaniu do 
dotychczasowego stanu prawnego, zmniejszyć krąg osób, które mogą po śmierci 
najemcy wstąpić w stosunek najmu. Przyjęcie wykładni, że w stosunek najmu może 
wstąpić osoba, która pozostaje z najemcą w faktycznym pożyciu, byłoby 

rozciągnięciem prawa wstąpienia w stosunek najmu na każdą osobę, która wykaże, 
że pozostawała z najemcą w stosunku bliskości. Tak szerokie rozumienie osoby 
bliskiej najemcy nie było aprobowane nawet na tle art. 691 k.c. w pierwotnym 
brzmieniu, który stwarzał do tego wyraźne podstawy normatywne. Pomimo, że 
przepis ten stanowił, iż prawo wstąpienia w stosunek najmu przysługuje osobom 
bliskim najemcy, które stale z nim mieszkały do chwili jego śmierci, przyjmowano w 
orzecznictwie, że w art. 9 Pr.lok. pojęcie osoby bliskiej należy rozumieć w sposób 
zwężony (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1992 
r., zasada prawna III CZP 27/92, OSNCP 1992, nr 10, poz. 171). Rezygnacja z 
terminu „faktyczne wspólne pożycie małżeńskie” wiązała się także z pewną 
niezręcznością tego określenia. Stwierdzenie „pożycie małżeńskie” oznacza, że 
osoby pozostające w tym pożyciu są małżonkami, a chodziło o wskazanie 
faktycznego pożycia tak jak pomiędzy małżonkami, a nie pożycia małżeńskiego. (...) 
Osoby, które pozostają w faktycznym pożyciu z najemcą, jeżeli nie jest to 
pożycie takie jak w małżeństwie, muszą się liczyć z tym, że po jego śmierci nie 
wstąpią w stosunek najmu. O tym, zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 
691 k.c., decyduje wówczas jego właściciel. Gdy właścicielem lokalu jest gmina, nie 
jest wykluczone, że zezwoli na kontynuowanie najmu przez osobę bliską najemcy 
także po jego śmierci. Co więcej, ustawodawca zachęca gminy, aby ustaliły w 
swoich wieloletnich programach gospodarowania gminnym zasobem 
mieszkaniowym m.in. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w 
lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po 
śmierci najemcy (art. 21 ust. 3 pkt 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie 
praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, 
jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). 
Należy podkreślić, że co do zasady ustawodawca pozostawia właścicielowi 
lokalu decyzję, czy wyraża na to zgodę i pod jakimi warunkami. Takie uregulowanie,  
chociaż niewątpliwie ograniczyło prawo wstąpienia w stosunek najmu dla wielu 
osób, które pozostawały z najemcą w faktycznym pożyciu, pozwala właścicielom 
budynków mieszkalnych odzyskać wynajęty lokal, co wzmacnia chronione 
konstytucyjnie ich prawo własności. Artykuł 691 § 1 k.c. w brzmieniu 
obowiązującym od dnia 10 lipca 2001 r. nie może wobec tego być wykładany 
sprzecznie z gwarantowaną konstytucyjnie ochroną własności. Także więc jego 

wykładnia celowościowa nie przemawia za potocznym rozumieniem określenia 
wspólnego pożycia.