III CZP 97/06

Sygn. akt III CZP 97/06 
 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 24 listopada 2006 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący) 
SSN Iwona Koper 
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) 
 
Protokolant Bożena Nowicka 
 
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej […]  
przy ul. S.  
przy uczestnictwie "R." sp.  z o.o.  
o wpis prawa własności , 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym  
w dniu 24 listopada 2006 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego 
przez Sąd Okręgowy w B.  
postanowieniem z dnia 28 czerwca 2006 r., sygn. akt [...], 
 
 
„Czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz 
zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to 
majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali, czy 
też wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej i nabywając 
majątek 
czyni 
to 
na 
rzecz 
swych 
członków 
w 
stosunku 
odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej ?” 
 
podjął uchwałę: 
 
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe 
tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali. 
 
 
 
 

 
2 
Uzasadnienie 
 
 
Dnia 18 listopada 2005 r. wspólnota mieszkaniowa  przy ul. S. zawarła w 
formie aktu notarialnego umowę sprzedaży lokalu o innym przeznaczeniu, 
stanowiącego własność spółki z o.o. „R.”, wraz z udziałem wynoszącym 164/29250 
części 
we 
współwłasności nieruchomości 
wspólnej. 
Następnie 
wspólnota 
mieszkaniowa wystąpiła do Sądu Rejonowego w B. z wnioskiem o dokonanie na 
swoją rzecz wpisu prawa własności w dziale II księgi wieczystej nr [...]. Sąd 
Rejonowy oddalił wniosek postanowieniem z dnia 21 lutego 2006 r., Dz. Kw [...]/05. 
Sąd ten w  szczególności nie podzielił stanowiska zawartego w postanowieniu 
Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 
212), zgodnie z którym wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku 
posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali. 
Apelacje od postanowienia Sądu Rejonowego wnieśli wnioskodawca oraz 
uczestnik postępowania - spółka z o.o. „R.”.  
Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w B. powziął wątpliwość, co do 
tego czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną i może posiadać majątek 
odrębny od majątku właścicieli lokali. Zdaniem Sądu Okręgowego, wspólnota 
mieszkaniowa należy do jednostek organizacyjnych nie będących osobami 
prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 331 k.c.), nie posiada 
jednak osobowości prawnej i nie może nabywać niczego dla siebie. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej pojawiło się w polskim prawie w dniu 
wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: 
Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej u.w.l.). Nie występowało ono we 
wcześniej 
obowiązujących 
aktach 
normatywnych, 
w 
tym 
zwłaszcza 
w rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. 
o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 ze zm.).  
Rozstrzygnięcie 
przedstawionego 
zagadnienia 
prawnego 
wymaga 
dokonania wykładni przepisów art. 6 u.w.l. w związku z art. 331 k.c. dodanym przez 
ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych 

 
3 
innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408). Artykuł 6 u.w.l. zawiera dwa przepisy. 
Zgodnie z pierwszym, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej 
nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Według drugiego, wspólnota 
mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być 
pozywana. Od początku obowiązywania tych przepisów w doktrynie był sporny 
problem, czy wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną. Problemu 
tego nie rozstrzygnęło wejście w życie art. 331 § 1 k.c., który stanowi, że do 
jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa 
przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. 
Na tle tego przepisu wymaga zatem wyjaśnienia, czy wspólnota mieszkaniowa jest 
jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa przyznaje 
zdolność prawną. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego można wskazać na kilka wypowiedzi 
odnoszących się do tych kwestii. 
W uzasadnieniu uchwały z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 
2005, nr 9, poz. 153) Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, iż pogląd 
o  podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej zyskał mocne wsparcie na 
skutek dodania do Kodeksu cywilnego art. 331. Podkreślił także, iż istnieją 
podstawy do przyjęcia, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną 
w rozumieniu art. 331 k.c.  
W postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, 
poz. 212) Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż z art. 6 zd. 2 u.w.l. wynika jasno, 
że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, 
pozywać i być pozywana. Wspólnota mieszkaniowa ma więc nie tylko zdolność 
sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać 
prawa i zaciągać zobowiązania. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku 
wynika z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l., a o tym, że wspólnota może posiadać majątek, 
niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali, 
świadczy art. 17 u.w.l., zgodnie z którym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, 
a  więc całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy 
właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. 
To   rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama 

 
4 
wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności 
lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać 
majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali będących jej 
członkami. 
Pogląd 
ten, 
zdaniem 
Sądu 
Najwyższego, 
znajduje 
wsparcie 
w  nowelizacji Kodeksu cywilnego dokonanej przez ustawę z dnia 14 lutego 2003 r.  
W uzasadnieniu uchwały z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/06 (OSNC 2007, 
nr 1, poz. 6) Sąd Najwyższy, nawiązując do dwóch wymienionych orzeczeń, 
podkreślił, że wspólnotę mieszkaniową należy niewątpliwie zaliczyć do wymienionej 
w art. 331 k.c. kategorii jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, 
ale 
wyposażonymi 
w 
zdolność 
prawną. 
Podmiotowy 
status 
wspólnoty 
mieszkaniowej nie pozwala, zdaniem Sądu Najwyższego, zaaprobować poglądu, 
że nie może ona w ogóle posiadać majątku. W świetle unormowań zawartych 
w  u.w.l. nasuwa się wniosek przeciwny. Wspólnota, o czym stanowi wyraźnie art. 
17 u.w.l., odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej obok 
właścicieli poszczególnych lokali i na innej niż oni zasadzie (wspólnota - bez 
ograniczenia, 
właściciele 
lokali 
- 
stosownie 
do 
posiadanych 
udziałów 
w  nieruchomości). Według zaś art. 28 u.w.l. ponosi też ona odpowiedzialność 
z tytułu wynagrodzenia należnego właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki 
członka zarządu. Z przepisów tych wynika, że wspólnota mieszkaniowa może 
ponosić odpowiedzialność samodzielnie bądź też razem ze swoimi członkami. 
W konkluzji tych rozważań Sąd Najwyższy stwierdził, iż przyjęcie takich rozwiązań 
bez założenia, że wspólnota może posiadać majątek, a przez to ponosić własną 
odpowiedzialność, nie miałoby racji bytu. 
W postanowieniu z dnia 26 stycznia 2006 r., V CSK 53/05 (nie publ.) Sąd 
Najwyższy uznał, bez szerszego uzasadnienia, że wspólnotę mieszkaniową tworzy 
ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. 
Z  kontekstu tej wypowiedzi nie wynika, by Sąd Najwyższy wypowiadał się w kwestii 
podmiotowości wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślał wprawdzie istnienie „spraw 
wspólnoty” i „organów wspólnoty”, co mogłoby świadczyć o podmiotowym jej 
traktowaniu. Jednocześnie zaś akcentował występowanie „interesu ekonomicznego 
ogółu właścicieli lokali”, co z kolei mogłoby oznaczać, że sprawy wspólnoty są 
w  istocie sprawami właścicieli wszystkich lokali. 

 
5 
Zdecydowanie bardziej zróżnicowane w rozważanej kwestii są wypowiedzi 
doktryny prawa. W piśmiennictwie został przedstawiony pogląd, że wspólnota 
mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną w rozumieniu art. 331 § 1 k.c., 
a  w  konsekwencji przysługuje jej zdolność prawna i możność nabywania majątku 
dla siebie. Według przeciwnego zapatrywania, wspólnota mieszkaniowa nie ma 
zdolności prawnej, a w konsekwencji podmiotowości ani własnego majątku, 
a  nawet w ogóle nie jest jednostką organizacyjną. Ponadto są reprezentowane 
różne stanowiska pośrednie, także w kwestii możności przysługiwania wspólnocie 
majątku własnego, odrębnego od majątku właścicieli lokali. 
W doktrynie podkreśla się, że jednostka organizacyjna w rozumieniu art. 331 
§ 1 k.c. musi odpowiadać przynajmniej następującym cechom koniecznym. 
Po  pierwsze, skutki określonych zachowań człowieka nie są wiązane z nim jako 
osobą fizyczną, ale z jednostką organizacyjną, która jest wtedy odrębnym od osoby 
fizycznej pomiotem prawa. We wspólnocie mieszkaniowej, którą z mocy prawa 
tworzy ogół właścicieli lokali, prawa i obowiązki należy jednak przypisać wspólnie 
wszystkim podmiotom, które wchodzą w skład jednostki organizacyjnej (członkom 
wspólnoty). Po drugie, muszą istnieć podstawy do oznaczenia i wyodrębnienia 
jednostki organizacyjnej. Wspólnotę mieszkaniową, np. w okolicznościach niniejszej 
sprawy, określa się zwykle przez wskazanie adresu nieruchomości wspólnej, co 
pozwala na oznaczenie jednocześnie nazwy i siedziby. Po trzecie, z jednostką 
organizacyjną wiąże się możność przypisania jej określonych praw i obowiązków. 
Cechą wspólnoty mieszkaniowej jest, jak wspomniano, to, że przysługujące jej 
prawa i obowiązki są w istocie prawami i obowiązkami ogółu właścicieli. 
Po czwarte, jednostka organizacyjna musi mieć strukturę organizacyjną. Należy 
podkreślić, że organem wspólnoty mieszkaniowej jest z pewnością jej zarząd. 
Nie  przekreśla tej oceny okoliczność, że w przepisach ustawy o własności lokali 
pojęcie zarządu występuje w dwóch różnych znaczeniach: jako organu wspólnoty 
(art. 13 ust. 2, art. 14 pkt 5, art. 20, 21, 22 ust. 1-3, art. 23 ust. 1, art. 24, 26, 28, 29, 
30, 31, 32 ust. 1, art. 32a i 33) oraz jako czynności zarządu nieruchomością 
wspólną (art. 1 ust. 1, art. 8 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14, 15, 18, 19, 22 ust. 1-3, art. 
24, 25 ust. 1, art. 26 ust. 2, art. 27, 29, 30, 31, 32 ust. 1, art. 32a i 40). Organem 
wspólnoty 
mieszkaniowej 
jest 
poza 
tym 
zebranie 
właścicieli, 
będące 

 
6 
odpowiednikiem, np. walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej albo spółki 
akcyjnej. Nie zmienia tej oceny to, że właściciele lokali mogą podejmować uchwały 
nie tylko na zebraniu, ale również w drodze indywidualnego zbierania głosów przez 
zarząd, a także częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego 
zbierania głosów (art. 23 ust. 1 u.w.l.). W każdym wypadku są to bowiem uchwały 
organu jednostki organizacyjnej w rozumieniu art. 17 pkt 42 k.p.c. (dodanego przez 
ustawę z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania 
cywilnego oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr 235, poz. 1699), a ściślej – 
uchwały właścicieli lokali (art. 12 ust. 3, art. 18 ust. 2 i 3, art. 20, 21 ust. 3, art. 22 
ust. 2 i 4, art. 23, 25, 29 ust. 1d i 2, art. 30 ust. 2 i art. 32a u.w.l.), w orzecznictwie 
Sądu Najwyższego i w piśmiennictwie zwykle nazywane uchwałami wspólnoty 
mieszkaniowej. Ustawa o własności lokali – inaczej niż rozporządzenie Prezydenta 
Rzeczypospolitej z 1934 r. o własności lokali – nie przewiduje natomiast możliwości 
powołania komisji rewizyjnej.  
Wspólnota mieszkaniowa może zatem być uważana za jednostkę 
organizacyjną. Powstaje w związku z tym pytanie, czy stosownie do art. 331 § 1 k.c. 
istnieje przepis ustawy przyznający jej zdolność prawną. 
Kodeks cywilny nie definiuje zdolności prawnej ani zdolności do czynności 
prawnych. W doktrynie przyjmuje się, że zdolność prawna oznacza możność bycia 
podmiotem praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego. Zdolność do czynności 
prawnych określa się jako możność nabywania praw i obowiązków za pomocą 
własnych czynności prawnych. 
Pojęciem zdolności prawnej, poza wspomnianym art. 331 k.c., posługuje się 
tylko art. 8 § 1 k.c. dotyczący osób fizycznych. Nie ma obecnie w polskim 
ustawodawstwie przepisu wyraźnie przyznającego zdolność prawną osobom 
prawnym, wobec pochopnego uchylenia art. 36 k.c. przez ustawę z dnia 28 lipca 
1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321). Jedynie z art. 
34 k.c. wynika, że skoro Skarb Państwa jest w stosunkach cywilnoprawnych 
podmiotem praw i obowiązków dotyczących mienia państwowego, które nie należy 
do innych państwowych osób prawnych, to przysługuje mu zdolność prawna. 
Z  przepisu tego można poza tym a contrario wywieść, że zdolność prawną mają 
również inne państwowe osoby prawne. Pośrednio zdolność prawna Skarb 

 
7 
Państwa i innych państwowych osób prawnych, a odpowiednio także jednostek 
samorządu terytorialnego i samorządowych osób prawnych, ma podstawę prawną 
w art. 40 k.c. W stosunku do pozostałych osób prawnych należy przyjąć, że 
przysługiwanie im zdolności prawnej wynika z samej istoty osobowości prawnej 
(art. 
33 
k.c.), 
a 
pośrednio 
z 
możności 
bycia 
podmiotami 
stosunków 
cywilnoprawnych (art. 1 k.c.). 
Według art. 6 zdanie drugie u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać 
prawa i zaciągać zobowiązania. W przepisie tym, inaczej niż w wypadku spółek 
osobowych (art. 8 § 1 k.s.h.) i spółek kapitałowych w organizacji (art. 11 § 1 k.s.h.), 
nie zamieszczono sformułowania, z którego by wynikało, że wspólnota 
mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania „we własnym 
imieniu”. Zamieszczone w art. 6 zdanie drugie u.w.l. sformułowanie „może nabywać 
prawa i zaciągać zobowiązania” jest poza tym (podobnie jak przepisach art. 8 § 1 
i  art. 11 § 1 k.s.h.) nieprecyzyjne, dosłownie rozumiane oznaczałoby bowiem, że 
wspólnota mieszkaniowa nie może nabywać obowiązków, które nie polegają na 
zaciągnięciu zobowiązań (a ściślej: długów). W tym jednak wypadku rozumowanie 
a contrario byłoby zawodne jako prowadzące do niczym nieuzasadnionego 
ograniczenia zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych. Wspólnota 
mieszkaniowa może zatem nabywać prawa i obowiązki, ale nie „we własnym 
imieniu”, a więc nie dla siebie, ale dla ogółu właścicieli lokali. Oznacza to, że 
ustawa przyznaje zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych wspólnocie 
mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli lokali. W tym więc znaczeniu 
wspólnota mieszkaniowa jest ułomną (niepełną, ustawową) osobą prawną 
w rozumieniu przepisów art. 331 k.c. 
Przedstawiona wykładnia art. 6 zdanie drugie u.w.l. w pełni koresponduje 
z  brzmieniem zdania pierwszego w tym artykule, które utożsamia wspólnotę 
mieszkaniową z ogółem właścicieli lokali. Pojęcia wspólnoty mieszkaniowej i ogółu 
właścicieli lokali są zatem synonimami. Wspólnota mieszkaniowa jest jedynie 
określeniem techniczno-prawnym, zresztą nieprecyzyjnym (skoro może ona 
obejmować właścicieli nie tylko lokali mieszkalnych, ale również, a nawet 
wyłącznie, lokali o innym przeznaczeniu), oznaczającym wszystkich właścicieli 
lokali w budynku lub budynkach znajdujących się na określonej nieruchomości.  

 
8 
Zakres zdolności prawnej, która przysługuje tak rozumianej wspólnocie 
mieszkaniowej, został w ustawie o własności lokali ograniczony i sprowadza się do 
nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością 
wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22 u.w.l.). Znajduje to potwierdzenie w art. 17 u.w.l., 
który reguluje odpowiedzialność wspólnoty oraz właścicieli lokali wyłącznie za 
zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Z przepisu tego wynika, że inne 
zobowiązania nie mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza ustawowo 
określony zakres zdolności prawnej wspólnoty. Z tego głównie powodu nie ma 
podstaw do traktowania wspólnoty mieszkaniowej jako przedsiębiorcy w rozumieniu 
art. 431 i nast. k.c. oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie 
działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.). Wspólnota 
mieszkaniowa nie ma też w konsekwencji zdolności upadłościowej (art. 5 ustawy 
z  dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze, Dz. U. Nr 60, poz. 535 
ze zm.). 
Prawa i obowiązki nabywane przez wspólnotę mieszkaniową przysługują 
więc ogółowi właścicieli lokali. Spostrzeżenie to odnosi się szczególności do praw 
majątkowych, które należą wspólnie do właścicieli lokali na zasadzie wspólności 
w  częściach ułamkowych. Właścicielom przysługują udziały w takich prawach w 
takiej samej wysokości jak w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3-7 u.w.l.). Na tle 
przepisów ustawy o własności lokali nie ma podstaw do odróżniania majątku 
wspólnoty mieszkaniowej od majątku wspólnego ogółu właścicieli, w skład którego 
wchodziłaby nieruchomość wspólna. Konstrukcja zdolności prawnej wspólnoty 
mieszkaniowej okazuje się natomiast przydatna, gdy chodzi o wskazanie podmiotu, 
któremu przysługują prawa niemajątkowe, np. prawo do członkostwa w spółdzielni 
mieszkaniowej. 
Z art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. wynika, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć 
nieruchomość. Chodzi tu przede wszystkim o sytuację opisaną w art. 32a u.w.l., 
polegającą na tym, że grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia 
wymagań przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe 
i  racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych. W takim 
wypadku zarząd powinien podjąć czynności zmierzające do nabycia przyległych 
nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wbrew dosłownemu 

 
9 
brzmieniu art. 32a pkt 2 u.w.l., nabycie prawa do takich nieruchomości (nie tylko 
własności, ale również użytkowania wieczystego – art. 4 ust. 3 u.w.l.) następuje nie 
na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, ale ogółu właścicieli lokali i jest dokonywane 
w  celu powiększenia nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.). 
Wspólnota mieszkaniowa może też na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. 
nabyć inną nieruchomość niż opisana w art. 32a u.w.l., jednakże z zastrzeżeniem, 
że stosowna czynność dokonywana w tym zakresie mieści się w granicach zarządu 
nieruchomością wspólną (art. 22 u.w.l.). Wspólnota może więc nabyć własność 
lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, a także inne prawo 
rzeczowe (w szczególności spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu 
w  spółdzielni mieszkaniowej) lub obligacyjne (zwłaszcza prawo najmu lokalu), 
jeżeli określony lokal jest np. potrzebny do funkcjonowania organu wspólnoty. 
W  takich wypadkach nabycie następuje wprawdzie na rzecz właścicieli lokali, ale 
nie w celu powiększenia nieruchomości wspólnej. Nabyte prawo stanowi zatem 
majątek wspólnoty rozumianej jako ogół właścicieli lokali. Poszczególnym 
właścicielom przysługują zaś w tym prawie udziały w takiej samej wysokości jak w 
nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3-7 u.w.l.). 
Przedstawionej wykładni art. 6 u.w.l. w związku z art. 331 § 1 k.c. nie 
podważa art. 17 u.w.l., zgodnie z którym za zobowiązania (a ściślej: za długi) 
dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez 
ograniczeń, a każdy z właścicieli lokali – w części odpowiadającej jego udziałowi 
w  tej nieruchomości. Reguła przewidziana w tym przepisie odnosi się również do 
długów wspólnoty powstających na podstawie art. 28 u.w.l., ponieważ właściciel 
lokalu pełniący obowiązki członka zarządu, który żąda od wspólnoty wynagrodzenia 
odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy, występuje nie jako członek 
wspólnoty, ale jako osoba trzecia. Skoro przez wspólnotę mieszkaniową należy 
rozumieć ogół właścicieli lokali, zatem wszyscy właściciele łącznie ponoszą 
odpowiedzialność bez ograniczeń, poszczególni zaś właściciele odpowiadają 
wprawdzie 
swoimi 
majątkami 
osobistymi, 
ale 
w 
sposób 
ograniczony. 
Odpowiedzialność wspólnoty, czyli ogółu właścicieli, jest faktycznie ograniczona 
z  tego powodu, że zwykle jej majątek obejmuje ponoszone przez właścicieli lokali 
wydatki związane z utrzymaniem ich lokali (art. 13 ust. 1 u.w.l.) oraz uiszczane 

 
10
przez nich zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie zarządu nieruchomością 
wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.), a ponadto np. 
prawo własności lokalu nabytego na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l. 
Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli lokali, oczywiście natomiast nie 
ponosi odpowiedzialności z majątku obejmującego nieruchomość wspólną, w tym 
również nabytą na podstawie art. 32a pkt 2 u.w.l.  
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione 
zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).