III CZP 96/11

Uchwała z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11 
 
Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący) 
Sędzia SN Iwona Koper (sprawozdawca) 
Sędzia SN Dariusz Zawistowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej 
nieruchomości przy ul. N. nr 43 w G. przeciwko Stanisławowi O. o zapłatę, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 lutego 2012 r. 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie 
postanowieniem z dnia 2 grudnia 2011 r.: 
"Czy ważny jest wybór na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej 
nieruchomości osoby nie będącej właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty, 
jeśli nie legitymuje się ona tytułem licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art. 
184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651)?" 
podjął uchwałę: 
 
Wynikające z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) 
wymaganie posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu 
wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali. 
 
Uzasadnienie 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne 
powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Okręgowy w Szczecinie apelacji 

pozwanego Stanisława O. od wyroku Sądu Rejonowego w Gryficach z dnia 14 
kwietnia 2011 r., zasądzającego od niego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej 
nieruchomości przy ul. N. nr 43 w G. kwoty 1219,84 zł z tytułu opłat za użytkowanie 
lokalu. Pozwany, który jest członkiem powodowej wspólnoty, liczącej więcej niż 
siedem lokali, bronił się w sprawie zarzutem nieważności postępowania z powodu 
braku po stronie powodowej organu powołanego do jej reprezentowania (art. 379 
pkt 2 k.p.c.). W związku z tym zarzutem Sądy orzekające w sprawie ustaliły, że ogół 
właścicieli lokali powodowej wspólnoty uchwałą dokonał wyboru zarządu, w skład 
którego weszli m.in. reprezentujący powódkę w niniejszym postępowaniu Apolinary 
S. i Zenon S. Osoby te wchodziły w skład jej zarządu już wcześniej na podstawie 
uchwały z 1998 r. Zenon S. nie jest właścicielem lokalu wchodzącego w skład 
powodowej wspólnoty i nie posiada licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. 
Wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2008 r. Sąd Rejonowy w Gryficach uznał Zenona S. za 
winnego czynu określonego w art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. 
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze 
zm. – dalej: "u.g.n."), polegającego na prowadzeniu w okresie od września 2004 r. 
do stycznia 2008 r. działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami 
należącymi do powodowej wspólnoty bez wymaganej licencji zawodowej i odstąpił 
od wymierzenia mu za to wykroczenie kary. 
W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy powziął wątpliwość co do tego, czy ważny 
jest wybór w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej osoby niebędącej 
właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty, jeśli nie legitymuje się ona tytułem 
licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art. 184 i nast. u.g.n. Wątpliwość ta 
dotyczy w istocie ważności wyboru jako czynności prawnej, którą jest uchwała 
właścicieli powołująca na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej osobę  
niebędącą właścicielem lokalu należącego do wspólnoty, nielegitymującą się 
tytułem licencjonowanego zarządcy nieruchomości i niebędącą członkiem zarządu 
w innych wspólnotach. Sąd Okręgowy wskazał, że w piśmiennictwie dominuje 
pogląd o konieczności posiadania przez takiego członka zarządu licencji. Tego 
poglądu nie podzielił Sąd Rejonowy, jednak rygoryzm jego stanowiska może budzić 
zastrzeżenia jako zbyt daleko idący i nieuzasadniony. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 

Punktem wyjścia dla rozstrzygnięcia przedstawionego Sądowi Najwyższemu 
zagadnienia prawnego jest kwestia, czy wynikające z art. 184 -190 u.g.n. 
wymaganie posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości dotyczy także 
członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej niebędących właścicielami lokalu 
wchodzącego w skład wspólnoty, dopiero bowiem w razie pozytywnej odpowiedzi 
na to pytanie może powstać wątpliwość, czy niedopełnienie obowiązku 
dysponowania licencją przez taką osobę, wybraną w skład zarządu wspólnoty 
mieszkaniowej, rzutuje na ważność samej uchwały o powołaniu zarządu wspólnoty 
mieszkaniowej. 
W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma wypowiedzi 
odnoszących się bezpośrednio do obu wskazanych kwestii. Odnotować można 
tylko pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 
października 2010 r., II GSK 917/09 (nie publ.), opowiadający się za koniecznością 
posiadania licencji zawodowej zarządcy przez właściciela lokalu powołanego do 
zarządu wspólnoty i wykonującego w jego ramach czynności zarządu. 
Zasady prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami 
określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 184 u.g.n., 
zarządzanie cudzą nieruchomością jest działalnością zawodową, którą mogą 
wykonywać jedynie osoby fizyczne posiadające licencję zawodową zarządcy 
nieruchomości albo przedsiębiorcy zatrudniający licencjonowanych zarządców 
nieruchomości. Czynności zarządu nieruchomościami mogą być prowadzone na 
terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przez osoby posiadające stosowną licencję 
zawodową. Przepis art. 186 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje zarządcę nieruchomości do 
wykonywania czynności zarządzania nieruchomością zgodnie z zasadami 
wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną 
starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami 
etyki zawodowej. Zarządca jest zobowiązany do stałego doskonalenia zawodowego 
oraz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody 
wyrządzone w związku wykonywaniem działalności zawodowej (art. 186 ust. 3 
u.g.n.). 
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1, 
określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu 

Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie jej 
stosowanie jest ograniczone do nieruchomości wymienionych podmiotów 
publicznych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 
69/07 (OSNC 2008, nr 9, poz. 99), kwestia zarządzania nieruchomościami 
stanowiącymi własność innych podmiotów jest objęta działaniem ustawy jedynie 
pośrednio w związku z unormowaniem działalności zawodowej, której przedmiotem 
jest gospodarowanie nieruchomościami. Przepisy ustawy o gospodarce 
nieruchomościami nie dają podstaw do przyjęcia, że także właściciele innych 
nieruchomości, niestanowiących zasobu Skarbu Państwa i jednostek samorządu 
terytorialnego w ujęciu art. 20 tej ustawy, mają obowiązek powierzenia zarządzania 
nieruchomością licencjonowanemu zarządcy. Właściciel takiej nieruchomości, który 
nie zarządza nią bezpośrednio może więc kwestię gospodarowania swoją 
nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając 
pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych 
zawierając umowę podobną do umowy zlecenia. Jeżeli jednak powierza 
wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. 
u.g.n., musi zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości. 
Przepis art. 190 u.g.n. zwalnia właścicieli nieruchomości zarządzających 
bezpośrednio swoimi nieruchomościami i podmioty działające w stosunku do 
nieruchomości jak właściciele z obowiązku posiadania licencji zarządcy. Obowiązku 
takiego nie mają więc właściciele lokali sprawujący bezpośrednio zarząd 
nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej, a także wybrani 
do zarządu wspólnoty zgodnie z art. 20 u.g.n. właściciele lokali wchodzących w jej 
skład. 
Prezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 
października 2010 r. , II GSK 917/09, odmienny pogląd odnośnie do wykładni tego 
przepisu, sformułowany wyłącznie na podstawie argumentów wykładni językowej,  
należy ocenić jako zbyt daleko idący. Trudne do zaakceptowania z punktu widzenia 
uprawnień właściciela określonych w art. 140 k.c. i przy braku jednoznacznego ich 
ograniczenia w ustawie jest wynikające z niego znaczące zróżnicowanie uprawnień 
właścicieli do zarządzania swoimi nieruchomościami w zależności od wielkości 
wspólnoty mieszkaniowej jaką tworzą, o ile bowiem w świetle stanowiska tego 
wyroku w małych wspólnotach mieszkaniowych właściciele mogą dokonywać 

czynności zarządu nieruchomościami bez posiadania licencji zawodowej zarządcy, 
o tyle w przypadku dużych wspólnot, gdzie w sytuacji określonej w art. 20 ustawy z 
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 
903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") istnieje obowiązek prawny powołania zarządu 
wspólnoty mieszkaniowej, właściciele chcąc samodzielnie zarządzać 
nieruchomościami wchodzącymi w skład wspólnoty zobligowani byliby do jej 
uzyskania. Powołanie właściciela lokalu do zarządu wspólnoty i dokonywanie w 
ramach działalności organu czynności zarządu nad nieruchomościami powoduje – 
w nietrafnej ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego – że zarząd traci cechę 
bezpośredniości w znaczeniu użytym w art. 190 u.g.n. 
Należy podzielić pogląd, że tak samo jak wybranych do zarządu wspólnoty 
właścicieli lokali, których nie obciąża obowiązek legitymowania się licencją 
profesjonalnego zarządcy nieruchomości, traktować trzeba osoby wybrane do 
zarządu wspólnoty mieszkaniowej spoza grona właścicieli lokali, sprawujące tę 
funkcję w zastępstwie właścicieli lokali, tak jakby sami właściciele zarządzali swoją 
nieruchomością. 
Ustawa o własności lokali używa pojęcia „zarządu” w znaczeniu 
funkcjonalnym (art. 18 u.w.l.) oraz w znaczeniu podmiotowym (art. 20 u.g.n.), z 
którym wiąże się przedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu 
zagadnienie. W rozpoznawanym przypadku chodzi o zarząd jako organ wspólnoty, 
powoływany na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali 
tworzących tzw. dużą wspólnotę, w której liczba lokali – wyodrębnionych i 
niewyodrębnionych – jest większa niż siedem, przy czym wspólnota ta nie obejmuje 
lokali wymienionych w art. 20 u.g.n. należących do zasobu. W ustawowym modelu 
zarządzania w tzw. dużej wspólnocie powołanie zarządu – jednoosobowego lub 
wieloosobowego – jest obowiązkowe, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 
ust. 1 i ust. 2a u.g.n. nie określili odmiennie sposobu zarządu w umowie o 
ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w później zawartej umowie w formie 
aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Członkiem 
zarządu może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali 
należących do wspólnoty lub spoza ich grona. Zarząd powołany uchwałą właścicieli 
lokali na podstawie art. 20 u.g.n. jest organem wewnętrznym wspólnoty, do którego 
stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 331 k.c.). Jego 

działanie, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 u.g.n. 
– odmiennie niż działanie zarządcy – jest działaniem samej wspólnoty, a nie osoby 
trzeciej w stosunku do niej. W takiej sytuacji zarząd nieruchomością wspólną w 
imieniu wspólnoty sprawowany jest przez zarząd, który – jeśli jest wieloosobowy – 
działa kolegialnie. Członek zarządu wspólny wykonujący czynności zarządu 
nieruchomością wspólną jako piastun organu wspólnoty, w następstwie włączenia 
do jej struktury organizacyjnej nie występuje jako odrębny, zewnętrzny w stosunku 
do niej podmiot. 
Prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych 
ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów 
prawa własności. Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l. pozastawiają wybór co do 
sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w 
tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że 
ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym na podstawie art. 18 u.w.l. 
wyłącza możliwość utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym na podstawie 
art. 20 u.w.l. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 
62/05, "Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 2006, nr 6, s. 35). 
Możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi 
obowiązku, lecz prawo wspólnoty mieszkaniowej, która może zarządzać 
nieruchomością wspólną samodzielnie lub zlecić go innej osobie, w zależności od 
tego, którą z form zarządzania uzna za korzystniejszą, także ze względu na 
odpowiedzialność ponoszoną przez członków wspólny za jej zobowiązania. 
Pozostawiony do decyzji właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej wybór 
między możliwościami, jakie dają przepisy art. 18 ust. 1 i art. 20 u.g.n., odnosi się 
nie tylko do osób zarządzających, ale i pośrednio do zasad odpowiedzialności za 
szkody wyrządzone wspólnocie przy sprawowaniu zarządu. Osoby sprawujące 
zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy o powierzeniu zarządu 
osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 lub ust. 2a u.w.l.) ponoszą 
odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania 
zobowiązania na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z treścią łączącej strony umowy o 
zarządzanie nieruchomością wspólną, przy czym zarządca profesjonalny 
odpowiada za niezachowanie należytej staranności właściwej dla zawodowego 
charakteru jego działalności. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd wspólnoty lub 

jego poszczególni członkowie odpowiadają wobec wspólnoty za szkodę 
wyrządzoną swoim działaniem lub zaniechaniem na podstawie art. 415 k.c. Jeżeli 
natomiast członka zarządu wspólnoty niebędącego właścicielem lokalu łączy ze 
wspólnotą stosunek pracy, odpowiada on wobec wspólnoty za wyrządzoną jej 
szkodę na podstawie przepisów kodeksu pracy. W razie zawarcia przez zarząd 
wspólnoty, wybrany na podstawie art. 20 u.w.l., umowy o wykonywanie czynności 
związanych z wykonywaniem zarządu z określonym zarządcą, za szkody 
wyrządzone wspólnocie działaniem lub zaniechaniem takiego zarządcy, zarząd 
wspólnoty ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 429 k.c., sam zaś zarządca  
na podstawie zasad odpowiedzialności kontraktowej, zgodnie z postanowieniami i 
charakterem zawartej ze wspólnotą umowy. 
Wprowadzenie ustawą o gospodarce nieruchomościami wymagania 
posiadania stosownych kwalifikacji zawodowych, poświadczonych uzyskaną 
licencją i wpisem do rejestru zarządców nieruchomości, stanowi wyraz dążenia 
ustawodawcy do tego, aby czynności zarządu nieruchomościami były prowadzone 
przez wykwalifikowane podmioty, zawodowo prowadzące działalność w tym 
zakresie, co ma szczególną doniosłość w przypadku nieruchomości publicznych 
stanowiących zasoby w rozumieniu art. 20 u.g.n. Względy te, uzasadniające 
ograniczenie kręgu osób, którym może być powierzone zarządzanie zasobami (art. 
189 u.g.n.), nie stanowią jednak dostatecznej podstawy do ograniczania – także w 
drodze wykładni przepisów ustawy – uprawnień właścicieli nieruchomości 
prywatnych do podejmowania czynności w tym zakresie, w stosunku do przedmiotu 
swojej własności. Na gruncie przytoczonych obowiązujących rozwiązań prawnych 
właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mają możliwość – bez 
potrzeby szerokiego ingerowania przez ustawę w sferę ich praw – zapewnienia 
sobie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na najwyższym 
profesjonalnym poziomie w drodze swobodnego wyboru osoby zarządcy i 
powierzenia zarządu podmiotowi wykonującemu zawodowo działalność w zakresie 
zarządzania nieruchomościami. 
Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak na wstępie.