III CZP 95/09

Uchwała z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 95/09 
 
Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący) 
Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca) 
Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództw wspólnoty mieszkaniowej nr 46 przy ul. 
S. nr 5-15 w B., wspólnoty mieszkaniowej nr 47 przy ul. S. nr 14-24 w B., wspólnoty 
mieszkaniowej nr 48 przy ul. G.-R. nr 17-29 w B., (...) przeciwko Helenie T. o 
zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 20 
listopada 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w 
Elblągu postanowieniem z dnia 8 lipca 2009 r.: 
"Czy »nieruchomość wspólna«, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24 
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze 
zm.) składać się może z nieruchomości gruntowej, na której posadowiono budynek 
z wyodrębnionymi lokalami i nieruchomości gruntowej sąsiedniej, dla której 
prowadzona jest odrębna księga wieczysta, nawet wówczas gdy taka właściwość 
nieruchomości sąsiedniej nie została ujawniona w księgach wieczystych 
prowadzonych dla tej nieruchomości i nieruchomości lokalowych, a jeżeli tak to czy 
w skład takiej nieruchomości wspólnej wchodzić może jedynie udział we 
współwłasności nieruchomości sąsiedniej?" 
podjął uchwałę: 
 
Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z 
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, 
poz. 903 ze zm.), nie może być udział we współwłasności nieruchomości 
sąsiedniej. 
 
Uzasadnienie 
 
Powodowe wspólnoty mieszkaniowe położone w B. przy ul. S. i G.-R. wniosły 
o zasądzenie od pozwanej Heleny T. niezapłaconego czynszu z tytułu dzierżawy 

działki, na której posadowione są budynki mieszkalne powodowych wspólnot 
mieszkaniowych. Pozwana Helena T. jest członkiem jednej z tych wspólnot i 
współwłaścicielem 29/10000 części działki. Od 1994 r. na części tej działki prowadzi 
działalność gospodarczą. Pozostałymi współwłaścicielami działki w częściach 
ułamkowych są inni członkowie powodowych wspólnot mieszkaniowych oraz 
"K.E.E." S.A. w G. 
Sąd Rejonowy w Braniewie wyrokiem z dnia 4 grudnia 2008 r. uwzględnił 
powództwo w całości, przyjmując, że udział w działce należy do nieruchomości 
wspólnej każdej z powodowych wspólnot, a zatem mogły one skutecznie oddać w 
dzierżawę część tej działki. 
Rozpoznając apelację, Sąd drugiej instancji powziął istotne wątpliwości co do 
charakteru działki gruntu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia 
przytoczone zagadnienie prawne. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Z ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy wynika, że sporna działka jest 
odrębną nieruchomością, dla której prowadzona jest osobna księga wieczysta. 
Nieruchomość ta jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. 
Udziały należą do właścicieli, którym przysługuje odrębna własność lokali w 
budynkach znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości oraz do zakładu 
energetycznego "K.E.E." S.A. w G. Nieruchomość ta pozostaje w funkcjonalnym 
związku z nieruchomością wspólną należącą w częściach ułamkowych wyłącznie 
do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach posadowionych na 
nieruchomości wspólnej. Wspomniane związanie wyraża się w tym, że właściciele 
lokali mają dzięki tej nieruchomości dostęp do drogi publicznej oraz zapewnioną 
niezbędną infrastrukturę (parkingi, chodniki, śmietniki, place zabaw dla dzieci). 
Istota zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu sprowadza 
się do pytania, czy związek funkcjonalny jaki występuje pomiędzy wspomnianymi 
nieruchomościami umożliwia stwierdzenie, że pomimo wyraźnego wyodrębnienia 
obu nieruchomości (inni właściciele, odrębne księgi wieczyste) tworzą one 
nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o 
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). 
Jeżeli taka sytuacja byłaby możliwa, to wyjaśnienia wymaga także, czy w skład 
takiej nieruchomości wspólnej może wchodzić jedynie udział we współwłasności 
nieruchomości sąsiedniej. 

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną jest grunt oraz części 
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przez 
grunt zaś należy rozumieć nieruchomość gruntową (część powierzchni ziemi), na 
której został wzniesiony budynek. Takie rozumienie określenia „nieruchomość 
wspólna” znajduje potwierdzenie w innych przepisach ustawy. W art. 5 ust. 1 jest 
mowa o nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono 
własność lokali, a w art. 3 ust. 5 wskazuje się, że chodzi o nieruchomość, na której 
został wzniesiony budynek lub budynki, z których wyodrębnia się własność lokali. 
Podobnie w art. 5 ust. 2 wspomina się o nieruchomości, na której zostało 
wzniesionych więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich 
wyodrębniono własność lokali. Także w art. 8 ust. 1 wskazuje się, że umowa 
ustanawiającą odrębną własność lokali powinna określać udział w nieruchomości 
wspólnej, którą jest nieruchomość należąca do jednego właściciela lub stanowiąca 
przedmiot współwłasności. Z art. 9, dopuszczającego ustanowienie odrębnej 
własności lokali jako wykonanie uprzedniej umowy zobowiązującej, wynika, że 
podejmujący takie zobowiązanie musi być właścicielem gruntu, na którym dom ma 
być wzniesiony. 
Potwierdzeniem tego, że nieruchomość wspólna to tylko ta, z której 
wyodrębnia się lokale, jest regulacja zawarta w art. 32a. Zgodnie z tym przepisem, 
można powiększyć nieruchomość wspólną, gdy nie spełnia ona wymagań 
przewidzianych dla działki budowlanej, przez nabycie przyległych nieruchomości. W 
takiej sytuacji po uzyskaniu stosownej uchwały właścicieli lokali wspólnota 
mieszkaniowa nabywa przyległą nieruchomość i doprowadza do powiększenia 
nieruchomości wspólnej. Wprawdzie przepis stanowi, że nabycie przyległej 
nieruchomości następuje na rzecz wspólnoty mieszkańców, ale jest oczywiste, że 
skoro przyległa nieruchomość ma powiększyć nieruchomość wspólną, to stanie się 
ona przedmiotem współwłasności właścicieli lokali związaną z własnością 
należących do nich lokali, a nie samej wspólnoty, traktowanej jako odrębna od 
właścicieli lokali osoba ustawowa. 
W konsekwencji należy uznać, że wykładnia językowa i systemowa prowadzi 
do jednoznacznego wniosku, iż nieruchomością wspólną jest tylko ta nieruchomość 
wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym 
wyodrębniono lokale, a właścicielom tych lokali przysługuje udział we własności 
takiej nieruchomości jako prawo związane z własnością lokalu. Takie określenie 

nieruchomości wspólnej prowadzi do wniosku, że nie może być nieruchomością 
wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość sąsiednia, nawet 
jeżeli wykazuje wyraźny związek funkcjonalny z nieruchomością wspólną (por. 
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07, nie publ.). 
Przeciwko możliwości zaliczenia do nieruchomości wspólnej nieruchomości 
przyległej przemawiają także względy celowościowe. Nieruchomość wspólna jest 
objęta specjalnym reżimem prawnym, wynikającym z tego, że udział w jej własności 
jest związany z odrębną własnością lokalu; przymusowa współwłasności 
nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona dopóty, dopóki trwa odrębna 
własność lokali. Objęcie takim ograniczeniem innej nieruchomości nie może być 
wynikiem oceny intensywności funkcjonalnych związków pomiędzy tą 
nieruchomością a nieruchomością wspólną, dokonywanych ad casum, lecz może 
decydować o tym tylko sam ustawodawca. Potwierdzeniem tego są regulacje 
wskazujące, że jeżeli nieruchomość wspólna jest za duża dla realizacji celów, 
którym ma służyć, można ją podzielić (art. 5 ust. 1 u.w.l.), a gdy nie spełnia 
dostatecznie tych celów, może zostać powiększona przez nabycie nieruchomości 
przyległej (art. 32a u.w.l.). Tylko więc z zachowaniem wspomnianych regulacji 
nieruchomość sąsiednia może wejść w skład nieruchomości wspólnej lub zostać z 
niej wydzielona jako odrębna nieruchomość. (...) 
Cechą konstytutywną nieruchomości wspólnej jest to, że musi ona stanowić 
przedmiot współwłasności właścicieli lokali lub właściciela budynku i osób, którym 
przysługuje odrębna własność lokali wyodrębnionych w tym budynku. Jak ustalono,  
jednym ze współwłaścicieli spornej działki jest zakład energetyczny, który nie jest 
właścicielem lokalu ani współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Zaliczenie do 
nieruchomości wspólnej tej działki doprowadziłoby do sytuacji, w której 
współwłaścicielem nieruchomości wspólnej byłaby osoba niebędąca właścicielem 
lokalu w budynkach na niej posadowionych oraz mająca udział w jej współwłasności 
wyznaczony wbrew wyraźnej dyspozycji art. 3 ust. 3 u.w.l. Nie byłoby też podstaw 
do uznania, że udział taki jest związany z własnością lokalu, wspomniane cechy są 
zaś niezbędne do uznania, że chodzi o nieruchomość wspólną. (...) 
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.