III CZP 93/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne dotyczące postanowień umowy najmu zawartej na czas oznaczony, które przyznawały wynajmującemu prawo do odebrania rzeczy najemcy w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu, z jednoczesnym obowiązkiem najemcy dalszej zapłaty pełnego czynszu. Sąd uznał takie klauzule za sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku najmu, który jest umową wzajemną, gdzie świadczenia stron powinny stanowić ekwiwalent. W uzasadnieniu wskazano, że wynajmujący nie może żądać pełnego czynszu za okres, gdy rzecz nie jest używana przez najemcę, ponieważ traci on wtedy korzyści z jej używania, a wynajmujący nie ponosi kosztów związanych z jej eksploatacją. Postanowienie to podważa sens gospodarczy umowy najmu i może prowadzić do rażąco niekorzystnego ukształtowania sytuacji najemcy, który popadł w trudności finansowe. Sąd podkreślił, że zasada swobody umów (art. 353[1] k.c.) ma swoje granice, w tym zgodność z naturą stosunku prawnego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja granic swobody umów w kontekście klauzul dotyczących opóźnień w zapłacie czynszu w umowach najmu, zwłaszcza w kontekście sprzeczności z naturą stosunku prawnego.
Dotyczy specyficznej klauzuli umowy najmu; zastosowanie do innych umów wzajemnych wymaga analizy ich natury.
Zagadnienia prawne (1)
Czy postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony, zezwalające wynajmującemu na czasowe powstrzymanie się z własnym świadczeniem (odebranie rzeczy) i zachowanie prawa do świadczenia wzajemnego (czynszu) z powodu nienależytego wykonania zobowiązania przez najemcę, jest sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku prawnego i tym samym nieważne na podstawie art. 353[1] k.c. w zw. z art. 58 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przyznające wynajmującemu, w razie opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, prawo do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległości z zachowaniem obowiązku najemcy zapłaty pełnego czynszu, są sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku prawnego.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał, że takie postanowienie podważa zależność między świadczeniami w umowie wzajemnej, pozwalając wynajmującemu na pobieranie czynszu mimo braku możliwości korzystania z rzeczy przez najemcę. Jest to sprzeczne z ekwiwalentnością świadczeń w umowie najmu i może prowadzić do rażąco niekorzystnego ukształtowania sytuacji najemcy.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| T. Polska sp. z o.o. | spółka | powódka |
| K. sp. z o.o. S.K.A. | spółka | pozwana |
Przepisy (5)
Główne
k.c. art. 353 § 1
Kodeks cywilny
Granice swobody umów, w tym zgodność z ustawą, zasadami współżycia społecznego i właściwością (naturą) stosunku prawnego.
k.c. art. 58
Kodeks cywilny
Nieważność czynności prawnej sprzecznej z ustawą albo mającej na celu obejście ustawy lub sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.
Pomocnicze
k.c. art. 487 § 2
Kodeks cywilny
Definicja umowy wzajemnej, gdzie każda ze stron zobowiązuje się do świadczenia w celu uzyskania świadczenia wzajemnego.
k.c. art. 385 § 1
Kodeks cywilny
Kontrola postanowień umownych pod kątem ich abuzywności w stosunkach z konsumentami.
k.c. art. 483 § 1
Kodeks cywilny
Niedozwoloność zastrzeżenia ryczałtu odszkodowawczego na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Postanowienie umowy najmu zezwalające wynajmującemu na odebranie rzeczy w przypadku opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, przy jednoczesnym obowiązku najemcy dalszej zapłaty czynszu, jest sprzeczne z naturą stosunku najmu jako umowy wzajemnej. • Świadczenia stron w umowie najmu powinny być ekwiwalentne; wynajmujący nie może żądać czynszu za okres, gdy rzecz nie jest używana przez najemcę.
Godne uwagi sformułowania
Postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przyznające wynajmującemu, w razie opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, prawo do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległości z zachowaniem obowiązku najemcy zapłaty pełnego czynszu, są sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku prawnego. • każda ze stron zobowiązuje się do świadczenia tylko dlatego, że do świadczenia zobowiązuje się także druga strona, a tym samym uzyskanie prawa do świadczenia wzajemnego jest kauzą (przyczyną prawną) zobowiązania się każdej ze stron. • Wynajmujący może zatem czerpać pełny czynsz, choć jego rzecz nie jest eksploatowana, w związku z czym nie ulega zużyciu i nie musi być naprawiana.
Skład orzekający
Anna Owczarek
przewodniczący
Roman Trzaskowski
sprawozdawca
Kazimierz Zawada
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja granic swobody umów w kontekście klauzul dotyczących opóźnień w zapłacie czynszu w umowach najmu, zwłaszcza w kontekście sprzeczności z naturą stosunku prawnego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej klauzuli umowy najmu; zastosowanie do innych umów wzajemnych wymaga analizy ich natury.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego typu umowy (najem) i porusza kwestię sprawiedliwości kontraktowej oraz granic swobody umów, co jest interesujące dla prawników i przedsiębiorców.
“Czy można odebrać najemcy rzecz i nadal żądać czynszu? Sąd Najwyższy odpowiada.”
Dane finansowe
WPS: 56 652,23 PLN
czynsz najmu: 8537,05 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.