III CZP 92/06

Uchwała z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Jan Górowski 
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Grzegorza M. syndyka masy 
upadłości „P.Z.Z.M. w W.” sp. z o.o. w W. przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno-
Usługowo-Handlowemu "S." sp.j. w S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej 
na posiedzeniu jawnym w dniu 21 listopada 2006 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Toruniu postanowieniem z dnia 28 
czerwca 2006 r.: 
„Czy w hipotezie art. 673 § 3 k.c. mieści się także postanowienie przewidujące 
możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony z ważnych 
przyczyn?” 
podjął uchwałę: 
 
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące 
możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w 
hipotezie art. 673 § 3 k.c. 
 
Uzasadnienie 
 
Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2006 r. Sąd Okręgowy w Toruniu 
przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne dotyczące możliwości 
wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. Zagadnienie to powstało 
przy rozpoznawaniu apelacji od wyroku Sądu Rejonowego we Włocławku, który 
zasądził od pozwanego Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowo-Handlowego "S." 
sp.j. w S. na rzecz syndyka masy upadłości "P.Z.Z.M." w W., spółka z o.o. w W. 
kwotę 9150 zł z tytułu czynszu najmu. Zagadnieniem spornym pomiędzy stronami 
było, czy w świetle art. 673 § 3 k.c. dopuszczalne jest postanowienie zawarte w 

umowie najmu, uprawniające najemcę do rozwiązania tej umowy, zawartej na czas 
określony, przed upływem tego czasu, z ważnych przyczyn. 
Sąd pierwszej instancji przyjął, że najem zawarty na czas określony może być 
wypowiedziany z datą wcześniejszą jedynie w przypadku określenia w umowie 
najmu zamkniętego katalogu przyczyn uzasadniających takie rozwiązanie. Chodzi o 
w miarę precyzyjne wskazanie stanów faktycznych, których wystąpienie pociąga za 
sobą możliwość wypowiedzenia umowy przez jedną lub obie jej strony. 
Sformułowanie „z ważnych przyczyn” jest sformułowaniem nieprecyzyjnym, 
niedookreślonym i jako takie nie wywiera skutków prawnych. 
Sąd Okręgowy uznał, że kwestia ta nie jest tak jednoznaczna i przedstawił 
Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, wskazując argumenty przemawiające 
za różnymi rozwiązaniami. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu oraz umowy dzierżawy 
zawartych na czas oznaczony – przed dodaniem do art. 673 k.c. § 3 dokonanym 
ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym 
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) – była 
przedmiotem kontrowersji zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie. Należy 
zasygnalizować, że w literaturze prezentowane były stanowiska, poczynając od 
niedopuszczalności takiego wypowiedzenia, przez dopuszczenie takiej możliwości, 
gdy strony uregulowały ją w umowie, aż do całkowitej swobody stron w tym 
zakresie. W orzecznictwie początkowo dominował pogląd o niedopuszczalności 
wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jednak z 
biegiem czasu stanowisko to uległo pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy 
dopuścił możliwość zastrzeżenia w umowie prawa wypowiedzenia z określonych w 
tej umowie powodów oraz warunku rozwiązującego, którego aktualizacja zależy od 
zgodnej woli stron. 
Po wejściu w życie art. 673 § 3 k.c. w doktrynie znaleźć można nieliczne 
wypowiedzi odnoszące się do wykładni ustawowego sformułowania „z przyczyn 
określonych w umowie". Prezentowane są różne stanowiska. 
Nowelizując art. 673 k.c., ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności 
zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została 
zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na 
wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to 

zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie 
wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy podzielić wyrażony w doktrynie 
pogląd, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 k.c. polega na dopuszczeniu takiego 
ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością 
(naturą) najmu zawartego na czas oznaczony. 
Przepisy kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy 
zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą (art. 660, 661, 
669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688 i 691 § 4 k.c.), a więc z umową, która 
będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, 
pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą 
zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich 
prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek 
prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają 
mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. 
Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost 
przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy 
trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685 
k.c.). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego 
zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu 
stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie 
narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia umowy 
z określonych przyczyn, takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z 
ważnych powodów. 
Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn 
powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany 
charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których 
możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a 
ostateczna ocena „ważności" przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny 
w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu 
wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie 
wypowiedzenia umowy. 
Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn" jest jej elastyczność, pozwalająca na 
uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach 
gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy 

zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być 
dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także 
interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z 
kontrahentem ma charakter stabilny. 
Oczywiście, dopuszczenie możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na 
czas określony „z ważnych przyczyn" powoduje utrudnienia w ocenie ryzyka 
wystąpienia zdarzenia pozwalającego na zniweczenie istniejącego stosunku 
prawnego przed nadejściem terminu, na jaki był zawarty. Należy także wskazać, że 
pomiędzy określeniem „ważne przyczyny" a „określonymi wypadkami", o jakich 
mowa w art. 673 § 3 k.c., zachodzi pewna różnica. 
Trzeba jednak mieć na względzie, że „ważna przyczyna” jako podstawa 
wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest 
uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną 
umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją 
ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym 
następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako 
wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie 
zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w 
odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności 
z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. 
Dodatkowo można wskazać, że przedwczesne zakończenie stosunku 
prawnego o charakterze ciągłym przewidują wyraźnie niektóre przepisy prawa 
cywilnego. Dobitnym przykładem jest uregulowanie zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy 
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie 
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze 
zm.), zgodnie z którym w razie wystąpienia ważnych powodów, innych niż 
określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie 
stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły 
porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. Możliwość 
przewidziana przez ustawodawcę stanowi ważny przykład możliwości rozwiązania z 
ważnych przyczyn stosunku prawnego, którego trwałość jest przez ustawodawcę 
chroniona silniej niż trwałość innych stosunków prawnych. 
Na koniec warto także odwołać się do panującego pod rządem kodeksu 
zobowiązań poglądu, że z ważnych powodów można rozwiązać każde 

zobowiązanie trwałe. Obecnie zasada ta znajduje ustawowe odzwierciedlenie w art. 
3651 k.c. 
Oczywiście, w praktyce uzależnienie przez strony możliwości wypowiedzenia 
umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia „ważnych przyczyn” 
spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Jak 
już jednak była mowa, ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia, 
a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca 
wypowiedzenia, jest „ważna". Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi, 
a także rozważając interesy obu stron danego stosunku prawnego. Spory są 
zresztą nieuchronne, w większym lub mniejszym zakresie, gdyż także wymienienie 
w umowie sytuacji uzasadniających takie wypowiedzenie może zostać dokonane 
nieprecyzyjnie. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienia 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).