III CZP 91/08

Uchwała z dnia 16 października 2008 r., III CZP 91/08 
 
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Iwona Koper 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Joanny O.-M. przeciwko Gminie 
Miasta S., Zdzisławie Annie Z. (...) o nakazanie złożenia oświadczenia woli, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 października 
2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku 
postanowieniem z dnia 16 maja 2008 r.: 
"Czy w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu 
odrębnej własności lokalu uzyskanego wskutek adaptacji strychu i sprzedaży tego 
lokalu na podstawie uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na adaptację strychu i 
na sprzedaż lokalu oraz na podstawie opartej na niej umowy przedwstępnej 
zawartej ze wspólnotą mieszkaniową legitymację bierną posiada wspólnota 
mieszkaniowa, czy też wszyscy właściciele lokali tworzący tę wspólnotę?" 
podjął uchwałę: 
 
W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie 
odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy 
strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna 
przysługuje wspólnocie mieszkaniowej. 
 
Uzasadnienie 
 
W sprawie, w której chodzi m.in. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia 
woli o ustanowieniu dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, powstałych po 
przebudowie strychu w budynku przy ul. P. nr 1 w S. i o przeniesienie własności 
tych lokali na powódkę, pozwanymi są współwłaściciele pozostałych lokali, 
tworzących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości. 

Rozpoznając apelacje od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 maja 2007 r., 
wniesione przez powódkę oraz przez pozwaną Zdzisławę Annę Z., Sąd Apelacyjny 
w Gdańsku powziął wątpliwość, czy legitymację procesową bierną w tej sprawie 
mają współwłaściciele lokali stanowiący wspólnotę mieszkaniową, czy też sama 
wspólnota, i przedstawił ją do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie 
art. 390 k.p.c. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III 
CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy wyjaśnił kwestię 
dotyczącą statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona 
jednostką organizacyjną (art. 331 k.c.), do której należy stosować odpowiednio 
przepisy dotyczące osób prawnych oraz że w związku z tym może ona nabywać 
prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku. Jednocześnie przyjął, że 
zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych 
jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem 
(administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując się tą uchwałą, mającą moc 
zasady prawnej, oraz odwołując się do art. 65 k.p.c., należy stwierdzić, że zakres 
zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres 
przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego 
znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa niniejsza jest związana z zarządzaniem 
nieruchomością wspólną. 
Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z art. 22 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 903 – 
dalej: "u.w.l."), zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego 
zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest 
m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na 
nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej 
własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i 
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie 
powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Są to 
więc takie czynności, o które chodzi w sprawie, skoro zaś sama ustawa kwalifikuje 
je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega 
wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną z zarządzaniem taką 

nieruchomością. Oznacza to, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie 
mieszkaniowej, a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę. 
Wbrew wątpliwościom Sądu Apelacyjnego, stanowisko to nie pozostaje w 
sprzeczności z art. 8 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym umowa o ustanowienie odrębnej 
własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo 
przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W przepisie tym nie chodzi o 
nieruchomość wspólną, zdefiniowaną w art. 3 ust. 2 u.w.l., lecz o nieruchomość 
budynkową lub o grunt wraz z budynkiem, stanowiące przedmiot własności 
współwłaścicieli nieruchomości lub właścicieli już wyodrębnionych lokali. Ponieważ 
zarząd nieruchomością wspólną należy do wspólnoty mieszkaniowej, to 
konsekwentnie trzeba przyjąć, że w sprawach związanych z tym zarządem 
wspólnocie przysługuje również legitymacja procesowa oraz zdolność do czynności 
procesowych podejmowanych we własnym imieniu. 
Poglądowi temu nie sprzeciwia się także art. 22 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym 
do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu 
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności 
oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności 
przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jak 
wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 
r., III CZP 65/07, interpretacja tego przepisu powinna mieć na względzie, że 
wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować 
odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 k.c.), w związku z czym 
zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby 
prawnej. Organ osoby prawnej często musi uzyskać zgodę na dokonanie 
określonych czynności prawnych (por. np. art. 230 k.s.h.), co nie oznacza, że 
czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody. Należy 
dodać, że skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na 
dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logiczny jest, przewidziany 
w art. 22 ust. 2 u.w.l., wymóg wskazania, kto takiej czynności może dokonać. Z tego 
względu zgody na dokonanie czynności oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie 
należy rozpatrywać jako oddzielnych instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez 
właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko co 
do rodzaju konkretnej czynności, których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale 
także co do tego, czy nabyte skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku 

wspólnoty, czy do majątków właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni 
wpływ nie tylko na samą treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta 
płynących z niej uprawnień majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie 
nadrzędnej pozycji w stosunku do zarządu wspólnoty mieszkaniowej. 
Z tych względów orzeczono, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).