III CZP 90/10

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10 
 
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) 
Sędzia SN Jan Górowski 
Sędzia SN Antoni Górski 
Sędzia SN Jacek Gudowski 
Sędzia SN Wojciech Katner 
Sędzia SN Marta Romańska 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Małgorzaty Z. i Marii K. przeciwko 
Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta K. i Spółdzielni 
Mieszkaniowej "Z.K." w K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym 
stanem prawnym, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w 
dniu 15 lutego 2011 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Generalnej Piotra 
Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy 
postanowieniem z dnia 12 marca 2010 r., III CSK 159/09: 
"Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania 
wieczystego w przypadkach wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu 
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości?" 
podjął uchwałę: 
 
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę 
użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej 
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela 
nieruchomości. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Najwyższy, przedstawiając do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi 
Sądu Najwyższego zagadnienie prawne, stwierdził, że w piśmiennictwie i 
orzecznictwie pojawiły się zasadnicze kontrowersje co do tego, czy rękojmia wiary 

publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach 
wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: 
"u.k.w.h.") może chronić nabywcę prawa użytkowania wieczystego na podstawie 
czynności prawnej w razie istnienia wadliwego wpisu w księdze wieczystej jako 
właściciela nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa, jednostki samorządu 
terytorialnego lub związku jednostek samorządu terytorialnego. Wadliwość taka 
może nastąpić wówczas, gdy podstawę ujawnienia jako właściciela Skarbu 
Państwa (jednostek samorządowych) stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu 
gruntu na cele reformy rolnej lub wadliwa decyzja nacjonalizacyjna, a następnie 
doszło do stwierdzenia nieważności tej decyzji z mocą wsteczną. Użytkowanie 
wieczyste mogło i może nadal obciążać jedynie państwowe nieruchomości 
gruntowe, a po nowelizacji art. 232 k.c. – dokonanej ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. 
o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) – także nieruchomości 
jednostek samorządu terytorialnego lub związku jednostek samorządu 
terytorialnego. 
Waga przedstawionego zagadnienia prawnego wyraża się również w tym, że 
w ostatnich latach wystąpiły częste przypadki podważania decyzji administracyjnych 
stwierdzających przejęcie lub stanowiących podstawę nabycia własności 
określonych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a w konsekwencji także na 
rzecz jednostek samorządu terytorialnego w wyniku ich komunalizacji. W takiej 
sytuacji użytkownikowi wieczystemu pozostaje powołanie się na rękojmię wiary 
publicznej ksiąg wieczystych w celu ochrony nabytego od Skarbu Państwa 
(jednostek samorządu terytorialnego) prawa użytkowania wieczystego określonego 
gruntu. Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia prawnego ma zatem 
zasadnicze znaczenie dla określenia sytuacji prawnej w sferze prawa rzeczowego i 
obligacyjnego przede wszystkim Skarbu Państwa (jednostek samorządu 
terytorialnego), użytkownika wieczystego oraz właściciela nieruchomości gruntowej 
wadliwie przejętej przez Skarb Państwa. Problem sprowadza się w istocie do 
określenia de lege lata prawnego zasięgu działania zasady rękojmi wiary ksiąg 
wieczystych i wskazania ewentualnych skutków prawnych tej zasady w sferze praw 
majątkowych wspomnianych podmiotów. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego i w literaturze pojawiły się dwa 
zasadnicze poglądy dotyczące określenia sytuacji prawnej osoby trzeciej, która w 
dobrej wierze nabywa prawo użytkowania wieczystego w zaufaniu do treści wpisu w 

księdze wieczystej. Jeden pogląd eliminował w ogóle możliwość zastosowania art. 
5 u.k.w.h. do ochrony nabywcy użytkowania wieczystego, a zgodnie ze 
stanowiskiem przeciwnym, istniały uzasadnione podstawy przyjęcia takiej ochrony 
prawnej użytkownika wieczystego. 
Pogląd o wyłączeniu możliwości nabycia użytkowania wieczystego w wyniku 
ustanowienia tego prawa na nieruchomości niebędącej własnością państwową, 
choćby nabywca działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej, został wyrażony w 
wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68 (OSNC 
1969 r., nr 5, poz. 93) i z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/96 (OSNCP 1987, nr 8, 
poz. 122). W pierwszym orzeczeniu wyłączenie działania rękojmi wiary publicznej 
ksiąg wieczystych w stosunku do użytkownika wieczystego motywowano m.in. tym, 
że odmienne stanowisko prowadziłoby do sprzeczności z zasadą wyrażoną w art. 
232 k.c., który dopuszczał ustanowienie użytkowania wieczystego tylko na 
nieruchomości państwowej. Rozbieżność między zasadą rękojmi wiary publicznej 
ksiąg wieczystych a regułą wyrażoną w art. 232 k.c. nakazuje – zdaniem Sądu 
Najwyższego – dać pierwszeństwo regulacji ujętej w tym przepisie „jako 
niewątpliwie mającej w naszych warunkach społeczno-gospodarczych bardziej 
podstawowe znaczenie”. Nie istniało tu, w ocenie Sądu Najwyższego, istotne 
zagrożenie interesu prawnego użytkowników wieczystych, skoro wypadki 
oddawania przez Państwo w użytkowanie wieczyste gruntu niestanowiącego 
własności państwowej będą zupełnie wyjątkowe, ponadto pozostaje zawsze 
możliwość oddania nabywcy w użytkowanie wieczyste innej nieruchomości. 
W drugim orzeczeniu Sądu Najwyższego powtórzono myśl o pierwszeństwie 
zasady przyjętej w art. 232 k.c. w obecnych stosunkach gospodarczych i wyrażono 
stanowisko, że odmienna interpretacja prowadziłaby do sytuacji niezgodnej z istotą 
użytkowania wieczystego, w tym do powstania sui generis własności podzielonej, 
ponieważ „właściciel nieruchomości zachowałby nadal prawo własności, a 
wszystkie związane z tym prawem uprawnienia praktycznie realizowałby Skarb 
Państwa jako strona umowy użytkowania wieczystego”. Oceny takiej nie zmienia 
okoliczność, że umowa może zawierać również postanowienia dotyczące 
sprzedaży przez Skarb Państwa odrębnych lokali i przeniesienia na współwłasność 
pozostałych części budynku, skoro własność budynku, znajdującego się na gruncie 
oddanym w użytkowanie wieczyste, jest ściśle związana z prawem użytkowania 
wieczystego. 

Myśl o wyłączeniu możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego w 
zaufaniu do treści księgi wieczystej z tej racji, że art. 232 k.c. przewiduje 
przedmiotowe ograniczenie tego prawa, znalazła się też w wyroku Sądu 
Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07 ("Przegląd Sądowy" 2008, 
nr 11-12, s. 194). W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2000 r., IV CKN 
67/00 (nie publ.) wyrażono pogląd, że na podstawie przepisów o rękojmi nie można 
nabyć prawa, które od początku w ogóle nie mogło powstać, tj. prawa użytkowania 
wieczystego, skoro umowa o oddaniu w użytkowanie wieczyste gruntu będącego 
współwłasnością Skarbu Państwa i osoby fizycznej byłaby nieważna (art. 232 § 1 i 
art. 58 § 1 k.c.). Przyjęcie przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 
listopada 2005 r., III CK 366/05 (nie publ.) nieważności umowy obejmującej 
ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie stanowiącym własność osoby 
fizycznej (art. 232 k.c.) stało się pretekstem do ogólnego stwierdzenia, że rękojmia 
wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni tylko ważne nabycie prawa od 
nieuprawnionego. Jeszcze w kilku innych orzeczeniach eksponowano nieważność 
umowy sprzedaży ułamkowej części nieruchomości gruntowej jako prawa 
związanego z własnością lokalu, gdy grunt ten stanowił przedmiot 
współużytkowania wieczystego powiązanego z własnością uprzednio 
wyodrębnionych lokali (zob. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 
1995 r., III CZP 127/05, OSNC 1996, nr 1, poz. 12 oraz wyrok Sądu Najwyższego z 
dnia 26 lipca 2001 r., IV CKN 421/00, OSNC 2002, nr 3, poz. 43). 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Z przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika zasada ochrony 
osób trzecich działających w obrocie prawnym w dobrej wierze oraz zasada 
bezpieczeństwa obrotu prawnego. Uzyskują one w określonych warunkach prymat 
nad konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności (art. 21 i 64 Konstytucji). W 
wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 lipca 2004 r., SK 57/03 (OTK-A 
Zb.Urz. 2004, nr 7, poz. 69) wyjaśniono, że konstytucyjna ochrona prawa własności, 
unormowana w art. 21 i art. 64 Konstytucji, nie przekreśla możliwości takiego 
ukształtowania mechanizmów prawa prywatnego, które prowadzą do zapewnienia 
dalej idącej ochrony pewnym interesom prawnym względem innych. W ocenie 
Trybunału Konstytucyjnego, ukształtowane de lege lata zasady prawa ksiąg 
wieczystych uwzględniają właśnie prymat ochrony praw osób trzecich działających 
w dobrej wierze oraz bezpieczeństwo obrotu prawnego, przy czym ujęcie takie nie 

pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą ochrony własności, ponieważ 
zapewniono właścicielom odpowiednie rozwiązania prawne, które pozwalają 
zapobiec powstaniu dla nich negatywnych skutków prawnych. 
W uzasadnieniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., 
SK 55/08 (OTK-A Zb.Urz. 2009, nr 4, poz. 50) stwierdzono, że przepisy naruszające 
zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stawiają pewne ograniczenia 
prawa własności służące ochronie wolności i praw innych osób działających w 
zaufaniu do treści księgi wieczystej. Przepisy te jednocześnie tworzą element 
porządku publicznego, stanowiący aksjologiczną podstawę systemu ksiąg 
wieczystych i stosownych kompetencji organów państwa w tym zakresie. W 
uzasadnieniu tego wyroku przedstawiono i zanalizowano mechanizmy efektywnej 
ochrony właścicieli nieruchomości przed skutkami działania rękojmi wiary publicznej 
ksiąg wieczystych. 
W judykaturze Sądu Najwyższego sformułowano przekonywające argumenty 
na rzecz stanowiska, że zasada wiarygodności ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) 
obejmuje także prawo użytkowania wieczystego. Podkreślono, że zasada ta nie 
powinna ustępować przed regułą wyrażoną w art. 232 k.c.; nieruchomość może 
zmienić swój status prawny w określonym czasie, a wadliwe postępowanie Skarbu 
Państwa prowadzące do zmiany tego statusu (w postaci przejęcia nieruchomości 
m.in. w wyniku nacjonalizacji), nie może pozbawiać użytkownika wieczystego 
ochrony prawnej nawet wobec właściciela gruntu. Użytkownika tego nie można 
zatem traktować jedynie jako posiadacza cudzej nieruchomości bez tytułu 
prawnego. 
Odrzucenie zastosowania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych 
wobec użytkowania wieczystego może budzić zastrzeżenia przede wszystkim w 
świetle koncepcji ujmującej użytkowanie wieczyste jako konstrukcję pośrednią 
między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, co uzasadnia stosowanie 
do ochrony użytkowania wieczystego odpowiednio przepisów o ochronie własności 
(por. np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1989 r., III 
CRN 298/98, nie publ.). Do użytkowania wieczystego stosuje się także odpowiednio 
przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 234, 237 k.c.), które 
umożliwiają nabycie prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, wpisanej do 
księgi wieczystej jako właściciel. Przepis art. 5 u.k.w.h. w określonym zakresie 
sankcjonuje pierwszeństwo stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej; 

nabywców prawa użytkowania wieczystego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg 
wieczystych także wówczas, gdy uznane zostały za nieważne decyzje 
administracyjne (art. 156 k.p.a.), na podstawie których Skarb Państwa nabył grunt 
od właściciela i oddał go nabywcom w użytkowanie wieczyste (np. wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 31 stycznia 1997 r., II CKU 64/96, nie publ.). 
W piśmiennictwie również sformułowano istotne argumenty w obronie tezy o 
aktualności zasady rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych także w odniesieniu 
do prawa użytkowania wieczystego. Przy przyjęciu potrzeby zapewnienia takiej 
ochrony w sposób generalny, a nie jedynie ad casum, dostrzeżono jednak 
konieczność rozstrzygnięcia kilku kwestii prawnych o charakterze konstrukcyjnym w 
sposób dający się pogodzić z samą istotą rękojmi, w tym m.in. kwestię 
odpowiedniego układu stosunków prawnorzeczowych jako efektu działania rękojmi. 
Utrwalone jest ogólne stanowisko, że zastosowanie rękojmi nie może 
doprowadzić do nabycia prawa, które w ogóle ab initio nie mogłoby powstać w 
określonym kształcie prawnym. Jeżeli zatem rękojmia zakłada jedynie ochronę 
przed skutkami nabycia prawa od podmiotu nieuprawnionego, a nie chroni przed 
skutkami sprzeczności czynności prawnych z ustawą (np. wyrok Sądu Najwyższego 
z dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99, OSNC 2002, nr 11, poz. 142), to 
niemożliwe byłoby obciążenie gruntu innego niż określony w art. 232 k.c. prawem 
użytkowania wieczystego. W związku z tym powstaje kwestia odpowiedniego 
zharmonizowania reguły wyrażonej w art. 232 k.c. z ujęciem skutków prawnych 
nabycia użytkowania wieczystego w wyniku działania rękojmi określonej w art. 5 
u.k.w.h. 
Eksponowanie w obecnym obrocie prawnym zasady ochrony osób trzecich 
działających w dobrej wierze i zasady bezpieczeństwa tego obrotu sprzyja 
postulatowi intensyfikacji ochrony prawnej użytkownika wieczystego działającego w 
zaufaniu dla treści księgi wieczystej. Wyrazem takiej intensyfikacji jest przyjęcie 
koncepcji interpretacyjnej, która zakłada wystąpienie dwóch zasadniczych skutków 
prawnych działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, tj. nabycia prawa 
użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) i nabycia 
prawa własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostek samorządu 
terytorialnego (skutek wtórny). Należy podkreślić, że takiej interpretacji nie 
sprzeciwia się treść i cel art. 5 u.k.w.h., w którym zaakcentowano jedynie fakt 
nabycia określonego prawa rzeczowego w razie wystąpienia przewidzianych w nim 

przesłanek tego nabycia. W tej sytuacji konstrukcja użytkowania wieczystego, 
zdeterminowana m.in. zasadą określoną w art. 232 k.c., powinna znaleźć 
odzwierciedlenie w odpowiednio szerokim ujęciu podmiotowego i przedmiotowego 
zasięgu działania zasady rękojmi przy zachowaniu jej podstawowego skutku 
konstytutywnego w postaci nabycia prawa rzeczowego. Podstawowe znaczenie 
przywiązywać należy zatem do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, 
czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona 
użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. 
Rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w 
zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej. W odniesieniu do prawa użytkowania 
wieczystego ochrona udzielona osobie trzeciej powinna prowadzić nie tylko do 
nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby nieuprawnionej (podstawowy 
skutek konstytutywnego działania rękojmi). Należy jeszcze przyjąć, że nabycie to 
ma nastąpić w takim kształcie jurydycznym i konfiguracji podmiotowej (użytkownik – 
Skarb Państwa), w jakim prawo użytkowania wieczystego występuje w obrocie 
prawnym de lege lata (dalszy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Uzyskanie 
własności przez Skarb Państwa stanowi zatem wtórny i niesamodzielny, bo 
pochodny skutek służący zapewnieniu jak najpełniejszej ochrony prawnej osobie 
trzeciej (nabywcy użytkowania wieczystego), działającej w zaufaniu do treści wpisu 
do księgi wieczystej. Prawny sens takiej ochrony wyraża się też w odpowiednim 
ukształtowaniu stosunku prawnorzeczowego między użytkownikiem wieczystym a 
Skarbem Państwa, zgodnie z treścią aktualnego wpisu do księgi wieczystej przy 
uwzględnieniu ogólnego i szczegółowego reżimu prawnego tego stosunku. 
Taka interpretacja art. 5 u.k.w.h. może wywołać zastrzeżenia natury 
aksjologicznej i systemowej. W niektórych sytuacjach może ona prowadzić do 
„legalizowania” ex post bezprawnych działań Skarbu Państwa, skierowanych na 
odjęcie prawa własności gruntu właścicielom, skoro chroniony rękojmią użytkownik 
wieczysty ma pozostawać w odpowiedniej relacji prawnorzeczowej ze Skarbem 
Państwa (jednostką samorządu terytorialnego). Dzieje się tak nawet w sytuacji, w 
której doszło do ustanowienia użytkowania wieczystego, a następnie wydano np. 
nadzorczą decyzję administracyjną korzystną dla właściciela przejętego gruntu. 
Należy jednak stwierdzić, że zastrzeżenia te nie mają decydującego znaczenia de 
lege lata. 

Zgodnie z tą interpretacją art. 5 u.k.w.h., przyjęcie nabycia własności gruntu 
przez Skarb Państwa stanowi jedynie wtórny skutek prawny działania zasady 
rękojmi przy założeniu jednak potrzeby stworzenia właściwej ochrony prawnej dla 
użytkownika wieczystego. Ochrona taka aktualizuje się nie tylko w płaszczyźnie 
samego nabycia prawa użytkowania wieczystego, ale także w sferze odpowiednio 
ukształtowanej konfiguracji stosunku prawnorzeczowego między użytkownikiem 
wieczystym i aktualnym – w chwili nabycia prawa w dobrej wierze – właścicielem 
gruntu. W konsekwencji taka interpretacja art. 5 u.k.w.h., przewidująca dwa skutki 
prawne, determinuje także sposób ochrony byłego właściciela gruntu, pozostaje mu 
bowiem roszczenie odszkodowawcze przeciwko Skarbowi Państwa (jednostce 
samorządu terytorialnego) z racji definitywnej utraty prawa własności gruntu w 
odpowiednim czasie, tj. w chwili uzyskania przez te podmioty statusu właścicieli 
gruntu; skutek wtórny działania zasady rękojmi nie eliminuje stanu bezprawności 
działania Skarbu Państwa w związku z przejęciem gruntu byłego właściciela. 
Należy stwierdzić, że przedstawiona wykładnia koresponduje także z 
orzecznictwem sądów administracyjnych, eksponującym odpowiednie powiązanie 
skutków prawnych rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w sferze obrotu 
cywilnoprawnego ze sposobem wyrażania stwierdzonej następczo wadliwości 
decyzji administracyjnej, która stała się podstawą nabycia prawa własności. W 
okolicznościach uzasadniających zastosowanie rękojmi nie stwierdza się w 
postępowaniu administracyjnym nieważności określonej decyzji administracyjnej, 
lecz poprzestaje się na stwierdzeniu wydania takiej decyzji z naruszeniem prawa ze 
względu na wywołanie przez nią nieodwracalnych skutków prawnych (art. 156 § 2 
k.p.a.; por. np. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 
1992 r., III AZP 4/92, OSNC 1992, nr 12, poz. 211, uchwała składu siedmiu sędziów 
Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2000 r., OPS 14/99, ONSA 
2000, nr 3, poz. 93 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 
grudnia 1994 r., II SA 250-251/94, ONSA 1996, nr 1, poz. 22). 
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego pojawiają się 
rozbieżności co do samego ujęcia stanu „nieodwracalnych skutków prawnych” 
stworzonego decyzją administracyjną (art. 156 § 2 k.p.a.) i sugestie wiązania tych 
skutków niekoniecznie z pierwotną decyzją nacjonalizacyjną stanowiącą podstawę 
zbycia wadliwie przejętej nieruchomości albo podstawę jej oddania w użytkowanie 
wieczyste, ale z późniejszą decyzją nadzorczą (por. np. uchwały z dnia 16 grudnia 

1996 r., OPS 7/96, ONSA 1997, nr 2, poz. 49, z dnia 9 listopada 1998 r., OPK 
44/98, ONSA 1999, nr 1, poz. 13 i z dnia 20 marca 2000 r., OPS 14/99). W każdym 
razie brak stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej właśnie ze względu na 
działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i potrzeba zapewnienia w ten 
sposób ochrony prawnej osobie trzeciej ma istotne znaczenie dla prawnej 
stabilizacji stosunków prawnorzeczowych. Chodzi o wtórny efekt decyzji nadzorczej 
(art. 156 § 2 k.p.a.) w postaci sanowania pierwotnej, wadliwej decyzji 
administracyjnej i stwierdzenie, że wytworzony przez tę decyzję stan 
prawnorzeczowy w sferze obrotu cywilnoprawnego może być definitywny. Prawną 
konsekwencją takiego stanu rzeczy jest przyjęcie, że w wyniku działania rękojmi 
wiary publicznej ksiąg wieczystych doszło do nabycia przez określony podmiot 
prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości, stanowiącej – w chwili nabycia 
– własność Skarbu Państwa, a nie innego podmiotu (art. 232 k.c.). Wtórny skutek 
działania zasady rękojmi w omawianym znaczeniu może pojawić się także 
wówczas, gdy nie wydano decyzji administracyjnej, stwierdzającej nieważność 
decyzji pierwotnej i stanowiącej podstawę przejęcia nieruchomości przez Skarb 
Państwa, a nabycie użytkowania wieczystego nastąpiło na podstawie umowy zbycia 
tego prawa przez innego użytkownika wieczystego, który uzyskał to prawo ex lege 
(np. na podstawie art. 182 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 12 września 1990 r. o 
szkolnictwie wyższym, Dz.U. Nr 65, poz. 385 ze zm.). 
Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie 
(art. 390 § 1 k.p.c.).