III CZP 9/09

Uchwała z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09 
 
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski 
Sędzia SN Wojciech Katner 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Krzysztofa S. przy uczestnictwie Moniki 
T., Adama T., (...) o wpis z urzędu w dziale III księgi wieczystej (...) służebności 
gruntowej, po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 17 
kwietnia 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we 
Wrocławiu postanowieniem z dnia 14 października 2008 r.: 
"Czy w świetle treści przepisu art. 290 § 2 k.c. na nieruchomości stanowiącej 
wyodrębnioną działkę z nieruchomości wieczystoksięgowej utrzymuje się z mocy 
prawa służebność gruntowa, mimo że wyodrębniana działka nie była objęta 
zakresem wykonywania tej służebności?" 
podjął uchwałę: 
 
Jeżeli jedna księga wieczysta urządzona jest dla kilku geodezyjnie tylko 
wyodrębnionych działek i niektóre z nich objęte są służebnością gruntową, to 
odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem wykonywania 
służebności i założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie powoduje 
wygaśnięcia obciążenia jej tą służebnością. 
 
Uzasadnienie 
 
Wnioskodawca Krzysztof S. wniósł o odłączenie z księgi wieczystej działki nr 
(...) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z wpisem prawa własności na jego 
rzecz. W wyniku rozpoznania tego wniosku, referendarz sądowy w dniu 4 grudnia 
2007 r. odłączył z księgi wieczystej wymienioną działkę i założył dla niej nową 
księgę wieczystą z wpisem prawa własności na rzecz wnioskodawcy. 
Jednocześnie, wobec odłączenia części nieruchomości i założenia dla niej odrębnej 
księgi wieczystej, do działu III nowej księgi wieczystej przeniósł do współobciążenia 

łącznego ograniczone prawa rzeczowe, tj. odpłatne służebności gruntowe, 
polegające na prawie przejazdu i przechodu przez działki nr (...) na rzecz 
każdoczesnego właściciela i posiadacza działek nr (...). 
Po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na wpis referendarza sądowego Sąd 
Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu postanowieniem z dnia 7 lutego 
2008 r. utrzymał w mocy wpis referendarza. 
Sąd Okręgowy we Wrocławiu, rozpoznając apelację wnioskodawcy, powziął 
wątpliwość, czy w świetle art. 290 § 2 k.c. na nieruchomości stanowiącej 
wyodrębnioną działkę z nieruchomości wieczystoksięgowej utrzymuje się z mocy 
prawa służebność gruntowa, mimo że wyodrębniona działka nie była objęta 
zakresem wykonywania tej służebności, i zagadnienie to przedstawił do 
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Treść art. 290 § 2 k.c. w zasadzie nie budzi wątpliwości; wynika z niego, że w 
razie podziału nieruchomości obciążonej służebnością gruntową, służebność ta 
utrzymuje się na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału także wówczas, 
gdy wyodrębniona w wyniku podziału nieruchomość nie była poprzednio objęta 
zakresem wykonywania służebności gruntowej, a zainteresowanemu właścicielowi 
(właścicielom) nieruchomości obciążonej przysługuje roszczenie o zwolnienie od 
służebności. 
W dziale II jednej księgi wieczystej wpisano kilka działek; niektóre z nich są 
objęte zakresem wykonywania służebności gruntowej, inne nie. Wątpliwość Sądu 
Okręgowego nie dotyczy zatem wykładni art. 290 § 2 k.c., lecz tego, czy wszystkie 
te działki należy traktować jako jedną nieruchomość i czy odłączenie z księgi 
wieczystej działki nieobjętej zakresem służebności i założenie dla niej odrębnej 
księgi wieczystej jest podziałem nieruchomości obciążonej, o którym mowa w art. 
290 § 2 k.c. 
Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem licznych kontrowersji, 
wynikających z niedostatecznego sprecyzowania pojęcia „odrębnego przedmiotu 
własności”, wskazanego w art. 46 § 1 k.c. jako kryterium powstania i istnienia 
nieruchomości gruntowej. Ponieważ ustawodawca nie określił wprost, o jakiej 
formie wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej mowa, na gruncie art. 46 § 1 
k.c. i art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. 

tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") możliwe są co 
najmniej dwa sposoby rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej. 
W pierwszym z nich przyjmowane jest fizyczne kryterium wyodrębnienia, czyli 
to, czy grunty należące do tego samego właściciela są z zewnątrz otoczone 
nieruchomościami innych właścicieli (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego 
z dnia 23 września 1970 r., II CR 361/70, OSNC 1971, nr 6, poz. 97 i uchwały Sądu 
Najwyższego z dnia 28 marca 1988 r., III CZP 15/88, OSNC 1989, nr 7-8, poz. 
123). W tym tzw. materialnoprawnym ujęciu nieruchomości jedna księga wieczysta 
mogłaby obejmować kilka nieruchomości, zatem odłączenie z księgi wieczystej i 
założenie nowej księgi wieczystej niekoniecznie musiałoby się wiązać z podziałem 
nieruchomości. 
W myśl drugiej propozycji, określanej jako ujęcie wieczystoksięgowe, 
rozumienie pojęcia nieruchomości o wyodrębnieniu decyduje objęcie działki lub 
większej liczby działek jedną księgą wieczystą (postanowienie Sądu Najwyższego z 
dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07, nie publ., uchwały Sądu Najwyższego z dnia 
26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008 nr 6, poz. 62 i z dnia 7 kwietnia 
2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24 lub wyrok Sądu Najwyższego z 
dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). W tym 
ujęciu kilka działek objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną 
nieruchomość, nawet jeżeli działki nie graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby 
jednej z działek z księgi wieczystej równoznaczne jest z podziałem nieruchomości. 
Zestawiając treść art. 46 § 1 k.c. i art. 24 u.k.w.h., za trafne należy uznać 
wieczystoksięgowe rozumienie pojęcia nieruchomości, wyrażające się w formule 
„jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”. Jednakże, jeżeli nieruchomość 
składa się z dwóch lub więcej działek niegraniczących ze sobą i jest obciążona 
służebnością gruntową w ten sposób, że niektóre z niegraniczących działek nie są 
objęte zakresem wykonywania służebności, to ze względu na specyfikę służebności 
można przyjąć, iż odłączenie z księgi wieczystej działki nieobjętej zakresem 
wykonywania służebności nie wywołuje skutku, który według art. 290 § 1 k.c. wiąże 
się z podziałem nieruchomości obciążonej. 
W stanie faktycznym niniejszej sprawy poszczególne działki są – jak się 
wydaje – wyodrębnione tylko geodezyjnie. Nadanie działkom odrębnych numerów 
geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych; jeżeli takie działki objęte są 
jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia 

nieruchomości składają się na jedną nieruchomość. W takim wypadku bez 
znaczenia jest, że jedynie niektóre działki objęte są zakresem wykonywania 
służebności. Odłączenie z księgi wieczystej działki wyodrębnionej tylko 
geodezyjnie, nieobjętej zakresem wykonywania służebności, i założenie dla niej 
nowej księgi wieczystej jest równoznaczne z podziałem nieruchomości obciążonej i 
stosownie do art. 290 § 2 k.c. nie powoduje wygaśnięcia obciążenia odłączonej 
części nieruchomości służebnością, 
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1 
k.p.c.).