III CZP 9/06

Uchwała z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06 
 
Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marzeny K. przeciwko Januszowi S. i 
Joannie W. o zapłatę oraz w sprawie z powództwa Teresy P. przeciwko Januszowi 
S. i Joannie W. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 10 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 4 października 2005 r.: 
"Czy współwłaściciel nieruchomości posiadający, z wyłączeniem pozostałych 
współwłaścicieli, nieprzynoszącą pożytków część nieruchomości wspólnej, jest 
zobowiązany do rozliczenia z pozostałymi współwłaścicielami uzyskanych z tego 
tytułu korzyści?" 
podjął uchwałę: 
 
Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli 
korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia 
uzyskanych z tego tytułu korzyści. 
 
Uzasadnienie 
 
W styczniu 1990 r. współwłaściciele nieruchomości położonej w L. przy ul. L. 
nr 3, zabudowanej domem wielorodzinnym, powierzyli sprawowanie zarządu 
nieruchomością współwłaścicielowi Januszowi S. Zarządca oddał w najem jeden z 
dwóch lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku, pobierał 
przypadający od najemcy czynsz i rozliczał się z uzyskanych pożytków z 
pozostałymi współwłaścicielami. W 1993 r. sam objął w posiadanie jeden z lokali 
użytkowych i urządził w nim sklep spożywczy, natomiast drugi lokal zaadaptowała 
na sklep współwłaścicielka Joanna W., która zajęła ponadto część bramy budynku 
na potrzeby wystawiennicze. Janusz S. zaniechał wówczas rozliczeń z tytułu 

posiadania lokali użytkowych, wobec czego pozostali współwłaściciele doprowadzili 
w 1996 r. do powierzenia zarządu nieruchomością Jerzemu D. Umową z dnia 14 
listopada 2001 r. współwłaściciele Danuta S.-D., Krystyna S., Janusz S., Maria K. i 
Jerzy W. zbyli swoje udziały we współwłasności nieruchomości Marzenie K., a Ewa 
W., Andrzej S., Zofia S., Zbigniew S. i Marcin S. – Teresie P., i równocześnie 
dokonali przelewu na rzecz nabywczyń praw i roszczeń o zwrot korzyści 
osiągniętych przez Janusza S. i Joannę W. z tytułu korzystania z nieruchomości 
ponad przysługujący im udział we współwłasności oraz o zwrot należności za 
zaległe czynsze osób trzecich, zajmujących lokale na podstawie umów najmu. 
Współwłaścicielami nieruchomości są odtąd Chaim B. i Chana Perla B. w 360/720, 
Joanna W. w 60/720, Janusz S. w 60/720, Teresa P. w 120/720 i Marzena K. w 
120/720 częściach. 
Marzena K. i Teresa P. wystąpiły do Sądu Rejonowego w Lublinie o 
zasądzenie od Janusza S. i Joanny W. kwot po 3 998 zł z odsetkami od każdego z 
pozwanych tytułem rozliczenia za korzystnie z nieruchomości „ponad swój udział” w 
okresie od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 1994 r. Podniosły, że pozwani 
zajmują lokale użytkowe o powierzchni po 50 m2 każdy, a dysponują jedynie 
udziałami w wysokości po 1/12 części, wobec czego – przy przyjęciu za podstawę 
określenia czynszu za te lokale stawki 40 zł miesięcznie za 1 m2 – każda z nich 
może żądać od pozwanych z tytułu korzyści uzyskanych przez nich w okresie 
objętym żądaniem „ponad swój udział” kwot po 3998 zł. 
Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2005 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, 
przyjmując, że pozwani korzystali z lokali użytkowych ponad przysługujące im 
udziały we współwłasności i dzięki temu nie musieli płacić czynszu za 
pomieszczenia, w których prowadzili działalność gospodarczą, jednak roszczenie o 
zwrot uzyskanych z tego tytułu korzyści, jako roszczenie o świadczenia okresowe w 
rozumieniu art. 118 k.c., uległo trzyletniemu przedawnieniu. W okresie objętym 
żądaniem pozwani nie czerpali pożytków z lokali użytkowych, jedynie sami nimi 
władali, do czego byli uprawnieni na podstawie art. 140 i 206 k.c. Zgodnie z art. 206 
k.c., każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej, a 
jego uprawnienie jest w tym zakresie ograniczone jedynie przez takie same prawa 
pozostałych współwłaścicieli. Niedopuszczalne jest zatem, zdaniem Sądu 
Rejonowego, zasądzenie od posiadających współwłaścicieli na rzecz 
współwłaścicieli nieposiadających kwoty odpowiadającej wysokości czynszu najmu, 

jaka przypada na powierzchnię lokalu, proporcjonalną do udziału we 
współwłasności. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powódek Sąd Okręgowy w Lublinie powziął 
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym, 
przytoczonym na wstępie uchwały. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Istota przedstawionych wątpliwości sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, 
czy współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z 
nieruchomości wspólnej, powinien rozliczyć się z nimi z uzyskanych z tego tytułu 
korzyści. Chodzi o sytuację, w której między współwłaścicielami nie doszło do 
dokonania podziału quoad usum lub do umownego uregulowania sposobu 
wzajemnych rozliczeń z tytułu korzystania z nieruchomości wspólne. 
Stosownie do art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do 
współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje 
się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych 
współwłaścicieli, zgodnie zaś z art. 207 k.c., pożytki i inne przychody z rzeczy 
wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim 
samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą 
wspólną. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu 
korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa 
uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania, 
obejmujące także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych 
przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207 k.c. i 
określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli. 
Pożytkami rzeczy wspólnej w rozumieniu art. 207 k.c. są pożytki naturalne i 
cywilne, o których mowa w art. 53 k.c., a więc płody rzeczy i inne odłączone od niej 
części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny 
dochód z rzeczy, oraz dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku 
prawnego (np. owoce, przychówek, czynsz najmu lub dzierżawy). Pojęcie innych 
przychodów, niebędących pożytkami rzeczy, nie zostało zdefiniowane, a w 
doktrynie tylko przykładowo wskazuje się na przychody z drzew powalonych przez 
huragan lub materiałów z rozbiórki budynku. Nie ulega jednak wątpliwości, że 
przychody – zgodnie ze znaczeniem tego pojęcia – oznaczają wpływy, zwłaszcza 
pieniężne uzyskane w określonym czasie; innymi słowy – aktywa. Przepis art. 207 

k.c. nie obejmuje zatem swoją hipotezą korzyści osiąganych przez współwłaściciela 
z tytułu korzystania z lokalu w nieruchomości wspólnej, korzyści te bowiem nie 
polegają na czerpaniu pożytków lub innych przychodów, lecz na zaoszczędzeniu 
wydatków. 
Analizowane zagadnienie prawne wyłaniało się już w orzecznictwie. Sąd 
Najwyższy uznawał za zasadne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania 
rzeczy wspólnej w razie posiadania jej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie 
przekraczającym jego udział we współwłasności, problem ten nie był jednak dotąd 
przedmiotem pogłębionych rozważań dotyczących podstawy prawnej 
uwzględnianych roszczeń. 
Przykładowo można wymienić orzeczenie z dnia 23 stycznia 1958 r., 2 CR 
804/57 (OSN 1959, nr 3, poz. 81), wydane pod rządem dekretu z dnia 11 
października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319), w którym Sąd 
Najwyższy stanął na stanowisku, że samo pozostawienie współwłaścicielowi do 
użytku określonych części nieruchomości przekraczających jego udział właścicielski 
nie powoduje powstania najmu lub dzierżawy i może uzasadniać roszczenie 
pozostałych współwłaścicieli o wyrównanie z tytułu przychodów i wydatków. 
Potrzebę takich rozliczeń łączył z dokonanym przez współwłaścicieli podziałem 
quoad usum, podkreślając, że z art. 91 i 92 dekretu wynika, iż w razie przyjętego 
przez współwłaścicieli sposobu korzystania z rzeczy, polegającego na 
pozostawieniu poszczególnym współwłaścicielom do użytku określonych części 
fizycznych, mogą – w braku odmiennej umowy – powstać roszczenia wyrównawcze 
z tytułu przychodów i wydatków. Pod rządem kodeksu cywilnego Sąd Najwyższy w 
uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1972 r., III CZP 85/72 (OSNCP 1973, nr 7-
8, poz. 127) wyjaśnił, że do sytuacji współwłaściciela korzystającego wyłącznie z 
nieruchomości wspólnej stosuje się przepisy, które obowiązują każdego 
współwłaściciela. Przepisy te mieszczą się przede wszystkim w art. 206 k.c. oraz w 
art. 618 k.p.c., z których m.in. wynika, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z 
całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi 
współwłaścicielami. W uchwale z dnia 23 stycznia 1990 r., III CZP 112/89 
("Biuletyn SN" 1990, nr 1, s.10) stwierdził natomiast, że współwłaściciel domu 
mieszkalnego może żądać od drugiego współwłaściciela rozliczenia – stosownie do 
udziałów – z pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej także wówczas, gdy 
drugi współwłaściciel zajmuje w tym domu, na podstawie decyzji o przydziale, lokal 

o powierzchni większej niż wynikałoby to z jego udziału we współwłasności. W 
sprawie, w której zapadła powołana uchwała, współwłaścicielka zajmowała w 
nieruchomości wspólnej lokal, zaspokajając w ten sposób własne potrzeby 
mieszkaniowe. Warto przypomnieć także uchwałę z dnia 22 marca 1991 r., 
III CZP 17/91 (OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 119), w jej uzasadnieniu bowiem Sąd 
Najwyższy, omawiając przewidziane w art. 618 § 1 k.p.c. roszczenia 
współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, podkreślił, że uregulowanie to – przy 
uwzględnieniu § 2 tego artykułu – ma walor jedynie formalny, a materialnoprawnej 
podstawy roszczeń należy poszukiwać w przepisach prawa rzeczowego (art. 206 i 
207 k.c.). 
W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał zatem za dopuszczalne 
zgłaszanie i rozstrzyganie – najpóźniej w toku postępowania o zniesienie 
współwłasności – roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym 
roszczeń powstałych w związku z posiadaniem przez współwłaściciela rzeczy lub 
części rzeczy wspólnej „ponad przysługujący mu udział”, które powinny być 
wywodzone z art. 206 lub 207 k.c. 
W innych orzeczeniach jednak Sąd Najwyższy równocześnie podkreślał, że 
każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy 
wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego 
udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 
1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu 
Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26, 
uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, 
"Izba Cywilna" 2002, nr 3, s. 48, oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 
dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, "Izba Cywilna" 2003, nr 10, s. 47). 
Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 
października 1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień 
wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z 
rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie 
przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we 
wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu 
współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z tych 
uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same 
uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele 

mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki 
daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych 
współwłaścicieli. 
Z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność istotnie nie 
wynika, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części 
rzeczy wspólnej, która odpowiada wielkości jego udziału, według art. 206 k.c. 
bowiem regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej. 
Przepis ten, podobnie jak art. 207 k.c., ma charakter dyspozytywny, wobec czego 
współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy 
wspólnej, w szczególności mogą w drodze podziału quoad usum wyodrębnić 
określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych 
współwłaścicieli. W takich wypadkach o uprawnieniu poszczególnych 
współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z określonych części rzeczy wspólnej 
będą decydowały jedynie postanowienia umowy (zob. uchwała pełnego składu Izby 
Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, OSNCP 
1964, nr 2, poz. 22, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., III CR 
81/63, OSNCP 1964, nr 9, poz. 189, uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 
1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 157, oraz z dnia 13 lutego 1981 r., 
III CZP 72/80, OSNCP 1981, nr 11, poz. 207, a także wyrok Sądu Najwyższego z 
dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, nie publ.). 
Rozważeniu podlega jednak zakres uprawnień przysługujących 
współwłaścicielom w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej, czyli w 
wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 k.c. W przepisie tym jest 
mowa o korzystaniu i współposiadaniu, nie ulega jednak wątpliwości, że posiadanie 
jest jedną z form korzystania z rzeczy wspólnej, korzystanie obejmuje bowiem 
możliwość używania, które łączy się ściśle z faktycznym władaniem rzeczą. Według 
art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania całej 
rzeczy wspólnej, przy czym uprawnienie to jest niezależne od wielkości 
przysługującego mu udziału we współwłasności, ale jest ograniczone identycznymi 
uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może zatem 
posiadać całą wspólną rzecz, lecz tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu 
posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli. Wobec takiego unormowania 
uprawnień współwłaścicieli, w wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 
k.c. nie może być w ogóle mowy o uprawnieniu do posiadania rzeczy wspólnej w 

jakichkolwiek częściach, a więc o posiadaniu „w granicach udziału” lub „ponad 
udział” we współwłasności. 
Trzeba jednak podkreślić, na co zwrócono także uwagę w doktrynie, że 
wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z 
konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest 
zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych 
współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie 
daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez 
pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). W doktrynie podniesiono ponadto, że 
ujmowane od strony pozytywnej uprawnienia właściciela należy w stosunku 
wewnętrznym współwłasności dopasować do wielości podmiotów po stronie 
właścicielskiej, należy bowiem honorować fakt, iż współwłasność jest prawem 
zespolonym z udziałów poszczególnych właścicieli, a zatem uwzględnić konieczny 
udział każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania, korzystania z 
rzeczy i rozporządzania rzeczą. 
W stosunkach między współwłaścicielami art. 206 i 207 k.c. wyznaczają 
zakres uprawnień, składających się na szeroko rozumiane uprawnienie do 
korzystania z rzeczy, oraz zasady ich wykonywania. Spośród ogółu uprawnień 
ustawodawca wyodrębnił i uregulował w art. 207 k.c. zasady pobierania pożytków i 
innych przychodów z rzeczy wspólnej, co pozwala wnioskować, że pozostałe formy 
korzystania z rzeczy poddał zasadzie wyrażonej w art. 206 k.c. Uprawnienia te 
mogą być zatem wykonywane w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z 
korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zakres ten musi być 
oceniany na tle konkretnych okoliczności faktycznych, ponieważ zależy od rodzaju 
rzeczy wspólnej oraz charakteru stosunków między współwłaścicielami i dlatego 
dopiero po zbadaniu konkretnych okoliczności można ocenić, czy posiadanie 
jednego ze współwłaścicieli daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem 
z rzeczy przez pozostałych. Artykuł 206 k.c., odwołując się do obiektywnego 
kryterium pogodzenia posiadania współwłaściciela z posiadaniem pozostałych 
współwłaścicieli, abstrahuje od wielkości udziałów we współwłasności. Nie oznacza 
to jednak, że w razie sporu między współwłaścicielami co do zakresu korzystania z 
rzeczy wspólnej kwestia wielkości udziałów jest prawnie obojętna; przeciwnie, 
stanowi istotne kryterium w umownym lub sądowym ukształtowaniu sposobu 
korzystania z rzeczy. Wielkość udziału jest więc elementem oceny, w jakim zakresie 

posiadanie współwłaściciela daje się pogodzić ze współposiadaniem rzeczy 
wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli. Tego rodzaju zależność między 
wielkością udziału a zakresem uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej jest 
dostrzegana zarówno w orzecznictwie, jak i w nauce prawa, a zachodzące w tym 
względzie dysproporcje są często zarzewiem sporów między współwłaścicielami. W 
praktyce ujawniają się one zwłaszcza wtedy, gdy z racji posiadania rzeczy wspólnej 
lub jej części współwłaściciel uzyskuje wymierną korzyść, np. nie płaci czynszu za 
mieszkanie zajmowane we wspólnym budynku. 
Z regulacji zawartej w art. 206 k.c. wynika, że posiadanie w granicach 
uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej jest uzależnione od możliwości 
pogodzenia posiadania współwłaściciela ze współposiadaniem rzeczy przez 
pozostałych współwłaścicieli. Wszystkie inne przypadki posiadania rzeczy wspólnej 
wykraczają tym samym poza określony w art. 206 k.c. zakres „uprawnionego” 
posiadania rzeczy wspólnej przez konkretnego współwłaściciela. Posiadanie, które 
wykracza poza „uprawniony” zakres, narusza ustawowo ukształtowane stosunki 
między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli 
roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi 
art. 206 k.c., który – określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami – 
stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej 
przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze 
korzystania „uprawnionego”. W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych 
współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w 
ten sposób korzyści, nie jest bowiem obowiązkowe dążenie do wyrównania 
uprawnień określonych w art. 206 k.c. w naturze (np. w drodze roszczenia o 
dopuszczenie do współposiadania). 
Rozważania powyższe prowadzą do wniosku, że współwłaściciel, który 
korzysta z rzeczy wspólnej, wykraczając poza granice korzystania „uprawnionego”, 
powinien rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami z uzyskanych z tego tytułu 
korzyści. Trzeba podkreślić, że wniosek taki harmonizuje z obowiązkami 
wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania 
przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania 
przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z 
rzeczy wspólnej. 

Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. 
rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.