III CZP 9/05

Uchwała dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 
 
Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Gerard Bieniek 
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "M.P." S.A. w K. przy uczestnictwie 
Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. o wpis prawa użytkowania wieczystego 
gruntu i własności budynków, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 21 kwietnia 2005 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej 
Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy 
w Katowicach postanowieniem z dnia 5 stycznia 2005 r.: 
"Czy ważna jest umowa oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości oraz 
przeniesienia prawa własności jedynie części budynku i czy dopuszczalne jest w 
przypadku ważności tej umowy wpisanie w księdze wieczystej na rzecz nabywcy 
prawa wieczystego użytkowania oraz własności części budynku znajdującego się 
na tej nieruchomości, gdy pozostała część budynku znajduje się na sąsiedniej 
nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą i ujawniona jest w niej jako 
wieczysty użytkownik i właściciel pozostałej części budynku inna osoba niż 
nabywca?" 
podjął uchwałę: 
 
Umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz 
przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna 
(art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o 
przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację wnioskodawcy „M.P.” S. A. w K. od 
postanowienia sądu rejonowego oddalającego wniosek o odłączenie działki nr 39 z 
dotychczasowej księgi wieczystej i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz 

wpis prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, przedstawił Sądowi 
Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w części 
wstępnej uchwały. 
Według dokonanych w sprawie ustaleń, wnioskodawcy została oddana w 
użytkowanie wieczyste działka zabudowana budynkami „E” oraz „F”, które w części 
posadowione są na tej działce, a w części na innych nieruchomościach mających 
odrębne księgi wieczyste. 
Oddalając wniosek, sąd prowadzący księgę wieczystą stwierdził, że 
„przedmiot użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności 
budynków i urządzeń” jako prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a 
wymaganie to nie zostało w sprawie spełnione. 
Sąd Okręgowy skłonił się w kierunku wykładni art. 235 § 1 zdanie drugie k.c. 
dopuszczającej współistnienie użytkowania wieczystego nieruchomości i części 
znajdującego się na niej budynku, przyjmując, że w opisanym stanie faktycznym 
właściciel gruntu zgodnie z art. 48 k.c. był właścicielem tej części budynku jako 
„części składowej”. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Typowe zależności prawne między nieruchomością gruntową a 
posadowionym na niej budynkiem wyraża art. 47 § 1 k.c., potwierdzając zasadę 
superficies solo cedit. Dotyczy to zwłaszcza budowli i innych urządzeń, które stają 
się częścią składową nieruchomości, wskutek czego nie nabywają statusu rzeczy i 
nie mogą być bez odłączenia przedmiotem samodzielnego obrotu. Zasada 
powyższa doznaje licznych wyjątków o charakterze normatywnym. Stanowi o tym 
przepis art. 46 § 1 k.c., dopuszczający w odniesieniu do budynków trwale 
związanych z gruntem oraz części takich budynków status odrębnych 
nieruchomości, ale z zastrzeżeniem istnienia podstawy w przepisach szczególnych. 
Jeśli chodzi o części budynków, to wykładnia logiczna nie pozwala uznać, że chodzi 
o jakiekolwiek fizyczne elementy, lecz o części w znaczeniu przestrzennym, które 
ponadto mogą być przedmiotem odrębnej własności, czyli o samodzielne lokale 
mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu. 
Okoliczności sprawy usprawiedliwiające przedstawienie zagadnienia 
prawnego nakazują ograniczyć rozważania dotyczące uznania budynku za odrębną 
nieruchomość do wypadku oddania jej w użytkowanie wieczyste. Umowa taka 
podlega przepisom art. 234 i 235 k.c. oraz art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. 

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze 
zm. – dalej: "u.g.n."), w których mowa o wyjątku od zasady superficies solo cedit w 
stosunku do budynków i innych urządzeń, nabytych przez wieczystego użytkownika 
(...). Pojęcie „innych urządzeń” nie może obejmować części budynków znajdujących 
się w ich strukturze, ponieważ prowadziłoby to do sprzeczności miedzy przepisami 
art. 46 § 1 i art. 235 § 1 k.c. Chodzi tu więc o takie urządzenia, jak stacje 
transformatorowe, oczyszczalnie ścieków lub urządzenia transportowe. 
Przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. mają charakter bezwzględnie 
obowiązujący, co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (por. np. wyrok z dnia 23 
stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61, uchwały z dnia 14 
listopada 1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z dnia 19 stycznia 
1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147). Dlatego umowa o oddanie 
gruntu w użytkowanie wieczyste jednej osobie, a przeniesienie własności 
znajdującego się na niej budynku na inną osobę lub pozostawienie go właścicielowi 
jako części składowej gruntu byłaby sprzeczna z prawem. Przedstawiona 
konstrukcja prawna komplikuje się jednak w szczególnych przypadkach, gdy 
budynek znajdzie się na obszarze więcej niż jednej nieruchomości. Okoliczności 
faktyczne i prawne prowadzące do takiego stanu mogą być zróżnicowane. 
Ustalenia w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania pozwalają przyjąć 
założenie, że prawne wyodrębnienie trzech nieruchomości nastąpiło w przeszłości, 
przed zawarciem umowy stanowiącej podstawę wniosku o wpis To wyodrębnienie 
skomplikowało stan prawny, gdyż ustawa tylko fragmentarycznie reguluje skutki 
posadowienia budynku po obydwu stronach granicy (art. 151 k.c.). Jeżeli dokonano 
tego w trakcie budowy i budynek stanowiłby część składową gruntu, wątpliwość 
dotyczy statusu prawnorzeczowego struktury znajdującej na cudzej nieruchomości. 
Treść art. 151 k.c. zdaje się wskazywać, że ustawodawca w takim wypadku chroni 
integralność budynku. Jest to jednak sytuacja przejściowa, ponieważ wykupienie 
gruntu przez inwestora lub nabycie odpowiedniej służebności powoduje powrót do 
stanu zgodnego z zasadą określoną w art. 47 § 1 k.c. Nie unormowano natomiast w 
sposób szczególny wypadków tworzenia (wyodrębniania) dwóch lub więcej 
nieruchomości w taki sposób, że będą zabudowane jednym budynkiem. 
Rozstrzygając to zagadnienie należy zwrócić uwagę na pojęcie budynku. Nie 
definiują go przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. W ustawie z dnia 24 października 
1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) odwoływano się tylko do 

potocznego rozumienia tego słowa, a ustawa z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo 
budowlane (jedn. tekst: Dz.U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) w art. 3 ust. 2, 
definiując to pojęcie, wskazuje cechy zgodne z potocznym rozumieniem (dach, 
ściany, związanie z gruntem). Trzeba jednak dodać, że definicja zawarta w Prawie 
budowlanym dokonywana była jedynie pod kątem tego Prawa. Można zatem 
przyjąć, że budynek jest obiektem budowlanym o wyraźnie zamkniętej bryle, co 
wyróżnia go spośród podobnych obiektów, jak wiaty, altany, urządzenia liniowe itp. 
Obiekt taki może stanowić odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), jeżeli zgodnie z 
art. 235 § 1 k.c. znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. 
Przesłanka ta jest zgodna z art. 31 u.g.n., według którego wymaganie równoczesnej 
sprzedaży odnosi się do budynków znajdujących się na tej nieruchomości, tj. 
oddawanej w użytkowanie wieczyste. Wyjaśniając reguły podziału nieruchomości 
zabudowanych, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 maja 1966 r., III CR 
103/66 (OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110), w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej 
Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3, 
poz. 39), a ostatnio w wyroku z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 (nie publ.) 
zwracał uwagę na konieczność wyodrębnienia dzielonych budynków ścianą 
istniejącą lub utworzoną w tym celu, pokrywającą się z pionową płaszczyzną 
dzielącą grunt. 
W rozpoznawanej sprawie techniczny podział budynku nie został dokonany, 
mimo wyodrębnienia nieruchomości. Wobec tego żadna z „części” znajdujących się 
po obu stronach granicy nieruchomości nie spełnia wymagań niezbędnych do 
uznania jej za budynek, podlegający reżimowi określonemu w art. 31 u.g.n. i art. 
235 k.c. Należy zwrócić uwagę, że regulując w ustawie o gospodarce 
nieruchomościami prawne związki między własnością budynków a wieczystym 
użytkowaniem gruntu, ustawodawca konsekwentnie podkreślał ograniczenie ich 
zakresu do budynku i nieruchomości jako całości (por. art. 207 ust. 1 i art. 208 ust. 
2 u.g.n, a pośrednio również art. 210 ust. 1 i art. 211 u.g.n.). Powstaje zatem 
wątpliwość, czy nieruchomość z częścią budynku może być oddana w użytkowanie 
wieczyste. 
Przed oddaniem status prawny gruntu zawierający struktury budowlane 
określane jako części budynku jest wyraźny; struktury te stanowią części składowe 
nieruchomości gruntowej. W takim razie umowa o oddanie nieruchomości w 
użytkowanie wieczyste nie podlega ograniczeniom wynikającym ze wskazanych 

przepisów stosowanych ściśle, tj. łącznego spełnienia przesłanek technicznych 
(dotyczących budynku) i prawnych (nieruchomości jako gruntu w określonych 
granicach). Wobec tego odpowiedź negatywna na pytanie o dopuszczalność 
umowy nie znajduje podstawy normatywnej. W konsekwencji, w razie oddania w 
użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura nie 
będąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane – własność 
nieruchomości budynkowej. 
Rozwiązanie powstałej w wyniku takiej czynności prawnej kolizji uprawnień 
właściciela do części składowych i użytkownika wieczystego do gruntu zajętego 
przez tę część wymaga zgodnego współdziałania obydwu uprawnionych albo 
dokonania przebudowy istniejącego obiektu budowlanego w celu wyodrębnienia 
dwóch budynków, które podlegać będą skutkom określonym w art. 235 § 1 zdanie 
drugie k.c. 
Dopuszczalność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz 
niedopuszczalność przeniesienia własności budynku nakazuje dokonać oceny 
umowy według kryterium ważności części czynności prawnej wskazanego w art. 58 
§ 1 i 3 k.c. Niemożliwe jest zatem rozstrzygnięcie dalszych wątpliwości Sądu drugiej 
instancji, dotyczących dopuszczalności wpisu w aspekcie ważności czynności 
prawnej. 
Na marginesie należy dodać, że sąd prowadzący księgę wieczystą ma 
ograniczoną kognicję (art. 6268 § 2 k.p.c.) i w razie złożenia wniosku o wpis prawa 
użytkowania wieczystego i własności budynku nie może poza wskazanymi w tym 
przepisie podstawami ustalać okoliczności niezbędnych do rozstrzygnięcia 
ważności czynności prawnej. 
Powyższe rozważania uzasadniały podjęcie uchwały przytoczonej na wstępie 
(art. 390 k.p.c.).