III CZP 89/11

Uchwała z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11 
 
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "H." w O.Ś. 
przeciwko Aleksandrowi P. i Stanisławie P. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 lutego 2012 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 21 
września 2011 r.: 
„Czy w przypadku istnienia w dniu wejścia w życie art. 27 ustawy z dnia 15 
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 
119, poz. 1116 ze zm.) wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali, w skład której 
wchodzą właściciele lokali, będący osobami fizycznymi oraz osoba prawna w 
postaci spółdzielni mieszkaniowej zostają wyłączone w zakresie zarządu 
nieruchomościami wspólnymi – co do zasady przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), a 
zastosowanie w tym przedmiocie znajduje uregulowanie wynikające z art. 27 
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a zatem, czy zarząd nieruchomościami 
wspólnymi, stanowiącymi także współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez 
spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 
24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli nie zachodzą okoliczności wynikające z 
art. 241 i art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?" 
podjął uchwałę: 
 
Spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z 
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 

2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) zarząd także tymi nieruchomościami 
stanowiącymi jej współwłasność, w których własność lokalu została 
wyodrębniona przed wejściem w życie tej ustawy i zarząd nieruchomością 
wspólną do tego czasu podlegał przepisom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. 
o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 
Przedstawione przez Sąd Okręgowy w Kielcach zagadnienie prawne powstało 
przy rozpoznawaniu apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Ostrowcu 
Świętokrzyskim z dnia 21 stycznia 2011 r., zasądzającego solidarnie od Aleksandra 
P. i Stanisławy P. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "H." w O.Ś. kwotę 7647,45 zł 
z ustawowymi odsetkami tytułem opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego 
znajdującego się w zasobach mieszkaniowych powodowej Spółdzielni. 
Sąd Rejonowy ustalił m.in., że pozwani w 1993 r. nabyli od przedsiębiorstwa 
państwowego "H.O." odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w 
częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zarząd 
budynkiem sprawowała "H.O.", która w dniu 6 października 1995 r. sprzedała 
Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "H." prawo użytkowania wieczystego 
gruntów i prawo własności budynków, w tym budynku, w którym znajduje się lokal 
mieszkalny pozwanych, przekazując na rzecz nabywcy również prawo 
administrowania lokalami niestanowiącymi jej własności, położonymi w 
sprzedanych budynkach. Powodowa Spółdzielnia posiada 95% udziałów we 
współwłasności nabytych nieruchomości, a pozostałe 5% należy do właścicieli 
wyodrębnionych lokali. Od chwili nabycia Spółdzielnia faktycznie zarządzała 
wymienionymi nieruchomościami. 
Sąd Rejonowy nie podzielił zarzutu braku legitymacji czynnej powodowej 
Spółdzielni, stwierdzając, że z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 
1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") zarząd przedmiotową nieruchomością jest 
wykonywany przez powodową Spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy, 

który jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów o zarządzie zawartych 
w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. 
Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") i ma zastosowanie także do nieruchomości 
stanowiących współwłasność spółdzielni, w której część lokali została 
wyodrębniona przed jego wejściem w życie. W świetle art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m., z 
dniem wejścia w życie tej ustawy istniejąca wcześniej w przedmiotowej 
nieruchomości wspólnota mieszkaniowe przestała funkcjonować a zarząd z mocy 
prawa jest wykonywany przez Spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa 
w art. 18 ust. 1 u.w.l. 
Sąd Okręgowy wskazał natomiast na możliwość innej wykładni art. 27 u.s.m. i 
przyjęcia, że ma on zastosowanie dopiero po ustanowieniu odrębnej własności 
lokalu w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej, 
nie ma natomiast zastosowania w sytuacji, w której jeszcze przed jego wejściem w 
życie w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia nabyła udział we 
współwłasności tego budynku. Taka wykładnia art. 27 u.s.m. jest – zdaniem Sądu 
Okręgowego – właściwsza, gdyż pozwala uniknąć znacznego pogorszenia sytuacji 
właścicieli lokali wyodrębnionych jeszcze przed nabyciem współwłasności przez 
spółdzielnię, którzy nie mieli żadnego związku ze spółdzielnią mieszkaniową i 
umożliwia stosowanie w takich sytuacjach nadal reżimu zarządu przewidzianego w 
ustawie o własności lokali, korzystniejszego dla tych właścicieli. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przepis art. 27 ust. 1 u.s.m., który wraz ustawą wszedł w życie z dniem 24 
kwietnia 2001 r., przewiduje odpowiednie stosowanie, w zakresie nieuregulowanym 
w ustawie, do prawa odrębnej własności lokalu przepisów ustawy o własności lokali, 
jednakże z zastrzeżeniami wynikającymi z ust. 2 i 3. W ust. 2 przewidziano, że 
zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest 
wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 
ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z 
zastrzeżeniem art. 241 i 26, oraz że przepisów ustawy o własności lokali o 
zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1 
oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Z ust. 3 omawianego 
przepisu wynika zaś, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie 

mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz 
art. 26. 
Z tych regulacji wynika jednoznacznie, że jeżeli nieruchomość stanowi 
współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, to choćby pozostali współwłaściciele, a 
więc właściciele wyodrębnionych lokali, nie byli członkami spółdzielni, zarząd 
nieruchomością wspólną sprawuje spółdzielnia z mocy prawa i nie stosuje się 
przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną ani o 
zebraniu właścicieli. Możliwe jest jedynie, zgodnie z art. 241 u.s.m., podjęcie przez 
większość właścicieli w budynku uchwały o poddaniu kwestii zarządu 
nieruchomością wspólną przepisom ustawy o własności lokali. Jeżeli taka uchwała 
nie została podjęta, zarząd sprawuje spółdzielnia według zasad określonych w art. 
27 aż do chwili, gdy w budynku zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, 
co – zgodnie z art. 26 u.s.m. – skutkuje z mocy prawa stosowaniem przepisów 
ustawy o własności lokali, w tym o wspólnocie mieszkaniowej i zarządzie. 
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 
100/08 (OSNC 2009, nr 10, poz. 140), a Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28 
października 2010 r. SK 19/09 (OTK-A Zb.Urz. 2010, nr 8, poz. 83), rozwiązanie 
przyjęte w wymienionych przepisach wyraźnie wskazuje na preferowanie przez 
ustawodawcę zarządu spółdzielni mieszkaniowej we wszystkich sytuacjach, w 
których jest ona współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Ma ono na celu przede 
wszystkim ochronę interesów członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi 
prawami do lokali mieszkalnych oraz zapewnienie – do czasu wyodrębnienia 
ostatniego lokalu – sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, z reguły 
znacznych rozmiarów, do czego spółdzielnia ze swoją strukturą organizacyjną jest 
lepiej przygotowana niż wspólnota mieszkaniowa. Jak wskazał Sąd Najwyższy w 
powołanej uchwale, art. 27 u.s.m. zmierza do ujednolicenia zarządu 
nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni i zbudowania 
konstrukcji szczelnego systemu zarządzania takimi nieruchomościami oraz 
ciągłości wykonywania zarządu przez spółdzielnię. 
Taki cel omawianego przepisu należy mieć na względzie także przy wykładni 
odnoszącej się do zakresu czasowego jego stosowania, a więc do kwestii, czy ma 
on zastosowanie również wtedy, gdy przed jego wejściem w życie spółdzielnia 

mieszkaniowa nabyła współwłasność nieruchomości, w której istniała już 
wyodrębniona własność choćby jednego lokalu, w związku z czym zarząd 
nieruchomością wspólną odbywał się na zasadach określonych w ustawie o 
własności lokali. 
W tym przedmiocie brak w orzecznictwie i literaturze szerzej umotywowanych 
wypowiedzi. W uzasadnieniach wskazanych orzeczeń Sądu Najwyższego i 
Trybunału Konstytucyjnego stwierdzono jedynie, że art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraża 
generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu 
odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości 
do spółdzielni mieszkaniowej, nie przedstawiając jednak argumentów na poparcie 
tego stanowiska, podobnie jak nie przedstawiono ich w większości wypowiedzi 
dotyczących tej kwestii zamieszczonych w literaturze. 
Trzeba na wstępie wskazać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a 
więc i art. 27, weszła w życie w czasie, gdy obowiązywały już zarówno przepisy 
ustawy o własności lokali, jak i przepisy ustawy z dnia 12 października 1994 r. o 
zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez 
przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm. – dalej: „ustawa z dnia 
12 października 1994 r.”). Na podstawie przepisów tej ustawy doszło do 
przekazania na rzecz spółdzielni mieszkaniowych znacznych zasobów 
mieszkaniowych przedsiębiorstw państwowych, przy czym nie jest znana skala tego 
zjawiska, jak również liczba lokali wyodrębnionych przed przekazaniem ich na rzecz 
spółdzielni. W każdym razie ustawodawca wprowadzając regulację zawartą w art. 
27 u.s.m. niewątpliwie musiał zdawać sobie sprawę z tego, że w chwili wejścia w 
życie wymienionego przepisu w wielu budynkach przekazanych spółdzielniom 
mieszkaniowym na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 października 1994 r. i 
stanowiących od tego czasu ich współwłasność wyodrębniono wcześniej lokale 
mieszkalne, co spowodowało powstanie z mocy prawa wspólnot mieszkaniowych 
na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Nie zawarł jednak w ustawie o 
spółdzielniach mieszkaniowych żadnej szczególnej regulacji intertemporalnej 
odnoszącej się do takich sytuacji, poprzestając na ogólnym ustanowieniu w art. 27 
u.s.m. ustawowego zarządu spółdzielni, zawsze gdy jest ona współwłaścicielem 
nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli żaden z pozostałych współwłaścicieli nie jest 
członkiem spółdzielni, oraz stwierdzając, że w takiej sytuacji nie stosuje się 

przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną i o 
zebraniu właścicieli, co w istocie oznacza ich uchylenie we wskazanych sytuacjach. 
Przepis art. 27 u.s.m. jest nie tylko przepisem późniejszym w stosunku do 
przepisów ustawy o własności lokali, lecz jest także przepisem szczególnym w 
stosunku do przepisów tej ustawy o zarządzie nieruchomością wspólną, zgodnie 
więc z zasadami lex posterior derogat legi priori oraz lex specialis derogat legi 
generali, uchylają stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną 
zawartych w ustawie o własności lokali w sytuacji, w której nieruchomość wspólna 
stanowi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, co zresztą wprost wynika z art. 
27 ust. 2 zdanie drugie i ust. 3 u.s.m. 
Jednoznaczna treść tej regulacji, brak przepisu intertemporalnego, który 
uchylałby działanie art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. w sytuacji, w której w chwili jego wejścia 
w życie zarząd nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni 
mieszkaniowej odbywał się według zasad ustawy o własności lokali, oraz wskazany 
na wstępie cel tego szczególnego unormowania oznacza, że zamiarem 
ustawodawcy było, aby z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach 
mieszkaniowych regulującej kompleksowo m.in. odrębną własność lokali 
spółdzielczych i zarząd nieruchomościami wspólnymi we wszystkich 
nieruchomościach stanowiących współwłasność spółdzielni mieszkaniowych 
obowiązywał zarząd spółdzielni z mocy prawa, także w tych, w których przed 
wejściem w życie art. 27 spółdzielnia nabyła udział we współwłasności po 
wyodrębnieniu pierwszego lokalu i zarząd sprawowany był na zasadach 
przewidzianych w ustawie o własności lokali. Nie oznacza to retroaktywności art. 27 
u.s.m., lecz jego retrospektywność, odpowiadającą zasadzie stosowania przepisów 
nowej ustawy od chwili wejścia jej w życie do stosunków prawnych powstałych 
wcześniej, a nadal istniejących. 
Taka wykładnia art. 27 u.s.m. pozwala uniknąć dualizmu zasad zarządu 
nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowych, co 
bez wątpienia było celem ustawodawcy, jak również zrealizować drugi cel, którym 
była ochrona interesów członków spółdzielni mieszkaniowej posiadających 
spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. Istnienie dwóch różnych reżimów 
zarządu nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni 
mieszkaniowych prowadziłoby także do bezpodstawnego różnicowania sytuacji 

prawnej zarówno właścicieli lokali, jak i członków spółdzielni posiadających prawa 
spółdzielcze jedynie w zależności od tego, kiedy i przez kogo został wyodrębniony 
pierwszy lokal w budynku, a więc uzależniałby ich sytuację prawną od okoliczności 
przypadkowej i niemającej znaczenia materialnoprawnego. 
Przeciwko przyjętej wykładni nie przemawia konieczność zapewnienia 
ochrony właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni ani zasada ochrony 
praw słusznie nabytych. Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28 
października 2010 r., SK 19/09, w którym uznał omawiany przepis za zgodny z 
Konstytucją i nie naruszający istoty prawa własności. Prawa właścicieli są w 
dostateczny sposób chronione regulacją zawartą art. 241 u.s.m., przewidującą 
możliwość podjęcia przez nich uchwały o poddaniu zarządu nieruchomością 
wspólną zasadom przewidzianym w ustawie o własności lokali. Trzeba dodać, że 
prawa te chroni także przewidziana w art. 24 u.s.m. możliwość zaskarżania do sądu 
uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni dotyczących prawa odrębnej własności 
lokalu oraz przewidziana w art. 4 ust. 8 możliwość kwestionowania na drodze 
sądowej wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali i 
nieruchomości wspólnych oraz innych kosztów zarządu tymi nieruchomościami. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).