III CZP 85/10

Uchwała z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca) 
Sędzia SA Jan Kremer 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "O.M." w P. w 
przedmiocie odmowy dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 listopada 2010 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z dnia 11 
czerwca 2010 r.: 
„Czy w budynku, który obejmuje tylko jeden samodzielny lokal, można 
ustanowić odrębną własność tego lokalu?” 
podjął uchwałę: 
 
W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić 
odrębnej własności tego lokalu. 
 
Uzasadnienie 
 
Notariusz na podstawie art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o 
notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm. – dalej: "Pr.not.") 
odmówił Spółdzielni Mieszkaniowej "O.M." w P. sporządzenia w formie aktu 
notarialnego oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu użytkowego 
położonego w P. na os. B.W.Ś. nr 37A oraz umowy przeniesienia tego prawa przez 
Spółdzielnię na współwłasność Macieja L., Jana N., Anny F. oraz Izabeli Z. w celu 
zrealizowania roszczenia wynikającego dla współuprawnionych z art. 1714 ustawy z 
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: „u.s.m.”). Notariusz przyjął, że zamierzona 
czynność notarialna jest sprzeczna z prawem (art. 58 § 1 k.c.), prowadziłaby 
bowiem do ustanowienia odrębnej własności lokalu obejmującego cały budynek, 
będący jedynym budynkiem na działce wydzielonej z gruntów Spółdzielni. Zgodnie 

z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. 
Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), w takiej sytuacji nie może powstać prawo 
odrębnej własności lokalu, bo z tym prawem nie da się powiązać nieruchomości 
wspólnej, która pozostałaby przedmiotem współwłasności właścicieli odrębnych 
nieruchomości lokalowych. 
W zażaleniu na odmowę dokonania czynności notarialnej Spółdzielnia 
zarzuciła, że doszło do niej z naruszeniem art. 81 Pr.not., art. 1714 u.s.m. oraz art. 
58 § 1 k.c. Skarżąca podkreśliła, że osobom, z którymi zamierzała dokonać 
czynności przysługuje w częściach ułamkowych spółdzielcze własnościowe prawo 
do lokalu użytkowego – pawilonu handlowego. Zgodnie z art. 42 i nast. u.s.m., 
zarząd Spółdzielni podjął uchwałę w sprawie określenia przedmiotu prawa odrębnej 
własności tego lokalu, które ma być przeniesione na uprawnionych. Spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu użytkowego dotyczy wprawdzie całego budynku, 
który jako jedyny posadowiony jest na działce wydzielonej z gruntów Spółdzielni, 
ale zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 
stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 ("Rejent" 2009, nr 6, s. 110), w takich 
okolicznościach może dojść do ustanowienia i przeniesienia na uprawnionych 
odrębnej własności lokalu. Spółdzielnia wniosła o uchylenie odmowy dokonania 
czynności notarialnej. 
Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął poważne 
wątpliwości prawne co do tego, czy w budynku, który obejmuje tylko jeden 
samodzielny lokal, można ustanowić odrębną jego własność. Stwierdził, że problem 
występujący w sprawie był przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w 
wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, dyskusyjny pozostaje jednak 
wyrażony w tym wyroku pogląd na temat znaczenia nieruchomości wspólnej dla 
prawa odrębnej własności lokalu oraz na temat sposobu, w jaki należy oznaczyć 
udział właściciela jedynego lokalu w budynku we własności nieruchomości 
wspólnej, gdy na wydzielonym gruncie posadowiony jest jeden budynek. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zadaniem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb 
mieszkaniowych członków, natomiast budowa lokali służących zaspokojeniu innych 
(kulturalnych, gospodarczych) potrzeb członków wynikających z zamieszkiwania na 
wspólnym osiedlu i ustanawianie tytułów do tych lokali ma charakter działalności 
dodatkowej. Trzeba odnotować, że spółdzielnie mogły przydzielać członkom lokale 

mieszkalne na podstawie takich tytułów prawnych, jakie dla poszczególnych 
spółdzielni przewidywały ich statuty (prawo lokatorskie, prawo własnościowe). Jak 
wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 2007 r., III CZP 22/07 (OSNC 
2008, nr 3, poz. 31), spółdzielnia budowlano-mieszkaniowa w okresie 
obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach 
(Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) mogła przydzielić członkowi dom jednorodzinny po 
jego wybudowaniu na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
mieszkalnego. Na tej samej zasadzie za ważny i skuteczny trzeba uznać przydział 
na rzecz członka budynku użytkowego na zasadzie spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu użytkowego, gdyby został dokonany przez spółdzielnię budowlano-
mieszkaniową w okresie obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. Po wejściu 
w życie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, Dz.U. Nr 30, poz. 
210, ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), stosownie do art. 204 § 2, na zaspokojenie 
potrzeb mieszkaniowych członków każda spółdzielnia mogła budować i nabywać 
budynki i domy w celu przydziału znajdujących się w nich lokali mieszkalnych na 
podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo 
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo budować domy 
jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów wraz 
z prawem do działek. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków 
określać miał statut spółdzielni. Potrzeby gospodarcze mieszkańców osiedli 
spółdzielnie mogły zaspokajać przez przydziały na rzecz członków lokali 
użytkowych na zasadzie spółdzielczego prawa do lokali użytkowych lub na 
zasadzie wynajmu takich lokali także na rzecz osób nie będących członkami 
spółdzielni. Do spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego odpowiednie 
zastosowanie miały przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu 
mieszkalnego (art. 238 § 1 Pr.spółdz.). 
Pomiędzy Spółdzielnią a osobami korzystającymi z lokalu użytkowego 
obejmującego cały budynek pawilonu handlowego na gruncie Spółdzielni nie ma 
sporu co do tego, że takie prawo skutecznie powstało. Obecnie Spółdzielnia, jak 
twierdzi, podjęła działania przewidziane w art. 42 u.s.m. w celu zrealizowania 
roszczenia przysługującego czterem osobom współuprawnionym do spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu użytkowego, obejmującego jedyny lokal w 
budynku stanowiącym pawilon handlowy, posadowiony na gruncie Spółdzielni, z 
którego wydzielona została działka zabudowana tylko tym budynkiem. Spółdzielnia 

nie kwestionuje zatem tego, że z art. 1714 u.s.m. wynika roszczenie także na rzecz 
podmiotów spółdzielczych własnościowych praw do lokali użytkowych o 
przeniesienie na ich rzecz, po wyodrębnieniu, własności tych lokali. Przyjmuje przy 
tym, że na treść roszczenia uprawnionych, którego miała dotyczyć planowana 
czynność notarialna, składa się prawo żądania od niej ustanowienia i przeniesienia 
na ich rzecz odrębnej własności lokalu użytkowego będącego przedmiotem ich 
spółdzielczego własnościowego prawa. Właściwości lokalu użytkowego, którego 
miała dotyczyć czynność notarialna powodują jednak konieczność rozważenia, czy 
osobom, którym przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo, 
rzeczywiście służy roszczenie o ustanowienie i przeniesienie na ich rzecz odrębnej 
własności tego lokalu, czy też roszczenie o przeniesienie innego, będącego 
przedmiotem obrotu prawa do gruntu i budynku na nim posadowionego. 
Artykuł 1714 ust. 1 u.s.m. przyznaje osobie, której przysługuje spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia 
własności tego lokalu. Powstaje ono po dokonaniu przez uprawnionego spłaty 
przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w 
tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz 
z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, z wyjątkiem 
przypadków, gdy stan prawny nieruchomości, na której znajduje się lokal jest 
nieuregulowany lub gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub 
użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali 
go jej poprzednicy prawni. 
Przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu i w celu jej zawarcia 
konieczne jest doprowadzenie do powstania prawa, które ma być przedmiotem 
obrotu. Prawem takim, według art. 1714 ust. 1 u.s.m., jest odrębna własność lokalu, 
która może powstać w sposób określony w art. 8 ust. 3 u.w.l. Przedmiotem tego 
prawa ma być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu 
(art. 2 ust. 1 u.w.l.). O samodzielności lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o 
własności lokali decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku 
jako izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z 
pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. 
Ta definicja ma odpowiednie zastosowanie również do samodzielnych lokali 
wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do 

lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne 
(art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.). 
W taki sam sposób ustawodawca definiuje pojęcie „lokalu” na gruncie ustawy 
o spółdzielniach mieszkaniowych i wskazuje, że lokalem w rozumieniu tej ustawy 
jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których 
mowa w przepisach ustawy o własności lokali, ale także pracownia twórcy 
przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Odrębną 
definicję w prawie spółdzielczym ustawodawca stworzył dla pojęcia „domu 
jednorodzinnego”, którym jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część 
domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim na 
zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 3 u.s.m.). W świetle tej regulacji 
trzeba zauważyć, że ustawodawca dostrzegł potrzebę rozróżnienia pomiędzy 
lokalami jako częściami budynków, które mają przymioty samodzielności w 
znaczeniu opisanym, oraz domami jednorodzinnymi, które stanowią cały budynek 
lub samodzielną jego część, wydzieloną pionowymi ścianami, niezależnie od liczby i 
sposobu wykorzystania poszczególnych w nich pomieszczeń. Do domów 
jednorodzinnych stanowiących odrębny niż lokale przedmiot praw stosuje się 
przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące lokali. Niemniej jednak 
ustawodawca nie przewidział możliwości powstania po stronie osoby, której 
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego domu roszczenia o 
ustanowienie jego odrębnej własności, a wyraźnie wskazał, że uprawniony może 
domagać się przeniesienia własności gruntu wraz z budynkiem lub użytkowania 
wieczystego gruntu wraz z własnością budynku. Roszczenie to wynika z art. 52 
u.s.m. 
Stosownie do art. 46 § 1 k.c., części budynków trwale z gruntem związanych 
mogą zyskać status nieruchomości wtedy, gdy stanowią odrębny od gruntu 
przedmiot własności. Lokal będący częścią budynku, który ma cechy 
samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 2 ust 1 u.w.l.), może 
stać się przedmiotem prawa odrębnej własności. W takim przypadku powstaje tzw. 
nieruchomość lokalowa. Prawo odrębnej własności lokalu ma charakter złożony, 
jest bowiem z nim konstrukcyjnie związane prawo do udziału w nieruchomości 
wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, 
niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). 

Opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego 
„samodzielność” w przytoczonym znaczeniu jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje 
potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w 
którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w 
budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego 
przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że 
różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne 
lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie 
chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do 
konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku – poza 
lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do 
wyodrębnienia – znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy 
samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych 
z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które – ze względu na 
właściwości budynku i gruntu – muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych 
przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to 
fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą 
wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się 
wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku 
właściciela budynku – lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku 
właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to 
muszą stanowić część składową lokalu (por. uzasadnienie uchwały Sądu 
Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 51). W 
rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z 
budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego 
lokalu. 
Wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione 
także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden 
budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału 
prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których 
znalazłyby się części składowe – poszczególne budynki. Gdy nie jest możliwe 
przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż 
jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji 
do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a 

to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych 
budynkach. Pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 
r., IV CSK 402/07, że art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do twierdzenia, iż lokal 
zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem własności lub 
odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu, może być zatem 
zaakceptowany w sytuacji, w której na tej samej działce gruntu posadowione są co 
najmniej dwa budynki, a nie ma możliwości takiego przeprowadzenia podziału, by 
powstały odrębne nieruchomości gruntowe z częściami składowymi – budynkami. 
Jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to 
prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują 
się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim 
przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną 
własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. 
Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w 
nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu 
wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej 
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela 
samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada 
natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią 
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali 
wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. 
Unormowaniu zawartemu w art. 3 u.w.l. nie można przypisać tylko 
technicznego charakteru. Przepis ten dotyczy elementu prawnej konstrukcji 
odrębnej własności lokalu, a oba wymienione w nim składniki (grunt oraz części 
budynku i urządzeń) są nierozerwalnie związane z ustawową definicją 
nieruchomości wspólnej. Metody określenia udziału właściciela wyodrębnianego, 
jedynego lokalu w budynku na gruncie wydzielonym z zasobów spółdzielni w 
nieruchomości wspólnej, przewidzianej w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 
402/07, nie można zaakceptować przede wszystkim z tej przyczyny, że nie 
koresponduje ona z kryteriami, które ustawodawca każe uwzględniać przy 
identyfikowaniu przedmiotu prawa współwłasności nieruchomości wspólnej, 
związanego z odrębną własnością lokalu. W świetle art. 3 u.w.l., stosunek 
powierzchni budynku do powierzchni gruntu, na którym jest on posadowiony nie ma 
żadnego znaczenia przy określaniu przedmiotu prawa, które miałoby być związane 

z odrębną własnością lokalu, udział bowiem właściciela wyodrębnianego lokalu w 
nieruchomości wspólnej mierzony jest stosunkiem powierzchni użytkowej tego 
lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku posadowionym na 
wydzielonej działce gruntu. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność 
lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu 
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni 
użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej 
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich 
przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.). 
Zasady ustanawiana prawa odrębnej własności lokali oznaczone w ustawie o 
własności lokali muszą być respektowane także przez spółdzielnie mieszkaniowe, 
gdy podejmują czynności zmierzające do zrealizowania roszczeń osób, którym 
przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w zasobach spółdzielni. 
W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, 
wyrażony został pogląd, że jeżeli danej osobie przysługuje spółdzielcze prawo do 
lokalu i spełnione zostały inne przesłanki wymienione w art. 1714 u.s.m., to może 
ona skutecznie żądać od spółdzielni wykonania obowiązku zawarcia umowy 
przeniesienia własności lokalu, gdyż art. 17 u.s.m. nie zawiera żadnych wyłączeń 
przedmiotowych. Pogląd ten akceptuje Sąd Najwyższy w obecnym składzie, z tym 
jednak zastrzeżeniem, że jeżeli właściwości lokalu i budynku, do którego 
uprawnionym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo wykluczają możliwość 
ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, jako jedynego w budynku, to trzeba 
przyjąć, iż uprawnionym przysługuje roszczenie o przeniesienie własności 
nieruchomości gruntowej wraz z własnością budynku. Wyraźnie stanowi o tym art. 
52 u.s.m.; osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do domu 
jednorodzinnego są uprawnione do domagania się przeniesienia własności gruntu i 
budynku, nie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu w takim domu. Takie 
samo roszczenie trzeba skonstruować na rzecz uprawnionych do spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu użytkowego, jeśli przedmiotem tego prawa ma być 
cały budynek, w którym znajduje się tylko jeden lokal użytkowy, nie można bowiem 
uznać, że istniejąca w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych luka w zakresie 
regulacji roszczeń prowadzących do przewłaszczenia lokali użytkowych 
obejmujących cały budynek nie może być wypełniona. Z art. 40 u.s.m. wynika, że 
docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem 

nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim 
zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali 
niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią 
związanych. Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności nieruchomości 
służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, 
handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, 
zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane 
urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami 
technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub 
osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c. oraz nieruchomości niezabudowane. Grunt 
wydzielony z majątku spółdzielni i zabudowany budynkiem użytkowym, w stosunku 
do którego powstało spółdzielcze własnościowe prawo, nie wchodzi w zakres 
zasobu majątkowego, mającego pozostać w gestii spółdzielni. 
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1 
k.p.c.).