III CZP 82/07

Uchwała z dnia 18 października 2007 r., III CZP 82/07 
 
Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski 
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Skarbu Państwa – Starosty B. przy 
uczestnictwie Gminy B., Powiatu B., Województwa K.-P., Starostwa Powiatowego w 
B. i K.-P. Ośrodka Doradztwa Rolniczego w M. o wpis prawa wieczystego 
użytkowania, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 18 
października 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy 
w Toruniu postanowieniem z dnia 31 maja 2007 r.: 
"Czy decyzja stwierdzająca nabycie przez państwową jednostkę organizacyjną 
posiadającą osobowość prawną prawa wieczystego użytkowania gruntów w 
ułamkowej części na podstawie art. 20 ust. 1 pkt 2, ust. 2, 4 i 7 ustawy z dnia 22 
października 2004 r. o jednostkach doradztwa rolniczego (Dz.U. Nr 251, poz. 2507), 
może być podstawą wpisu w księdze wieczystej i to w sytuacji, gdy grunty te 
stanowią współwłasność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego?" 
podjął uchwałę: 
 
Decyzja wojewody stwierdzająca nabycie na podstawie art. 20 ust. 1 pkt 
2 i ust. 2 ustawy z dnia 22 października 2004 r. o jednostkach doradztwa 
rolniczego (Dz.U. Nr 251, poz. 2507 ze zm.) przez jednostkę doradztwa 
rolniczego – państwową jednostkę organizacyjną posiadającą osobowość 
prawną – w części ułamkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości 
pozostającej w trwałym współzarządzie nie stanowi podstawy wpisu w 
księdze wieczystej użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość stanowi 
przedmiot współwłasności Skarbu Państwa i jednostek samorządu 
terytorialnego. 
 
Uzasadnienie 
 

(...) Według stanu wynikającego z księgi wieczystej nieruchomość o pow. 
0,1765 ha stanowi współwłasność Gminy B. w 3031/9832 części, Powiatu B. w 
2665/9832 części, Województwa K.-P. w 698/9832 części, Starostwa Powiatowego 
w B. w 1238/9832 części, Skarbu Państwa – Starosty B. w 326/9832 części oraz 
Skarbu Państwa w 1874/9832 części, z czego w trwałym zarządzie Regionalnego 
Centrum Doradztwa Rozwoju Rolnictwa i Obszarów Wiejskich w P. w 373/9832 
części. 
Wnioskodawca dołączył jako podstawę wpisu do księgi wieczystej decyzję 
Wojewody K.-P. z dnia 27 czerwca 2005 r. stwierdzającą nabycie z dniem 1 
stycznia 2005 r. przez Ośrodek w M. użytkowania wieczystego gruntów 
stanowiących własność Skarbu Państwa, będących do dnia 31 grudnia 2004 r. w 
373/9832 części w trwałym współzarządzie Regionalnego Centrum Doradztwa 
Rozwoju Rolnictwa i Obszarów Wiejskich w P., obejmujących działkę oznaczoną 
numerem ewidencyjnym 150/3, o powierzchni 0.1765 ha, zapisaną w księdze 
wieczystej nr (...). 
Sąd Rejonowy w B. prowadzący księgę wieczystą oddalił wniosek o wpis, 
wskazując, że decyzja o przekształceniu trwałego zarządu w użytkowanie wieczyste 
nie określa sposobu korzystania z gruntów, budynków i innych związanych z nimi 
urządzeń. Ponadto nabycie użytkowania wieczystego, jako prawo obciążające 
nieruchomość gruntową (art. 232 k.c.), może odnosić się tylko do odrębnej 
nieruchomości. Sąd Rejonowy dopuścił możliwość nabycia, gdyby Skarb Państwa 
był właścicielem całej nieruchomości, a nie jej współwłaścicielem. Powołał się na 
stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 23 
września 1993 r., III CZP 81/93 (OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i w uchwale z dnia 18 
maja 1995 r., III CZP 61/95 (OSNC 1995, nr 9, poz.130) oraz na wypowiedzi w 
piśmiennictwie. 
Zainteresowany K.-P. Ośrodek Doradztwa Rolniczego w M. zaskarżył to 
postanowienie apelacją, zarzucając naruszenie art. 20 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 22 
października 2004 r. o jednostkach doradztwa rolniczego (Dz.U. Nr 251, poz. 2507 
ze zm.). Podniósł m.in., że dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania 
wieczystego na ułamkowej części gruntu, co potwierdzają wymienione uchwały 
Sądu Najwyższego. 
Sąd Okręgowy, podnosząc wątpliwość odnośnie do aktualności poglądu Sądu 
Najwyższego wyrażonego w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 23 września 

1993 r., III CZP 81/93, dopuszczającego obciążenie użytkowaniem wieczystym 
tylko całej nieruchomości, podniósł, że w uchwale z dnia 18 maja 1995 r., III CZP 
61/95, uznano, iż użytkowanie wieczyste obciąża prawo własności, a nie grunt, w 
związku z czym oznaczenie go w ułamku zbliża to prawo do udziału we 
współwłasności, co umożliwia stosowanie przepisów o współwłasności 
nieruchomości. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Analiza art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 22 października 2004 r. o jednostkach 
doradztwa rolniczego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia zagadnienia 
prawnego nakazuje zwrócić uwagę na jego sformułowanie odnoszące się do 
gruntów – stanowiących własność Skarbu Państwa i będących w zarządzie lub w 
trwałym zarządzie Regionalnego Centrum Doradztwa Rozwoju Rolnictwa i 
Obszarów Wiejskich w P. – które stają się z mocy prawa przedmiotem użytkowania 
wieczystego ośrodków doradztwa właściwych ze względu na miejsce położenia 
gruntów. Tego przedmiotu dotyczy też ust. 5, wskazujący podstawę wpisu, tj. 
ostateczną decyzję właściwego wojewody, stwierdzającą nabycie użytkowania 
wieczystego. 
Rozważając, czy decyzja Wojewody K.-P. z dnia 27 czerwca 2005 r. stanowi 
podstawę wpisu w indywidualnej sprawie, należy przyjąć jako punkt wyjścia 
zapatrywanie o związaniu sądu prowadzącego księgę wieczystą decyzją wojewody 
stwierdzającą nabycie z mocy prawa własności, a odpowiednio również 
użytkowania wieczystego nieruchomości. Zagadnienie to było przedmiotem uchwały 
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r., III CZP 
46/07 (OSNC 2008, nr 3, poz. 30), stwierdzającej, że w sprawie o uzgodnienie 
stanu prawnego nieruchomości – ujawnionego w księdze wieczystej na podstawie 
ostatecznej decyzji administracyjnej wydanej zgodnie z art. 18 ust. 1 w związku z 
art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o 
samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, 
poz. 191 ze zm.) – z rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany tą decyzją. 
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym zagadnienie prawne podziela tę 
ocenę, przyjmując, że regułę w niej wyrażoną należy stosować do decyzji wydanej 
na podstawie art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 22 października 2004 r. o jednostkach 
doradztwa rolniczego ze względu na istotne podobieństwa, dotyczące nabycia 
prawa do nieruchomości na podstawie ustawy, deklaratywnego charakteru osnowy 

decyzji oraz treści potwierdzającej nabycie prawa o charakterze cywilnym. Decyzja 
wskazana jako podstawa wpisu została wydana w postępowaniu administracyjnym 
przez organ właściwy i opiera się na przepisie ustawy, dlatego nie ma podstawy do 
kwestionowania jej ważności w zakresie umożliwiającym uznanie tego aktu za 
bezwzględnie nieważny. Tylko taka wada usprawiedliwiałaby odmówienie 
ostatecznej decyzji znaczenia w postępowaniu sądowym; inne wady nie mogą być 
przedmiotem bezpośredniej kontroli sądu powszechnego bez naruszenia 
ustrojowego podziału kompetencji między sądami powszechnymi i 
administracyjnymi (art. 175 ust. 1, art. 177 i 184 Konstytucji; por. wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r., III CK 565/04, nie publ. oraz uchwały Sądu 
Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r., III CZP 43/80, OSNCP 1981, nr 8, poz. 
142, także z dnia 27 listopada 1984 r., III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108). 
Odrzucenie dopuszczalności orzekania o nieważności decyzji Wojewody w 
rozpoznawanej sprawie uzasadnia uznanie jej – co do zasady – za dokument 
urzędowy, którego moc, jako podstawy wpisu w rozumieniu art. 31 ust. 1 ustawy z 
dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. 
Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") określa art. 244 § 1 k.p.c. Nie oznacza 
to jednak automatyzmu przy rozpoznawaniu wniosku o wpis, ponieważ art. 6268 § 2 
k.p.c. wyznaczający kognicję sądu wieczystoksięgowego zawiera jednocześnie 
nakaz badania podstawy wpisu pod względem formy i treści oraz treści księgi 
wieczystej,  aby zapewnić księgom wieczystym efektywne pełnienie funkcji 
określonej w art. 1 ust. 1 u.k.w.h., jako ustalenie stanu prawnego nieruchomości. 
Wpisy w księdze wieczystej, przy zachowaniu jawności formalnej i materialnej (art. 
2), pozwalają rozpoznać stan prawny, stwarzają domniemanie zgodności ze stanem 
rzeczywistym (art. 3 ust. 1) i gwarantują skuteczność odpłatnych czynności 
prawnych dokonanych w dobrej wierze z uwzględnieniem stanu wpisów (art. 5 i 6 
ustawy). Nakładają zatem na sąd prowadzący księgę wieczystą obowiązek 
indywidualizacji skutków cywilnoprawnych również takiej decyzji, jak dołączona do 
wniosku Starosty B. 
Dokonanie wpisu użytkowania wieczystego na rzecz uczestnika wnoszącego 
apelację, według stanu wpisów z chwili złożenia wniosku, pozostawałoby w 
sprzeczności z funkcją informacyjną i gwarancyjną księgi wieczystej, jeżeli 
ujawniony stan prawny nieruchomości nie da się pogodzić z użytkowaniem 
wieczystym. Wymienione prawo niewątpliwie spełnia pozytywne funkcje 

gospodarcze i społeczne, umożliwia bowiem nabywanie terenów urbanizacyjnych 
za niewygórowane opłaty rozłożone w czasie i zapewnia stałe dochody 
właścicielom publicznych gruntów. Może jednak doprowadzić do istotnej komplikacji 
statusu prawnorzeczowego nieruchomości w razie utworzenia kilkuwarstwowej 
struktury prawnej, np. własności gruntu, użytkowania wieczystego gruntu, własności 
budynku i własności wyodrębnionego lokalu.  
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy istotne znaczenie ma art. 233 k.c., 
wymieniający uprawnienie użytkownika do wyłącznego korzystania z gruntu. Pełne 
osiągnięcie takiego stanu nie jest możliwe już w razie niepodzielnego 
przysługiwania prawa więcej niż jednej osobie, jednak zdecydowanie większe 
trudności w pogodzeniu różnych praw i interesów powstałyby w razie zbiegu 
niejednorodnych praw, tzn. współwłasności gruntu i użytkowania lub nawet 
współużytkowania wieczystego; mogłoby się okazać, że wpisane w księdze 
wieczystej prawo nie może być efektywnie wykonywane. Z tych względów Sąd 
Najwyższy w zasadzie nie aprobuje takiej konstrukcji, czemu dał wyraz m.in. w 
uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., 
III CZP 81/93, rozstrzygającej, że decyzja stwierdzająca nabycie przez państwową 
osobę prawną prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz własności budynków 
nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej w sytuacji, w której grunty te w 
dniu 5 grudnia 1990 r. stanowiły współwłasność Skarbu Państwa (gminy) i innych 
osób. W uzasadnieniu uchwały stwierdzono, że przedmiotem zarządu, jako formy 
władztwa nad gruntami, była i mogła być wyłącznie tylko rzecz, a nie udział Skarbu 
Państwa wyrażający się miernikiem określającym ilościowy zakres uprawnień tego 
właściciela w odniesieniu do uprawnień przysługujących pozostałym właścicielom. 
Z tego powodu również przekształcenie zarządu na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 
omawianej ustawy, mającego za przedmiot fizycznie oznaczoną część powierzchni 
ziemskiej, w prawo wieczystego użytkowania może odnosić się tylko do 
nieruchomości w rozumieniu części wyodrębnionej z powierzchni ziemskiej, którą 
prawo uznaje za samodzielny przedmiot własności. W tej samej uchwale skład 
orzekający wyraził zapatrywanie, że rozpoznający sprawę w postępowaniu 
wieczystoksięgowym sąd rejonowy ustosunkowuje się do skutków cywilnoprawnych 
wywołanych ostateczną decyzję administracyjną, a nie ważności decyzji, i podzielił 
utrwaloną w tym względzie linię orzecznictwa Sądu Najwyższego. 

Przytoczona wykładnia art. 232 k.c. była potwierdzana w innych orzeczeniach 
(np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1995 r., III CZP 127/95, OSNC 
1996, nr 1, poz. 12, lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 
1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26). Wskazana przez Sąd Okręgowy 
uchwała z dnia 18 maja1995 r., III CZP 61/95, dotyczy odmiennego stanu 
faktycznego, w którym gmina pozostawałaby właścicielem całej nieruchomości, a 
wadliwość ukształtowania stanu prawnego w tamtej sprawie ujawniałaby się dopiero 
w razie zbycia przez właściciela nieruchomości udziału określonego ułamkiem. 
Podkreślana w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III 
CZP 81/93, zależność użytkowania wieczystego od statusu prawnorzeczowego 
nieruchomości nie może być zrealizowana w najprostszej postaci, gdy własność 
nieruchomości należy do jednego podmiotu i przysługuje jednemu użytkownikowi 
wieczystemu, chociażby ze względu na dziedziczność tego prawa i jego 
rozporządzalność, stąd akceptowana w praktyce i spotykana w aktach 
normatywnych konstrukcja użytkowania wieczystego w częściach oznaczonych 
ułamkiem (por. art. 49a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 
nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). 
Normatywne potwierdzenie współzarządu i współużytkowania zwalnia również w 
rozpoznawanej sprawie od analizy dopuszczalności i skutków istnienia takiego 
stanu według treści decyzji. 
W sprawie, w której przedstawiono zagadnienie prawne, istota wątpliwości ma 
źródło w zbiegu uprawnień współwłaścicieli nieruchomości, tj. województwa, 
powiatu i gminy jako jednostek samorządu terytorialnego oraz użytkownika 
wieczystego, którego prawo obciąża tylko udział Skarbu Państwa. Nabycie 
użytkowania wieczystego w ułamku określającym część ułamka wyrażającego 
udział Skarbu Państwa we współwłasności nieruchomości, odpowiadające w 
przekonaniu organu orzekającego dyspozycji art. 20 ust. 2 ustawy o jednostkach 
doradztwa rolniczego, nie pozwala ustalić zakresu uprawnień skarżącego do gruntu 
przy zastosowaniu kryterium wskazanego w art. 233 k.c., ze względu na brak 
podstawy do określenia zakresu korzystania z gruntu tylko na podstawie zasad 
współżycia społecznego, w razie zbiegu uprawnień wynikających z różnych praw 
rzeczowych. Cechą takich praw jest ich bezwzględna skuteczność, tymczasem 
nawet umowne określenie zakresu uprawnień do władania gruntem przez 
skarżącego, nie tylko ze Skarbem Państwa, ale i z pozostałymi współwłaścicielami, 

miałoby skuteczność ograniczoną do stron umowy. Oznaczałoby to przyznawanie 
przez ustawodawcę prawa rzeczowego o nieznanej z góry treści, do czego brak 
podstawy w art. 20 ust. 2 wymieniającego rodzaj nabywanego prawa i 
posługującego się sformułowaniem „grunty”, przeniesionym z art. 232 i 233 k.c. 
Dodatkowy argument przeciw konstrukcji prawnej użytkowania wieczystego 
obciążającego udział we współwłasności nieruchomości gruntowej wypływa z art. 
3a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. 
Nr 80, poz. 903 ze zm.), niedopuszczającego współistnienia użytkowania 
wieczystego i udziału we współwłasności jako praw związanych z wyodrębnionymi 
lokalami. Należy zatem stwierdzić, że decyzja wojewody stwierdzająca nabycie tak 
uformowanego prawa nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej dopóty,  
dopóki nie zostanie usunięta przeszkoda w postaci stanu współwłasności 
nieruchomości gruntowej. 
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. podjął 
uchwałę przytoczoną na wstępie.