III CZP 79/11

Uchwała z dnia 9 grudnia 2011 r., III CZP 79/11 
 
Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SA Roman Dziczek 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Kazimierza L. i Elżbiety L. przeciwko 
Patrycji L. i Arkadiuszowi M. o stwierdzenie nieważności czynności prawnych, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2011 r. 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie 
postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2011 r.: 
„Czy umowa darowizny nieruchomości stanowiąca czynność prawną ukrytą 
pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości jest dotknięta nieważnością?” 
podjął uchwałę: 
 
Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną 
umową sprzedaży tej nieruchomości. 
 
Uzasadnienie 
 
Wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2011 r. Sąd Okręgowy w Płocku stwierdził 
nieważność zawartej w dniu 13 sierpnia 2004 r. między stronami pozornej umowy 
sprzedaży nieruchomości położonych w P. przy ul. B. nr 20, pod którą strony ukryły 
– także w jego ocenie – nieważną ze względu na brak zachowania formy aktu 
notarialnego umowę darowizny. 

Rozpoznając apelację pozwanego, Sąd Apelacyjny w Warszawie przedstawił 
Sądowi Najwyższemu przytoczone na wstępie zagadnienie prawne budzące 
poważne wątpliwości. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Wykładnia art. 83 § 1 k.c. wymaga przede wszystkim wyjaśnienia zawartych w 
nim pojęć „oświadczenie woli” i „czynność prawna” oraz określania ich wzajemnej 
relacji. Z końcowej części tego przepisu w brzmieniu „ważność oświadczenia ocenia 
się według właściwości tej czynności” wynika, że ustawodawca przyjął, iż 
podstawowym i koniecznym składnikiem czynności prawnej jest co najmniej jedno 
oświadczenie woli. W rezultacie uwzględnił tradycyjne i dominujące w doktrynie 
ujęcie czynności prawnej, którą jest np. umowa sprzedaży nieruchomości, 
wymagająca złożenia zgodnych oświadczeń woli przez sprzedawcę i kupującego, 
wyrażających ich wolę przejścia własności ze sprzedawcy na kupującego za 
odpowiednim ekwiwalentem pieniężnym w postaci ceny (art. 535 k.c.). Czynność 
taką stanowi również umowa darowizny nieruchomości, wymagająca złożenia 
oświadczenia woli przez darczyńcę o bezpłatnym przejściu jej własności na 
obdarowanego i oświadczenia woli o jej przyjęciu przez obdarowanego (art. 888 § 1 
k.c.). Można więc uznać, że czynność prawna jest stanem faktycznym, na który 
składają się elementy określone przez normę prawną (por. art. 56 k.c.), wśród 
których jest przynajmniej jedno oświadczenie woli. 
Oświadczeniem woli jest takie zachowanie, które wyraża w sposób 
dostateczny zamiar wywołania skutku w postaci ustanowienia zmiany lub ustania 
stosunku prawnego. Wadami oświadczenia woli nie są wszystkie nieprawidłowości 
występujące w toku jego podejmowania i wyrażania, lecz tylko takie, które zostały 
uznane za wady przez ustawodawcę. Poza zakresem pojęcia "wada oświadczenia 
woli" pozostają np. nieprawidłowości dotyczące ich treści lub formy, w związku z 
czym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości bez zachowania 
formy aktu notarialnego stanowi wadę czynności prowadzącą do jej nieważności 
(art. 158 k.c.), ale nie jest wadą oświadczenia woli. 
Pozorność występuje wtedy, gdy oświadczenie woli jest złożone drugiej 
stronie dla pozoru, tj. bez zamiaru wywołania skutków prawnych; druga strona musi 
mieć świadomość, że oświadczenie składane jest w takim celu, a także 

zaakceptować brak zamiaru wywołania skutków prawnych. Choć oświadczenie woli 
pozorne nie zmierza do wywołania skutków prawnych, to musi się charakteryzować 
dążeniem do stworzenia wrażenia pozorów, że zamiar taki istnieje, a składający 
traktuje je poważnie. W takim wypadku składający takie oświadczenie albo nie chce 
w ogóle wywołać skutków prawnych związanych bezpośrednio z jego złożeniem, 
albo chce wywołać inne niż wynikają ze złożonego oświadczenia. Jeżeli brak 
najistotniejszego składnika oświadczenia woli, czyli elementu tworzącego prawo, tj. 
zamiaru wywołania zwykłych skutków prawnych, jakie wiążą się z takim 
oświadczeniem, to nie jest to oświadczenie woli rzeczywiste; występuje tu tylko 
pozór oświadczenia woli i w konsekwencji pozór czynności prawnej. Oczywiście, 
sprzedaż nieruchomości w formie aktu notarialnego nie wyłącza automatycznie jej 
pozorności, zwłaszcza że przy oświadczeniu pozornym strony zwykle zachowują 
wszystkie ustawowe wymagania czynności prawnej, której to oświadczenie woli jest 
składnikiem, po to, aby na zewnątrz czynność symulowana funkcjonowała w 
obrocie i wywierała skutki prawne. 
Prawo nie wymaga, aby na skutek pozorności w każdym wypadku nastąpiło 
wprowadzenie w błąd lub oszukanie osoby trzeciej, jest jednak konieczne, aby 
niewystępująca w rzeczywistości wola stron była na zewnątrz upozorowana w 
sposób wytwarzający przeświadczenie, że zawierająca ją czynność prawna 
pozorna została dokonana. Wytworzenie takiego nieprawdziwego obrazu ma 
dotyczyć przede wszystkim wrażenia dokonania określonej czynności prawnej, 
podczas gdy w rzeczywistości nic się nie zmienia w sferze prawnej stron albo 
zmiana ma inny charakter, niż wskazuje na to treść złożonych oświadczeń. 
Wyrażona w takich warunkach czynność prawna, przy spełnieniu pozostałych jej 
przesłanek (np. co do formy), jest czynnością pozorną ze względu na objęte nią 
pozorne oświadczenie woli. 
Z zawartego w art. 83 § 1 k.c. wyrażenia „dla ukrycia innej czynności prawnej” 
wynika wprost, że pozorna czynność prawna, choć nie jest czynnością rzeczywistą, 
jest objęta hipotezą normy z niego wynikającej. Należy podkreślić, że przy 
pozorności w klasycznej postaci (bezwzględnej, absolutnej) nie występuje żadna 
inna czynność prawna i stwierdzenie nieważności może dotyczyć tylko czynności 
prawnej pozornej. Względy te przesądzają, że trafny jest dominujący w doktrynie 

pogląd wskazujący na występowanie na gruncie art. 83 § 1 k.c. takiej, tj. pozornej 
czynności prawnej. 
Strony mogą jednak w porozumieniu potajemnym złożyć także oświadczenie 
wyrażające wolę innego uregulowania ich sfery prawnej niż to zostało ujawnione. 
Taka pozorność (tzw. symulacja względna, relatywna) występuje wtedy, gdy strony 
zawierają czynność prawną pozorną dla ukrycia innej, rzeczywiście przez nie 
zamierzonej i dokonanej. Potajemne porozumienie stron jest określane jako 
czynność prawna ukryta lub dyssymulowana. Odnosi się do niej art. 83 § 1 zdanie 
drugie k.c., który stanowi, że jeżeli oświadczenie pozorne złożone zostało dla 
ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według 
właściwości tej czynności. Trzeba przy tym wyraźnie zastrzec, że przepis ten 
dotyczy innej ukrytej czynności prawnej, a nie ukrycia elementu treści tej samej 
czynności prawnej, np. rzeczywistej ceny w umowie sprzedaży (por. wyroki Sądu 
Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/03, niepubl. i z dnia 13 kwietnia 
2005 r., I CK 684/04, niepubl.). 
Ze wskazanych względów na gruncie wykładni językowej istnieje zatem 
podstawa do rozróżnienia czynności prawnej symulowanej i czynności prawnej 
ukrytej, będącej wyrazem rzeczywistego zamiaru stron. Tradycyjny i dominujący w 
doktrynie pogląd, że w tym wypadku chodzi o dwie odrębne i samodzielne 
czynności prawne – jedną pozorną, nieważną, i drugą, jeżeli odpowiada 
ustawowym przesłankom, ważną – ma pełne oparcie w treści wykładanego 
przepisu. 
Pozorność jest wadą oświadczenia woli – co wynika choćby z tytułu działu IV 
części pierwszej kodeksu cywilnego – ustawodawca więc konsekwentnie i wyraźnie 
w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. stwierdził, że ważność oświadczenia woli jako 
składnika czynności ukrytej zależy od właściwości tej czynności, czyli od tego, czy 
zostały spełnione wszystkie przesłanki ustawowe jej skuteczności, wynikające z 
przepisów bezwzględnie obowiązujących. Niewątpliwie chodzi tu o wymagania 
zarówno co do treści, jak i formy. Ukryta czynność darowizny nieruchomości nie 
zachowuje formy szczególnej pod rygorem nieważności, tj. formy aktu notarialnego, 
i z tego względu jest nieważna (art. 158 k.c.). Jasne brzmienie tych dwu przepisów 
mających charakter bezwzględnie obowiązujący wyłącza możliwość wyprowadzenia 

odmiennego wniosku na podstawie zasady favor contracti (art. 3531 k.c.) lub 
dyrektyw dotyczących wykładni umów (art. 65 § 2 k.c.). 
Nie ma podstaw do przenoszenia formy szczególnej zachowanej dla 
czynności symulowanej na czynność dyssymulowaną przede wszystkim z tego 
względu, że w pojęciu pozorności, która jest wadą oświadczenia woli, nie mieści się 
wadliwość czynności prawnej w postaci niezachowania formy. W omawianym 
wypadku forma aktu notarialnego została zachowana dla innej czynności prawnej, 
tj. pozornej umowy sprzedaży nieruchomości, i nie może być użyczona dla ukrytego 
oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności, gdyż ustawodawca w 
art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. uzależnił jego ważność od tego, czy dyssymulowana 
czynność prawna, np. umowa darowizny nieruchomości, odpowiada wszystkim 
dalszym wymaganiom, wynikającym z przepisów bezwzględnie obowiązujących, a 
więc także od tego, czy została zawarta w wymaganej formie. Wprawdzie obydwie 
czynności – pozorna i ukryta – dotyczą tych samych podmiotów i tej samej 
nieruchomości, niemniej dokonane przez strony ukryte oświadczenie woli o 
nieodpłatnym przeniesieniu jej własności nie zostało wyrażone z zachowaniem 
formy ad solemnitatem. Należy dodać, że umowę sprzedaży różni od umowy 
darowizny nie tylko odpłatność charakteru czynności prawnej, ale – jak trafnie 
podniesiono w literaturze – całkiem inny reżim prawny. 
Zgodnie z ujęciem bezwzględnej nieważności jako sankcji czynności prawnej, 
czynność nieważna nie wywołuje żadnych skutków prawnych, poza wynikającymi 
wprost z ustawy (por. np. art. 496 w związku z art. 497 k.c.). Sprzeczne z tym 
ujęciem jest zatem twierdzenie, że jednak forma czynności prawnej czynności 
bezwzględnie nieważnej wywołuje skutki prawne jako element ważnej czynności 
prawnej ukrytej. 
Zasadą jest dowolność formy czynności prawnej, tzn. strony samodzielnie 
mogą zdecydować, w jakiej formie chcą jej dokonać, niemniej nie można 
marginalizować znaczenia tych przypadków, w których ustawodawca zastrzegł 
formę szczególną, zwłaszcza pod rygorem nieważności. Takie zastrzeżenie służy 
bezpieczeństwu obrotu i podnosi wiarygodność dokonanej czynności prawnej, 
zatem zgoda na utrzymywanie ważności czynności prawnej z ukrytym 
oświadczeniem woli – jeśli czynność prawna pozorna została dokonana w formie 

szczególnej przewidzianej dla czynności ukrytej – stanowiłaby obejście przepisów o 
skutkach zastrzeżenia formy ad solemnitatem. 
Za prezentowanym kierunkiem wykładni przemawiają ważne argumenty 
systemowe wynikające z ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie 
(jedn. tekst : Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 – dalej: "Pr.not."). Według art. 92 § 1 
Pr.not., akt notarialny ma zawierać oświadczenia stron, z powołaniem się w razie 
potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, i być odczytany. Niedopuszczalne jest 
więc przyjęcie, że można zachować formę aktu notarialnego w sytuacji, w której 
strony czynności nie złożyły przed notariuszem oświadczenia woli określającego 
elementy przedmiotowo istotne dla zawieranej umowy. Przy odczytaniu aktu 
notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności nie tylko 
dokładnie rozumieją treść i znaczenia aktu, ale że jest on zgodny z ich wolą (art. 94 
§ 1 Pr.not.). Notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z 
prawem (art. 81 Pr.not.), nie można więc zgodzić się z podniesionym w literaturze 
kontrargumentem, że wyrażone stanowisko godzi w bezpieczeństwo obrotu już z 
tego względu, że forma aktu notarialnego z istoty swej służy temu celowi, gdyż 
zmusza strony do dojrzałego namysłu i zapewnia prewencyjną kontrolę 
dokonywanej czynności z prawem. Poza tym z aktu notarialnego jako dokumentu 
urzędowego (art. 2 § 2 Pr.not.) wynika domniemanie autentyczności i zgodności z 
prawdą zawartych w nim oświadczeń (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 
28 czerwca 2000 r., IV CKN 1083/00, nie publ.). Przyjęcie stanowiska, że czynności 
dyssymulowane zachowują formę notarialną, jeżeli czynność pozorna była 
sporządzona w formie aktu notarialnego, stawiałoby pod znakiem zapytania 
występowanie tych domniemań. 
Trzeba ponadto zwrócić uwagę, że w art. 83 § 1 k.c. została wyrażona 
zasada, iż czynność prawna, której składnikiem jest pozorne oświadczenie woli jest 
bezwzględnie nieważna. Możliwość uznania za ważną czynności ukrytej to wyjątek 
przewidziany przez art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. Dokonując wykładni nie powinno 
się przepisów wyjątkowych wykładać rozszerzająco. Utrzymywanie ważności 
czynności prawnych ukrytych, dla których dokonania nie zachowano przewidzianej 
formy ad solemnitatem, byłoby w istocie niedopuszczalnym poszerzeniem katalogu 
czynności mieszczących się w tym wyjątkowym unormowaniu. Nie można więc 
zgodzić się z podniesionym w literaturze argumentem, że prezentowane stanowisko 

pozbawia znaczenia normatywnego regulację zawartą w art. 83 § 1 zdanie drugie 
k.c., gdyż nie stoi ono na przeszkodzie uznaniu za ważne czynności prawnych 
ukrytych, odpowiadających wymaganiom ustawowym, dla których nie zastrzeżono 
formy ad solemnitatem. 
Należy też zauważyć, że w literaturze podniesiono, iż każda czynność prawna 
przenosząca własność nieruchomości powinna w swej treści wskazywać prawdziwą 
causa. Jeżeli zatem dochodzi do zawarcia pozornej umowy sprzedaży, gdy w 
rzeczywistości – zgodnie z wolą stron – przyczyna przejścia własności jest causae 
donandi, to treść umowy wyrażona w formie aktu notarialnego nie zawiera 
prawdziwego jej stwierdzenia. Już z tego więc względu czynność ukryta jest 
nieważna. 
Za prezentowanym kierunkiem wykładni, opartej na bezpośrednim rozumieniu 
art. 83 § 1 k.c., przemawiają także względy funkcjonalne. Wykładnia przepisu o 
pozorności jako wadzie oświadczenia woli nie może zmierzać do zachęcania do 
dokonywania czynności prawnych pozornych. Choć wola ukrycia konkretnej 
czynności prawnej przez dokonanie innej czynności została przez ustawodawcę 
wyjątkowo uznana za skuteczną, to należy mieć na względzie, że często w praktyce 
służy do celów niegodziwych, np. zawieraniu pozornych umów sprzedaży mających 
na celu uniknięcie obowiązku podatkowego, „pranie brudnych pieniędzy” albo 
skorzystanie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego powodu 
wykładnia omawianych przepisów nie może poszerzać katalogu przypadków, w 
których czynność prawna ukryta jest ważna. 
Trzeba też podnieść, że wykładnia art. 83 k.c. jest w zasadzie ukształtowana i 
jednolita. Zapoczątkował ją wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 
r., V CKN 631/00 (OSNC 2002, nr 7-8, poz. 91), potwierdzony uchwałą Sądu 
Najwyższego z dnia 22 maja 2009 r., III CZP 21/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 13). 
Ten kierunek judykatury spotkał się w przeważającej mierze z aprobatą w 
piśmiennictwie (por. także wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV 
CK 684/04, "Izba Cywilna" 2006, nr 3, s. 52 i z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 
191/03, nie publ.). 
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął 
przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.