III CZP 72/12

Sygn. akt III CZP 72/12 
 
 
 
UCHWAŁA 
 
Dnia 6 grudnia 2012 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz 
SSN Grzegorz Misiurek 
 
 
w sprawie z powództwa D. M. 
przeciwko A. B. i J. K. 
o zapłatę, 
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym 
w dniu 6 grudnia 2012 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy  
postanowieniem z dnia 12 lipca 2012 r.,  
 
 
"Czy osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa                
w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw 
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu 
cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) 
są zobowiązane 
do 
opłacania 
odszkodowania 
w 
wysokości 
określonej w art. 18 ust. 2, czy w art. 18 ust. 3 tej ustawy, w okresie 
od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku 
eksmisyjnego?" 
 
podjął uchwałę: 

 
2 
 
Osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa       
w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw 
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu 
cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.),        
w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia 
się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według 
zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 przytoczonej ustawy. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Uzasadnienie 

 
3 
 
 
Wyrokiem z dnia 6 lutego 2012 r. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanych 
solidarnie na rzecz powódki 5 105,85 zł z ustawowymi odsetkami, umorzył 
postępowanie co do kwoty 633,25 zł, oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł 
o kosztach procesu. Zasądzoną kwotę stanowi powstała od marca do grudnia 2010 
r. różnica między czynszem rynkowym, jaki powódka mogłaby uzyskać z tytułu 
najmu lokalu mieszkalnego, a zapłaconą przez pozwane należnością za 
zajmowanie tego lokalu bez tytułu prawnego. 
 
W sprawie jest bezsporne, że łączący strony stosunek najmu lokalu 
mieszkalnego wygasł z dniem 31 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 
30 grudnia 2010 r., prawomocnym od dnia 26 stycznia 2011 r., nakazał pozwanym i 
małoletniemu S. K. opróżnienie zajmowanego lokalu, przyznał im prawo do lokalu 
socjalnego i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu dostarczenia przez gminę 
takiego lokalu. W chwili wygaśnięcia najmu pozwane płaciły czynsz w wysokości 
571,35 zł. Czynsz rynkowy z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, jaki powódka 
mogłaby uzyskać od marca do grudnia 2010 r., wynosił natomiast 1140 zł. 
Tymczasem pozwane za zajmowany lokal, w okresie objętym sporem, płaciły po 
571,35 zł miesięcznie. 
 
Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy 
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie 
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.; 
dalej - „u.o.p.l.”). 
 
Rozpoznając apelacje pozwanych, Sąd Okręgowy przedstawił – na 
podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.    
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
 
Artykuł 18 u.o.p.l. reguluje kwestię należnego właścicielowi odszkodowania 
za zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego i obowiązki gminy wobec 
właściciela w wypadku niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie 
uprawnionej do niego na podstawie wyroku sądowego. W art. 18 ust. 1 u.o.p.l. 
została wyrażona ogólna zasada, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są 
obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. 

 
4 
Zgodnie z art. 18 ust. 2 u.o.p.l. odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 – 
z zastrzeżeniem ust. 3 – odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby 
otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli wspomniane odszkodowanie nie pokrywa 
poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, 
odszkodowania uzupełniającego. W myśl art. 18 ust. 3 u.o.p.l. osoby uprawnione 
do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania 
opróżnienia 
lokalu 
do 
czasu 
dostarczenia 
im 
takiego 
lokalu 
opłacają 
odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie 
byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Według zaś art. 18 
ust. 5 u.o.p.l. w wypadku niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie 
uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie 
odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 k.c.  
 
Przewidziane w art. 18 ust. 2 i 3 u.o.p.l. sposoby ustalenia odszkodowania 
zostały uregulowane odmiennie. Odszkodowanie należne właścicielowi lokalu na 
podstawie art. 18 ust. 2 u.o.p.l. opowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby 
otrzymać z tytułu najmu. Chodzi więc o  możliwy do uzyskania - w hipotetycznej 
sytuacji, w której lokal zostaje opróżniony - czynsz wolnorynkowy. Właściciel lokalu 
może ponadto żądać, jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa 
strat, odszkodowania uzupełniającego. Inaczej kwestię ustalenia odszkodowania 
reguluje natomiast art. 18 ust. 3 u.o.p.l. Osoby, o których mowa w tym przepisie, 
opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo opłat za używanie lokalu, jakie 
byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Właściciel lokalu 
nie uzyska zatem od tych osób – w przeciwieństwie do objętych regulacją 
przewidzianą w art. 18 ust. 2 u.o.p.l. – pełnego odszkodowania. Czynsze 
regulowane (art. 8a, art. 9 u.o.p.l.) są bowiem niższe niż czynsze wolnorynkowe.   
Odszkodowanie ustalone w sposób określony w art. 18 ust. 3 u.o.p.l.  
opłacają jednak osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego na 
podstawie wyroku eksmisyjnego w okresie od uprawomocnienia się tego wyroku 
do  chwili dostarczenia takiego lokalu. Artykuł 18 ust. 3 u.o.p.l. nie reguluje 
natomiast wprost kwestii ustalenia wysokości odszkodowania, stanowiącej istotę 
przedstawionego zagadnienia prawnego, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu 
do dnia uprawomocnienia wspomnianego wyroku eksmisyjnego.  

 
5 
 
Charakter prawny odpowiedzialności przewidzianej w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l., 
determinujący charakter roszczeń, budzi kontrowersje. W literaturze wyrażono 
pogląd, że istota przewidzianego w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. świadczenia osoby 
zajmującej lokal bez tytułu prawnego na rzecz  właściciela, mimo że mowa 
w  tym przepisie o odszkodowaniu, bliższa jest raczej wynagrodzeniu za 
korzystanie z rzeczy cudzej (art. 224-225 k.c.). Odszkodowawczy charakter ma zaś 
odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 3 u.o.p.l. Zdarzeniem wyrządzającym 
szkodę jest niemożność wykonania wyroku eksmisyjnego. Według innego  
zapatrywania, po ustaniu najmu powstaje z mocy prawa nowy stosunek prawny, 
wykazujący cechy zbliżone do umowy najmu – właściciel jest zobowiązany znosić 
korzystanie z jego lokalu, a lokator ma prawo w nim zamieszkiwać i zobowiązany 
jest płacić „odszkodowanie”, pełniące rolę czynszu. Sąd Najwyższy w uchwale 
z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07 (OSNC 2008, nr 12, poz. 137) uznał 
natomiast odpowiedzialność, o której mowa w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. 
za  odszkodowawczą odpowiedzialność kontraktową za naruszenie obowiązku 
zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowaną w sposób 
przewidziany w tych przepisach, chyba że co innego zastrzeżono w umowie 
będącej źródłem tytułu prawnego do lokalu lub co innego wynika z ustawy. Art. 18 
ust. 3 u.o.p.l. ustanawia zaś - według przytoczonej uchwały - szczególnego rodzaju 
stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi 
określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu 
przez byłego lokatora. Nazwanie tego świadczenia „odszkodowaniem” nie jest 
ścisłe, a zostało spowodowane bliskim związkiem wypadków uregulowanych w art. 
18 ust. 3 u.o.p.l. z sytuacjami unormowanymi w art. 18 ust. 2 u.o.p.l., w których 
rzeczywiście chodzi o odszkodowanie, i podobną w odbiorze społecznym funkcją 
obu regulacji.  
 Artykuł 18 ust. 1 u.o.p.l. jest przepisem szczególnym w stosunku, zależnie 
od przyjętej koncepcji charakteru przewidzianej w nim odpowiedzialności, do 
przepisów regulujących generalne zasady odpowiedzialność kontraktowej (art. 471 
k.c.) i tzw. roszczeń uzupełniających (art. 224 i 225 k.c.). Wskazuje na to jego treść 
i lokalizacja w szczególnej  w stosunku do Kodeksu cywilnego ustawie. Pogląd  taki 
jest wyrażany również w literaturze. Przepis ten stanowi szczególną regulację 

 
6 
dotyczącą rekompensaty za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Nie powinien 
on zatem być interpretowany – w myśl paremii exceptionis non sunt extendendae – 
rozszerzająco ani też stosowany analogicznie. Rozwinięciem tego przepisu są jego 
ustępy drugi i trzeci. Wskazują na to jego treść i struktura art. 18 u.o.p.l. Artykuł 
18 ust. 2 nawiązuje do ustępu pierwszego, z kolei ustęp trzeci do ustępów 
pierwszego i drugiego.  Łącznie tworzą one pewną normatywną całość. Niezależnie 
od tego, z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. wynika zasada pełnej rekompensaty uszczerbku 
majątkowego. Wspomniana rekompensata jest możliwa, z powodu z natury rzeczy 
niemożliwej restytucji naturalnej, tylko w formie odszkodowania.         
Reguła, że wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco dotyczy nie 
tylko art. 18 ust. 1 u.o.p.l., ale również jego rozwinięcia, a więc ustępów drugiego 
i trzeciego jako integralnych składników całego art. 18 u.o.p.l. Uzasadniony jest 
zatem wniosek, że przepisy art. 18 ust. 2 i 3 u.o.p.l. znajdują zastosowanie tylko 
w wypadkach w nich uregulowanych. Dotyczy to zwłaszcza art. 18 ust. 3 u.o.p.l., 
który we wskazanych w nim okolicznościach nakazuje - co podkreśla się także 
w literaturze – ustalać wyjątkowo odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych 
opłat za używanie lokalu, jakie byłyby opłacane, gdyby stosunek najmu nie wygasł. 
Przepis ten ogranicza wyraźnie przysługujące właścicielowi odszkodowanie za 
zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego w stosunku do sytuacji uregulowanej 
w art. 18 ust. 1 i 2 p.u.o.p.l. Warunkiem prawnym jego zastosowania jest 
orzeczenie eksmisji ze wstrzymaniem jej  wykonania do czasu dostarczenia lokalu 
zamiennego albo socjalnego. Wprawdzie przesłanka uprawnienia do lokalu 
zamiennego albo socjalnego może powstać na długo przed wydaniem 
wspomnianego wyroku eksmisyjnego (art. 14, art. 23 ust. 2 i art. 24 u.o.p.l.), 
jednakże samo uprawnienie do takiego lokalu powstaje dopiero z chwilą  
uprawomocnienia się tego wyroku (art. 14 u.o.p.l.).   
Sytuacje, których nie obejmuje art. 18 ust. 3 u.o.p.l., podlegają systemowo 
ogólniejszej regulacji zawartej w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Argumentów 
przemawiających za taką wykładnią dostarcza także judykatura Sądu Najwyższego 
(por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r., 
III CZP 10/11, OSNC 2011, nr 12, poz. 129) nawiązująca do orzecznictwa 
Trybunału Konstytucyjnego (por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 25 maja 

 
7 
1999 r., SK 9/98, OTK 1999, nr 4, poz. 78 i z dnia 28 października 2003 r., P 3/03, 
OTK-A, nr 8, poz. 82), które przyjmuje, że wątpliwości co do zakresu instytucji 
ograniczającej własność w rozumieniu art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej 
Polskiej, należy rozstrzygać na korzyść własności; pierwszeństwo w takich 
wypadkach ma więc konstytucyjna zasada ochrony własności. Wprawdzie 
przytoczone orzeczenia dotyczą zasiedzenia służebności gruntowej, jednakże 
wyrażone w nich stanowisko znajduje także zastosowanie w niniejszej sprawie. 
Artykuł 18 ust. 3 u.o.p.l. jest bowiem przepisem ograniczającym prawo własności. 
Gdyby nie ta szczególna regulacja, właściciel mógłby żądać od osoby, która bez 
tytułu prawnego zajmuje jego lokal, odszkodowania w pełni rekompensującego jego 
uszczerbek majątkowy (art. 18 ust. 1 u.o.p.l.). Za stanowiskiem, że art. 18 ust. 3 
u.o.p.l. ogranicza prawo własności, chociażby przez obniżenie przysługującej 
właścicielowi 
ochrony 
kompensacyjnej, 
przemawia 
wyrok 
Trybunału 
Konstytucyjnego z dnia 11 września 2011 r., P 14/06 (OTK-A 2006, nr 8, poz. 102), 
w którym uznano za niezgodny z art. 77 ust. 1, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 
Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej przepis art. 18 ust. 4 u.o.p.l., gdyż ograniczał 
on bezpodstawnie prawo własności (nieruchomości lokalowej) w zakresie zarówno 
odpowiedzialności odszkodowawczej gminy z tytułu niedostarczenia lokalu 
socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku orzekającego eksmisję, jak 
i konstytucyjnych standardów ochrony własności. 
Reasumując, art. 18 ust. 3 u.o.p.l. znajduje zastosowanie jednie do stanów 
faktycznych wprost odpowiadających jego hipotezie. Nie stanowi on zatem 
podstawy prawnej do ustalenia odszkodowania należnego od osób uprawnionych 
do lokalu socjalnego z mocy wyroku eksmisyjnego w okresie od wygaśnięcia 
stosunku najmu do uprawomocnienia się tego wyroku. Osoby te w tym okresie 
opłacają odszkodowanie ustalone według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2  
u.o.p.l. 
Z przestawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji uchwały.