III CZP 71/11

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 71/11 
 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Marta Romańska 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Teresy W. przy uczestnictwie Jarosławy 
C. i Gminy D. o wpis własności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez 
Sąd Okręgowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 29 lipca 2011 r.: 
„Czy skutkiem postanowienia sądowego orzekającego o podziale majątku 
wspólnego byłych małżonków, przyznającego na wyłączną własność jednemu z 
nich niezabudowaną nieruchomość nabytą uprzednio przez oboje z nich na 
zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od gminy, jest wygaśnięcie 
prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 
102, poz. 651 ze zm.)?" 
podjął uchwałę: 
 
Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego 
jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej 
uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności 
majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego 
gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze 
zm.). 
 
Uzasadnienie 

 
Sąd Rejonowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 24 lutego 2011 r. oddalił 
wniosek Teresy W. o wpis na jej rzecz w księdze wieczystej prawa własności 
niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w R. gmina D., w miejsce 
małżonków Edwarda P. i Jarosława P. 
Sąd Rejonowy wskazał, że nieruchomość objętą wnioskiem małżonkowie 
Jarosława P. i Edward P. nabyli od Gminy D. W wyniku sądowego podziału majątku 
wspólnego jej własność przypadła Jarosławie C. Bezwarunkowa umowa sprzedaży 
tej nieruchomości zawarta przez Jarosławę C. z wnioskodawczynią, stanowiąca 
podstawę wniosku, jest nieważna w zakresie zbycia udziału w 1/2 części, gdyż 
narusza art. 109 ust. 1 i art. 110 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 
nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: 
"u.g.n."). 
Sąd Okręgowy w Olsztynie, rozpoznając apelację wnioskodawczyni, powziął 
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym 
Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in. 
niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu 
Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ust. 1 u.g.n.). Prawo 
pierwokupu – umowne i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie 
przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – art. 555 k.c.) na 
wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę 
sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym 
dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez 
zobowiązanego z osobą trzecią (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 
dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59). 
W rozpoznawanej sprawie bezwarunkowa umowa sprzedaży niezabudowanej 
nieruchomości, nabytej wcześniej od gminy przez małżonków na zasadzie 
wspólności majątkowej, została zawarta po dokonaniu przez sąd podziału majątku 
wspólnego, w wyniku którego nieruchomość ta została przyznana na wyłączna 

własność jednemu z byłych małżonków. Zrodziło to wątpliwość Sądu Okręgowego, 
czy w takiej sytuacji przejście własności nieruchomości na jednego małżonka 
spowodowało wygaśnięcie prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy 
ustawy, której usuniecie jest niezbędne do oceny ważności umowy mającej 
stanowić podstawę wnioskowanego wpisu w księdze wieczystej (art. 599 § 2 k.c.). 
W doktrynie nie ma zgodności co do tego, czy zastrzeżenie prawa pierwokupu 
prowadzi do powstania stosunku obligacyjnego, czy też quasi-obligacyjnego lub też 
do powstania jedynie uprawnienia prawo kształtującego. Nie przesądzając trafności 
żadnej z tych koncepcji, można przyjąć, że prawo pierwokupu sprzężone jest z 
długiem albo obowiązkiem nabywcy rzeczy. W razie zastrzeżenia prawa 
pierwokupu, osoba, na rzecz której prawo zastrzeżono, jest „uprawniona”, a osoba, 
która nabyła nieruchomość, jest osobą „zobowiązaną”; po stronie nabywcy rzeczy 
istnieją określone obowiązki, czy też –przy przyjęciu koncepcji dopuszczającej 
istnienie „czystego” stosunku obligacyjnego – dług. Zobowiązany z tytułu takiego 
zastrzeżenia umownego zawiadamia o treści zawartej umowy sprzedaży, a 
uprawniony w czasie ustawowo przewidzianym oświadcza, że z prawa pierwokupu 
chce skorzystać i to z nim zostaje zawarta umowa sprzedaży o proponowanej treści 
(art. 597 § 2 k.c.). 
W judykaturze przeważa pogląd, że majątek wspólny małżonków obejmuje 
jedynie aktywa, a nie pasywa (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 
grudnia 1978 r., III CRN 194/78, OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Podkreśla się 
również, że orzeczenie o podziale majątku wspólnego nie rozstrzyga stosunku 
spornego między osoba trzecią a uczestnikami postępowania działowego, osoba 
trzecia zatem nie może powoływać się na art. 567, 618, 686 i 686 k.p.c. (zob. 
uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1987 r., III CZP 3/87, OSNCP 1988, nr 
2-3, poz. 34). 
W razie nabycia przez małżonków własności nieruchomości, z zastrzeżeniem 
prawa pierwokupu na rzecz gminy, po stronie nabywcy występują oboje 
małżonkowie jako odrębne podmioty. Przyznanie rzeczy jednemu z małżonków w 
wyniku orzeczenia podziałowego nie może być traktowane jako przyznanie rzeczy 
osobie trzeciej, gdyż małżonek ten był również zobowiązany z tytułu zastrzeżenia 
prawa pierwokupu. Do wygaśnięcia prawa pierwokupu prowadzi – jak wynika z art. 

596 k.c. – sprzedanie rzeczy osobie trzeciej, która nie pozostaje w stosunku 
prawnym z osobą, na rzecz której zastrzeżono prawo pierwokupu, jeżeli uprawniony 
nie skorzystał z prawa pierwokupu w terminie wskazanym w art. 598 § 2 k.c. 
Wygaśnięcie prawa pierwokupu może być również skutkiem orzeczenie sądu 
przyznającego rzecz osobie trzeciej, np. w wyniku interwencji głównej. W tym 
przypadku wygaśnięcie prawa pierwokupu związane jest z przekazaniem rzeczy 
osobie trzeciej, za którą nie może zostać uznany małżonek będący stroną umowy, 
w której zastrzeżono prawo pierwokupu. 
Nie można zatem traktować przyznania nieruchomości w toku postępowania 
działowego jednemu z małżonków jako zbycia rzeczy osobie trzeciej, gdyż 
małżonek ten był stroną czynności prawnej, z której dokonaniem ustawodawca 
powiązał prawo pierwokupu, ani jako sprzedaży na rzecz osoby bliskiej (art. 109 
ust. 3 pkt 1 u.g.n.), gdyż przepisy dotyczące prawa pierwokupu, będącego 
uprawnieniem o charakterze wyjątkowym, powinny być wykładane ściśle, bez 
żadnych ustępstw interpretacyjnych (zob. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego  
z dnia 18 lipca 1975 r., III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78 z dnia 27 
października 1975 r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65, z dnia 4 marca 
1994 r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202 oraz z dnia 16 lutego 1996 r., 
III CZP 10/96). Sąd dokonujący działu – jak wspomniano – nie dzieli długów ani 
obowiązków małżonków; skutkiem takiego podziału majątku wspólnego jest jedynie 
wygaśnięcie prawa pierwokupu wobec małżonka nieotrzymującego własności 
nieruchomości, z którą zostało związane prawo pierwokupu. Przyznanie takiej 
nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków 
modyfikuje stosunek prawny wynikający z zastrzeżenia prawa pierwokupu w ten 
sposób, że zobowiązanym pozostaje tylko małżonek uzyskujący wyłączny tytuł 
własności. 
Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu jest – co do zasady – prawem 
niepodzielnym (art. 602 § 1 k.c.), co nakazuje uznać, iż zarówno przesłanki nabycia 
przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość 
skorzystania z niego muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości 
(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 11/04, nie 
publ., z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, "Izba Cywilna" 2005, nr 2, s. 50 oraz z 
dnia 7 października 2008 r., III CSK 122/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 61). 

Należy także mieć na względzie, że podstawowym celem prawa pierwokupu 
jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia 
znaczenie ma nie przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu 
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, lecz w chwili jej odprzedaży (zob. 
uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04, OSNC 2005, nr 
6, poz. 96). Sprzeczne z tym celem jest uznanie, że następuje wygaśnięcie prawa 
pierwokupu wskutek przesunięcia przedmiotu prawa między majątkami 
zobowiązanych małżonków, wygaśnięcie prawa względnego, którym jest prawo 
pierwokupu, nie może być skutkiem zdarzeń prawnych mających miejsce między 
osobami zobowiązanymi. Stosunki majątkowe między małżonkami mogą wpływać 
na stosunki z osobami trzecimi jedynie wówczas, gdy tak stanowi przepis prawa 
(np. art. 36-37 i 41 k.r.o.). W innych przypadkach stosunki prawne między 
małżonkami a osobami trzecimi podlegają przepisom regulującym dane stosunki, w 
analizowanym przypadku – przepisom kodeksu cywilnego oraz ustawy o 
gospodarce nieruchomościami, dotyczącym prawa pierwokupu. Nie ma przesłanek 
usprawiedliwiających traktowanie małżonków w sposób uprzywilejowany w 
porównaniu do osób, które dokonują czynności prawnych nie pozostając w 
związkach małżeńskich. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu nie wygasa w 
razie przeniesienia udziału w prawie własności rzeczy na drugiego zobowiązanego. 
Skoro ustawodawca przewidział tylko jeden przypadek wygaśnięcia prawa 
pierwokupu związany z przesunięciem nieruchomości między majątkami 
małżonków w następstwie sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania 
wieczystego na rzecz drugiego małżonka (109 ust. 3 pkt 1 u.g.n. w związku z art. 4 
pkt 13 u.g.n.), to – mając na względzie konieczność dokonywania ścisłej wykładni 
tych przepisów – nie można uznać, że do takiego skutku prowadzi również 
przyznanie przez sąd w postanowieniu działowym własności nieruchomości 
jednemu ze zobowiązanych małżonków. 
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak na wstępie (art. 390 § 1 k.p.c.).