III CZP 7/09

Sygn. akt III CZP 7/09 
 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 7 maja 2009 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Marian Kocon (przewodniczący) 
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca) 
SSN Hubert Wrzeszcz 
 
Protokolant Iwona Budzik 
 
w sprawie z powództwa Macieja N., Barbary P., Ewy U.-B. i Celiny R. 
przeciwko Henrykowi K. i Józefie K. 
o eksmisję, 
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 7 maja 2009 r., 
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy w Ł. 
postanowieniem z dnia 8 grudnia 2008 r.,  
 
„Czy zarządca nieruchomości, stanowiącej współwłasność osób 
fizycznych, któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze 
umowy, a który nie jest współwłaścicielem tej nieruchomości ma 
legitymację procesową czynną w procesie o eksmisję byłych 
najemców lokalu mieszkalnego?” 
 
 
Odmawia podjęcia uchwały. 
 
 
 
 
 
 
                                                                Uzasadnienie 

 
2 
 
       Sąd Okręgowy w Ł. rozpoznając apelację wniesioną przez powoda Macieja N. 
od wyroku Sądu Rejonowego w Ł. z dnia 12 czerwca 2008 r. powziął istotne 
wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do 
rozstrzygnięcia 
zagadnienie 
prawne 
sformułowane 
w 
sentencji 
swojego 
postanowienia z dnia 8 grudnia 2008 r. Zagadnienie to powstało na tle 
następującego stanu faktycznego. 
       Współwłaściciele nieruchomości położonej w Ł. przy ul. K. [...] - Celina R., Ewa 
U. – B., Alina G., Barbara P. i  Irena S. zawarli z powodem Maciejem N.  umowę, 
mocą której oddali opisaną powyżej nieruchomość w zarząd. Powód - Maciej N. 
pozwem z dnia 31 stycznia 2008 roku wystąpił przeciwko pozwanym Henrykowi K. 
oraz Józefie K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego nr 30  znajdującego się w 
budynku oznaczonym numerem [...] położonym przy ul. K. w Ł. Sąd Rejonowy 
wyrokiem zaocznym z dnia 12 czerwca 2008 r. powództwo oddalił. Według Sądu I 
instancji osoba sprawująca zarząd nieruchomością na podstawie umowy zawartej 
ze współwłaścicielami nie posiada legitymacji procesowej czynnej w niniejszej 
sprawie. W ocenie Sądu Rejonowego w  razie władania rzeczą przez osobę 
nieuprawnioną roszczenia określone w art. 222 k.c. przysługują jedynie 
właścicielowi. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i niemożliwa 
jest jego modyfikacja. 
       Rozpoznający sprawę skutek apelacji powoda Sąd Okręgowy powziął istotne, 
w jego ocenie, wątpliwości czy zarządca, który nie jest współwłaścicielem 
zarządzanej nieruchomości ma legitymację procesową czynną w procesie 
o   eksmisję byłych najemców lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej 
nieruchomości. Jak podkreślił Sąd Okręgowy legitymacja procesowa to uprawnienie 
określonego podmiotu do występowania z roszczeniem przeciwko innemu 
podmiotowi, 
które 
znajduje 
oparcie 
bądź 
w 
określonym 
stosunku 
materialnoprawnym, łączącym owe strony, bądź w ustawie.  O ile w pierwszej 
sytuacji strona, która żąda ochrony prawnej, jest również stroną stosunku 
prawnego, jest zatem legitymowana materialnie, o tyle w sytuacji ustawowego 
upoważnienia osoba ta nie jest stroną stosunku prawnego, który stanowi podstawę 

 
3 
faktyczną powództwa, stąd też legitymacja ta określana jest mianem formalnej. 
Sąd  Okręgowy zwrócił uwagę, że w przypadku zarządcy nieruchomości wspólnej 
możemy mieć do czynienia zarówno z zarządcą, którego sytuacja prawna jest 
uregulowana ustawowo (zarządca sądowy) jak i z tzw. zarządcą umownym, gdy 
zostaje on upoważniony do zarządu rzeczą wspólną na podstawie umowy 
współwłaścicieli.  
       W ocenie Sądu Okręgowego dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego 
sformułowanego w jego postanowieniu istotna jest analiza pozycji prawnej zarządcy 
nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w przypadku zarządu 
sądowego (jako wyraźnie i kompleksowo uregulowanego) oraz umownego.  
       Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że ustanowienie zarządcy sądowego 
nieruchomości następuje w przypadkach wskazanych w art. 203 k.c. i art. 269 § 1 
k.c., przy zastosowaniu reguł zawartych w art. 611 - 616 k.p.c., przy czym w razie 
ustanowienia zarządu sądowego do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio 
przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości (art. 615 k.p.c.). Zgodnie 
zaś z art. 935 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać 
czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo 
pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je 
w  granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu 
takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu 
nieruchomością taki zarządca może pozywać i być pozywany. Zdaniem Sadu 
Okręgowego oznacza to, że zarządca ustawowy, w sprawach wynikających 
z  zarządu, posiada zdolność sądową i procesową. Jest on osobą, która sprawuje 
we własnym imieniu zarząd zajętą nieruchomością, stanowiącą mienie dłużnika, 
jednakże działa na rachunek masy majątkowej dłużnika. Dłużnik przez fakt 
ustanowienia zarządcy nie traci zdolności procesowej, ale jego działania są 
bezskuteczne wobec zarządcy i ewentualnie uczestników spraw sądowych 
związanych z zarządem nieruchomością i jej użytkowaniem (orzeczenie SN z dnia 
13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66). Stanowisko to zachowuje aktualność także na 
gruncie zarządu ustawowego. 

 
4 
       Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że zarząd sądowy jest rozwiązaniem 
wkraczającym w sferę uprawnień właścicielskich na mocy postanowienia sądu 
w    przypadku zaistnienia jednej z przesłanek ustawowych, natomiast zakres 
uprawnień i osoba zarządcy umownego zależy od woli samych współwłaścicieli. 
Współwłaściciele w drodze umowy mogą określić sposób zarządu rzeczą wspólną. 
Trzeba przy tym pamiętać, że co do zasady czynności zarządu obejmują: czynności 
prawne, czynności faktyczne oraz czynności polegające na załatwianiu spraw 
urzędowych przed sądami, władzami i urzędami. Jednak przepisy art. 199 - 201 k.c. 
nie mają charakteru norm bezwzględnie obowiązujących, współwłaściciele mogą 
zatem postanowić, iż zarząd rzeczą wspólną będzie sprawował w imieniu 
wszystkich jeden z nich albo osoba trzecia, mogą określić rodzaj czynności 
prawnych lub faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda 
wszystkich albo tylko większości współwłaścicieli. W drodze umowy o zarząd 
nieruchomością wspólną współwłaściciele rezygnują z części przysługujących im 
z  tytułu prawa własności prerogatyw, o których mowa w art. 140 k.c., na rzecz 
jednego z nich lub wybranej osoby trzeciej. Umowa ta wymaga zgody wszystkich 
współwłaścicieli (jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą 
wspólną). 
       Problem sformułowany w przedstawionym Sądowi Najwyższemu pytaniu 
prawnym dotyczy sytuacji zarządcy nieruchomości, stanowiącej współwłasność, 
któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze umowy, a który nie jest 
współwłaścicielem nieruchomości. Innymi słowy jest to osoba trzecia, pozostająca 
poza stosunkiem współwłasności. Istotną wątpliwość budzi, czy podmiot taki może 
występować jedynie jako pełnomocnik procesowy współwłaścicieli w procesie 
o  eksmisję, czy też posiada legitymację procesową czynną w takim procesie. 
       Zdaniem Sądu Okręgowego za uznaniem, że zarządca umowny, który nie ma 
statusu 
współwłaściciela 
nieruchomości, 
posiada 
legitymację 
procesową 
w   sprawach o eksmisję przemawia podobieństwo instytucji zarządcy sadowego 
(ustawowego) oraz umownego. 
       Zakres uprawnień zarządcy sądowego ogranicza się jedynie do czynności 
wynikających ze zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności. W przypadku 

 
5 
zarządcy umownego, bez względu na fakt czy jest to jeden ze współwłaścicieli czy 
też osoba trzecia, zakres uprawnień wynika przede wszystkim z umowy o zarząd. 
W 
zakresie 
sprawowanego 
zarządu 
zarządca 
wyłącza 
kompetencje 
współwłaścicieli - w przypadku zarządu sądowego o zakresie tego wyłączenia 
zadecydował ustawodawca, w przypadku zarządcy umownego - decydujący głos 
mają sami współwłaściciele. Do osoby zarządcy nie będącego współwłaścicielem 
winny znaleźć w drodze analogicznego zastosowania przepisy art. 931 § 1 k.p.c. 
w   zw. z art. 615 k.p.c. Przyjęcie stanowiska przeciwnego prowadzi do wniosku, że 
zarządca 
umowny 
miałby 
kompetencję 
do 
dokonywania 
czynności 
materialnoprawnych dotyczących przedmiotu zarządu, np. byłby władny do poboru 
czynszu od najemców lokali, ale nie do wystąpienia z powództwem o zapłatę za 
zaległy czynsz przeciwko najemcy. Byłby władny do wypowiedzenia umowy najmu 
lokalu mieszkalnego, której nie był stroną, ale byłby pozbawiony prawa do 
występowania we własnym imieniu o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Odmowa 
legitymacji czynnej zarządcy tylko ze względu na sposób ustanowienia zarządu, 
wydaje się sztuczne.   Skoro   bowiem  zarządca   na   mocy   umowy  o  zarząd 
nieruchomością   nabywa    pewne   prawa    i   obowiązki   dotyczące   przedmiotu 
współwłasności, których zakres określa umowa, winien również mieć możliwość 
obrony tych praw i realizacji obowiązków, a drogą tą jest również droga sądowa. 
      Sąd Okręgowy podkreślił, że chodzi tu o prawa i obowiązki, z których wcześniej 
na mocy umowy o zarząd zrezygnowali współwłaściciele nieruchomości właśnie na 
rzecz zarządcy, który w powyższym zakresie wyłączył działanie samych 
współwłaścicieli. Pominięcie przez ustawodawcę kwestii legitymacji procesowej 
zarządcy umownego stanowi wyraźną lukę, która może być wypełniona w drodze 
analogii legis. Za stosowaniem per analogiam art. 935 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 
k.p.c. przemawia po pierwsze, zbliżony zakres działania obu podmiotów 
ograniczony 
wykonywaniem 
czynności 
dotyczących 
zwykłego 
zarządu 
nieruchomością wspólną po drugie zaś analogiczne  usytuowanie zarządcy 
sądowego oraz  umownego  względem współwłaścicieli, tj. podmiotu, który działa 
nie jako pełnomocnik, ale w imieniu własnym, ze skutkiem na rzecz 
współwłaścicieli. Analogia zaś - zgodnie z maksymą ubi eadem legis ratio, ibi 
eadem legis dispositio - opiera się na zasadzie, że stosunki, które wykazują te 

 
6 
same cechy, powinny być poddane tej samej regule. Wymaganie w takiej sytuacji 
od współwłaścicieli odrębnego pełnomocnictwa procesowego dla zarządcy 
pozostawałoby w sprzeczności z istotą zarządu. 
       Sąd Okręgowy zwrócił także uwagę na to, że z art. 185 ust. 2 ustawy 
o  gospodarce nieruchomościami wynika, iż zarządca ustanowiony na podstawie 
umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, działa ze 
skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej właściciela. Ustawodawca nie był 
precyzyjny i nie określił, czy czynności zarządu powinny być dokonywane we 
własnym imieniu, czy też - w imieniu właściciela nieruchomości. Zdaniem Sądu nie 
ma przeszkód, aby obie te możliwości uznać za dopuszczalne. Zarządca mógłby 
być zatem albo pełnomocnikiem, albo zastępcą pośrednim. 
       Z drugiej strony Sąd Okręgowy wskazał na ważkie argumenty przemawiające 
przeciwko możliwości analogicznego stosowania przepisów o zarządzie sądowym 
do zarządu umownego. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na treść art. 87 k.p.c., 
zgodnie z którym pełnomocnikiem procesowym strony może być osoba sprawująca 
zarząd majątkiem lub interesami strony. Z przepisu tego można by wywodzić, iż 
intencją ustawodawcy było, aby zarządca majątku, a zatem również zarządca 
nieruchomości był jedynie pełnomocnikiem. Na marginesie trzeba jednak 
podkreślić, że nowelizacja art. 87 k.p.c. nastąpiła na mocy ustawy z dnia 2 lipca 
2004 r., na mocy której poszerzono krąg uprawnionych do reprezentowania strony 
w procesie. Wcześniej przez kilka lat w polskiej procedurze cywilnej nie było normy, 
która 
pozwalała 
osobie 
wykonującej 
zarząd 
majątkiem 
występować 
w  postępowaniu cywilnym jako pełnomocnik. Pojęcia „zarząd majątkiem" oraz 
zarządzanie nieruchomością wspólną nie są tożsame. Zarządzanie majątkiem 
rozciągać się może na różne składniki majątku strony. Poza tym nie można 
wykluczyć, że zakres umownego umocowania zarządcy będzie w poszczególnych 
wypadkach różny. Sama nowelizacja art. 87 k.p.c. nie wyklucza zatem przyznania 
zarządcy umownemu ograniczonej zdolności sądowej. Podnosi się również, że 
w  przypadku, gdy stroną umowy najmu nie jest zarządca działający jako zastępca 
pośredni, roszczenie o opróżnienie lokalu mieszkalnego będzie przysługiwało 
współwłaścicielowi, gdyż to jemu  służą roszczenia z art. 222 i n. k.c. Wskazuje się 
przy tym na brak możliwości zbycia przez wynajmującego na rzecz zarządcy 

 
7 
roszczenia o wydanie lokalu wynikającego z art. 680 k.c. w zw. z art. 675 k.c., 
a  takie postanowienie umowne należałoby uznać za nieskuteczne. Do przyjęcia, iż 
konkretna wierzytelność lub roszczenie może być przedmiotem przelewu, 
wymagane jest bowiem stwierdzenie, iż wierzytelność ta lub roszczenie ma cechę 
samodzielności w obrocie, czego nie sposób powiedzieć o roszczeniu, które 
dotyczy zwrotu rzeczy wynajętej. 
       Przeciwko uznaniu czynnej legitymacji procesowej zarządcy nieruchomości 
ustanowionemu w umowie, który nie jest współwłaścicielem nieruchomości, 
przemawia zaś przede wszystkim fakt, że brak jest wyraźnej normy prawnej, na 
wzór art. 931 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c., która przyznawałaby ograniczoną 
zdolność sądową zarządcy umownemu, a skoro to ustawodawca decyduje 
o  przyznaniu takiej zdolności, dokonywanie wykładni rozszerzającej nie jest 
dopuszczalne. Przeciwko stosowaniu argumentu z analogii przemawia także ratio 
legis zarządu sądowego, którego ustanowienie następuje z uwagi na konflikt 
interesów pomiędzy współwłaścicielami, dla skutecznego wykonywania zarządu 
niezbędnym było zatem wyposażenie zarządcy w ograniczoną zdolność sądową. 
W   przypadku zarządu umownego, który opiera się przecież na zgodnych 
oświadczeniach woli stron, nieskonfliktowani współwłaściciele zawsze mogą 
udzielić pełnomocnictwa procesowego, przy czym do dokonania czynności 
zachowawczej uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli (art. 209 k.c.), również 
pełnomocnictwa procesowego w zakresie takiej czynności może udzielić jeden 
z  nich. 
       Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
       Z materiału dowodowego zebranego w rozpoznawanej sprawie wynika, że nie 
budzi żadnych wątpliwości, iż współwłaściciele nieruchomości położonej w Ł. przy 
ul. K. [...] powierzyli zarząd tą nieruchomością Maciejowi N., który wystąpił z 
pozwem. Powierzenie zarządu nastąpiło w  umowie z dnia 6 sierpnia 2004 r. a to, 
że wolą stron tej umowy było aby do zakresu zarządu należało uprawienie do 
występowania zarządcy z powództwem eksmisyjnym we własnym imieniu i 
podejmowanie innych czynności zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c., 
potwierdzili współwłaściciele w  pisemnym oświadczeniu z dnia 15 kwietnia 2008 r. 

 
8 
       W tej sytuacji zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy jawi się 
jako pozorne. Ma rację ten Sąd gdy wskazuje, że brak podstaw, aby dla 
uzasadnienia tego iż zarządcy nieruchomości ustanowionemu w umowie 
przysługuje czynna legitymacja procesowa, sięgać po analogię do przepisów 
o  zarządzie sądowym. To, że zarządcy nieruchomości przysługuje prawo do 
wytoczenia powództwa o eksmisję z lokalu, który znajduje się w zarządzanej przez 
niego nieruchomości nie wymaga jednak w żadnym razie sięgania po taką 
analogię, skoro w umowie takie uprawnienie zostało mu przyznane.  
       W rozpoznawanej sprawie mamy wobec tego do czynienia  z sytuacją, gdy ze 
stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli i zarządcę wynika, że ma on prawo 
do wytoczenia powództwa eksmisyjnego w swoim imieniu. Dla przyznania mu 
czynnej legitymacji procesowej nie potrzeba specjalnego przepisu ustawy, gdyż 
legitymacja ta ma swoje oparcie w stosunku materialnoprawnym powstałym na 
podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami a zarządcą. Oceny wymaga wobec 
tego tylko to, czy zakres swobody stron umowy o zarząd nieruchomością obejmuje 
także takie ukształtowanie sytuacji prawnej zarządcy, że nie będzie on tylko 
pełnomocnikiem 
współwłaścicieli, 
ale 
będzie 
mógł 
wykonywać 
zarząd 
nieruchomością w imieniu własnym na rzecz współwłaścicieli. Jest to zagadnienie 
zupełnie inne niż to, które przedstawił Sąd Okręgowy i jego rozstrzygniecie 
pozostaje w jego kompetencji.  
       Tylko na marginesie należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 3531 k.c. aby 
uznać, że swoboda stron (współwłaścicieli i zarządcy) w zakresie kształtowania ich 
stosunku prawnego jest ograniczona, trzeba by wskazać przepis prawa, który 
wyłączałby możliwość przyznania zarządcy pozycji zastępcy pośredniego, czyli 
działania w imieniu własnym w tym także w sprawach sądowych. Trudno także 
takiego ograniczenia poszukiwać w naturze zarządu. To wręcz odwrotnie jak trafnie 
przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie zarząd nieruchomością obejmuje 
dokonywanie czynności prawnych i faktycznych, a także w niezbędnym dla jego 
właściwego sprawowania zakresie, czynności zachowawczych w tym sądowych. 
Wreszcie 
nie 
widać 
żadnych 
racjonalnych 
powodów, 
aby 
zakazywać 
współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się 
do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, 

 
9 
które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej 
przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie 
trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym 
mowa w art. art. 675 k.c. w związku z art. 680 k.c. lecz wystarczy upoważnić go do 
wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego. 
Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze 
wspomnianych roszczeń. 
       Mając na uwadze  powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 
k.p.c. i  art. 61 § 1 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U. 
Nr 240, poz. 2052), orzekł jak w sentencji.