III CZP 7/03
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy rozpatrywał zagadnienie prawne dotyczące wysokości kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w domu należącym do towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Powódka Beata C. domagała się zwrotu części kaucji, argumentując, że została ona obliczona na podstawie nieobowiązującego już przepisu art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (u.n.f.p.b.m.), a powinna być ustalana według korzystniejszego dla lokatorów art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Sąd Rejonowy oddalił powództwo, wskazując na art. 33 u.n.f.p.b.m., który stanowi, że przepisy tej ustawy stosuje się w sprawach nieuregulowanych w jej rozdziale 4. Sąd Okręgowy powziął wątpliwości i przedstawił zagadnienie prawne Sądowi Najwyższemu. Sąd Najwyższy, analizując przepisy obu ustaw oraz ich wzajemne relacje, w tym art. 29 u.o.p.l. i art. 33 u.n.f.p.b.m., uznał, że przepisy dotyczące kaucji w TBS nadal reguluje art. 32 u.n.f.p.b.m. Podkreślono, że ustawodawca nie uchylił tych przepisów, a ich wykładnia systemowa i celowościowa przemawia za utrzymaniem dotychczasowego sposobu ustalania kaucji, który stanowi element specjalnego statusu TBS i jego najemców.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie wysokości kaucji w domach należących do TBS, interpretacja przepisów o ochronie praw lokatorów w kontekście przepisów szczególnych.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej TBS i kaucji zabezpieczających, nie ma zastosowania do innych form najmu.
Zagadnienia prawne (1)
Czy po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w domu należącym do towarzystwa budownictwa społecznego ustala się w oparciu o przepis art. 6 tej ustawy czy też w oparciu o przepis art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w domu należącym do towarzystwa budownictwa społecznego ustala się na podstawie przepisu art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, także po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy oparł się na wykładni językowej i systemowej przepisów. Stwierdził, że art. 32 i 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (u.n.f.p.b.m.) nie zostały uchylone przez ustawę o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Przepis art. 33 u.n.f.p.b.m. nadal stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 tej ustawy stosuje się przepisy u.o.p.l. Ponieważ wysokość kaucji jest uregulowana w art. 32 u.n.f.p.b.m., przepisy u.o.p.l. nie mają zastosowania. Dodatkowo, art. 29 u.o.p.l. potwierdza, że czynsz najmu w TBS regulują odrębne przepisy, co jest zgodne z art. 33 u.n.f.p.b.m. Wykładnia celowościowa również przemawia za utrzymaniem wyższej kaucji w TBS, jako elementu specjalnego statusu tych podmiotów.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Beata C. | osoba_fizyczna | powódka |
| Towarzystwo Budownictwa Społecznego, spółka z o.o. w D. | spółka | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
u.n.f.p.b.m. art. 32
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
Określa wysokość kaucji zabezpieczającej w TBS, która nie może przekraczać 10% wartości odtworzeniowej lokalu.
u.n.f.p.b.m. art. 33
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
Stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 4 tej ustawy stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (obecnie ustawy o ochronie praw lokatorów).
Pomocnicze
u.o.p.l. art. 6 § 1
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Przewiduje, że kaucja nie może być wyższa niż 12-krotność miesięcznego czynszu za wynajmowany lokal. Nie ma zastosowania do kaucji w TBS.
u.o.p.l. art. 3
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Nakazuje stosowanie przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów, jeżeli są one korzystniejsze dla lokatorów. Sąd uznał, że nie stoi to na przeszkodzie stosowaniu przepisów mniej korzystnych, jeśli są one zawarte w ustawach szczególnych.
u.o.p.l. art. 29
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Wyłącza stosowanie przepisów tej ustawy w odniesieniu do czynszu najmu w zasobach budownictwa społecznego, potwierdzając zasadę stosowania odrębnych przepisów.
k.p.c. art. 390
Kodeks postępowania cywilnego
Podstawa prawna przedstawienia zagadnienia prawnego Sądowi Najwyższemu.
Ustawa z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym art. 61
Podstawa prawna uchwały Sądu Najwyższego.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (w szczególności art. 32 i 33) nadal obowiązują i regulują wysokość kaucji w TBS, nawet po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów. • Art. 29 ustawy o ochronie praw lokatorów potwierdza, że czynsz najmu w TBS regulują odrębne przepisy, co jest zgodne z art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. • Wykładnia celowościowa przemawia za utrzymaniem wyższej kaucji w TBS jako elementu specjalnego statusu tych podmiotów i instrumentu finansowania ich działalności.
Odrzucone argumenty
Po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja w TBS powinna być ustalana według jej przepisów (art. 6 ust. 1), jako korzystniejszych dla lokatorów, a przepis art. 32 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego utracił moc. • Art. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje stosowanie korzystniejszych przepisów, co oznacza, że nowsza ustawa powinna mieć pierwszeństwo.
Godne uwagi sformułowania
„Czy po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów [...] kaucję [...] ustala się w oparciu o przepis art. 6 tej ustawy czy też w oparciu o przepis art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. [...]?” • „Wysokość kaucji [...] ustala się na podstawie przepisu art. 32 ustawy z dnia 26 października 1995 r. [...], także po wejściu w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. [...]” • „Skoro ustawodawca, wprowadzając nową ustawę, nie zmienił ani art. 32, ani art. 33 u.n.f.p.b.m., to przyjąć należy, że obowiązują one nadal.” • „Nie ma przeszkód dla przyjętej wykładni art. 3 u.o.p.l. [...] przepis ten nie stoi na przeszkodzie, aby poza ustawą o ochronie praw lokatorów [...] inne ustawy przewidywały rozwiązania mniej korzystne dla lokatora niż zawarte w tej ustawie.”
Skład orzekający
Maria Grzelka
przewodniczący
Józef Frąckowiak
sprawozdawca
Kazimierz Zawada
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie wysokości kaucji w domach należących do TBS, interpretacja przepisów o ochronie praw lokatorów w kontekście przepisów szczególnych."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej TBS i kaucji zabezpieczających, nie ma zastosowania do innych form najmu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia kaucji za najem, a jej rozstrzygnięcie ma praktyczne znaczenie dla wielu najemców i zarządców nieruchomości TBS. Wyjaśnia relację między ogólnymi a szczególnymi przepisami prawa.
“Kaucja w TBS: Czy nowa ustawa zmieniła zasady gry? Sąd Najwyższy wyjaśnia.”
Dane finansowe
WPS: 8713,2 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.