III CZP 69/07

Uchwała z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca) 
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian 
 
Sąd Najwyższy w sprawach z powództwa Andrzeja B. przeciwko Krystynie M. i 
Januszowi M. o zapłatę, z powództwa Andrzeja B. przeciwko Bogdanowi W., 
Mariannie W., Agnieszce W.i Urszuli W. o zapłatę, z powództwa Andrzeja B. 
przeciwko Andrzejowi W., Danucie W. i Przemysławowi W. o zapłatę, z powództwa 
Andrzeja B. przeciwko Edwardowi R. i Mariuszowi R. o zapłatę, z powództwa 
Andrzeja B. przeciwko Andrzejowi K. i Helenie K. o zapłatę, z powództwa Andrzeja 
B. przeciwko Hannie L., Franciszkowi L. i Danucie K. o zapłatę, z powództwa 
Andrzeja B. przeciwko Henrykowi K., Piotrowi K., Wioletcie K., Zofii K. i Jadwidze 
W. o zapłatę, oraz z powództwa Andrzeja B. przeciwko Czesławowi S., Joannie S., 
Małgorzacie S., Rafałowi S. i Teodozji S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 17 lipca 2007 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 3 
kwietnia 2007 r.: 
„1. Czy przed dniem 22 września 2004 r., tj. dniem wejścia w życie ustawy z 
dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o 
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492) dopuszczalnym było 
powierzenie zarządzania nieruchomościami niewchodzącymi do zasobów, o jakich 
mowa w art. 20 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 
(jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) osobie nieposiadającej licencji 
zawodowej zarządcy nieruchomości? 
2. Czy w aktualnie obowiązującym stanie prawnym dopuszczalnym jest 
powierzenie zarządzania nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów, o jakich 
mowa w art. 20 u.g.n. osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy 
nieruchomości? 
3. W razie negatywnej odpowiedzi na pytania. 1. i 2. – czy umowa o 
zarządzanie nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art. 

20 u.g.n., mocą której powierzono zarządzanie osobie nieposiadającej licencji 
zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna? 
4. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1. i jednocześnie negatywnej 
odpowiedzi na pytanie 2. – czy dopuszczalnym jest zarządzanie nieruchomościami 
wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art. 20 u.g.n. przez osobę 
nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, w sytuacji gdy 
powierzenie zarządzania takiej osobie nastąpiło na podstawie umowy zawartej 
przed dniem 22 września 2004 r., tj. przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 
listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych 
innych ustaw?" 
podjął uchwałę: 
 
Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie 
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, 
poz. 2603 ze zm.) – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy 
nieruchomości jest nieważna. 
 
Uzasadnienie 
 
Umową zawartą w dniu 3 września 2002 r. właściciel budynków, w którym 
znajdują się lokale zajmowane przez pozwanych, powierzył powodowi 
administrowanie zasobami mieszkalnymi w tych budynkach. Zgodnie z umową 
wszelkie wpływy związane z najmem lokali są wpływami własnymi powoda, który 
ponosi też koszty dotyczące przedmiotu umowy. W chwili zawarcia umowy powód 
nie miał licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i nie ma jej również obecnie. 
Wykonując postanowienia umowy, wielokrotnie dokonywał wypowiedzenia 
(podwyższenia) wysokości czynszu za najem lokali mieszkalnych. Pozwani, 
kwestionując te zmiany, płacili czynsz w dotychczasowej wysokości, żądanie 
powoda obejmowało więc różnicę w kwotach między czynszem należnym a 
uiszczanym przez pozwanych. 
Sąd pierwszej instancji uznał żądanie powoda za usprawiedliwione co do 
zasady, przyjmując w szczególności, że powód jako zarządca nieruchomości był 

uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu. Wskazał, że przepisy ustawy z 
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 
2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n.") – ani w brzmieniu obowiązującym 
w dacie zawarcia umowy z powodem o administrowanie zasobami mieszkalnymi, 
ani w brzmieniu obecnie obowiązującym – nie nakładają na właściciela 
nieruchomości innych niż skarbowe i samorządowe obowiązku zawarcia umowy o 
zarząd nieruchomością wyłącznie z osobą mającą licencję zarządcy lub z 
przedsiębiorcą, który takie osoby zatrudnia. 
Rozpoznając apelacje pozwanych, Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi 
Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści sformułowanej na 
wstępie. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Podejmując rozważania dotyczące przedstawionego zagadnienia prawnego 
należy dokonać kilku zastrzeżeń. 
Po pierwsze, przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne dotyczy 
wykładni art. 189 i 190 u.g.n. Pierwotna treść tych przepisów została zmieniona 
ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami 
oraz innych ustaw (Dz.U. Nr 6, poz. 70), która weszła w życie z dniem 15 lutego 
2000 r. Kolejnej zmiany dokonano ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie 
ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw 
(Dz.U. Nr 141, poz. 1492), która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. i ten 
stan prawny obowiązuje obecnie. Umowa będąca przedmiotem oceny prawnej w 
niniejszej sprawie została zawarta w dniu 3 września 2002 r., czyli pod rządem art. 
189 i 190 u.g.n. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. i ten stan 
prawny jest właściwy dla oceny prawnej spornej umowy oraz dla rozstrzygnięcia 
przedstawionego zagadnienia prawnego. 
Po drugie, rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przedstawionego w pkt 2 nie 
jest niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy zawisłej przed Sądem Okręgowym. 
Wprawdzie ma rację ten Sąd, że również w obecnym stanie prawnym istnieje 
wątpliwość, czy stroną umowy o zarządzanie nieruchomością niewchodzącą w 
skład zasobów musi być licencjonowany zarządca, to jednak rozstrzygnięcie w tym 
przedmiocie nie ma wpływu na rozpoznanie sprawy przez Sąd Okręgowy. 
Po trzecie, niezbędne jest sprecyzowanie pojęcia „powierzenie zarządzania 
nieruchomościami” użytego przez Sąd Okręgowy w przedstawionym zagadnieniu 

prawnym. Chodzi o to, że w zależności od tego, jakie znaczenie zostanie 
przypisane temu pojęciu, różnie może być oceniona sprawa dopuszczalności 
powierzenia zarządzania osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy 
nieruchomości. Sygnalizowane przez Sąd Okręgowy wątpliwości powstają bowiem 
tylko wówczas, gdy przez „powierzenie zarządzania nieruchomością” rozumie się 
umowę odpowiadającą swoją treścią umowie o zarządzanie nieruchomością, o 
której stanowi art. 185 ust. 2 w związku z ust. 1 u.g.n. (...) 
Po czwarte, treść uzasadnienia postanowienia, w którym przedstawiono 
zagadnienie prawne, pozwala stwierdzić, że Sąd Okręgowy uznał, iż powierzenie 
zarządzania nastąpiło na podstawie umowy odpowiadającej swą treścią umowie o 
zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. Weryfikacja tego 
założenia wymaga jednak rozstrzygnięcia kwestii, czy umowa o zarządzanie 
nieruchomością w rozumieniu wskazanych przepisów jest umową stypizowaną 
(nazwaną). Dopiero odpowiedź w tym przedmiocie pozwoli określić skutki umowy o 
zarządzanie nieruchomością, która nie spełnia wymagań ustawy (art. 185 ust. 1 i 2 
u.g.n.). 
Sporne jest zagadnienie, czy umowa o zarządzanie nieruchomością 
uregulowana w art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. jest umową nazwaną. Mimo ogólnikowej 
regulacji tej umowy, można wskazać kilka argumentów przemawiających za 
udzieleniem odpowiedzi pozytywnej. 
Po pierwsze, wprawdzie przedmiot umowy o zarządzanie nieruchomością nie 
został określony wprost, ale można o nim pośrednio wnosić z treści pojęcia 
„zarządzanie nieruchomością”, które zostało zdefiniowane w art. 185 ust. 1 u.g.n. 
Zgodnie z tym przepisem, zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu ustawy, 
polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności 
zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie 
z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę 
nieruchomość. Należy zauważyć, że zarządzanie nieruchomością wymaga 
podejmowania działań o różnym charakterze, zakresie i naturze prawnej, dlatego tej 
różnorodności odpowiada ogólne zarysowanie czynności składających się na 
zarządzanie nieruchomością. Charakterystyczne dla tej umowy jest to, że o ile 
elementy przedmiotowo istotne dla danej czynności prawnej stanowią z reguły 
pewne minimum niezbędne do przyjęcia, że doszło do zawarcia określonej umowy 
nazwanej, o tyle formuła umowy o zarządzanie nieruchomością jest bardzo 

szeroka, obliczona ma maksymalne określenie praw i obowiązków stron umowy. Na 
tym tle powstaje problem oceny umowy, w której strony pomijają niektóre 
uprawnienia i obowiązki z katalogu „wszelkich decyzji i czynności”. Powstaje 
pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od 
normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne 
stanowisko trzeba odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej 
dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb 
nieruchomości. Należy także odrzucić stanowisko przeciwne, że zarządzaniem 
nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej 
czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela. 
Po drugie, art. 185 ust. 3 u.g.n. rozstrzyga, że zakres uprawnień i obowiązków 
zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o 
zarządzanie nieruchomością. Mimo, że odstąpiono tu od przyjętej w kodeksie 
cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie 
obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy 
uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i 
obowiązków zarządcy wynikających z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych 
ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. 
Po trzecie, umowa jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest 
– stosownie do art. 185 ust. 2 u.g.n. – zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 
184 ust. 2 u.g.n. lub przedsiębiorca, o którym stanowi art. 184 ust. 3 u.g.n., a drugą 
stroną – właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka 
organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości. 
Po czwarte, o stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie 
nieruchomością świadczy treść art. 186 ust. 3 u.g.n., stanowiąca, że w umowie o 
zarządzanie nieruchomością zarządca składa oświadczenie o posiadanym 
ubezpieczeniu (chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej). 
Po piąte, ustawodawca określa formę umowy o zarządzanie nieruchomością 
jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Uwzględniając zastrzeżenie formy 
pisemnej z sankcją nieważności, nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie 
nieruchomością nie jest umową nazwaną. 
Po szóste, nie bez znaczenia jest konsekwentne powoływanie w ustawie 
omawianej umowy jako „umowy o zarządzanie nieruchomością” bądź skrótowo 
„umowy o zarządzanie” (art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5 oraz art. 186 ust. 3). 

Reasumując należy stwierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o 
której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie 
pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których 
mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2, powoduje skutki określone w 
art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n. 
Przechodząc do rozważenia istoty przedstawionego zagadnienia prawnego 
należy przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy właściciel nieruchomości 
jest zobowiązany zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością w tych 
przypadkach, w których bezpośrednio nie zarządza nieruchomością. Takie 
założenie przyjęli pozwani, wywodząc, że żona powoda mogła zarządzanie 
nieruchomością powierzyć jedynie licencjonowanemu zarządcy. Należy zauważyć, 
że art. 184 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu przewidywał zarządzanie 
nieruchomościami wyłącznie przez zarządców licencjonowanych, natomiast art. 232 
u.g.n. stanowił, że osoby, które w dniu wejścia w życie ustawy prowadziły na 
podstawie obowiązujących przed tym dniem przepisów działalność zawodową w 
zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania 
nieruchomościami, mogą prowadzić tę działalność bez posiadania licencji 
zawodowych przez dwa lata od dnia wejścia w życie ustawy, czyli do dnia 1 
stycznia 2000 r. Zmianą ustawy, wprowadzoną z dniem 15 lutego 2000 r., 
dokonano rozszerzenia katalogu zarządców nieruchomości, dodając – obok 
zarządców licencjonowanych – osoby fizyczne prowadzące bez posiadania licencji 
zawodowej działalność zarobkową w zakresie zarządzania nieruchomościami, z 
zastrzeżeniem art. 232 ust. 3, z ograniczeniem możliwości wykonywania takiej 
działalności do dnia 31 grudnia 2001 r. W tym czasie, stosownie do art. 189 ust. 1, 
nieruchomości będące przedmiotem własności Skarbu Państwa i jednostek 
samorządu terytorialnego (określane od dnia 15 lutego 2000 r. mianem 
„nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy") mogły być 
zarządzane wyłącznie przez osoby posiadające licencję zawodową w zakresie 
zarządzania nieruchomościami (od dnia 15 lutego 2000 r. – wyłącznie przez 
zarządców licencjonowanych), 
Zestawienie art. 184 i art. 189 u.g.n. prowadzi do wniosku, że wyraz 
„wyłącznie” wykluczał zarządzanie nieruchomościami publicznymi przez te osoby, 
które mogły wykonywać czynności zarządzania nieruchomościami, ale nie 

posiadały licencji, czyli przez zarządców „nielicencjonowanych”, działających do 
dnia 31 grudnia 2001 r. 
Powstaje pytanie, czy po ustaniu możliwości zarządzania nieruchomościami 
przez zarządców „nielicencjonowanych” ustawodawca przez niedopatrzenie nie 
zmienił treści art. 189 u.g.n., czy też – zachowując dotychczasowe brzmienie – 
celowo założył, że będzie on pełnił swą funkcję także w nowym otoczeniu prawnym. 
Należy przyjąć, że jeżeli ustawodawca działa racjonalnie, to – pozostawiając 
art. 189 u.g.n. w dotychczasowym brzmieniu – zamierzał, aby zarząd 
niewykonywany przez samego właściciela nieruchomości wchodzących w skład 
zasobów był sprawowany przez zarządcę w rozumieniu art. 184 ust. 2 u.g.n., czyli 
zarządcę licencjonowanego. Skoro art. 189 ust. 1 stanowi, że „nieruchomości 
stanowiące zasoby (...) mogą być zarządzane", to należy wnosić, iż zarząd 
licencjonowanego zarządcy nie jest obowiązkowy, właściciel może bowiem sam 
gospodarować swą nieruchomością. Jeśli jednak właściciel decyduje się na 
powierzenie zarządu, musi on być sprawowany przez zarządcę licencjonowanego. 
Oznacza to, że zarządzanie nieruchomością należącą do zasobów (art. 20 u.g.n.) 
musi następować na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością i być 
wykonywane przez podmiot, o którego kwalifikacjach zawodowych świadczy 
uzyskanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Wynika z tego, że w 
przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, powiatów, województw i gmin czynności 
odpowiadające treści umowy o zarządzanie nie mogły być wykonywane na 
podstawie innej umowy, np. umowy zlecenia, umowy o wykonywanie czynności 
faktycznych, do których stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.), 
oraz przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania zawodowego, 
potwierdzonego licencją zawodową zarządcy nieruchomości. 
Podejmując kolejne zagadnienie dotyczące wykładni art. 190 u.g.n. należy 
wskazać, że w pierwotnym brzmieniu (do dnia 15 lutego 2006 r.) przepis ten 
wyłączał stosowanie „przepisów niniejszego rozdziału”, czyli rozdziału „Zarządzanie 
nieruchomościami” do gospodarowania nieruchomościami przez Agencję Własności 
Rolnej Skarbu Państwa (obecnie Agencja Nieruchomości Rolnych), Wojskową 
Agencję Mieszkaniową i Agencję Mienia Wojskowego, a także do gospodarowania 
nieruchomościami przez właściwe organy lub bezpośrednio przez właścicieli 
nieruchomości. Od dnia 15 lutego 2000 r. wyłączenie to dotyczyło jedynie 
stosowania art. 189 u.g.n., powstała zatem ścisła więź między art. 189 i 190 u.g.n., 

wynikająca z wyłączenia stosowania art. 189 w przypadku określonym w art. 190. 
Do pierwotnej formuły o niestosowaniu przepisów rozdziału 3 ustawodawca 
powrócił zmianą ustawy, która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. 
Ze względu na treść zagadnienia prawnego podstawowe znaczenie ma jednak 
ocena, jakie skutki wywołało wyłączenie stosowania art. 189 u.g.n. bezpośrednio 
przez właścicieli, ponieważ w czasie zawarcia przez powoda umowy z żoną art. 190 
u.g.n. stanowił o wyłączeniu stosowania art. 189 u.g.n., a nie przepisów całego 
rozdziału 3. 
Rozważając problem wzajemnej relacji art. 190 i 189 u.g.n. należy zauważyć, 
że art. 189 reguluje kwestię zarządzania nieruchomościami należącymi do zasobów 
(art. 20 u.g.n.). W związku z tym także interpretacja art. 190, wyłączającego 
stosowanie art. 189, powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego ograniczenia 
podmiotowego. Należy więc wziąć pod uwagę, że pojęcie „właściciel 
nieruchomości” w rozumieniu art. 190 u.g.n. określa właściciela nieruchomości 
wchodzącej w skład zasobów, czyli Skarbu Państwa, gminy, powiatu i 
województwa. Wnioskowanie a contrario mogłoby w tym wypadku rozstrzygnąć 
wyłącznie o sytuacji prawnej wskazanej kategorii właścicieli i prowadzić do wniosku, 
że te podmioty publicznoprawne mogą albo bezpośrednio zarządzać 
nieruchomością, albo zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą 
lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n. 
Jeśli więc nie byłoby podstaw do tego, aby stosownie do art. 190 wyłączyć 
działanie art. 189 u.g.n., ponieważ właściciel nie zarządza swą nieruchomością 
bezpośrednio, to nadal znajdowałby zastosowanie art. 189, co – zgodnie z jego 
treścią – oznaczałoby jedynie tyle, że zarządzanie nieruchomościami należącymi do 
zasobów mogłoby być wykonywane wyłącznie przez zarządców w rozumieniu art. 
184 ust. 2, czyli „zarządców licencjonowanych”. Nie byłoby natomiast podstaw do 
twierdzenia, że wnioskowanie a contrario do art. 190 u.g.n. jest równoznaczne z 
narzuceniem każdemu właścicielowi – także właścicielom nieruchomości 
niestanowiących zasobów – konieczności powierzenia zarządzania nieruchomością 
zarządcy, o którym mowa w art. 184 ust. 2. Artykuł 190 u.g.n. wprowadza 
wyłączenia w stosowaniu art. 189, wobec czego powinien mieścić się w zakresie 
działania art. 189, zwężonego do zarządzania nieruchomościami wchodzącymi do 
zasobów. Wnioskowaniem a contrario z przepisu wprowadzającego wyjątek (art. 
190 u.g.n.) nie można bowiem doprowadzać do kreowania zasady szerszej niż 

zakres stosowania regulacji podstawowej (art. 189 u.g.n.). W okolicznościach 
niniejszej sprawy wnioskowanie z przeciwieństwa nie pozwalałoby zatem 
wyprowadzić wniosku, że jeśli żona powoda nie chciała lub nie mogła bezpośrednio 
zarządzać swą nieruchomością, to była zobligowana do zawarcia umowy z 
zarządcą nieruchomości. 
Wynika z tego, że art. 190 u.g.n. dotyczy jedynie nieruchomości stanowiących 
zasoby, o których mowa w art. 20. Do zarządzania innymi nieruchomościami 
bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych tych nieruchomości 
nie znajdują więc zastosowania przepisy o zarządzaniu wyłącznie przez zarządców 
licencjonowanych albo przez przedsiębiorców zatrudniających takich zarządców do 
wykonywania czynności zarządzania (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Wynikałoby z tego, że 
wskazana w art. 189 ust. 1 u.g.n. „wyłączność” zarządzania nieruchomością przez 
zarządców licencjonowanych dotyczy tylko sytuacji, w których właściciel 
nieruchomości należącej do zasobu nie wykonuje bezpośrednio zarządzania 
nieruchomościami. Jak wspomniano, z punktu widzenia właścicieli tych 
nieruchomości istniałyby zatem dwie możliwości zarządzania nieruchomościami – 
albo bezpośrednie zarządzanie wykonywane przez właściciela, albo zarządzanie 
przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości, wyłonionego na podstawie 
przetargu publicznego. Taka wykładnia odpowiada założeniu, że zarządzanie 
nieruchomościami publicznymi musi być wykonywane w sposób fachowy, ze 
szczególną starannością (art. 186 ust. 1 u.g.n.) i z odpowiednim zabezpieczeniem 
podmiotu korzystającego z usług zarządcy nieruchomości, uzyskiwanym dzięki 
obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządcy (art. 186 ust. 
3 u.g.n.). 
Ponadto należy wskazać na argumenty, które przemawiają przeciwko 
poglądowi, że użyte w art. 190 u.g.n. „określenie bezpośrednio przez właściciela lub 
użytkownika wieczystego nieruchomości” dotyczy także właścicieli nieruchomości 
innych niż publiczne, a w konsekwencji, że także pozostali właściciele poddani są 
konieczności wyboru między dwoma formami zarządzania nieruchomościami – 
bezpośrednio albo przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości. 
Po pierwsze, takie rozwiązanie sprawy zarządu nieruchomością nadmiernie 
ograniczałoby właściciela nieruchomości w podejmowaniu czynności względem 
przedmiotu swojej własności. Zakres uprawnień właściciela jest określony w art. 
140 k.c. i w braku jednoznacznego, wyraźnego ograniczenia nie może być zwężany 

przez narzucenie właścicielowi sposobu gospodarowania swą rzeczą innego niż 
wybrany przez właściciela. (...) 
Po drugie, gdyby art. 190 u.g.n. dotyczył także nieruchomości „prywatnych”, to 
trzeba byłoby przyjąć, że w razie niewykonywania zarządzania nieruchomością 
bezpośrednio przez właściciela stosuje się art. 189 u.g.n., co pozostaje w 
oczywistej sprzeczności z treścią tego artykułu; znajduje on zastosowanie do 
„nieruchomości stanowiących zasoby”, a nieruchomości prywatne oczywiście nie 
należą do zasobów nieruchomości w ujęciu art. 20, więc art. 189 w ogóle nie może 
mieć do nich zastosowania. Ponadto przyjęcie, że jednak znajduje on 
zastosowanie, stawiając wymaganie zarządzania wyłącznie przez zarządców 
licencjonowanych, nakazywałoby stwierdzenie, iż zgodnie z art. 189 ust. 2 u.g.n. 
zarządca powinien być wyłoniony z zachowaniem przepisów o zamówieniach 
publicznych. Takie rozwiązanie naruszałoby podmiotowy i przedmiotowy zakres 
działania tych przepisów, które mają na celu wprowadzenie szczególnych zasad w 
wydatkowaniu środków publicznych, a nie prywatnych, 
Po trzecie, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1, ustawa o gospodarowaniu 
nieruchomościami określa zasady gospodarowania nieruchomościami 
stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu 
terytorialnego. W kwestii gospodarowania nieruchomościami ogranicza więc 
podmiotowo sferę swojego oddziaływania do nieruchomości będących własnością 
wymienionych podmiotów publicznoprawnych. W przepisie tym wskazano, że 
ustawa określa zasady „działalności zawodowej, której przedmiotem jest 
gospodarowanie nieruchomościami” (art. 1 ust. 1 pkt 8). Sprawa zarządzania 
nieruchomościami stanowiącymi własność innych podmiotów nie jest więc wprost 
przedmiotem regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1, nie może być bowiem objęta pojęciem 
„gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz 
własność jednostek samorządu terytorialnego”. Kwestia zarządzania 
nieruchomościami podmiotów niepublicznoprawnych jest objęta działaniem ustawy 
jedynie pośrednio, w związku z unormowaniem „działalności zawodowej, której 
przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami”. Skoro więc w art. 190 mowa 
o zarządzaniu nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników 
wieczystych nieruchomości, a sfera ta dotyczy „gospodarowania nieruchomościami” 
(pkt 1), nie zaś „działalności zawodowej” (pkt 8), można twierdzić, że art. 190 

odnosi się do właścicieli nieruchomości, stanowiących zasoby, o których mowa w 
art. 20, a nie do innych podmiotów prawa. 
Podsumowując te rozważania należy stwierdzić, że art. 190 u.g.n. wprowadzał 
(w chwili zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 u.g.n., co 
oznacza, że dotyczył nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu 
do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu 
nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę, w razie gdy czynności tych 
nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości. Właściciele innych 
nieruchomości nie są ograniczani działaniem art. 189 i 190, ponieważ przepisy tych 
artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości 
innej niż wchodząca do zasobów nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, 
nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy 
aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię 
gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają 
dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, a w zakresie 
czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). 
Jeśli natomiast powierza zarządzanie nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z 
art. 185 i nast. u.g.n., musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z 
zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc 
zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane 
z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może 
osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. 
Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 
u.g.n. może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 
u.g.n. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę 
umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, 
gdy stronami tymi są, z jednej strony – przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 u.g.n.) lub 
zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 u.g.n., a z drugiej – właściciel 
nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka 
organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości. 
Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie 
oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po stronie zarządcy 
uprawnienia i obowiązki w zakresie „podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania 
wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie 

niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego 
inwestowania w nieruchomość” (art. 185 ust 1 u.g.n.), daje podstawę do działania 
zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne („chyba że umowa o 
zarządzanie stanowi inaczej”) ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z 
zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej 
strony umowy „obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, 
kierowania się zasadami etyki zawodowej”, wykonywania czynności zarządzania ze 
szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art. 
186 ust 1 u.g.n.) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której 
mowa w art. 188 u.g.n. 
Przechodząc do oceny skutków prawnych zawarcia umowy o zarządzanie 
nieruchomością przez podmiot, który nie miał licencji zawodowej zarządcy 
nieruchomości, należy stwierdzić, że na potrzeby rozstrzygnięcia sprawy zawisłej 
przed Sądem Okręgowym wystarczające jest zajęcie stanowiska, iż zawarcie takiej 
umowy nie było prawnie skuteczne w tym sensie, że nie wywołało skutków 
określonych w art. 187 i nast. u.g.n. Powstaje jednak pytanie, czy w takim wypadku 
umowa o zarządzaniu nieruchomością jest nieważna. 
Nieważność czynności prawnej zachodzi wówczas, gdy wskazana jest wprost 
w przepisie (np. art. 387 § 1 k.c.) bądź wynika z naruszenia przepisu o charakterze 
iuris cogentis (art. 58 § 1 k.c.). Taka sytuacja nie występuje w odniesieniu do 
umowy o zarządzaniu nieruchomością, gdyż art. 185 u.g.n. przewiduje wprawdzie 
rygor nieważności, ale wiąże go z niezachowaniem formy pisemnej. Artykuły 189 i 
190 u.g.n. – jak wykazano – nie znajdują zastosowania do właściciela 
nieruchomości nienależącej do zasobów, nie można więc mówić o naruszeniu tych 
przepisów. 
Za przyjęciem bezwzględnej nieważności umowy może jednak przemawiać 
fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano sankcję karną za 
prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania 
nieruchomościami. W czasie zawarcia spornej umowy obowiązywał art. 198 u.g.n., 
zgodnie z którym „kto prowadzi działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa 
majątkowego bez uprawnień lub w zakresie pośrednictwa w obrocie 
nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami bez licencji, podlega 
grzywnie do 5000 zł.” Od dnia 22 września 2004 r. w zakresie istotnym dla 
zarządzania nieruchomościami art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy uzyskał brzmienie: „Kto 

prowadzi: (...) bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie 
zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności 
zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie 
z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a 
także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 – podlega karze aresztu, 
ograniczenia wolności albo grzywny”. Stosownie natomiast do art. 198 ust. 2 
ustawy, „tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie 
czynności, o których mowa w ust. 1, osobie nieposiadającej odpowiednio uprawnień 
lub licencji zawodowych wymienionych w ust. 1”. Nastąpiło zatem sprecyzowanie – 
przez ścisłe odwołanie się do art. 185 ust. 1 – jakie czynności osoby 
nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości powodują 
odpowiedzialność karną. 
Wprawdzie podstawy do stosowania sankcji karnoprawnych nie powinny w 
każdym przypadku rzutować na cywilnoprawną ocenę zdarzeń prawnych, jednak 
skoro ustawa przewiduje sankcje za samo prowadzenie bez licencji działalności 
zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie można przyjąć, że 
umowa o zarządzanie nieruchomością jest ważna. Odpowiedzialność karna 
przewidywana jest tu bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością 
następuje w związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością, jeśli 
jednak doszło do zawarcia umowy, które może świadczyć o podjęciu wykonywania 
działalności zawodowej w rozumieniu art. 198 u.g.n., należy przyjąć, że umowa jest 
dotknięta nieważnością bezwzględną. W ramach dążenia do uzyskania systemowej 
spójności trzeba bowiem założyć, że ustawodawca zsynchronizował środki ochrony 
prawnokarnej z cywilnoprawnymi instrumentami kształtowania profesjonalnej 
obsługi w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu zdefiniowanym w 
art. 185 ust. 1. Sankcji prawnokarnej powinno zatem towarzyszyć przyjęcie, że 
umowa, stanowiąca zwykle element wykonywania zabronionej działalności, jest 
także dotknięta sankcją cywilnoprawną w postaci nieważności bezwzględnej. 
Systemowa spójność jest tu wymagana tym bardziej, że przepisy cywilnoprawne i 
karnoprawne zamieszczone są w tej samej ustawie i powinny tworzyć jednolity 
system dopuszczalności wykonywania zarządzania nieruchomością przez 
licencjonowanych zarządców oraz konsekwencji naruszenia stawianych w tym 
zakresie wymagań przepisami ustawy. (...) 

Należy zatem stwierdzić, że naruszenie przepisów ustawy określających 
normatywny typ umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 1 i 2 w związku 
z art. 184 u.g.n.) w tej części, w której stawiają one wymaganie wykonywania 
czynności zarządzania nieruchomością przez licencjonowanego zarządcę, 
powoduje bezwzględną nieważność tej czynności prawnej. Sama jej 
nieskuteczność, wywodzona z podmiotowego „niedopasowania” do normatywnego 
wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością, nie współgra z prawnokarnymi 
konsekwencjami zawarcia umowy przez osobę nieposiadającą licencji zarządcy 
nieruchomości. 
Podsumowując należy przyjąć, że po dniu 31 grudnia 2001 r., kiedy ustała 
możliwość zarządzania nieruchomościami przez osoby niemające licencji 
zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie było dopuszczalne 
zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 
u.g.n. przez osobę niemającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. 
Dotyczyło to zarówno sytuacji, w której zgodnie z art. 189 u.g.n. istniał taki 
obowiązek w odniesieniu do właścicieli nieruchomości należących do zasobu, jak i 
wówczas, gdy właściciel nieruchomości nienależącej do zasobu, nie mając 
wprawdzie obowiązku zawarcia takiej umowy, chciał powierzyć zarządzanie 
nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. Zawarcie 
umowy o zarządzanie nieruchomością z osobą nieposiadającą licencji zawodowej w 
tym przedmiocie powodowało jej bezwzględną nieważność. Pogląd ten zachował 
aktualność także w obecnym stanie prawnym, tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 
28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o 
zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492). 
Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.