III CZP 68/04

Uchwała z dnia 16 listopada 2004 r., III CZP 68/04 
 
Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący) 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski 
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Iwony M. przeciwko Wojskowej 
Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego "A." w W. o zobowiązanie do złożenia 
oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w 
dniu 16 listopada 2004 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony 
Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w 
Warszawie postanowieniem z dnia 26 lipca 2004 r.: 
„Czy zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej, wynikające z umowy o budowę 
lokalu zawartej w celu ustanowienia na rzecz członka spółdzielni własnościowego 
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, którego termin realizacji zgodnie z 
umową stron przypadał pomiędzy dniem 24 kwietnia 2001 r. a dniem 15 stycznia 
2003 r., z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach 
mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.), jako niemożliwe do 
wykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie 
ponosi – wygasło, czy też nastąpiło jego przekształcenie w zobowiązanie do 
ustanowienia na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu, którego koszt 
budowy pokryty został w całości przez wniesienie wkładu budowlanego, oraz czy w 
takiej sytuacji roszczenie nabyte trwa mimo wejścia w życie przepisów art. 171 i 
nast. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzonych ustawą z dnia 19 
grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych 
innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058) przywracających możliwość ustanowienia 
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego? " 
podjął uchwałę: 
 
Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach 
mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.) roszczenie o przydział 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uległo przekształceniu w 

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to 
przysługuje uprawnionemu także po przywróceniu możliwości ustanowienia 
własnościowego prawa do lokalu. 
 
Uzasadnienie 
 
Powódka domagała się zobowiązania Wojskowej Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” 
w W. do złożenia oświadczenia, że ustanawia na jej rzecz odrębną własność lokalu 
mieszkalnego położonego w W. przy ul M. nr 4, m. 24. 
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Pierwotnie zarzuciła, że żądanie jest 
przedwczesne, ponieważ nie upłynął jeszcze przewidziany prawem termin do 
przygotowania nieruchomości do wyodrębnienia lokali, ostatecznie jednak zarzuciła 
– po przywróceniu możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa 
do lokalu mieszkalnego – że powódce przysługuje, zgodnie z zawartą przez strony 
umową, roszczenie o przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 
mieszkalnego, a nie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. 
Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 26 lipca 2004 r. uwzględnił 
powództwo. 
W sprawie jest bezsporne, że dnia 20 kwietnia 2000 r. strony zawarły umowę, w 
której pozwana Spółdzielnia zobowiązała się – po wybudowaniu budynku 
mieszkalnego w W. przy ul. M. nr 4 – przydzielić powódce spółdzielcze 
własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 24 po zapłaceniu przez nią pełnego 
wkładu budowlanego. Umowa była dwukrotnie zmieniana. Pierwszy aneks został 
podpisany dnia 12 maja 2000 r. Powódka zobowiązała się w nim, że poniesie także 
koszty z tytułu „ułamkowej wartości gruntu przypadającego na przydzielone 
mieszkanie i miejsce parkingowe w podziemnym garażu”. W aneksie z dnia 15 
lutego 2002 r. zostało natomiast bliżej oznaczone mieszkanie i związanie z nim 
pomieszczenia oraz przesunięty termin zakończenia budowy budynku mieszalnego 
(z dnia 30 czerwca 2001 na dzień 31 marca 2002 r.). Dnia 31 lipca 2002 r. powódka 
– po zapłaceniu wkładu budowlanego – wprowadziła się do mieszkania, jednakże 
nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu. 
Sąd Okręgowy przyjął, że źródłem roszczenia powódki jest umowa z dnia 29 
kwietnia 2000 r., którą strony zmieniły, o czym świadczą zawarte aneksy, na umowę 
o ustanowienie odrębnej własności lokalu. 

Sąd Apelacyjny uznał, rozpoznając apelację pozwanej, że w sprawie występują 
poważne wątpliwości i przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone 
na wstępie zagadnienie prawne. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Przepis art. 213 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze 
(jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 – dalej: "Pr.spółdz.") stanowił, że 
członek spółdzielni mieszkaniowej, w zależności od rodzaju wniesionego wkładu 
(mieszkaniowego lub budowlanego) oraz zgłoszonego wniosku, może uzyskać 
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego albo 
własnościowego. Przytoczony przepis, a także § 3 i 4, został skreślony na 
podstawie art. 29 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach 
mieszkaniowych (Dz.U. Nr 4, poz. 27 – dalej: "u.s.m."), która weszła w życie dnia 24 
kwietnia 2001 r. Jednocześnie – zgodnie z art. 37 u.s.m. – po wejściu w życie 
ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie mogła ustanowić spółdzielczych 
własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali 
użytkowych, w tym garaży, ani praw do miejsc w wielostanowiskowych lokalach 
garażowych. 
Przepis art. 37 u.s.m. został uchylony na podstawie art. 1 pkt 26 ustawy z dnia 19 
grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych 
innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 – dalej: "u.z.u.s.m."), która weszła w życie 
dnia 15 stycznia 2003 r. Derogacja wymienionego przepisu była rezultatem 
przywrócenia możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do 
lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz miejsca 
postojowego w garażach wielostanowiskowych, na skutek dodania – na podstawie 
art. 1 pkt 17 u.z.u.s.m. – w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozdziału 21 
zatytułowanego „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. 
Ponieważ powyższa ewolucja stanu prawnego – zachodząca w okresie 
obowiązywania zawartej przez strony umowy z dnia 20 kwietnia 2000 r. – stała się 
źródłem wątpliwości stanowiących podstawę przestawionego zagadnienia 
prawnego, dlatego nie bez znaczenia dla jego rozstrzygnięcia są także motywy 
legislacyjne obrazujące cel uchwalenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i 
ustawy zmieniającej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych 
ustaw. 

Z trzech poselskich projektów ustaw dotyczących spółdzielczego prawa 
mieszkaniowego – po pierwszym czytaniu – podstawę dalszych prac legislacyjnych 
stanowił projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zawarty w druku 
sejmowym nr 407 z dnia 7 maja 1998 r. Wymieniony projekt przewidywał, że z 
dniem wejścia w życie ustawy spółdzielcze własnościowe (ale nie lokatorskie) 
prawo do lokalu mieszkalnego i użytkowego uległoby przekształceniu ex lege w 
prawo odrębnej własności lokalu. W uzasadnieniu projektu podkreślano 
konieczność zapewnienia silniejszej niż dotychczas ochrony praw majątkowych 
członków spółdzielni mieszkaniowych. Wskazywano, że układ stosunków 
własnościowych, w którym właścicielem w znaczeniu cywilnoprawnym pozostaje 
spółdzielnia, członkom zaś przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe 
(w wypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), jest anachronizmem. 
Szczególnie dotkliwe są istotne ograniczenia w zakresie korzystania przez 
członków z przydzielonych lokali oraz rozporządzania prawami do tych lokali (np. 
zbywania i wynajmowania) i dziedziczenia tych praw. W uzasadnieniu projektu 
wyrażono pogląd, że w tej sytuacji niezbędne jest wprowadzenie takiej regulacji 
prawnej, która byłaby dostosowana do zachodzących w kraju zmian – w sferze 
politycznej, społecznej, a zwłaszcza ekonomicznej. Powinny to być zmiany 
radykalne, prowadzące do przekształceń systemowych, a nie tylko poprawiające 
obecnie obowiązujące prawo. 
W uzasadnieniu poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach 
mieszkaniowych zawartego w druku sejmowym nr 315 z dnia 7 lutego 2002 r. 
stwierdzono, że przywrócenie możliwości ustanowienia spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu leży w interesie członków spółdzielni. 
Podkreślono, że zakaz ustanowienia tego prawa nie znajduje uzasadnienia 
prawnego i merytorycznego, tym bardziej, że spółdzielcze własnościowe prawa do 
lokalu powstałe przed wejściem w życie ustawy, tj. przed dniem 24 kwietnia 2001 r., 
są i będą prawami długotrwale istniejącymi. 
W stanowisku Rządu, popierającym ten projekt zmiany ustawy, wyeksponowano 
występujące w praktyce problemy spowodowane zakazem ustanawiania 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Według Rządu, pogorszeniu 
uległa sytuacja prawna członków spółdzielni posiadających lokatorskie prawo do 
lokalu, ponieważ uniemożliwiono im, do czasu przeprowadzenia przez spółdzielnie 
czasochłonnych czynności przygotowawczych, przekształcenie niezbywalnego 

prawa do lokalu typu lokatorskiego w zbywalne prawo do lokalu typu 
własnościowego. Również kwestią wysoce skomplikowaną – w myśl wspomnianego 
stanowiska Rządu – stała się sprawa wykonania przez spółdzielnie mieszkaniowe 
zobowiązań wynikających z umów o wybudowanie lokalu i ustanowienie 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawartych przed wejściem w życie 
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkowie spółdzielni oczekujący na 
lokal, których ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie 
zostały zrealizowane przed dniem 24 kwietnia 2001 r., znaleźli się w trudnej 
sytuacji, gdyż realizacja ekspektatywy o nowej treści, tj. ekspektatywy odrębnej 
własności lokalu, podlega bardziej rygorystycznym zasadom i wymaga dłuższego 
czasu. 
W judykaturze Sądu Najwyższego nie ma jeszcze orzeczeń, które dotyczyłyby 
kwestii niezrealizowanego przez spółdzielnię uprawnienia jej członka o przydział 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (powstałego przed dniem 1 
kwietnia 2001 r.) po uchyleniu art. 37 u.s.m. i przywróceniu możliwości 
ustanowienia wymienionego ograniczonego prawa rzeczowego. 
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99 (nie publ.), 
wydanym w sprawie o nakazanie spółdzielni mieszkaniowej, aby wykonała uchwały 
z 1992 i 1993 r. zobowiązujące ją do przydziału spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu, stwierdził natomiast, że powódce przysługuje obecnie – ze 
względu na stan prawny obowiązujący w chwili wyrokowania (wynikający z art. 37 
u.s.m. zakaz ustanawiania spółdzielczego ograniczonego prawa do lokalu) – 
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W przytoczonym orzeczeniu 
Sąd Najwyższy opowiedział się więc za konstrukcją przekształcenia roszczenia o 
przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w roszczenie o 
ustanowienie odrębnej własności lokalu. 
Również w literaturze przedmiotu wyrażano opinie, że z chwilą wejścia w życie 
art. 37 u.s.m. roszczenie uprawnionego o przydział (ustanowienie) spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu nie wygasło, lecz uległo przekształceniu w 
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Umowy zobowiązujące do 
ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawarte przed 
wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nie zrealizowane do 
tego czasu, zmieniały się z chwilą wejścia w życie ustawy w umowę o budowę 
lokalu, o której mowa w art. 18 u.s.m. Powództwa o zobowiązanie spółdzielni do 

złożenia oświadczenia o przydziale spółdzielczego własnościowego prawa do lokali, 
nierozpoznane do dnia 24 kwietnia 2001 r., wymagały więc przekształcenia i 
zgłoszenia żądania, aby spółdzielnia złożyła oświadczenie o ustanowieniu odrębnej 
własności lokalu; w przeciwnym wypadku pierwotne powództwo ulegałoby 
oddaleniu. W piśmiennictwie zwrócone też uwagę – w związku z uchyleniem art. 37 
u.s.m. – że obowiązujący przez blisko dwa lata zakaz ustanawiania spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu spowodował różne nieodwracalne skutki, m.in. 
ekspektatywy spółdzielczych własnościowych praw do lokali przekształciły się w 
ekspektatywy odrębnej własności lokali. 
Należy podzielić stanowisko wyrażone w piśmiennictwie i w wyroku Sądu 
Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99, że roszczenie o ustanowienie 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, niezaspokojone do chwili wejścia 
w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uległo przekształceniu w 
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Przepis art. 37 u.s.m. 
wprowadził bezwzględny zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego. Regulacja ta była realizacją założenia 
– jak wynika z przedstawionych w projekcie ustawy celów dokonywanych zmian – 
że ograniczone prawa rzeczowe do lokali spółdzielczych miały istnieć tylko 
przejściowo, do czasu, kiedy wszystkie nie wygasną albo nie zostaną 
przekształcone w prawo własności. Umowy, w których spółdzielnia zobowiązywała 
się do ustanowienia – po wybudowaniu budynku – spółdzielczego własnościowego 
prawa do lokalu, niewykonane do wejścia w życie ustawy o spółdzielniach 
mieszkaniowych, nie mogły więc zostać zrealizowane w pierwotnej formie. Po 
wejściu w życie art. 37 u.s.m. spółdzielnia mogła wywiązać się z nich jedynie przez 
ustanowienie odrębnej własności lokalu. 
Konstrukcja prawna, że z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach 
mieszkaniowych zobowiązanie spółdzielni wygasło „jako niemożliwe do wykonania 
w skutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności”, jest 
nie do zaakceptowania. Jej przyjęcie byłoby równoznaczne z pozbawieniem 
uprawnionych prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy) w postacie 
oczekiwania na ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a po 
wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – ustanowienia odrębnej 
własności lokalu. Uprawnienia osoby oczekującej na nabycie spółdzielczego prawa 
do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej są w orzecznictwie i w literaturze uznawane 

za klasyczny przykład ekspektatywy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2 
lutego 1992 r., III CZP 116/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 36). Przyjmuje się, że 
oczekiwania prawne takiej osoby korzystają w zasadzie z takiej ochrony, jaka 
przysługuje innym prawom podmiotowym. Obecnie art. 19 ust. 1 u.s.m. wprost 
stwierdza, że z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje 
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane "ekspektatywą 
odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna 
wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na 
spadkobierców i podlega egzekucji. 
Z tych samych powodów nie można uznać, że po wejściu w życie ustawy o 
zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw 
powstałe już roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu uległo 
przekształceniu z powrotem w roszczenie o ustanowienie spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu. Koncepcja taka naruszałaby zasadę ochrony 
praw nabytych. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu przysługuje 
więc uprawnionemu, mimo że nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 
przywróciła możliwość ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do 
lokalu. Za takim stanowiskiem przemawiają także cele, jakie przyświecały 
ustawodawcy, gdy nowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Jak 
wynika z uzasadnienia projektu ustawy oraz stanowiska Rządu popierającego 
projekt, celem zmiany stanu prawnego było polepszenie, a nie pogorszenie sytuacji 
prawnej członków spółdzielni. 
Nie ma przeszkód, aby strony – zgodnie z zasadą swobody umów – zmieniły 
umowę o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m. na umowę o ustanowienie 
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale wymaga to zgodnej woli obu 
stron. Jeżeli jednak uprawniony nie zgadza się na przekształcenie umowy 
prowadzące do uzyskania słabszego prawa (ustanowienia ograniczonego prawa 
rzeczowego do lokalu zamiast odrębnej własności lokalu), to spółdzielnia 
mieszkaniowa jest zobowiązana do ustanowienia odrębnej własności lokalu. 
Spółdzielnia może odmówić ustanowienia odrębnej własności lokalu tylko tym 
osobom, z którymi do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej ustawę o 
spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw nie miała zawartej lub 
przekształconej z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 
umowy o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m. 

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.