III CZP 65/11

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11 
 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Janusza Ś. przy uczestnictwie wspólnoty 
mieszkaniowej nieruchomości położonej w S. przy ul. J. nr 23 o zmianę wpisu w 
księdze wieczystej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w 
dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 13 lipca 2011 r.: 
„Jaki skutek wywołuje przebudowanie lokalu mieszkalnego stanowiącego 
odrębną własność przez przyłączenie do niego powierzchni, która wchodziła w 
skład części wspólnych nieruchomości, w szczególności: 
– czy w takim wypadku powstaje nowy lokal i konieczne jest ustanowienie 
odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy, 
– czy przyłączona na skutek przebudowy do już wyodrębnionego lokalu część 
wspólna nieruchomości wchodzi w skład tego lokalu, powodując zmianę 
powierzchni lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej oraz 
zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli pozostałych 
wyodrębnionych lokali?” 
podjął uchwałę: 
 
Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie 
do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania 
nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w 
nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. 

Nr 80, poz. 903 ze zm.). 
 
Uzasadnienie 
 
Postanowieniem z dnia 20 stycznia 2011 r. Sąd Rejonowy Szczecin-
Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił wnioski wspólnoty mieszkaniowej 
nieruchomości położonej w S. przy ul. J. nr 23 i Janusza Ś. o wpisanie do księgi 
wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr 8a w budynku nr 23 przy ul. J. w 
S. zmiany powierzchni oraz związanego z własnością tego lokalu udziału we 
własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu, a ponadto o wpisanie do 
księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej zmiany udziału we 
współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z 
prawem do lokalu nr 8a oraz zmiany wysokości udziałów we współwłasności 
budynku. 
Podstawą wpisu miała być umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste 
i sprzedaży zawarta dnia 16 września 2010 r. w formie aktu notarialnego, 
zaświadczenie z dnia 7 stycznia 2010 r. stwierdzające, że lokal mieszkalny nr 8a w 
budynku nr 23 przy ul. J. w S. jest samodzielnym lokalem mieszkalnym wraz z jego 
opisem po przebudowie oraz wypis z rejestru gruntów, wyciąg z kartoteki budynków 
i wyciąg z kartoteki lokali, wydane dnia 26 lipca 2010 r. 
Wnioski o wpis zostały oddalone przez referendarza sądowego oraz przez sąd 
rozpoznający skargę na jego czynności. Sąd wskazał przy tym, że umowa z dnia 16 
września 2010 r. została zawarta pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, Gminą Miasta 
S. oraz Januszem Ś. W umowie strony stwierdziły, że Janusz Ś. dokonał na własny 
koszt adaptacji części pomieszczenia strychu znajdującego się przy lokalu nr 8a o 
pow. 23,27 m2, którego jest właścicielem, a w wyniku tych prac powstały dodatkowe 
dwa pokoje oraz pomieszczenie gospodarcze, które zostały faktycznie przyłączone 
do lokalu nr 8a. Janusz Ś. przebudował lokal nr 8a w ten sposób, że z pokoju, 
kuchni i przedpokoju zrobił kuchnię i przedpokój. Ostatecznie lokal nr 8a składa się 
z kuchni, łazienki, przedpokoju, dwóch pokoi i pomieszczenia gospodarczego i ma 
pow. 83,67 m2. Przy zawarciu umowy osoba reprezentująca wspólnotę, z 

powołaniem się na podjęte przez jej członków uchwały, oświadczyła, że w związku 
z przebudową lokalu nr 8a dokonuje zmiany wysokości udziałów w częściach 
wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu i sprzedała 
Januszowi Ś. zaadaptowane pomieszczenia, tj. dwa pokoje i pomieszczenia 
gospodarcze wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, a osoby 
reprezentujące Gminę oddały mu w użytkowanie wieczyste udział w użytkowaniu 
wieczystym gruntu odpowiadający powierzchni strychu połączonej z lokalem nr 8a. 
Sąd Rejonowy uznał, że na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o 
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") 
dopuszczalne jest zarówno włączenie do wyodrębnionego lokalu części wspólnej 
budynku, jak i nadbudowa oraz przebudowa części wspólnych. Przebudowa 
dotychczasowego lokalu nr 8a spowodowała, że powstał nowy, samodzielny lokal 
mieszkalny, którego własność powinna być na nowo ustanowiona. Skoro do takiej 
czynności nie doszło, to nie ma podstaw do ujawnienia wnioskowanych zmian w 
księgach wieczystych prowadzonych dla lokalu nr 8a, dla nieruchomości wspólnej i 
pozostałych lokali w budynku. 
Sąd Okręgowy w Szczecinie przedstawił Sądowi Najwyższemu do 
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone na wstępie i wskazał, że 
przyczyną jego wątpliwości jest okoliczność, iż wprawdzie ustawodawca przewidział 
możliwość dokonania zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, jej zabudowy 
lub przebudowy, ale nie określił, jaką treść powinna mieć umowa zawarta w formie 
aktu notarialnego, której przedmiotem jest zmiana w zakresie prawa własności 
związana z przebudową już istniejącego lokalu stanowiącego odrębną 
nieruchomość oraz przyłączenie do tego lokalu, w wyniku zaadaptowania przez 
jego właściciela części nieruchomości wspólnej (strychu). 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Warunkiem powstania odrębnej własności lokalu jest istnienie samodzielnych 
lokali mieszkalnych w budynku, który jest częścią składową nieruchomości 
gruntowej lub przedmiotem własności związanej z użytkowaniem wieczystym. 
Stosownie do art. 2 ust. 2 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona 
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały 
pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich 

potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio do samodzielnych 
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia 
przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone 
w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono 
dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż. Ocena, czy lokal 
ma cechy pozwalające uznać go za samodzielny, należy do organów administracji i 
następuje w formie zaświadczenia. 
Z brzmienia art. 2 ust. 1 u.w.l. wynika, że lokal spełniający kryteria oznaczone 
w art. 2 ust. 2 u.w.l., a zatem mający status samodzielnego lokalu mieszkalnego, 
może stanowić odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a taka sytuacja 
ma miejsce wówczas, gdy dojdzie do powstania prawa jego odrębnej własności. 
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej 
czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego 
współwłasność (art. 7 ust. 1 u.w.l.). Do powstania tego prawa niezbędny jest jednak 
wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.); wraz z dokonaniem wpisu prawa 
odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, samodzielny lokal mieszkalny staje 
się szczególnego rodzaju rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c. 
Do wyodrębnienia własności lokali w budynku na konkretnej nieruchomości 
zwykle dochodzi sukcesywnie. Do wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu 
niezbędne jest oznaczenie tych części budynku i gruntu, dotychczas będących 
przedmiotem prawa współwłasności (współwłasności związanej z użytkowaniem 
wieczystym), które staną się nieruchomością wspólną, oraz tych części, które wejdą 
w skład zasobu samodzielnych lokali możliwych do wyodrębnienia w przyszłości. 
Samodzielne lokale, które nie stały się przedmiotem odrębnej własności zachowują 
swój dotychczasowy status, a zatem pozostają częścią budynku będącego częścią 
składową nieruchomości gruntowej albo częścią budynku będącego przedmiotem 
własności związanej z użytkowaniem wieczystym gruntu. W przypadku 
wyodrębnienia choćby jednego lokalu relacje pomiędzy osobami, które były 
dotychczas współwłaścicielami nieruchomości, i tą z nich, która nabyła prawo 
odrębnej własności lokalu, muszą być opisywane w szczególny sposób, 
niewyodrębnione bowiem samodzielne lokale należy traktować jako jedną 
nieruchomość lokalową, której własność związana jest z przysługującym 

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości udziałem we współwłasności 
nieruchomości wspólnej. Lokale te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i 
nie stanowią przedmiotu współwłasności, gdyż służą do wyłącznego użytku 
dotychczasowego współwłaściciela. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.w.l., 
dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do 
niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same 
uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to 
także do jego obowiązków. 
Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności 
nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, 
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności 
nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 
3 u.w.l.). 
Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części 
budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, 
a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których 
korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch 
samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu 
pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Ustawodawca dopuszcza jednak 
możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej. To, że 
ustawodawca akceptuje takie działania już po wyznaczeniu granic nieruchomości 
wspólnej wynika z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., zgodnie z którym w dużych 
wspólnotach czynnością przekraczają zakres zwykłego zarządu jest udzielenie 
zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie 
odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i 
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie 
powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego oraz 
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości 
wspólnej. W małych wspólnotach przeprowadzenie takich czynności wymaga 
notarialnej umowy pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali należącymi do 
wspólnoty. 

Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na 
podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, polegające na 
przebudowaniu nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania 
kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie 
samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku 
aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu 
powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej 
musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas 
wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał 
kolejny samodzielny lokal. 
Przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do 
powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, członkowie wspólnoty 
bowiem mogą przebudować części wspólne budynku tak, by uczynić je bardziej 
funkcjonalnymi dla nich wspólnie, ale także mogą zezwolić na taką przebudowę 
części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości 
wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z 
wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty – przy odpowiednim 
zastosowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. – nieruchomość wspólną można pozbawić 
takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna 
przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Taka 
przebudowa z założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego 
lokalu mieszkalnego, który może stać się przedmiotem odrębnego prawa własności 
i przedmiotem obrotu; objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej 
może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób, 
że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego 
nieruchomości lokalowej. Dokonanie tego rodzaju zmian w obrębie nieruchomości 
wspólnej i w obrębie istniejącego już samodzielnego lokalu mieszkalnego 
stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest rozciągniętym w czasie procesem 
technicznym, wymagającym także wielu działań prawnych. 
Prowadzenie niektórych prac budowlanych wymaga zezwolenia (decyzji) albo 
przynajmniej zgłoszenia właściwym władzom budowlanym. Przebudowanie 
samodzielnego lokalu i części wspólnych budynku bez zezwolenia oznacza, że 
osoba, która takie działania podjęła jest zmuszona przywrócić na nieruchomości 

stan poprzedni. Przed zakończeniem prac nie można mieć pewności, że 
powierzchnia nieruchomości wspólnej zostanie w następstwie przebudowy 
rzeczywiście ograniczona, tak samo jak nie można mieć pewności, że samodzielny 
lokal mieszkalny będący przedmiotem odrębnej własności lokalu na trwałe zmieni 
swoją konfigurację i powierzchnię.  
Właściciel wyodrębnionego lokalu, który zamierza go przebudować i 
przyłączyć do niego część nieruchomości wspólnej, może podejmować czynności 
przed władzami budowlanymi i po uzyskaniu zezwolenia przystąpić do konkretnych 
robót budowlanych, legitymując się uchwalą wspólnoty – podmiotu mającego tytuł 
prawny do części wspólnych budynku – zezwalającą na ich przeprowadzenie. Do 
czasu nabycia udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego powierzchni, 
która w związku z zezwoleniem na przebudowę nieruchomości wspólnej ma być z 
niej wyłączona, pozostaje właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, który 
jest przedmiotem przysługującej mu odrębnej własności. Trzeba przy tym 
podkreślić, że umowa właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego ze 
wspólnotą, prowadząca do uzyskania przez niego tytułu do objętej przebudową 
powierzchni nieruchomości wspólnej, musi mieć za przedmiot wyodrębniony już 
samodzielny lokal mieszkalny lub udział we własności nieruchomości wspólnej, a 
nie „część strychu”, „pomieszczenie gospodarcze” lub „dwa pokoje”. 
Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części 
wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część 
wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i 
zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego 
własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na 
właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, 
odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z 
wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej 
własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz 
właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną, 
nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej 
własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty 
mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l. 

Ustawa o własności lokali normuje sposób powstania odrębnej własności 
lokalu jako prawa własności mającego za przedmiot szczególnego rodzaju rzecz, 
ale rzeczywiście nie określa, kiedy i w jaki sposób prawo to wygasa. Do powstania 
prawa odrębnej własności lokalu i szczególnego rodzaju rzeczy, jaką jest jego 
przedmiot dochodzi przez wpis do księgi wieczystej (art. 6268 § 6 k.p.c.). Nie 
oznacza to oczywiście, że prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak 
długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany 
wpis. Prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od właściwego mu 
przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu; zniszczenie rzeczy będącej 
przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie od wpisu w 
księdze wieczystej, prawo odrębnej własności lokalu wygasa zatem wtedy, gdy 
fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się 
samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem. 
Nie są to jedyne wyróżniane w orzecznictwie i w nauce przypadki wygaśnięcia 
odrębnej własności lokalu. Do wygaśnięcia tego prawa może doprowadzić także 
oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku 
na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali 
może być też konsekwencją ich połączenia, a dopuszczalność dokonania czynności 
prowadzących do takiego rezultatu znajduje pośrednio potwierdzenie w art. 22 ust. 
4 u.w.l. Przepis ten wprowadza wymaganie uzyskania zgody właścicieli lokali 
wyrażonej w uchwale na dokonanie połączenia lokali. Wygaśnięcie prawa odrębnej 
własności lokalu jest możliwe także wtedy, gdy odrębna własność lokalu powstała 
jako prawo mające za przedmiot samodzielny lokal w budynku na gruncie oddanym 
w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku wygaśnięcie użytkowania 
wieczystego powoduje też wygaśnięcie prawa własności budynku, a w 
konsekwencji wygaśnięcie odrębnej własności wyodrębnionych w nim 
samodzielnych lokali. 
Nie można jednak przyjąć, że samo przystąpienie, przeprowadzenie i 
zakończenie robót budowlanych prowadzących do przyłączenia do samodzielnego 
lokalu mieszkalnego jakichś części nieruchomości wspólnej powoduje wygaśnięcie 
prawa odrębnej własności lokalu, którego przedmiotem jest samodzielny lokal 
mieszkalny podlegający przebudowie wraz z nieruchomością wspólną. Czynności 
techniczne podjęte w związku z taką przebudową mają charakter odwracalny w tym 

sensie, że właściciel samodzielnego lokalu, który je podjął, może być zmuszony do 
przywrócenia na nieruchomości stanu poprzedniego, czyli do ograniczenia swego 
władania do obszaru w budynku odpowiadającego samodzielnemu lokalowi 
mieszkalnemu. Podjęcie takich działań przeciwko właścicielowi lokalu jest 
uzasadnione wtedy, gdy przebudowa części wspólnych budynku i samodzielnego 
lokalu przeprowadzona została wbrew prawu budowlanemu albo bez zezwolenia 
wspólnoty mieszkaniowej, i gdy nie doszło do przeniesienia na właściciela 
samodzielnego lokalu mieszkalnego udziału w nieruchomości wspólnej 
odpowiadającego zajętej przez niego powierzchni tej nieruchomości oraz do wpisu 
ustanowionej odrębnej własności lokalu powstałego przez przebudowę, w miejsce 
wygasającego, a przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu. 
Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności 
lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych 
przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego 
powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność takiej przebudowy lokalu może być 
uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej 
(pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi co najwyżej do 
zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego jako przedmiotu odrębnej 
własności, co – na wniosek właściciela – powinno znaleźć odzwierciedlenie w 
księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Takie zmiany nie 
wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, ani 
nie wpływają na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub 
nieruchomości wspólnej. 
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1 
k.p.c.).