III CZP 62/09

Uchwała z dnia 4 września 2009 r., III CZP 62/09 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk 
Sędzia SN Dariusz Zawistowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "P.P.", sp. z o.o. w L. przeciwko 
Robertowi Ł. i Janowi P. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie 
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 4 września 2009 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu postanowieniem z dnia 22 
kwietnia 2009 r.: 
"Czy z mocy art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio art. 667 
§ 2 k.c.?" 
podjął uchwałę: 
 
Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art. 
694 k.c.). 
 
Uzasadnienie 
 
W dniu 24 października 2001 r. pozwani Robert Ł. i Jan P. wydzierżawili od 
ówczesnych właścicieli – do dnia 31 grudnia 2011 r. – nieruchomość położoną w L. 
o powierzchni 0,63 ha, na której zorganizowane było targowisko, uzyskując zgodę 
wydzierżawiających na lokalizację na tej nieruchomości obiektów handlowych i 
usługowych, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po objęciu nieruchomości w 
posiadanie pozwani posadowili na niej nowe pawilony, tworząc zadaszony pasaż z 
licznymi stoiskami. 
W kwietniu 2002 r. organy nadzoru budowlanego stwierdziły, że dwa pawilony 
zostały wzniesione przez pozwanych bez wymaganego pozwolenia, w związku z 
czym na podstawie ostatecznych decyzji nakazano pozwanym ich rozbiórkę. 
W dniu 15 października 2007 r. własność nieruchomości obejmującej 
wydzierżawioną działkę nabyła powodowa spółka, która pismem z dnia 1 lutego 

2008 r. wezwała pozwanych do przedstawienia dokumentów potwierdzających 
zgodne z prawem wybudowanie i dopuszczenie do użytku dwu pawilonów, a w 
razie ich braku – do niezwłocznego usunięcia pawilonów najpóźniej do dnia 10 
lutego 2008 r. Strona powodowa zaznaczyła, że jej pismo należy traktować jako 
upomnienie przewidziane w art. 667 k.c. 
Pozwani nie spełnili żądania w wyznaczonym terminie, w związku z czym 
strona powodowa wypowiedziała im umowę dzierżawy, podając jako przyczynę 
wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa 
budowlanego, a następnie wezwała pozwanych do niezwłocznego opróżnienia i 
wydania działki. Także tego żądania pozwani nie wykonali. 
Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił 
powództwo strony powodowej o wydanie nieruchomości, przyjmując, że art. 667 § 2 
k.c. nie ma zastosowania w umownym stosunku dzierżawy, toteż nie mógł stanowić 
– w związku z art. 694 k.c. – podstawy wypowiedzenia. 
Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny w Poznaniu powziął 
poważne wątpliwości, które przedstawił w przytoczonym na wstępie zagadnieniu 
prawnym oraz jego uzasadnieniu. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie 
„z zachowaniem przepisów poniższych”, wśród których jest art. 696, stwierdzający, 
że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami 
prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy 
bez zgody wydzierżawiającego. Taka struktura normatywna – w tym użycie zwrotu 
„zachowanie przepisów”, będącego już archaizmem, ale w języku prawnym 
używanym powszechnie, oznaczającym przestrzeganie, stosowanie, 
„utrzymywanie” przepisów „w nienaruszonym stanie” – uzasadnia wniosek, że art. 
695 i następne mają zastosowanie w pełni, wprost, bez jakichkolwiek ograniczeń, i 
jednocześnie wyłączają odpowiednie stosowanie przepisów o najmie w takim 
stopniu, w jakim powodowałoby to kolizję z „przepisami poniższymi”, tj. ograniczało, 
wyłączało lub deformowało zakres ich stosowania i przestrzegania („zachowania”). 
Oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., którego 
dotyczy rozstrzygane zagadnienie prawne, nie może zakłócać stosowania art. 696 
k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”. 

W art. 696 k.c. określono obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca, 
przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej 
gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody 
wydzierżawiającego. Zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest odmienny, 
nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy, lecz zawiera zakaz używania 
rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy, a także jej 
zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. 
Istotna różnica między tymi przepisami polega także na tym, że art. 667 § 2 
przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia 
najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, podczas gdy art. 696 w ogóle nie 
dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków. W końcu łatwo 
dostrzec, że art. 667 § 2 – inaczej niż art. 696 – nie reguluje obowiązku należytego 
zachowania się najemcy, lecz ustanawia skutki prawne w razie takich jego 
zachowań, których ustawodawca nie aprobuje. 
Przeprowadzona analiza semantyczna pokazuje, że przedmiot unormowania 
objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu poddanego regulacji w art. 667 
§ 2, co otwiera drogę do uznania, iż jego odpowiednie stosowanie w żaden sposób 
nie wpłynie na zakres i skuteczność stosowania („zachowania”) przepisów o 
dzierżawie. 
Brak także przekonywających argumentów na rzecz poglądu, że ustanowienie 
art. 696 k.c., częściowo odpowiadającego treści art. 667 § 1 k.c., miało na celu 
wyłączenie stosowania § 2 tego przepisu. Rozważając tę kwestię należy wziąć pod 
uwagę, że odsyłanie do stosowania innych przepisów – ulokowanych w innym 
miejscu danego aktu prawnego lub w innym akcie prawnym – polegające na 
nakazaniu „zachowania” określonych przepisów, różni się od, także często 
stosowanej w legislacji, metody opartej na formule, iż dopuszczalne jest stosowanie 
innych przepisów (odpowiednio lub wprost) „w zakresie nieuregulowanym” we 
wskazanych przepisach albo jeżeli wskazane przepisy „nie stanowią inaczej”. W 
tym wypadku stosowanie tych innych przepisów jest dozwolone tylko wówczas, gdy 
hipoteza (dyspozycja) żadnego z nich nie pokrywa się – choćby w części – z 
hipotezą (dyspozycją) przepisów, do których się odsyła; jeżeli tak jest, przepisy te 
„stanowią inaczej”, co uniemożliwia sięgnięcie do odesłania. 
Taka przeszkoda nie występuje w wypadku odesłania z użyciem formuły „z 
zachowaniem przepisów”. Wówczas stosowanie przepisów, do których 

zaadresowane jest odesłanie, jest możliwe i dopuszczalne bez względu na zakres 
hipotez (dyspozycji); rzecz w tym, aby stosowanie przepisów, do których kieruje 
odesłanie – niezależnie od przedmiotu ich regulacji – nie uniemożliwiało 
„zachowania” przepisów, od których się odsyła, a przeciwnie – dało się z nimi 
pogodzić. Inaczej mówiąc, jeżeli choćby część hipotezy (dyspozycji) przepisu, do 
którego ustawa odsyła, wykracza poza hipotezy (dyspozycje) przepisów, od których 
wyszło odesłanie, stosowanie tego przepisu – w tym zakresie – nie jest wyłączone. 
Także więc z tego względu o wyłączeniu stosowania art. 667 § 2 k.c. do umowy 
dzierżawy nie może być mowy. Przeciwnie, należy traktować ten przepis nie tylko 
jako niekolidujący z regulacją dzierżawy, ale dopełniający ją, gdyż w art. 696 k.c. 
ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu 
prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast zaniechał 
określenia konsekwencji naruszenia tego obowiązku. Pojemna formuła art. 696 
pozwala przyjąć, że zachowanie się dzierżawcy – sprzeczne z określoną w tym 
przepisie powinnością – może jednocześnie wyczerpywać przesłanki stosowania 
art. 667 § 2. Ogólne i elastyczne odesłanie do odpowiedniego stosowania 
przepisów o najmie dało prawodawcy podstawę do rezygnacji z normowania 
skutków postępowania dzierżawcy sprzecznie z nałożonymi na niego obowiązkami. 
Przy rozstrzyganiu przedstawionego zagadnienia prawnego nie można także 
pomijać zgłaszanych w doktrynie, trafnych zastrzeżeń dotyczących zakresu 
stosowania art. 667 § 2 k.c.; jest oczywiste, że skoro art. 696 k.c. nakłada na 
dzierżawcę szczególny obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z 
wymaganiami prawidłowej gospodarki, to z jego naruszeniem powinno być 
skorelowane uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy. 
Tymczasem przepisy o dzierżawie nie zapewniają wydzierżawiającemu takiej 
ochrony, więc odpowiednie stosowanie art. 667 § 2 k.c. – mimo jego stosunkowo 
wąskiego działania – jest tym bardziej uzasadnione (por. uzasadnienie wyroku 
Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2007 r., IV CNP 47/07, nie publ.). 
W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że są wystarczająco mocne argumenty za 
udzieleniem pozytywnej odpowiedzi na pytanie ujęte w przedstawionym do 
rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym. W związku z tym Sąd Najwyższy, nie 
podzielając odmiennych poglądów zaprezentowanych w wyrokach Sądu 
Najwyższego z dnia 7 września 2000 r., I CKN 265/00 (nie publ.) oraz z dnia 20 
lipca 2006 r., V CSK 200/06 (OSP 2008, nr 7-8, poz. 73) – formułowanych na 

uboczu prowadzonych rozważań i zapewne z tego względu nieopatrzonych w 
szersze uzasadnienie – podjął uchwałę, jak na wstępie.