III CZP 62/05

Sygn. akt III CZP 62/05 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 14 września 2005 r. 
Sąd Najwyższy w składzie: 
 
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca) 
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian 
SSN Kazimierz Zawada 
 
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. P. w S. 
przeciwko E. K. i P. N. 
o zapłatę, 
po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 września 2005 r., 
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z 
dnia 6 maja 2005 r., sygn. akt II Cz (...),: 
 
"1. Czy zarządca nieruchomości, ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową na 
podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, do dnia 5 lutego 2005 r. mógł 
reprezentować wspólnotę na zewnątrz, w tym udzielać pełnomocnictw procesowych, a 
w przypadku odpowiedzi negatywnej 
 
2. czy z dniem wejścia w życie zmiany przepisu art. 87 § 1 k.p.c. dokonanej mocą 
art. 1 pkt 12 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r., o zmianie ustawy - Kodeks postępowania 
cywilnego oraz niektórych innych ustaw, czynność wniesienia pozwu przez zarządcę 
jako 
osobę 
sprawującą 
zarząd 
majątkiem 
wspólnoty 
mieszkaniowej 
nabiera 
skuteczności, wobec uzyskania w dniu wejścia w życie znowelizowanego przepisu art. 
87 § 1 k.p.c. podstawy prawnej umocowania do działania w jej imieniu i ewentualnie z 
jakim dniem następuje materialnoprawny skutek wniesienia pozwu, tj. z dniem jego 
faktycznego złożenia, czy też z dniem wejścia w życie zmiany ustawy Kodeks 
postępowania cywilnego (...) z dnia 2 lipca 2004 r.?" 
 

 
2 
odmawia podjęcia uchwały. 
 
Uzasadnienie 
 
Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne pojawiło się na tle 
następującego stanu faktycznego. 
Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. P. w S. wystąpiła z 
powództwem o zapłatę wobec dwóch osób fizycznych. Do pozwu dołączono 
pełnomocnictwo procesowe udzielone radcy prawnemu, E. B. przez zarządcę tej 
nieruchomości, tj. (...) Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. (TBM). Sąd 
Rejonowy wezwał radcę prawnego do wykazania, że osoba podpisana na dokumencie 
pełnomocnictwa jest umocowana do reprezentowania Wspólnoty, a ponieważ radca 
prawny nie uzupełniła braku w tym zakresie, Sąd zarządził zwrot pozwu. W ocenie 
Sądu, w danej sprawie pełnomocnictwo procesowe powinno być bowiem udzielone 
przez Wspólnotę. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska radcy prawnego, że zarządcy 
(TBS) przysługuje uprawnienie do występowania przed sądami w imieniu wspólnoty 
mieszkaniowej. Pogląd Sądu pierwszej instancji był kwestionowany w zażaleniu 
pełnomocnika powódki. W tym obszernym środku odwoławczym starano się 
umotywować pogląd, że zarządca wspólnoty, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, (tj.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 
ze zm., cyt. dalej jako” ustawa z 1994 r.”), jest uprawniony do występowania w imieniu 
wspólnoty mieszkaniowej jako jej przedstawiciel ustawowy. 
Rozpoznając wspomniane zażalenie, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości prawne 
sprecyzowane w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym. 
Zakwestionował niektóre argumenty prawne skarżącego ,które miałyby świadczyć o 
możliwości reprezentowania wspólnoty przez zarządcę. Analizował szeroko pojęcie 
zarządu w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym. W konsekwencji stwierdził, że w 
rozpatrywanej sprawie nie zostało wykazane to, aby powodowa Wspólnota upoważniła 
zarządcę (STBS) do występowania w jej imieniu przed sądami. Takiego upoważnienie 
nie można też wyprowadzić z treści art. 33 ustawy z 1994 r. Jednocześnie Sąd drugiej 
instancji wskazał na niejednolite wypowiedzi w literaturze, dotyczące m.in. relacji 
instytucji zarządu wspólnoty w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym, w których 
dopuszcza się lub neguje (z różną motywacją prawną) możliwość reprezentowania 
wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 

 
3 
ustawy z 1994 r. Prezentując obowiązujący stan prawny i wypowiedzi doktrynalne, Sąd 
Okręgowy doszedł do wniosku, że możliwa jest inna interpretacja przepisów rozdziału 
4 ustawy z 1994 r. niż wskazana przez Sąd Rejonowy. Zarząd jako organ wspólnoty nie 
ma charakteru obligatoryjnego i w związku z tym może reprezentować wspólnotę oraz 
udzielać w jej imieniu pełnomocnictwa procesowego. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zasadnicze znaczenie w danej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony na 
podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. zarząd (zarządca) dla nieruchomości wspólnej 
może występować w imieniu właścicieli lokali. Z akt sprawy wynika to, że doszło do 
ustanowienia zarządcy w akcie notarialnym (§ 10 umowy). Stwierdził to także Sąd 
Okręgowy w uzasadnieniu pytania prawnego. Właściciele lokali nie powołali zatem 
zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 1994 r. Chodzi tu, oczywiście, o 
zagadnienie reprezentacji w znaczeniu materialno - prawnym. Czym innym pozostaje 
już sama kwestia upoważnienia zarządcy nieruchomości wspólnej do wniesienia 
powództwa w imieniu właścicieli lokali, w tym – ustanowienie przez zarządcę dalszego 
pełnomocnika procesowego (radcy prawnego). 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego i literaturze wskazywano w sposób 
przekonywający na zasadnicze różnice w zakresie określenia statusu prawnego zarządu 
ustanowionego na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy 1994 r. i na podstawie art. 18 ust. 1 
tej ustawy (por. przede wszystkim uzasadnienie uchwały z dnia 27 listopada 2003 r., III 
CZP 74/03, OSNC 2005, z. 1, poz. 6; uzasadnienie wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., I 
CK 108/03, niepubl; zarząd w znaczeniu podmiotowym i zarząd w znaczeniu 
funkcjonalnym). Nie ma potrzeby powtarzania zawartej tam szczegółowej i trafnej 
argumentacji prawnej. Należałoby tylko zaznaczyć, że samą organizację i sposób 
wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede 
wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej 
umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej 
przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r.). Jeżeli właściciele nie 
skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym), 
mają wówczas zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu 
przewidziane w art.19-33 ustawy z 1994 r. W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych 
właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ust. 1 
ustawy), natomiast w tzw. wspólnotach małych do zarządu nieruchomością wspólną 
mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. (art. 19). Przewidziano także 

 
4 
możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd w sytuacji, w której m.in. 
nie powołano w ogóle zarządu (art. 26 ust. 1 ustawy). Taka regulacja prawna oznacza 
to, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 
ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według 
postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły 
prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury 
organizacyjno - gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością 
wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.). 
Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. 
(ewentualnie także - na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania 
zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego 
upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały 
właścicieli ,przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. Kwestią wtórną pozostaje 
wówczas 
kwalifikacja 
prawna 
stosunku 
obligacyjnego 
leżącego 
u podstaw 
wspomnianego upoważnienia (reprezentacji) zarządcy. Należałoby przy tym zaznaczyć, 
że w obrocie prawnym nie wytworzył się jeszcze określony standard treści „umowy o 
zarządzanie nieruchomością wspólną”, pozwalający na odpowiednie uogólnienia w tym 
zakresie. 
W literaturze trafnie wskazano na to ,że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i 
zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny 
mógłby okazać się przepis art. 33 ustawy z 1994 r. wówczas, gdyby w „umowie o 
zarządzanie nieruchomością wspólną”, zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy), 
pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie 
powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 
1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy niniejszego 
rozdziału. Oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy z 1994 
r., 
wskazującego 
na 
kompetencje 
zarządu 
(w znaczeniu 
podmiotowym) 
do 
reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art. 
21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie 
stoi na przeszkodzie jednak inny - wskazywany już - status prawny zarządu w znaczeniu 
podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy 
odesłanie m. in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie 
kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli 
lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji pominięte zostało w „umowie zarządu 

 
5 
nieruchomością wspólną”, zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na 
podstawie art. 18 ust. 1 ustawy. 
Prezentowane wywody prowadzą do wniosku, że istnieją wystarczające, 
jurydyczne argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym 
zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy 
z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę 
mieszkaniową (art. 6 ustawy). W związku z tym w istniejącym stanie prawnym nie było 
zasadniczej potrzeby udzielania przez Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione 
przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne i dlatego orzeczono jak w postanowieniu.