III CZP 61/08

Uchwała z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 61/08 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca) 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Pawła B. przy uczestnictwie Justyny K. i 
Adama Ś. o wykreślenie prawa dzierżawy z księgi wieczystej, po rozstrzygnięciu w 
Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 28 sierpnia 2008 r. zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 
31 marca 2008 r.: 
"Czy w wyniku przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego 
nabywcy wygasły dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności 
nieruchomości?" 
podjął uchwałę: 
 
Przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie 
dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności tej 
nieruchomości. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy w Białej Podlaskiej w osobie referendarza sądowego 
postanowieniem z dnia 2 listopada 2007 r. oddalił wniosek Pawła B. o wykreślenie z 
działu trzeciego księgi wieczystej nr (...) wpisów prawa dzierżawy, na okres 
dziesięciu lat, na rzecz Justyny Mileny K. udziału we współwłasności nieruchomości 
w 1/2 części, należącego do Zbigniewa S., oraz na rzecz Adama Ś. udziału we 
współwłasności tej samej nieruchomości w 1/2 części, należącego do Ewy i 
Arkadiusza małżonków S., na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu 
Rejonowego w Białej Podlaskiej z dnia 14 marca 2006 r. o przysądzeniu własności 
nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. 

Sąd Rejonowy, po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy, postanowieniem z dnia 
24 stycznia 2008 r. oddalił wniosek. Stwierdził, że jego uwzględnienie nie jest 
możliwe ze względu na nieprzedstawienie przez wnioskodawcę postanowienia o 
przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji. 
Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy Sąd Okręgowy w Lublinie powziął 
poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu 
do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Analizę przedstawionego do rozstrzygnięcia zagadnienie prawnego trzeba 
poprzedzić dwiema uwagami. Należy zwrócić uwagę, że zagadnienie to powstało – 
na co wskazują motywy uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego – w toku 
egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości, wątpliwości zatem ujęte w tym 
zagadnieniu podlegają rozważeniu z pominięciem przepisów art. 1004-1013 k.p.c., 
dotyczących egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i z użytkowania 
wieczystego. Trzeba także zaznaczyć, że wątpliwości Sądu Okręgowego odnoszą 
się jedynie do kwestii wygaśnięcia dzierżawy udziałów w wyniku przysądzenia 
własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy, nie zaś do tytułu wykreślenia 
w księdze wieczystej wszelkich praw, które – według planu podziału sumy 
uzyskanej z egzekucji – wygasły (art. 1003 § 1 k.p.c.). Również więc i ta kwestia 
musi pozostać poza zakresem rozważań Sądu Najwyższego. 
Istota zagadnienia prawnego sformułowanego w pytaniu Sądu Okręgowego 
sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy w następstwie uprawomocnienia się 
wydanego w toku postępowania egzekucyjnego postanowienia o przysądzeniu 
własności nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy udziału we 
współwłasności, czy też dzierżawa tego udziału wygasa. 
Skutki prawne przysądzenia własności nieruchomości dla nawiązanego 
wcześniej stosunku najmu oraz dzierżawy nieruchomości określa art. 1002 k.p.c., 
zgodnie z którym z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu 
własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku 
najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa regulujących te stosunki w 
wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Treść przytoczonego 
przepisu nie wskazuje jednoznacznie, czy wskazane w nim wstąpienie w prawa i 
obowiązki dłużnika następuje tylko w przypadku dzierżawy nieruchomości, czy 
również w razie dzierżawy udziałów we współwłasności. Wnioski wynikające z 

wykładni art. 1002 k.p.c. oraz analizy konstrukcji dzierżawy udziału we 
współwłasności skłaniają do poglądu, że wskutek przysądzenia własności 
nieruchomości na rzecz jednego nabywcy dzierżawa udziałów we współwłasności 
nieruchomości wygasa. 
W judykaturze i piśmiennictwie przyjmuje się, że nabycie własności 
nieruchomości w drodze egzekucji sądowej jest nabyciem pierwotnym, 
powodującym – co do zasady (art. 1000 § 1 k.p.c.) – wygaśnięcie wszelkich praw i 
roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości (por. uzasadnienia wyroków Sądu 
Najwyższego z dnia 15 lipca 2004 r., V CK 25/04, "Przegląd Ustawodawstwa 
Gospodarczego" 2005, nr 7, s. 28 i z dnia 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie 
publ. oraz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2006 r., I 
CSK 141/06, nie publ.). W świetle tej zasady, przepisy przewidujące od niej wyjątki 
muszą podlegać ścisłej wykładni. 
W art. 1002 k.p.c. mowa jest wprawdzie o wstąpieniu w prawa i obowiązki 
dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, co mogłoby wskazywać na to, 
że zakres stosowania tego przepisu obejmuje także wstąpienie w prawa i obowiązki 
dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy udziału we współwłasności, 
jednakże wniosek taki należy odrzucić. Sprzeciwia się temu postulat wąskiej 
interpretacji art. 1002 k.p.c. przewidującego wyjątek od zasady wygaśnięcia 
obciążeń nieruchomości, wykładnia pojęcia „stosunku najmu i dzierżawy” w 
kontekście pełnego brzmienia tego przepisu oraz jego usytuowanie w kodeksie 
postępowania cywilnego. 
Artykuł 1002 k.p.c. określa następstwa prawomocnego przysądzenia 
własności nieruchomości odwołując się do unormowań regulujących stosunki najmu 
i dzierżawy w przypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jego treść 
odnosi się zatem do dzierżawy rzeczy zarówno w sposób bezpośredni, jak i przez 
odwołanie do art. 678 k.c. w związku z art. 694 k.c. Należy więc przyjąć, że art. 
1002 k.p.c. reguluje skutki egzekucyjnego nabycia własności nieruchomości, która 
była przedmiotem najmu lub dzierżawy i nie może być stosowany – wobec braku 
przepisów szczególnych – w przypadku egzekucji z innych rzeczy lub praw. Trzeba 
zauważyć, że art. 1002 k.p.c. ulokowany został wśród przepisów regulujących 
egzekucję z nieruchomości (ściślej – przysądzenie własności), co również wskazuje 
na powiązanie określonych nim skutków z dzierżawą rzeczy (nieruchomości), a nie 
praw. 

Na rzecz zaprezentowanej wyżej wąskiej wykładni art. 1002 k.p.c. przemawia 
też wzgląd na cel postępowania egzekucyjnego, ukierunkowanego na zaspokojenie 
wierzyciela. Nie ulega wątpliwości, że utrzymanie praw na zbywanej nieruchomości 
zmniejsza jej atrakcyjność i nie pozostaje bez wpływu na efektywność egzekucji. 
Ochrona praw dzierżawcy nie może podważać ani w istotny sposób ograniczać 
ogólnej idei ochrony wierzyciela. Nie ma też podstaw do jednakowego traktowania 
dzierżawcy nieruchomości, uprawnionego – zazwyczaj przez okres wieloletni – do 
korzystania z niej oraz pobierania pożytków i dzierżawcy praw, niemającego prawa 
do korzystania z rzeczy, nieposiadającego jej, a pobierającego jedynie pożytki, jakie 
prawo to przynosi. Wąska wykładnia art. 1002 k.p.c. nakazuje więc przyjąć, że w 
razie egzekucji z nieruchomości, a więc w przypadku rozważanym w 
rozpoznawanej sprawie, wstąpienie w prawa i obowiązki dłużnika możliwe jest 
jedynie w odniesieniu do stosunku dzierżawy nieruchomości. 
Przyjęcie odmiennego stanowiska, zakładającego potrzebę szerszej wykładni 
art. 1002 k.p.c., uwzględniającej stosowanie także art. 709 k.c., usprawiedliwiałoby 
wniosek o wstąpieniu nabywcy nieruchomości w stosunek dzierżawy udziałów we 
współwłasności jedynie w razie uznania, że nadal istnieją udziały stanowiące 
przedmiot dzierżawy praw. W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca nabył prawo 
własności nieruchomości, a nie udziały we współwłasności, w związku z czym nie 
doszło do „zlania się” udziałów w jedno prawo własności. Tym niemniej należy 
zauważyć, że również pogląd dotyczący wygasania udziałów przy stosowaniu 
przepisów o hipotece przemawia za wnioskiem, że nie jest możliwe wstąpienie w 
stosunek dzierżawy udziału wtedy, gdy udziały we współwłasności nieruchomości 
już nie istnieją. Wbrew odmiennemu zapatrywaniu Sądu Okręgowego, bez 
znaczenia jest przy tym, czy przysądzenie własności nastąpiło na rzecz jednego, 
czy kilku nabywców; skoro nabycie egzekucyjne jest formą pierwotnego nabycia 
własności rzeczy, przysądzenie własności na rzecz kilku nabywców powoduje 
wygaśnięcie dotychczasowych udziałów i powstanie w ich miejsce nowych. 
W świetle przytoczonej argumentacji, usunięcie wątpliwości ujętych w 
przedstawionym do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym nie wymaga sięgania – w 
drodze analogii – do konstrukcji prawnych właściwych do oceny następstw nabycia 
udziału we współwłasności obciążonego hipoteką. Skutki egzekucyjnego nabycia 
własności nieruchomości dla istniejącej uprzednio dzierżawy udziałów można 
określić na podstawie analizy wskazanych przepisów. Nie ma też potrzeby 

poszukiwania odrębnego rozwiązania kwestii wstępowania w stosunek dzierżawy 
udziałów w następstwie przysądzenia własności nieruchomości, gdyż zdarzenie to 
powoduje wygaśnięcie udziałów. 
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).