III CZP 60/13

Sygn. akt III CZP 60/13 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
Dnia 18 października 2013 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący) 
SSN Marta Romańska (sprawozdawca) 
SSN Bogumiła Ustjanicz 
 
Protokolant Bożena Kowalska 
 
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "D." w S. 
przy uczestnictwie A. G., C. M., E. F., H. W., M. A., U. S., T. M., M. F. i E. I. 
o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, 
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 18 października 2013 r., 
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy w S. 
postanowieniem z dnia 5 marca 2013 r. 
 
"Czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na 
zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust. 
1 i 2 ustawy  z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami                
(Dz.U. 2004 261, 2603) jako czynności przekraczającej zakres 
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty 
mieszkaniowej,  w której liczba wyodrębnionych lokali wraz z lokalami 
niewyodrębnionymi, należącymi do dotychczasowego właściciela jest 
większa niż 7 w sytuacji gdy wiąże się to z koniecznością złożenia 
oświadczeń wiedzy i woli poszczególnych współużytkowników 
wieczystych?" 
 
 
 
odmawia podjęcia uchwały. 
 
 
 
Uzasadnienie 
 

 
 
2 
Spółdzielnia Mieszkaniowa „D.” w S. wniosła o zezwolenie i upoważnienie 
jej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą 
wspólną przez złożenie oświadczeń prowadzących do nabycia w udziałach, na 
podstawie art. 32 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 
(tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), prawa własności 
nieruchomości gruntowej oddanej uczestnikom w użytkowanie wieczyste. 
Uczestnicy A. G., C. M., T. M., E. F., M. F., M. A., U. S., E. I. początkowo 
domagali się oddalenia wniosku, po czym go poparli. Uczestniczka H. W. wniosła o 
oddalenie wniosku. 
Postanowieniem z 22 września 2011 r. Sąd Rejonowy w S. uwzględnił 
wniosek i zezwolił oraz upoważnił wnioskodawcę do dokonania czynności 
przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością gruntową, będącą 
przedmiotem użytkowania wieczystego, stanowiącą działkę nr 27, obr. 97 N. w S., 
przy ul. K.[…], dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr 64758/6, 
poprzez złożenie w imieniu uczestników oświadczeń woli, że: - nabywają tę 
nieruchomość w udziałach na współwłasność, na podstawie art. 32 u.g.n.; - nabycia 
dokonują w celu realizacji jedynie celów mieszkaniowych; - wcześniej nie korzystali 
z bonifikaty od ceny przy nabywaniu prawa własności innej nieruchomości z zasobu 
Miasta S.; - zobowiązują się do zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej w dniu 
nabycia prawa własności nieruchomości, po jej waloryzacji, zgodnie z ustawą o 
gospodarce nieruchomościami, w terminie 14 dni od wezwania, jeżeli przed 
upływem 10 lat, licząc od dnia nabycia, zbędą swój udział w tej nieruchomości 
gruntowej, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu ustawy o 
gospodarce nieruchomościami lub jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od dnia 
nabycia, będą wykorzystywać tę nieruchomość na inne cele niż cele mieszkaniowe; 
- poddają się odnośnie wykonania zobowiązań, w zakresie zwrotu bonifikaty 
egzekucji wprost z aktu notarialnego, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., przy 
czym Gmina może wystąpić o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli 
wykonalności 
w 
terminie 
13 lat od 
dnia 
podpisania 
umowy 
sprzedaży 
nieruchomości, a w razie uchybienia terminowi płatności od kwoty podlegającej 
zwrotowi będą naliczane odsetki ustawowe; - zobowiązują się przekazać Gminie 
odpis aktu notarialnego umowy zbycia udziałów w nieruchomości gruntowej, w 

 
 
3 
terminie 14 dni od daty zawarcia umowy zbycia udziałów w nieruchomości przed 
upływem 10 lat; - zobowiązują się poinformować Prezydenta Miasta S. o zmianie 
sposobu wykorzystania nieruchomości w udziałach, na inne cele, niż jedynie cele 
mieszkaniowe, w terminie 14 dni od dokonania zmiany; - zgadzają się, żeby 
w przypadku wydzielenia z nieruchomości gruntowej części gruntu przeznaczonej 
w planie miejscowym lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu 
publicznego na cel publiczny, udzielona bonifikata po jej waloryzacji, zgodnie 
z ustawą o gospodarce nieruchomościami, zaliczona została proporcjonalnie 
do powierzchni wydzielonego na ten cel gruntu na poczet ceny wykupu lub 
odszkodowania; - w celu zabezpieczenia ewentualnego zwrotu bonifikaty oraz 
kosztów i należności ubocznych ustanawiają na prawie własności lokalu 
mieszkalnego i związanym z tym lokalem udziale w nieruchomości gruntowej 
hipotekę kaucyjną w wysokości 150% kwoty bonifikaty udzielonej w dniu nabycia 
własności tej nieruchomości.  
Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr 27 
o powierzchni 0,0254 ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym w S. przy ul. K. […] 
ma urządzoną księgę wieczystą nr 64758/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S. 
Jej właścicielem jest Skarb Państwa. W budynku wyodrębniono siedem lokali 
mieszkalnych, których właścicielami są uczestnicy. Z własnością tych lokali 
związane są udziały we własności nieruchomości wspólnej wynoszące po 13/1000 
lub po 21/1000. Wnioskodawcy przysługuje własność budynku i użytkowanie 
wieczyste gruntu w 885/1000 części. 
Postanowieniem z 21 kwietnia 2010 r. Sąd Rejonowy w S. zezwolił 
wnioskodawcy na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu 
rzeczą wspólnego, to jest na wystąpienie do Prezydenta Miasta S. z wnioskiem o 
sprzedaż prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 27, obr. 97 N. w 
S., na rzecz współużytkowników wieczystych w trybie bezprzetargowym na 
podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n., w imieniu własnym i uczestników postępowania.  
Pod koniec czerwca 2010 r. wnioskodawca wystąpił do Prezydenta Miasta S. 
o sprzedanie współużytkownikom wieczystym na własność nieruchomości 
gruntowej przy ul. K., w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 

 
 
4 
u.g.n. i zadeklarował, że wyraża zgodę na proponowane warunki sprzedaży tego 
prawa. W odpowiedzi Prezydent wyjaśnił, że wniosek może być uwzględniony jeżeli 
wszyscy użytkownicy wieczyści zgodzą się na warunki sprzedaży, a skoro w 
zakreślonym 
terminie 
siedmioro 
właścicieli 
lokali 
mieszkalnych 
i 
współużytkowników wieczystych gruntu ich nie zaakceptowało, to czynności mające 
na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży nie mogły być kontynuowane. 
Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wniosek zasługuje na 
uwzględnienie, gdyż jest konsekwencją zezwolenia wnioskodawcy na złożenie 
wniosku o sprzedaż nieruchomości postanowieniem z 21 kwietnia 2010 r. 
Przynależność prawa (także użytkowania wieczystego) do kilku osób rodzi 
w praktyce, z uwagi na nieraz sprzeczne interesy współwłaścicieli, istotne problemy 
związane z zarządem nim. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, 
ingerencja sądu może polegać na rozstrzygnięciu konkretnego sporu.  
Czynność właściciela lokali i współużytkownika wieczystego gruntu 
polegająca na wystąpieniu do właściwego organu z wnioskiem o sprzedaż 
nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego na współwłasność 
zmierza 
do 
istotnej 
zmiany 
stanu 
prawnego 
nieruchomości 
wspólnej 
i powinni ją   zaakceptować wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych oraz 
niewyodrębnionych. W braku zgody między współwłaścicielami, wnioskodawca 
którego udziały we własności przekraczają połowę mógł zwrócić się do 
sądu o  upoważnienie do dokonania czynności. Celem planowanej przez niego 
czynności  jest ustabilizowanie sytuacji prawnej gruntu i zwiększenie wartości 
nieruchomości. Taka czynność leży w interesie wszystkich współwłaścicieli 
budynku i  współużytkowników wieczystych gruntu, a uwzględnienie wniosku nie 
ograniczy prawa żadnego z nich.  
Przy rozpoznawaniu apelacji H. W. od postanowienia Sądu Rejonowego 
powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości,  które Sąd Okręgowy 
w S. przedstawił Sądowi Najwyższemu do  rozstrzygnięcia, nadając mu formę 
pytania: „czy art. 199 k.c. może stanowić  podstawę zezwolenia na zawarcie 
umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie  art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. jako 
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w 

 
 
5 
ramach wspólnoty mieszkaniowej,   w   której liczba  wyodrębnionych lokali wraz z 
lokalami niewyodrębnionymi należącymi do  dotychczasowego właściciela jest 
większa niż siedem w sytuacji, gdy wiąże się  to  z koniecznością złożenia 
oświadczeń wiedzy i woli poszczególnych współużytkowników wieczystych?” 
Sąd Okręgowy stwierdził, że wnioskodawca oraz uczestnicy jako właściciele 
samodzielnych lokali mieszkalnych, tworzą z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, 
w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem, 
a zatem stosuje się do niej przepisy o zarządzenie nieruchomością wspólną (art. 20 
i nast. ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. 
Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej - u.w.l.). W skład ich nieruchomości wspólnej wchodzi 
jednak nie grunt lecz użytkowanie wieczyste (art. 4 ust. 3 u.w.l.).  
Sprzedaż gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może nastąpić tylko 
jednocześnie na rzecz wszystkich właścicieli lokali, a podstawą do zawarcia takiej 
umowy sprzedaży jest art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. albo przepisy ustawy z 29 lipca 
2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 
nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 2012, poz. 83; dalej - u.p.u.w.). Znowelizowany 
z mocą od 9 października 2011 r. art. 2 u.p.u.w. zezwala na wystąpienie 
z wnioskiem o sprzedaż gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym 
współużytkownikom, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Art. 199 
k.c. 
ma 
zastosowanie 
w 
toku 
postępowania, 
gdy 
co 
najmniej 
jeden 
z zainteresowanych zgłosi swój sprzeciw co do nabycia prawa własności gruntu. 
Przed 9 października 2011 r. do przekształcenia konieczna była zgoda wszystkich 
użytkowników wieczystych; a w jej braku zastosowanie znajdował art. 199 k.c.  
Wnioskodawca został upoważniony prawomocnym postanowieniem sądu 
z 21 kwietnia 2010 r. do wystąpienia z wnioskiem o sprzedaż prawa własności 
nieruchomości, 
której 
dotyczy 
postępowanie 
na 
rzecz 
jej 
użytkowników 
wieczystych. W postępowaniu prowadzonym na podstawie tego wniosku okazało 
się, że konieczne jest złożenie przez współużytkowników wieczystych dodatkowych 
oświadczeń wiedzy (przede wszystkim w zakresie warunkującym udzielenie 
bonifikaty) i woli (w tym odnośnie ustanowienia hipoteki na odrębnej własności 
lokalu poszczególnych współużytkowników wieczystych).  

 
 
6 
Zdaniem Sądu Okręgowego, ustawa o przekształceniu prawa użytkowania 
wieczystego przewiduje szczególny, możliwy do zastosowania pod pewnymi 
warunkami, administracyjnoprawny tryb uwłaszczania użytkowników wieczystych. 
Art. 32 u.g.n. umożliwiający przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo 
własności poprzez sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie 
wieczyste wyłącznie jego użytkownikowi wieczystemu pozwala na uwłaszczanie 
użytkowników 
wieczystych 
na 
drodze 
cywilnoprawnej, 
bez 
ograniczeń 
podmiotowych i czasowych. Nie kreuje przy tym po stronie użytkownika 
wieczystego roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo 
własności. Skutek przewidziany w obu wymienionych ustawach jest taki sam: 
zmiana prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jednakże tryb i zasady 
prowadzące do powstania tego skutku są w obu wypadkach odmienne. 
Zdaniem Sądu Okręgowego, art. 199 k.c. może być stosowany, gdy brak jest 
zgody współużytkownika wieczystego na sprzedaż prawa, stosownie do art. 32 
u.g.n. Poważne wątpliwości dotyczą natomiast tego, czy na podstawie art. 199 k.c. 
możliwe jest udzielenie wnioskodawcy zezwolenia także na złożenie dodatkowych 
oświadczeń wiedzy (w celu skorzystania z bonifikaty) oraz woli (co do ustanowienia 
hipoteki zabezpieczającej przyszłe roszczenie o zwrot udzielonej bonifikaty 
i poddania się egzekucji co do przyszłego obowiązku jej zwrotu). Art. 199 
k.c. znajduje przede wszystkim zastosowanie do zarządu tzw. „małą wspólnotą 
mieszkaniową” (art. 19 u.w.l.), ale możliwe jest przyjęcie rozwiązania, że ma on 
również zastosowanie do zarządu wspólnym prawem wieczystego użytkowania 
także w dużych wspólnotach. Ustawa o własności lokali zajmuje się bowiem 
prawami właściciela lokalu do nieruchomości gruntowej tylko w zakresie 
niezbędnym do uregulowania konstrukcji prawnej odrębnej własności lokali. 
Powyższa wątpliwość rodzi i dalszą, dotyczącą wyznaczenia granic 
uprawnień sądu do ingerencji w treść zgłoszonego żądania (art. 321 § 1 k.p.c.).  
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
1. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że wnioskodawcą w sprawie jest 
spółdzielnia mieszkaniowa. Nieruchomość, której dotyczy wniosek należy zatem 
zapewne do zasobu wnioskodawcy, a to oznacza, że do relacji między nim 

 
 
7 
i uczestnikami w pierwszej kolejności zastosowanie znajdą przepisy ustawy 
z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. 
Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.). Od momentu wyodrębnienia własności 
lokali w budynku na nieruchomości, której dotyczy wniosek w zakresie 
nieuregulowanym ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej 
własności lokalu odpowiednio stosuje się także przepisy ustawy o własności lokali 
(art. 27 ust. 1 u.s.m.).  
Stosownie do art. 27 ust. 2-5 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi 
stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako 
zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali 
nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. Do zarządu 
nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni nie stosuje 
się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną, 
z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się 
odpowiednio. 
Do 
nieruchomości 
wspólnych 
stanowiących 
współwłasność 
spółdzielni nie stosuje się także przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie 
mieszkaniowej i zebraniu właścicieli, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. 
Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l., podejmuje rada nadzorcza 
spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach 
położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów 
w nieruchomości wspólnej. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 u.w.l., 
występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku 
lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. 
W wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/11 (OSNC-ZD 2013, nr 2, 
poz. 44), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że odpowiednie stosowanie art. 18 ust. 1 u.w.l., 
o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m., nie może być rozumiane jako przyznanie 
właścicielom lokali uprawnienia do pozbawienia spółdzielni wykonywania zarządu 
nieruchomością wspólną w inny sposób niż wynikający z zastosowania art. 241 albo 
art. 26 u.s.m. Oznacza ono jedynie to, że zarząd nieruchomością wspólną jest 
wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 
u.w.l. Zarząd przysługujący spółdzielni powstaje i jest wykonywany ex lege, 
podczas gdy zarząd powierzony według art. 18 ust. 1 u.w.l. powstaje i jest 

 
 
8 
wykonywany 
na 
podstawie 
uchwały 
podjętej 
przez 
właścicieli 
lokali. 
W szczególności więc właściciele lokali w okresie wykonywania zarządu 
przez spółdzielnię nie mogą go powierzyć innej osobie dopóty, dopóki nie będą do 
nich stosowane przepisy ustawy o własności lokali na podstawie art. 241 albo art. 
26 u.s.m.  
Zgodnie z art. 241 ust. 1 i 2 u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku 
lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według 
wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie 
ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały 
zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się 
odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 u.w.l. Uchwała taka, w razie jej 
podjęcia, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do 
lokali. W powołanym wyżej wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że podjęcie 
przez właścicieli lokali uchwały, o której mowa w art. 241 § 1 u.s.m., powoduje 
powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni 
mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządu 
nieruchomością wspólną. 
W uzasadnieniu postanowienia Sąd Okręgowy pominął powyższą 
regulację, tak co do wskazania na fakty, które by decydowały o jej stosowaniu, jak 
i ocenę jej znaczenia dla zarządu nieruchomością wspólną. Charakter zabudowanej 
nieruchomości, której dotyczy żądanie wniosku oraz wysokość udziałów 
przysługujących siedmiu właścicielom wyodrębnionych lokali w nieruchomości 
wspólnej, w kontekście przesłanek stosowania art. 241 i art. 26 u.s.m. 
pozwala  wnioskować, że zarząd nieruchomością, której dotyczy przedstawione 
zagadnienie prawne powinien być wykonywany przez wnioskodawcę, zgodnie 
z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i na podstawie kodeksu 
cywilnego, z uwzględnieniem także możliwości odpowiedniego zastosowania 
art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. 
2. Użytkowanie wieczyste jako prawo rzeczowe może powstać na gruncie 
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 232 k.c.), ale - co do 
zasady - nie na udziale we własności nieruchomości należącym do Skarbu 

 
 
9 
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (por. np. uchwałę składu siedmiu 
sędziów Sądu Najwyższego z 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNC 1994, 
nr 2, poz. 27, uchwałę Sądu Najwyższego z 18 października 2007 r., III CZP 82/07, 
OSNC 2008, nr 10, poz. 112). Art. 21 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce 
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, 
poz. 127), w brzmieniu obowiązującym pomiędzy 5 grudnia 1990 r. a 31 grudnia 
1994 r., stanowił jednak, że lokale w domach będących własnością Skarbu 
Państwa lub gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą lub oddaniem 
w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego 
korzystania z domu. Unormowanie to mogło budzić wątpliwości co do tego, czy 
w okresie jego obowiązywania ustawodawca oczekiwał zachowania jednolitego 
charakteru prawa do gruntu, na którym posadowiony był budynek dla wszystkich 
wyodrębnionych w nim lokali. Przepis ten uchylony został wraz z wejściem w życie 
ustawy o własności lokali, a art. 3a u.w.l. – dodany do ustawy o własności lokali 
z dniem 22 września 2004 r., w związku z jej nowelizacją ustawą z 28 listopada 
2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami oraz niektórych innych ustaw 
(Dz. U. 2004, Nr 141, poz. 1492, art. 5) - określa zasady postępowania w razie 
sukcesywnego zbywania lokali przez państwo i jednostki samorządu terytorialnego 
w sposób, który eliminuje powyższą wątpliwość. W przepisie tym ustawodawca 
przyjął, że w razie sukcesywnego oddawania w użytkowanie wieczyste ułamkowej 
części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się 
następujące zasady: 1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, 
jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio 
wyodrębnionych lokali, 2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, 
jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego 
z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, 3) ustala się jeden termin trwania 
prawa 
użytkowania 
wieczystego 
w 
odniesieniu 
do 
wszystkich 
udziałów 
we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, 
z którym jest związany udział w tym prawie. 
Powyższe rozwiązanie gwarantuje zachowanie jednolitego dla wszystkich 
wyodrębnianych lokali tytułu prawnego do gruntu, na którym wzniesiono budynek 
z tymi lokalami, ale też wyklucza powstanie takiej sytuacji, że prawo użytkowania 

 
 
10
wieczystego obciąży udział we własności nieruchomości gruntowej pozostały przy 
Skarbie Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego w warunkach, gdy 
pozostałe udziały w jej własności miałby należeć do innych osób prawnych lub do 
osób fizycznych.  
Przytoczone wyżej zasady ustanawiania prawa użytkowania wieczystego, 
opisujące także relację tego prawa do własności nieruchomości gruntowej, 
na której jest ustanowione, sprawiają, że współużytkownik wieczysty nieruchomości 
gruntowej nie może doprowadzić do wygaśnięcia prawa przysługującego 
mu w ułamkowej części przez nabycie odpowiadającego tej części udziału 
we  współwłasności nieruchomości gruntowej. Jeśli zatem własność lokalu 
mieszkalnego 
została 
wyodrębniona 
w 
budynku 
na 
gruncie 
oddanym 
w użytkowanie wieczyste, co musiało doprowadzić do powstania współużytkowania 
wieczystego na rzecz właściciela wyodrębnionego lokalu i właściciela pozostałych 
lokali, to „zastąpienie” tytułu do gruntu w postaci użytkowania wieczystego przez 
tytuł w postaci prawa jego własności jest możliwe tylko pod warunkiem, że nastąpi 
jednocześnie na rzecz wszystkich współużytkowników wieczystych. Trafnie zatem 
przyjął Sąd Okręgowy, że nie jest możliwe przeniesienie na własność tylko 
niektórych współużytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej zabudowanej 
budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, udziału we własności 
tej nieruchomości gruntowej odpowiadającego ich udziałowi w jej użytkowaniu 
wieczystym. Nabycie na własność udziałów we własności takiej nieruchomości 
gruntowej 
przez 
czynność 
prawną 
dokonaną 
pomiędzy 
dotychczasowym 
właścicielem 
(Skarbem 
Państwa, 
jednostką 
samorządu 
terytorialnego) 
a współużytkownikami wieczystymi albo przez przekształcenie prawa aktem 
administracyjnym 
musi 
nastąpić 
na 
rzecz 
wszystkich 
współużytkowników 
wieczystych, tak by jednocześnie stali się oni współwłaścicielami nieruchomości.  
Oczywiste jest, że dojście do skutku tego rodzaju czynności względnie 
uzyskanie 
aktu 
administracyjnego 
powodującego 
takie 
skutki, 
wymaga 
współdziałania wszystkich współużytkowników wieczystych, co jest możliwe, jeśli 
wszyscy 
oni 
jednakowo 
postrzegają 
swój 
interes 
w 
uzyskaniu 
innego 
niż przysługujący im dotąd tytułu prawnego do gruntu, na którym postawiono 
budynek z wyodrębnionymi na ich rzecz lokalami.   

 
 
11
3. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie 
wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Jest to jednak prawo 
związane z użytkowaniem wieczystym gruntu, a zatem dzielące jego losy (art. 235 
k.c.). Oznacza to, że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa 
własność budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie 
wieczyste. Stają się one wówczas częściami składowymi nieruchomości gruntowej, 
objętymi zakresem odnoszącego się do niej prawa własności. 
Powstaje kwestia, czy takie same są losy nieruchomości lokalowej 
w budynku wzniesionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga, by prawo do samodzielnego 
lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.) zostało 
powiązane z udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l.), złożonej 
z gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku 
właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie 
oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, 
a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do 
prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.).  
W razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział 
w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu; nie można 
żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna 
własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Brzmienie art. 3 ust. 1 i art. 3a ust. 1 u.w.l. 
wskazuje na to, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powoduje konieczne 
związanie tego prawa z prawem do części wspólnych budynku i do gruntu, 
na którym go wzniesiono albo do prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym 
związana jest własność budynku. Powstaje zatem pytanie, jakie są skutki 
wygaśnięcia użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, w którym udział stał 
się częścią nieruchomości wspólnej dla odrębnej własności lokali, z którą to prawo 
do nieruchomości wspólnej pozostawało związane.  
Zgodnie z przytoczoną wyżej regułą należałoby przyjąć, że wygaśnięcie 
użytkowania wieczystego gruntu, na którym wzniesiono budynek prowadzi do 
wygaśnięcia własności budynku i podporządkowania jej prawu własności gruntu, 

 
 
12
ale także do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu ustanowionej w budynku na 
gruncie, który przestał być przedmiotem użytkowania wieczystego. Niemożliwa 
do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której wyodrębnione prawo do lokalu 
pozostałoby przy podmiocie, na rzecz którego je ustanowiono lub który je nabył, 
w warunkach gdy prawo do gruntu i stanowiącego jego część składową budynku 
wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego stałoby się własnością Skarbu 
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Odrębna własność lokalu nie 
może istnieć bez prawa do nieruchomości wspólnej czy w oderwaniu od niego, 
nawet jeśli nazywa się ją prawem głównym dla związanego z nią prawa 
do nieruchomości wspólnej. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego rodzące skutki 
także w odniesieniu do prawa użytkownika wieczystego do budynku, który 
przestaje być jego własnością, musi zatem powodować wygaśnięcie ustanowionej 
w tym budynku odrębnej własności lokalu.  
Powyższy pogląd jest przyjmowany w literaturze w zasadzie bez zastrzeżeń 
w odniesieniu do przypadków, gdy odrębną własność lokali w budynku na gruncie 
oddanym mu w użytkowanie wieczyste ustanawia użytkownik wieczysty. Za prawo 
główne, którego losy determinują losy własności budynku i ustanowionej w nim 
odrębnej własności lokali uznawane jest wówczas użytkowanie wieczyste, a z jego 
wygaśnięciem, w tym samym czasie w odniesieniu do wszystkich w nim udziałów, 
wiąże się wygaśnięcie praw powstałych jednocześnie z użytkowaniem wieczystym 
(własność budynku) lub później, na podstawie oświadczenia użytkownika 
wieczystego (ustanowenie odrębnej własności lokali). 
W nauce wyrażony został pogląd, że odrębna własność lokali nie wygasa 
wtedy, gdy powstała wskutek jej zbycia przez Skarb Państwa lub jednostkę 
samorządu terytorialnego wraz z udziałem we własności budynku i użytkowaniu 
wieczystym gruntu, jako składnikami nieruchomości wspólnej. Stanowisko to jest 
objaśniane przez wskazanie, że prawem głównym staje się w tej sytuacji 
nieograniczone czasowo prawo własności lokalu, a podporządkowanym mu 
i związanym z nim – prawo użytkowania wieczystego udziału we własności gruntu. 
Losy tego podporządkowanego prawa nie mogą determinować losów prawa 
głównego, lecz odwrotnie. Niewątpliwie takie podejście wzmacnia pozycję tych 
właścicieli odrębnych lokali, których prawo związane jest z nieruchomością wspólną 

 
 
13
złożoną z budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i w sposób 
generalny 
rozwiązuje 
problem 
z 
różną 
długością 
terminów 
użytkowania 
wieczystego ustanowionego na rzecz właścicieli różnych wyodrębnionych lokali, 
ale zaakceptowanie go prowadziłoby do przypisania użytkowaniu wieczystemu 
bezterminowego charakteru, wbrew jego konstrukcji ustawowej. 
Odpowiedź na pytanie o możliwość wygaśnięcia użytkowania wieczystego 
gruntu, w którym udziały stały się częściami nieruchomości wspólnej w związku 
z wyodrębnieniem własności lokali w budynku będącym własnością użytkownika 
wieczystego ma pewne znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, 
gdyż jest konieczna dla określenia rodzaju interesów, które mogą przemawiać 
za nabyciem przez wnioskodawcę i uczestników prawa własności gruntu, na którym 
ustanowione jest na ich rzecz współużytkowanie wieczyste wchodzące w skład 
nieruchomości 
wspólnej. 
O 
interesie 
tym 
może 
przesądzać 
zagrożenie 
wygaśnięciem przysługującego im wspólnie prawa oraz praw odrębnych własności 
lokali, przysługujących indywidulanie każdemu z uczestników względnie wyłącznie 
tylko chęć uzyskania „silniejszego” prawa do gruntu niż użytkowanie wieczyste, 
a w konsekwencji także uzyskanie zwolnienia z konieczności ponoszenia opłat 
rocznych pobieranych od użytkowników wieczystych.  
Szczegółowe odniesienie się do poglądu o możliwości przypisania 
bezterminowego charakteru użytkowaniu wieczystemu, gdy prawo to dotyczy 
gruntu tworzącego nieruchomość wspólną, sprzedanego nabywcy przez Skarb 
Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego wraz z odrębną własnością lokalu 
i udziałem we własności budynku, nie jest możliwe w związku z rozważaniem 
zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia 
przez Sąd Okręgowy. Sąd Okręgowy nie poczynił bowiem żadnych ustaleń 
na temat 
tego, 
w 
jakich 
okolicznościach 
wyodrębniono 
własność 
lokali 
na rzecz uczestników, a status wnioskodawcy w niniejszej sprawie wskazuje raczej 
na to, że to on jako użytkownik wieczysty gruntu wyodrębnił lokale w budynkach, 
które na nim wzniósł.  
4. Ustawodawca stworzył takie instytucje w prawie, których wykorzystanie 
pozwala użytkownikowi wieczystemu na uzyskanie w miejsce użytkowania 

 
 
14
wieczystego mocniejszego prawa do gruntu, a mianowicie własności. Użytkownik 
wieczysty może ten skutek osiągnąć na dwóch drogach.  
Jedną drogę nabycia własności w miejsce użytkowania wieczystego gruntu 
przewidują aktualnie przepisy ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa 
użytkowania wieczystego w prawo własności (poprzednio: ustawa z 4 września 
1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom 
fizycznym w prawo własności, tekst jedn.: Dz. U. z 2001, Nr 120, poz. 1299 ze zm. 
oraz ustawa z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa 
własności nieruchomości, Dz. U. Nr 113, poz. 1209). Złożenie na podstawie tej 
ustawy wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo 
własności powoduje powstanie sprawy rozpoznawanej na drodze administracyjnej, 
której przedmiotem jest rozstrzygnięcie o przekształceniu prawa na rzecz 
konkretnej osoby lub osób, z ewentualnym zobowiązaniem jej lub ich do uiszczenia 
dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia (art. 4 ust. 1 i art. 5 
u.p.u.w.). Do przekształcenia dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej, 
z dniem w którym stała się ona ostateczna (art. 3 ust. 2 u.p.u.w.). Decyzja jest też 
podstawą wpisu hipoteki przymusowej w celu zabezpieczenia wierzytelności 
sprzedającego z tytułu opłaty należnej od przekształcenia. Hipoteka ta obciąża 
nieruchomość objętą przekształceniem a jeśli doszło do przekształcenia udziału 
w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości związanego z odrębną 
własnością lokalu, to obciąża ona nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której 
nastąpiło przekształcenie (art. 4 ust. 6 u.p.u.w.).   
Zgodnie z art. 2 u.p.u.w., w brzmieniu obowiązującym od 9 października 
2011 r., gdy z żądaniem przekształcenia wystąpią osoby fizyczne i prawne będące 
właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo 
użytkowania wieczystego, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy 
użytkownicy wieczyści, a mogą to także uczynić współużytkownicy, których suma 
udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden z zainteresowanych 
zgłosi swój sprzeciw, zastosowanie znajduje przepis art. 199 k.c. Oznacza 
to, że ustawodawca uznał wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przekształcenia 
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za czynność z zakresu zarządu 
wspólnym prawem, taką która przekracza zakres zwykłego nim zarządu. 

 
 
15
Rozstrzygnięcie sądu w przedmiocie zezwolenia na wystąpienie z żądaniem 
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wynika 
z oceny, czy dokonanie go pozostaje w zgodzie z interesem współuprawnionych. 
Treść decyzji o przekształceniu jest determinowana ustawą, tak samo jak jej 
bezpośrednie i pośrednie skutki (art. 3 ust. 2 i art. 4 ust. 6 u.p.u.w.). Indywidualną 
kwestią, zależną od woli poszczególnych współużytkowników wieczystych, jest 
natomiast to, czy skorzystają z bonifikaty od opłat należnych dotychczasowemu 
właścicielowi w związku z przekształceniem.  
Rozwiązania przyjęte w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa 
użytkowania wieczystego w prawo własności gwarantują użytkownikom wieczystym 
spełniającym przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo 
własności, że oczekiwane prawo uzyskają niezależnie od tego, czy podmiot, 
któremu ono przysługuje ma wolę rozporządzenia nim oraz że uzyskają 
je na warunkach określonych ustawowo i nie podlegających negocjacji.  
5. W art. 32 ust. 1 u.g.n. ustawodawca zadeklarował, że nieruchomość 
gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie 
użytkownikowi wieczystemu. W takim przypadku z dniem zawarcia umowy 
sprzedaży nieruchomości z mocy prawa wygasa jej użytkowanie wieczyste, ale 
skoro nie stosuje się wówczas art. 241 k.c., to nie wygasają ustanowione na nim 
obciążenia.  
Norma ustalona w zacytowanym przepisie (wraz z zapisaną w art. 32 ust. 3 
u.g.n.) gwarantuje, że użytkowanie wieczyste pozostanie prawem ustanowionym na 
gruncie będącym własnością osób, o których mowa w art. 232 k.c. Skoro jednak 
osoby te mogą sprzedać przysługujące im prawo własności tylko na rzecz 
użytkownika wieczystego i ze skutkiem w postaci wygaśnięcia przysługującego 
nabywcy użytkowania wieczystego, to użytkownik wieczysty z powołaniem się na 
art. 32 ust. 1 u.g.n. może złożyć ofertę nabycia na własność nieruchomości oddanej 
mu w użytkowanie wieczyste. Art. 32 u.g.n. nie jest źródłem roszczenia 
użytkownika wieczystego o zawarcie z nim umowy sprzedaży udziału we własności 
gruntu, na którym zostało ustanowione przysługujące mu dotąd prawo, a zatem 
do zawarcia umowy może dojść dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości 

 
 
16
oddanej w użytkownie wieczyste ma zamiar jej sprzedania. W takim przypadku jego 
kontrahentem może być tylko użytkownik wieczysty. Strony umowy sprzedaży 
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste muszą też dojść do porozumienia 
co do wszystkich jej postanowień, a skoro ustawa nie nakłada na właściciela 
obowiązku zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym i nie determinuje 
wszystkich postanowień przyszłej umowy, to użytkownik wieczysty nie może 
oczekiwać, że zostanie z nim zawarta umowa o takiej treści, jaką uważa on 
za korzystną dla siebie, niezależnie od tego, że przepisy ustawy o gospodarce 
nieruchomościami przesądzają pewne jej elementy, w tym na przykład to, według 
jakich zasad ma być oznaczona wysokość ceny za nieruchomość i wysokość 
bonifikat, z których nabywca może lecz nie musi skorzystać. 
Zachowanie (objaśnionej w pkt 2) zasady, że odrębna własność wszystkich 
lokali musi być powiązana z tym samym rodzajem prawa do gruntu, na którym 
wzniesiono budynek z wyodrębnionymi lokalami, oznacza, że właściciel oddanej 
w użytkowanie wieczyste nieruchomości może zdecydować o sprzedaży udziałów 
we własności gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym właścicieli 
wyodrębnionych lokali tylko wtedy, gdy wolę nabycia go na własność zadeklarują 
wszyscy użytkownicy wieczyści i gdy z nimi wszystkimi uzgodnione zostaną 
warunki sprzedaży. Powstaje zatem pytanie, czy współużytkownik wieczysty 
nieruchomości zabudowanej budynkiem z wyodrębnionymi lokalami zamierzający 
zawrzeć taką umowę ma do dyspozycji takie środki, przy wykorzystaniu których 
mógłby 
skłonić 
pozostałych 
współużytkowników 
wieczystych 
do 
złożenia 
właścicielowi oferty zakupu udziałów we własności gruntu oddanego im 
w użytkowanie wieczyste i związanego z prawami odrębnej własności lokali, 
ale  nadto 
jeszcze 
środki, 
które 
spowodują 
przystąpienie 
pozostałych 
współuprawnionych do negocjacji warunków umowy sprzedaży i ich przyjęcia 
w  postaci akceptowanej także przez sprzedającego. Sposób udzielenia odpowiedzi 
na to pytanie zależy od tego, jak oceni się charakter czynności polegającej 
na  złożeniu oferty nabycia na własność nieruchomości pozostającej we 
współużytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych lokali, przystąpieniu do 
negocjowania warunków umowy i ostatecznie zawarcia umowy sprzedaży udziałów 
we własności nieruchomości na rzecz współużytkowników wieczystych.  

 
 
17
6. W razie powstania odrębnej własności lokali w budynku na gruncie 
oddanym 
w 
użytkowanie 
wieczyste 
w 
skład 
nieruchomości 
wspólnej 
wchodzą  udziały współwłaścicieli lokali w prawie użytkowania wieczystego oraz 
w prawie własności części wspólnych budynku. Te wspólne prawa właścicieli 
wyodrębnionych lokali, składające się na nieruchomość wspólną, poddane są 
zarządowi. 
Ustawodawca nie uregulował zasad zarządu innymi wspólnymi prawami jak 
tylko własnością w częściach ułamkowych (art. 195 i n. k.c.) oraz nieruchomością 
wspólną, jeśli do zarządu nią ma znajdować zastosowanie ustawa o własności 
lokali. Powszechnie przyjmuje się jednak, że dopuszczalne jest stosowanie 
w drodze analogii przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych do 
wspólności innych praw majątkowych niż własność i tak samo do zarządu nimi. 
Co do zasady, zarząd wspólnym prawem polega na podejmowaniu wszelkich 
dotyczących go decyzji i czynności prawnych, koniecznych w 
związku 
z korzystaniem ze wspólnego prawa zgodnie z jego charakterem i społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten 
normalny zakres korzystania, a prowadzących do dokonania zmian w obrębie 
wspólnego prawa, dotyczących jego właściwości fizycznych i prawnych, obciążenia 
go innym prawem albo nawet rozporządzenia nim (por. też uzasadnienie uchwały 
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, 
OSNCP 1991, nr 1012, poz. 117; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów 
Sądu Najwyższego z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, z. 7-8, 
poz. 146). Czynności z zakresu zarządu wspólną rzeczą lub prawem kwalifikuje się 
jako: faktyczne, prawne i procesowe. Czynności te dzieli się też na pozostające 
w zakresie zwykłego zarządu (taki charakter mają działania zmierzające do 
utrzymania wspólnego prawa w niezmienionym stanie, związane z jego bieżącą 
eksploatacją) oraz przekraczające ten zakres.  
Gdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu doszło na nieruchomości 
pozostającej w zasobie spółdzielni mieszkaniowej, zarządzanej przez nią przy 
odpowiednim zastosowaniu przepisów o współwłasności (por. uwagi w pkt 1), 
spółdzielnia jako zarządzający może samodzielnie podejmować czynności 
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, natomiast na dokonanie czynności 

 
 
18
przekraczających ten zakres musi uzyskać zgodę wszystkich współuprawnionych 
lub - w jej braku – zezwolenie sądu, udzielone zgodnie z art. 199 k.c. Przepis ten 
upoważnia współwłaścicieli, których udziały we wspólnym prawie wynoszą 
co  najmniej połowę do wystąpienia z żądaniem, by sąd w postępowaniu 
nieprocesowym rozstrzygnął o zezwoleniu na dokonanie czynności przekraczającej 
zakres zwykłego nim zarządu. 
W 
rozważanym 
przypadku 
współużytkowanie 
wieczyste 
dotyczy 
nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono 
własność lokali, z takim skutkiem, że współużytkowanie wieczyste zostało 
w odpowiednich udziałach związane z prawami do lokali. Trzeba zatem zakładać, 
że  wspólne prawo użytkowania wieczystego nie będzie wykorzystywane inaczej, 
jak tylko w celu zachowania praw do lokali przysługujących współużytkownikom 
wieczystym i w celu zoptymalizowania możliwości korzystania z tych praw. 
Skoro   losy prawa odrębnej własności lokali podporządkowane są prawu 
użytkowania wieczystego, gdy na bazie tego tytułu do gruntu powstały, 
to  niewątpliwie 
doprowadzenie 
do 
wygaśnięcia 
użytkowania 
wieczystego 
w  związku z  nabyciem prawa własności do gruntu, na którym je ustanowiono jest 
działaniem, które stabilizuje odrębną własność lokalu i sprawia, że prawo to nie jest 
zagrożone wygaśnięciem w związku z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.  
Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wspólnym prawem 
może być rozporządzenie nim, a pod pewnymi warunkami (art. 199 k.c.) sąd może 
udzielić zezwolenia także na dokonanie takiej czynności. Nie powinno być 
wątpliwości, że nabycie „mocniejszego” prawa w miejsce poddanego zarządowi – 
„słabszego”, jest czynnością z zakresu zarządu tym „słabszym” prawem. W taki 
sposób należy zakwalifikować tę czynność szczególnie wtedy, gdy „mocniejsze” 
prawo nabyte w miejsce „słabszego” będzie przysługiwało współuprawnionym 
w takich samych częściach, jak prawo „słabsze” i pozostanie związane 
z przysługującym współuprawnionym prawem odrębnych własności lokali na tych 
samych zasadach, jak poprzednie prawo. „Mocniejsze” prawo, jak poprzednio 
„słabsze”, wejdzie w skład poddanej zarządowi nieruchomości wspólnej 
w warunkach, gdy wyjście z tej przymusowej współwłasności nie jest dla 
współuprawnionych możliwe. 

 
 
19
Kwestia, czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na zawarcie 
umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. jako 
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, 
w relacjach między tymi samymi stronami, została rozstrzygnięta prawomocnym 
postanowieniem Sądu Rejonowego w S. z 21 kwietnia 2010 r. Postępowanie 
prowadzone w niniejszej sprawie i zagadnienie prawne przedstawione Sądowi 
Najwyższemu do rozstrzygnięcia nie może zmierzać do oceny prawidłowości tego 
rozstrzygnięcia. 
Z powołaniem się na uzyskane wcześniej zezwolenie Sądu wnioskodawca 
wystąpił do właściciela z ofertą nabycia udziałów w użytkowaniu wieczystym 
nieruchomości wchodzących w skład nieruchomości wspólnej jego oraz 
uczestników 
postępowania. 
W 
tym 
miejscu 
trzeba 
zwrócić 
uwagę, 
że z zaakceptowanych 
przez 
Sąd 
Okręgowy 
ustaleń 
faktycznych 
wynika, 
iż właścicielem nieruchomości, której dotyczy żądanie wniosku jest Skarb Państwa, 
a wydane przez Sąd Rejonowy rozstrzygnięcia o zezwoleniu wnioskodawcy 
na złożenie poszczególnych oświadczeń są tak zredagowane, jakby ich adresatem 
miała być Gmina Miasta S. albo Prezydent tego Miasta, przy czym na podstawie 
nadanego im brzmienia nie sposób jest stwierdzić, czy Prezydent ma przyjmować 
te oświadczenia jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji 
rządowej, a zatem w imieniu Skarbu Państwa, czy też jako organ reprezentujący 
Gminę.  
Z ustaleń poczynionych przez Sądy meriti wynika, że właściciel 
nieruchomości wyraził wolę sprzedania wnioskodawcy i uczestnikom, jako 
współużytkownikom wieczystym udziałów we własności nieruchomości, na której 
istnieje przysługujące im dotąd prawo i określił też jaką treść ma mieć umowa, którą 
gotów jest z nimi zawrzeć. Z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego 
wynika, że jego rzeczywiste wątpliwości dotyczą tego, na złożenie jakich 
oświadczeń w imieniu uczestniczki, która ciągle sprzeciwia się nabyciu udziału we 
własności nieruchomości w miejsce przysługującego jej udziału w jej użytkowaniu 
wieczystym, może wyrazić zgodę na podstawie art. 199 k.c. 
Przedstawiony wnioskodawcy przez sprzedającego projekt umowy, którą 

 
 
20
gotów jest zawrzeć ze współużytkownikami wieczystymi zawiera różnego rodzaju 
oświadczenia. Tylko niektóre z nich zostały przez Sąd Okręgowy szczegółowo 
przytoczone, a właściwie żadne nie zostało przeanalizowane pod kątem przesłanek 
zastosowania art. 199 k.c., ustalonych w tym przepisie. Skoro jest on podstawą do 
zezwolenia zarządy na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego 
zarządu wspólnym prawem, to podstawowym kryterium decydującym o jego 
zastosowaniu musi być zakwalifikowanie czynności prawnej, której dotyczy wniosek 
o zezwolenie na jej dokonanie do kategorii czynności z zakresu zarządu 
wspólnym prawem.  
Umowa, której projekt sprzedawca przedstawił wnioskodawcy nie zawiera 
w sobie jednorodnych postanowień. Niektóre składające się na nią oświadczenia 
trzeba uznać za essentialia negotii dla umowy sprzedaży udziału we 
własności  nieruchomości w miejsce będącego przedmiotem zarządu udziału w jej 
użytkowaniu 
wieczystym. 
Z 
zaprezentowanych 
wyżej 
rozważań 
wynika, 
że zawarcie umowy wywołującej taki skutek jest czynnością z zakresu zarządu 
wspólnym prawem, czyli nieruchomością wspólną. Powstaje jednak kwestia ceny, 
za którą poszczególni współużytkownicy wieczyści mieliby nabyć udział we 
własności nieruchomości gruntowej. Skorzystanie z bonifikaty przy zakupie udziału 
we własności nieruchomości jest uzależnione od indywidulanej decyzji nabywcy, 
a udzielnie mu jej zależy od złożenia przez niego takich odnoszących się do faktów 
oświadczeń, o których wnioskodawca oczywiście nie ma wiedzy i nie ma też źródła, 
z którego mógłby ją pozyskać, co Sąd Okręgowy powinien uwzględnić 
przy rozstrzyganiu o udzielonym wnioskodawcy upoważnieniu. 
W projekcie umowy sprzedający zamieścił także takie postanowienia, które - 
w razie ich zaakceptowania przez kupującego – byłby oświadczeniami 
prowadzącymi do: 1) zabezpieczenia wierzytelności sprzedającego o zapłatę ceny 
(hipoteka 
na 
odrębnej 
własności 
lokali); 
2) 
zabezpieczenia 
interesów 
sprzedającego przez stworzenie mu warunków do uzyskania w określonym czasie 
tytułu wykonawczego pozwalającego na egzekucję wierzytelności przyszłej w chwili 
zawarcia umowy o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty od ceny, o ile taka zostanie 
udzielona kupującemu, a ten rozporządzi przedmiotem nabycia w sposób 
uzasadniający powstanie tej wierzytelności, w związku z poddaniem się co do 

 
 
21
niej  egzekucji 
przez 
kupującego; 
3) 
zadeklarowania 
współdziałania 
ze 
sprzedającym w ustalaniu okoliczności doniosłych dla stwierdzenia, czy powstały 
wierzytelności o zwrot bonifikaty oraz postępowaniu zmierzającym do ich 
wyegzekwowania (przekazanie sprzedającemu wypisu aktu notarialnego, którym 
dokonają sprzedaży nabytego prawa, przekazanie sprzedającemu informacji 
o zmianie sposobu wykorzystywania nieruchomości); 4) określenie sposobu 
rozliczenia zwaloryzowanej bonifikaty w razie wydzielenia z nieruchomości 
gruntowej części, która przeznaczona zostanie na cel publiczny.  
Wymienione wyżej postanowienia dodatkowe umowy zaproponowanej przez 
sprzedającego powodują inne skutki niż oświadczenie, które w rozważanych 
okolicznościach niewątpliwie musieliby złożyć wszyscy współużytkownicy wieczyści 
dla ważnego nabycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, która 
wejdzie w skład nieruchomości wspólnej w miejsce przysługujących im dotąd 
udziałów w jej użytkowaniu wieczystym. Przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie 
o zezwoleniu na złożenie także tych, oczekiwanych przez sprzedającego, 
oświadczeń, Sąd musi rozważyć, czy ich treść i skutki pozostaną w związku 
z przedmiotem tego wspólnego prawa, które jest poddane zarządowi. Taki związek 
można by dostrzec w czynności, która ma dotknąć prawa tak silnie związanego 
z przedmiotem zarządu, że bez siebie prawa te nie mogą istnieć (odrębna własność 
lokalu i nieruchomość wspólna), ale nie sposób go dostrzegać w oświadczeniach, 
które mają ułatwić sprzedającemu dochodzenie jego przyszłych roszczeń, 
czy określać sposób rozliczenia wierzytelności sprzedającego, których powstanie 
zależy od okoliczności niezwiązanych z czynnościami kupujących (przeznaczenie 
nieruchomości na cel publiczny). 
Jeśli sprzedający zaproponował kupującemu określoną treść umowy i nie 
akceptuje od niej odstępstw, to oznacza to, że ocenie pod kątem spełnienia 
przesłanek określonych w art. 199 k.c. musi podlegać cała, skonstruowana 
w określony sposób, czynność. Oznacza to, że ocenie Sądu musi podlegać każde 
z oświadczeń woli i wiedzy, od złożenia którego sprzedający uzależnia zawarcie 
z nim umowy. Skoro art. 32 u.g.n. nie jest podstawą roszczenia użytkownika 
wieczystego o zawarcie z nim umowy prowadzącej do sprzedania mu udziału 
we  własności nieruchomości w miejsce udziału w użytkowaniu wieczystym, 

 
 
22
to wyeliminowanie 
przez 
Sąd 
tych 
oświadczeń 
zaproponowanych 
w  przygotowanym przez sprzedawcę projekcie umowy, na których złożenie 
nie  może 
wnioskodawcy 
zezwolić, 
będzie 
miało 
zapewne 
taki 
skutek, 
że  do  planowanej czynności w ogóle nie dojdzie, bo sprzedający odmówi zawarcia 
umowy 
o 
innej 
treści 
niż 
proponował. 
Trzeba 
też 
zwrócić 
uwagę, 
że rozstrzygnięcie  sądu wydane na podstawie art. 199 k.c. powinno odwoływać się 
do 
pojęć 
używanych 
w 
systemie 
prawnym 
w 
sytuacjach, 
do 
których 
to rozstrzygnięcie się odnosi (odpis aktu notarialnego – wypis aktu notarialnego, 
hipoteka kaucyjna - aktualnie - hipoteka).   
W podsumowaniu trzeba stwierdzić, że trudno jest spółdzielni mieszkaniowej 
odmówić możliwości nabycia prawa własności zabudowanego gruntu w jej 
zasobach w miejsce jego użytkowania wieczystego, na tej drodze, która 
przewidziana jest dla wszystkich uczestników obrotu prawnego i polega na złożeniu 
właścicielowi oferty jej nabycia na podstawie umowy. Gdyby jednak doprowadzenie 
do 
zawarcia 
umowy 
o 
przeniesieniu 
na 
współwłasność 
wszystkich 
współuprawnionych 
udziałów 
w 
nieruchomości, 
która 
pozostaje 
w 
ich 
współużytkowaniu 
wieczystym 
było 
w 
każdym 
przypadku 
możliwe 
przy 
wykorzystaniu obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami 
i kodeksu cywilnego, to ustawodawca zapewne by nie tworzył odmiennej drogi 
osiągnięcia tego celu w ustawie o przekształceniu prawa użytkowanie wieczyste 
we własność.  
7. Otwarty charakter zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd 
Okręgowy do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu sprawia, że nie jest możliwe 
podjęcie uchwały, która by miała walor abstrakcyjnej wypowiedzi na temat tych 
oświadczeń wiedzy i woli, które na podstawie art. 199 k.c., jako mieszczące się 
w zakresie zarządu wspólnym prawem, mogą być objęte zezwoleniem sądu 
udzielonym 
wnioskodawcy 
zabiegającemu 
o 
zawarcie 
umowy 
sprzedaży 
na współwłasność gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej jego 
dotychczasowym współużytkownikom wieczystym. Pewna część tego zagadnienia 
została 
już 
w 
relacjach 
między 
stronami 
rozstrzygnięta 
prawomocnym 
postanowieniem Sądu Rejonowego (por. pkt 6), część zagadnienia została 
przedstawiona przy błędnym (jak wyjaśniono w pkt 1) założeniu, że strony 

 
 
23
postępowania tworzą „wspólnotę mieszkaniową, w której liczba wyodrębnionych 
lokali wraz z lokalami niewyodrębnionymi, należącymi do dotychczasowego 
właściciela jest większa niż 7”. Wątpliwości, które można zakwalifikować jako 
poważne rzeczywiście budzi kwestia, czy na podstawie art. 199 k.c. sąd w sporze 
między współuprawnionymi może zezwolić na dokonanie takiej czynności prawnej, 
która polega na zawarciu umowy odnoszącej się bezpośrednio do zarządzanego 
prawa i prowadzącej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego 
zarządu nim (nabycie na współwłasność nieruchomości ze skutkiem w postaci 
wygaśnięcia współużytkowania wieczystego tej nieruchomości w warunkach, gdy 
ustalenie ceny, za którą poszczególni współużytkownicy wieczyści mają kupić 
własność gruntu wymaga złożenia oświadczeń o faktach, które ich tylko dotyczą, 
a kontrahent oczekuje, że zostaną złożone w umowie), ale ponadto prowadzącej 
do obciążenia hipoteką prawa związanego ze wspólnym prawem w celu 
zabezpieczenia wierzytelności sprzedawcy o zapłatę ceny oraz do złożenia 
oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do wierzytelności przyszłej o zwrot 
bonifikaty udzielonej nabywcy, gdyby rozporządził nabytym prawem w określony 
sposób. Sąd Okręgowy nie rozważył charakteru tych oświadczeń, jako czynności 
z zakresu zarządu wspólnym prawem i ich znaczenia dla umowy zaproponowanej 
przez sprzedawcę. Bogactwo stanów faktycznych, związanych z różną treścią 
umów zawieranych na podstawie art. 32 u.g.n. sprawia, że Sąd Najwyższy 
nie może wymienić wszystkich oświadczeń, które mogą złożyć się na elementy 
treści czynności prawnej prowadzącej do nabycia nieruchomości na współwłasność 
przez jej dotychczasowych współużytkowników wieczystych.  
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ustalony jest pogląd, że zagadnienie 
prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione Sądowi Najwyższemu do 
rozstrzygnięcia (art. 390 § 1 k.p.c.) nie może sprowadzać się do pytania o sposób 
rozstrzygnięcia konkretnej sprawy (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego 
z 10 maja 2007 r., III UZP 1/07, OSNP 2008, nr 3-4, poz. 49). W uzasadnieniu 
postanowienia z 29 października 2009 r., III CZP 74/09 (nie publ.), Sąd Najwyższy 
wyjaśnił, że jego zadaniem nie jest zastępowanie sądów powszechnych 
w orzekaniu, poprzez dokonywanie zwykłej, przynależnej każdemu sądowi 
interpretacji przepisów, z wykorzystaniem wiedzy, jaką niosą same te przepisy oraz 

 
 
24
ich rozumienie w dotychczasowym orzecznictwie i doktrynie prawa; w takich 
okolicznościach nie formułuje się zagadnień prawnych, o których mowa w art. 390 
§ 1 k.p.c.  
W związku z powyższym orzeczono, jak w sentencji.