III CZP 60/11

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 60/11 
 
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca) 
Sędzia SN Mirosław Bączyk 
Sędzia SN Marta Romańska 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "J.W.C.H." S.A. w Z. przeciwko "K.R.", 
sp. z o.o. w K. i Skarbowi Państwa-Staroście N. o uzgodnienie treści księgi 
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na 
posiedzeniu jawnym w dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Nowym Sączu postanowieniem z dnia 14 
czerwca 2011 r.: 
"Czy budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w 
użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika?" 
podjął uchwałę: 
 
Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w 
użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Rejonowy w Muszynie wyrokiem z dnia 12 lipca 2010 r. uzgodnił treść 
księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał 
ujawnienie powódki w dziale II jako wieczystego użytkownika działki nr 23 oraz 
właściciela budynku karczmy regionalnej "C.P.", stanowiącego odrębną 
nieruchomość, w miejsce "K.R.", spółki z o.o. w K. Stwierdził, że umowa 
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego opisanej działki oraz prawa 

własności posadowionego na niej budynku, przysługujących "C.P." S.A., na 
podstawie której "K.R.", spółka z o.o. w K. została ujawniona w księdze wieczystej 
jako użytkownik wieczysty i właściciel budynku, jest bezwzględnie nieważna. W 
konsekwencji uznał, że użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku 
pozostaje powódka, będąca następcą prawnym "C.P." S.A. 
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu przy rozpoznawaniu apelacji strony pozwanej 
zwrócił uwagę na bezsporny fakt, że budynek usytuowany na działce nr 23 został 
wzniesiony nie przez użytkownika wieczystego, lecz przez dzierżawcę gruntu. W 
związku z tym powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu 
prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie 
art. 390 § 1 k.p.c. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą statusu prawnego budynku, który nie 
został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste bezpośrednio 
przez wieczystego użytkownika, lecz przez osobę będącą – na podstawie umowy z 
użytkownikiem wieczystym – dzierżawcą gruntu. Źródłem tych wątpliwości jest 
niejednolite stanowisko Sądu Najwyższego w zakresie wykładni art. 235 § 1 k.c. 
Zgodnie z tym przepisem, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu 
Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich 
związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność; to samo dotyczy 
budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z 
właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie 
wieczyste. 
W uchwale z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 27/83 (OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 
24) Sąd Najwyższy przyjął, że osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym 
użytkownikiem dom mieszkalny, nie staje się przez to współwłaścicielem tego 
domu. Osobie tej przysługuje natomiast – przy zachowaniu przesłanek określonych 
w art. 231 § 1 k.c. – prawo domagania się przeniesienia na nią udziału w 
wieczystym użytkowaniu oraz przeniesienia własności do części budynku. Sąd 
Najwyższy podkreślił, że między użytkowaniem wieczystym a odrębną własnością 
budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego zachodzi ścisły związek i 
okoliczność, że budynek w całości lub w części wzniosła osoba trzecia tego 

związku nie rozrywa, budynek bowiem, jak również grunt oddany w użytkowanie 
wieczyste, nie mogą być przedmiotem odrębnego, dla każdego z nich, obrotu 
prawnego. Jeżeli więc osoba trzecia nie odpowiada warunkom przewidzianym w 
art. 231 § 1 k.c. do domagania się przeniesienia na nią udziału w prawie 
użytkowania wieczystego oraz udziału w prawie własności budynków lub też w 
całości obu tych praw, pozostaje jej tylko roszczenie o zwrot nakładów dokonanych 
na cudzej nieruchomości. Przytoczona wypowiedź została niewątpliwie oparta na 
założeniu, że budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste 
przez osobę trzecią staje się własnością użytkownika wieczystego. 
Odmienny pogląd Sąd Najwyższy wyraził w uzasadnieniu postanowienia z 
dnia 25 marca 1998 r., II CKN 635/97 (nie publ.), uznając, że budynki i urządzenia 
znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik 
nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie 
wieczyste, nie stanowią jego własności i nie są objęte prawem własności 
związanym z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, 
stanowią one część składową nieruchomości, jeżeli są trwale z nią związane i 
dzielą los prawny nieruchomości. Przewidziany w art. 235 k.c. wyjątek od zasady 
wyrażonej w art. 48 k.c. nie podlega wykładni rozszerzającej, co wyłącza wykładnię, 
przyznającą użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynków i urządzeń 
znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w innych 
wypadkach niż wskazane w tym przepisie. 
Podobna rozbieżność stanowisk zarysowała się w piśmiennictwie. W nowszej 
literaturze przewagę zyskuje jednak zapatrywanie, że własnością użytkownika 
wieczystego stają się wszystkie budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie 
oddanym w użytkowanie wieczyste, niezależnie od tego, przez kogo zostały – po 
ustanowieniu użytkowania wieczystego – wzniesione. Pogląd ten – w ocenie składu 
orzekającego – należy uznać za przekonywający. Zasadniczym argumentem 
zwolenników stanowiska przeciwnego jest wynik wykładni językowej art. 235 § 1 
k.c., w którym ustawodawca jednoznacznie określił kryterium wyznaczające status 
prawny budynku wzniesionego po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, 
wskazując, że decyduje o tym okoliczność, czy budynek został wzniesiony przez 
użytkownika wieczystego. 

W istocie jednak nie jest jasne, kiedy można uznać, że określony budynek 
został wzniesiony przez użytkownika wieczystego. Niewątpliwie nie chodzi tu 
wyłącznie o samodzielne wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego, 
gdyż zdarza się to wyjątkowo, ale również o przypadki, w których powierzył on 
budowę innym osobom. O takim powierzeniu z pewnością można mówić wtedy, gdy 
budynek został wzniesiony przez dzierżyciela władającego gruntem za użytkownika 
wieczystego w zakresie potrzebnym do wzniesienia budynku. Tak samo należy 
ocenić wzniesienie budynku przez osobę, której użytkownik wieczysty oddał grunt w 
posiadanie zależne (np. dzierżawcę). Z punktu widzenia relacji między właścicielem 
gruntu a użytkownikiem wieczystym, posiadacz zależny, który swoje prawo do 
władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego, podejmuje działania na 
jego rachunek. Nie powinno jednak budzić wątpliwości, że obowiązkowi 
użytkownika wieczystego wzniesienia budynków lub innych urządzeń, określonemu 
w umowie, czyni zadość wzniesienie ich przez posiadacza zależnego. „Na 
rachunek” użytkownika wieczystego następuje również np. naruszenie przez 
dzierżawcę obowiązku utrzymania budynków w należytym stanie, z ewentualnym 
skutkiem wskazanym w art. 240 k.c. Trzeba również zauważyć, że użytkownik 
wieczysty, oddając grunt w posiadanie zależne, nie przestaje być jego posiadaczem 
(art. 337 k.c.), dlatego też działania podjęte przez posiadacza zależnego, w tym 
wzniesienie budynku, mogą być traktowane – w relacji do właściciela – jakby 
zostały podjęte przez użytkownika wieczystego. Można zatem zasadnie traktować 
budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez 
dzierżawcę wywodzącego swoje prawa od użytkownika wieczystego jako 
wzniesiony – w rozumieniu art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. – przez tego 
użytkownika. 
W literaturze wskazuje się nawet, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku 
na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, powinny być oceniane – w 
kontekście art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. – jakby budynek został wzniesiony 
przez użytkownika wieczystego. Za taką szeroką interpretacją przemawia 
okoliczność, że w stosunku do właściciela użytkownik wieczysty odpowiada za 
wszelkie działania podejmowane na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, 
na które wyraził zgodę albo którym nie przeciwstawił się, choć mógł i powinien. 
Jeżeli za zgodą użytkownika albo nawet bez tej zgody osoba trzecia wzniosła na 

gruncie budynek, do którego wzniesienia zobowiązany był użytkownik wieczysty, 
należałoby uznać, że właściciel nie mógłby – wbrew wykładni literalnej art. 240 k.c. 
– żądać skutecznie rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, 
powołując się na to, że użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub 
urządzeń. Z drugiej strony, jeżeli wskutek biernej postawy użytkownika wieczystego 
osoba trzecia korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem 
określonym w umowie, właściciel mógłby skorzystać z art. 240 k.c., choć w tym 
przepisie jest mowa wprost tylko o sprzecznym z przeznaczeniem gruntu 
korzystaniu przez użytkownika wieczystego, trudno zaś wyobrazić sobie sytuację, w 
której wzniesienie budynku na gruncie nastąpiło bez zgody użytkownika 
wieczystego albo bez jego zaniedbań. 
Na potrzebę szerszej wykładni art. 235 § 1 k.c. wskazuje pośrednio 
unormowanie zawarte w art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: 
"u.g.n."), zgodnie z którym oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości 
gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej 
nieruchomości budynków i innych urządzeń. Stanowcze brzmienie tego przepisu 
wyraża zamiar ustawodawcy uniknięcia sytuacji, w której na gruncie oddanym w 
użytkowanie wieczyste znajdowałyby się budynki lub inne urządzenia 
niestanowiące własności użytkownika wieczystego, lecz część składową gruntu. 
Przyjęcie takiego rozwiązania zostało podyktowane wolą zapobieżenia 
komplikacjom związanym z tym, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwałaby 
pełnia uprawnień do budynków (innych urządzeń), ponieważ musiałby się on liczyć 
z własnością właściciela gruntu. Podobne argumenty są przytaczane w doktrynie 
dla objaśnienia rationis legis art. 235 k.c. i sensu przewidzianego w tym przepisie 
odstępstwa od zasady superficies solo cedit. Wykładnia art. 31 u.g.n. i art. 235 k.c. 
przemawia zatem za poglądem, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na 
gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 § 
1 zdanie pierwsze k.c. oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik 
wieczysty. 
Przyjęcie tego poglądu nie tylko wyjaśnia stosunki między użytkownikiem 
wieczystym a właścicielem – także w zakresie aktualizacji opłat rocznych za 
użytkowanie wieczyste – ale pozwala również uznać, że wszystkie rozliczenia z 

tytułu wzniesienia budynku przez osobę trzecią powinny być dokonywane między tą 
osobą a użytkownikiem wieczystym. Jest to uzasadnione tym bardziej, że w wielu 
przypadkach rozliczenia te są regulowane umową między tymi stronami. 
Rozwiązanie takie jest korzystne również dla właściciela, który do czasu 
wygaśnięcia użytkowania wieczystego nie musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu 
nakładów na grunt. 
Zalety tego poglądu uwidaczniają się także w kontekście zasługującego na 
aprobatę stanowiska, przeważającego w doktrynie i orzecznictwie, że na podstawie 
analogicznie zastosowanego art. 231 k.c. posiadaczowi gruntu oddanego w 
użytkowanie wieczyste, który jest posiadaczem samoistnym albo włada rzeczą jak 
użytkownik wieczysty – choć nim nie jest – i wzniósł na gruncie budynek, może 
przysługiwać względem użytkownika wieczystego roszczenie o przeniesienie 
użytkowania wieczystego 
Uznanie, że budynki wzniesione przez takiego posiadacza stają się częścią 
składową gruntu i własnością jego właściciela oznaczałoby, że posiadacz mógłby 
żądać od użytkownika wieczystego jedynie przeniesienia użytkowania wieczystego 
gruntu bez przeniesienia własności budynków. Prowadziłoby to do sytuacji, w której 
uprawnienia do budynku byłyby podzielone między użytkownika wieczystego gruntu 
(jego prawem byłyby objęte również budynki, jako części składowe gruntu) i 
właściciela gruntu (jego prawo rozciągałoby się na budynek, jako część składową 
gruntu), a takiej sytuacji – jak już podniesiono – ustawodawca starał się zapobiec. 
Za szerszym ujęciem wyjątku od zasady superficies solo cedit, 
przewidzianego w art. 235 k.c., przemawia tekże zasada, zgodnie z którą księgi 
wieczyste powinny odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny nieruchomości. 
Stosownie do § 28 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 
września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów 
(Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.), w wypadku, gdy odrębna własność budynku i 
innego urządzenia powstała po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę 
ich oznaczenia stanowi wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub 
wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający 
usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie wnioskodawcy obejmujące 
dane dotyczące budynku co do liczby kondygnacji, powierzchni użytkowej, 

materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany itp.), oraz dane co 
do przeznaczenia budynku, jeżeli z wymienionych dokumentów dane te nie 
wynikają. W unormowaniu tym nie zamieszczono nawet wzmianki o potrzebie 
wskazania, przez kogo budynek został wzniesiony. Jest to zrozumiałe tylko przy 
założeniu, że okoliczność ta nie jest istotna dla określenia statusu budynków 
posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. 
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. orzekł, jak na 
wstępie.