III CZP 60/10

Sygn. akt III CZP 60/10 
 
 
 
 
 
 
POSTANOWIENIE 
 
Dnia 14 października 2010 r. 
Sąd Najwyższy w składzie : 
 
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący) 
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca) 
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz 
 
 
 
 
w sprawie z powództwa Gminy Miasto S. 
przeciwko Janinie D. 
o zapłatę, 
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej 
w dniu 14 października 2010 r., 
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego  
przez Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 25 marca 2010 r.,  
 
„Czy udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu komunalnego 
najemcy 
w 
trybie 
art. 
68 
ust 
1 
ustawy 
o 
gospodarce 
nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. w brzmieniu 
obowiązującym do dnia 7 stycznia 2010 r., bez zindywidualizowanej 
zgody odpowiednio wojewody lub rady gminy prowadzi do 
nieważności 
postanowienia 
umowy 
co 
do 
określenia 
ceny 
sprzedaży?” 
 
 
odmawia podjęcia uchwały. 
 
 
 
  
Uzasadnienie 

 
2 
    
   Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wyłoniło się 
w  związku z następującym  stanem faktycznym.  
Powodowa Gmina w pozwie skierowanym przeciwko J. D. domagała się 
zasądzenia od pozwanej kwoty 26140.20 zł z odsetkami, stanowiącą równowartość 
udzielonej pozwanej bonifikaty w związku z nabyciem przez nią wyodrębnionego 
lokalu mieszkalnego w kwietniu 1998 r. Pozwana korzystała z dwóch bonifikat. Po 
nabyciu lokalu zawarła z mężem umowę o przywróceniu i  rozszerzeniu wspólnoty 
ustawowej (w sierpniu 2001 r.), w wyniku której nabyty lokal objęty został 
wspólnością ustawową. Lokal ten został następnie zbyty przez małżonków osobom 
niebędącym bliskimi zbywców. Według powodowej Gminy, istniały zatem 
wystarczające podstawy domagania się zwrotu kwoty odpowiadającej wysokości 
udzielonych bonifikat, ponieważ doszło do naruszenia ustawowych warunków ich 
udzielenia ,przewidzianych w art. 68 ust. 2 ustawy z  dnia 21 sierpnia 1997 r. o 
gospodarce nieruchomościami (Dz. U  nr 115, poz. 741 ze zm.; cyt. dalej jako 
„u.g.n.”) . 
    
Sąd Rejonowy zasądził dochodzoną kwotę od pozwanej nabywczyni lokalu 
mieszkalnego Gminy. Do zbycia lokalu osobom trzecim doszło bowiem, w ocenie 
tego Sądu, wbrew regułom przewidzianym w art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu 
obowiązującym w sierpniu 2001 r. (Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543). W sprawie 
pojawiła się kwestia, w jaki sposób powinna być wyrażona „zgoda rady„ 
przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego 
z  odpowiednią bonifikatą od ceny (zmniejszeniem ceny), ustalonej na podstawie 
art. 67 ust. 2 u.g.n.  Analizując treść uchwały Rady Miasta z dnia 29 grudnia 1997 r. 
oraz okoliczności podjęcia tej uchwały, Sąd Okręgowy - po rozpoznaniu apelacji 
strony pozwanej – doszedł do wniosku, że ”brak jest podstaw do wydania przez 
radę (miasta) aktów o charakterze generalnym, podejmowanych przed wnioskiem  
i  ponadto w odniesieniu do wszystkich nieruchomości podlegających sprzedaży”. 
Oznaczało to brak prawidłowo wyrażonej zgody uprawnionego organu na  
udzielenie stosownego upustu w zakresie ceny lokalu. Skoro jednak wspomniana 
zgoda nie jest postrzegana jako element czynności prawnej (umowy sprzedaży 
lokalu), to ustalenia stron dotyczące sprzedaży lokalu (pomimo braku wymaganej 

 
3 
ustawą indywidualnej zgody Rady Miasta) pozostają ważne, ponieważ  nie doszło 
w rzeczywistości nigdy do podważenia działalności organów wykonawczych Gminy 
w tym zakresie. Mając to na względzie, Sąd Okręgowy nie miał jednak pewności co 
do tego, czy brak ”zindywidualizowanej (…) zgody rady gminy prowadzi do 
nieważności postanowienia umowy co do określenia ceny sprzedaży„ lokalu 
mieszkalnego przez gminę, skoro prawna weryfikacja decyzji administracyjnej 
przez sąd cywilny mogłaby nastąpić tylko w zupełnie wyjątkowych sytuacjach, 
a  reguła taka może mięć analogiczne zastosowanie do uchwał organów 
kolegialnych.  
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Analizując przestawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, należy 
zwrócić uwagę przede wszystkim na sam reżim i charakter prawny roszczenia 
powodowej Gminy oraz sposób obrony pozwanej w związku z zawarciem umowy 
sprzedaży nieruchomości lokalowej (nabywczyni lokalu mieszkalnego). 
Gmina 
dochodziła 
od 
pozwanej 
należności 
pieniężnej 
stanowiącej 
równowartość udzielonej tej pozwanej bonifikaty w związku z zawarciem przez 
strony umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n., 
właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie (po jej 
stosownej waloryzacji), jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc 
od dnia jej zbycia, zbył tę nieruchomość lub wykorzystał na inne cele niż wskazane 
w ustawie lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wskazane w art. 68 ust. 1 u.g.n. 
W  związku z tym, że pozwana (wraz z małżonkiem) sprzedali nabytą od Gminy 
(w  1998 r.) nieruchomość lokalową w sierpniu 2001 r., ma zastosowanie art. 68 
ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w tym czasie (Dz. U. z 2000 r. nr 46, 
poz. 543). 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowało się trafnie stanowisko, że 
omawiane roszczenie gminy ma swoje źródło w art. 68 ust. 2 u.g.n. i powstaje 
w  ramach odrębnego od umowy sprzedaży stosunku obligacyjnego wynikającego 
ex lege (zob. np. ostatnio - uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego z 2010 r., 
III  CZP 131/09,OSNC 2010, z. 9  poz. 118). Przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. kształtuje 
przesłanki powstania roszczenia o zwrot równowartości udzielonej bonifikaty, przy 

 
4 
czym jedną z takich przesłanek jest skuteczne zawarcie umowy sprzedaży 
nieruchomości lokalowej.  
Z treści uzasadnienia zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi 
Najwyższemu wynika to, że pozwana broni stanowiska ,iż udzielona jej bonifikata 
nie stanowi jednak upustu w rozumieniu art. 68 u.g.n., ponieważ dla jej udzielenia 
nie zachowano wymogu wyrażenia zgody przez Radę Miasta w sposób właściwy, tj. 
odpowiednio zindywidualizowany (konieczność udzielenia zgody jednorazowo 
w  każdym konkretnym przypadku). Pozwana nabywczyni  nieruchomości lokalowej 
starała się – dla uzasadnienia bezzasadności roszczenia Gminy - podtrzymać 
stanowisko, że cenowego upustu udzielono jej w ramach jakiegoś innego reżimu 
prawnego zbywania lokali powodowej Gminy. Sąd Okręgowy przyjął wprawdzie 
ogólnie, że pozwanej udzielono bonifikaty jednak na podstawie przepisów ustaw  
o  gospodarce nieruchomościami, przy czym – zakładając skuteczność (ważność) 
samej umowy sprzedaży mimo wadliwego sposobu wyrażenia zgody przez Radę 
Miasta - Sąd ten zastanawiał się na ewentualną nieważnością postanowień tej 
umowy w odniesieniu do ustalonej ceny sprzedaży (art. 58 § 3 k.c.). 
Należy stwierdzić, że przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie 
prawne nie może być uznane za kwalifikujące się do jego rozstrzygnięcia 
w  stosownej uchwale tego Sądu z następujących powodów. 
Zagadnienie to i jego prawną motywację oparto na ogólnym założeniu, że 
w  rozpoznawanej sprawie „decyzja organów (Rady Miasta) nie odpowiada 
ustawowemu wymogowi wyrażania zgody „w rozumieniu art. 68 ust.1 u.g.n. z racji 
braku jej odpowiedniego zindywidualizowania. W literaturze i orzecznictwie sądów 
administracyjnych   przyjmuje się trafnie ,że uchwała rady (przewidziana w art. 68 
ust. 1 u.g.n.) nie należy do grupy aktów prawa miejscowego i nie wymaga tym 
samym zachowania stosownej procedury promulgacyjnej (m.in. ogłoszenia 
w  dzienniku urzędowym).Nie sposób też twierdzić ,że omawiana uchwała rady 
(art.  11 ust. 2 u.g.n.) stanowi postać aktu administracyjnego w rozumieniu art. 104 
k.p.a. Do uchwały takiej nie będzie miał zastosowania art.106 k.p.a. dotyczący 
sposobu współdziałania organów(por. np. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2008 r., OSK 
200/08,niepubl.), ponieważ nie chodzi tu o tryb uzgadniania stanowisk 
poszczególnych organów gminy, ale na pewno o inną postać wyrażania stanowiska 

 
5 
rady w związku z dokonywaniem czynności prawnych przez organ wykonawczy 
gminy (zawarciem przez zarząd umowy zbycia nieruchomości lokalowej gminy). 
Jeżeli w piśmiennictwie i orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, 
że zgoda odpowiedniego organu, określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., ma charakter 
indywidualny, oznacza to, że w sensie przedmiotowym odnosi się ona zawsze 
(niezależnie od czasu jej podjęcia) do zindywidualizowanej (konkretnej) czynności 
prawnej (umowy), tj. do samego faktu udzielania bonifikaty oraz jej wysokości. 
Czym innym jest natomiast sam sposób(postać prawna) wyrażenia  wspomnianej 
zgody, m.in. właśnie w wyniku podjęcia stosownej uchwały obejmującej zasady 
udzielania bonifikaty (określonej w uchwale grupie osób) do ceny sprzedaży 
oznaczonych nieruchomości lokalowych (kiedy taka bonifikata ma być udzielona 
i w jakiej wysokości). Taka uchwała może stanowić właściwe wyrażenie zgody 
w rozumieniu art. 68 ust. 1 u.g.n. i tym samym - spełniać odpowiednie funkcje 
kontrolne w stosunku do zarządu gminy. 
Skoro wspomniane założenie Sądu Okręgowego o braku w rozpoznawanej 
sprawie właściwej, przewidzianej w art. 68 ust. 1 u.g.n., zgody rady (Rady Miasta) 
okazało się jednak nieuzasadnione, nie było tym samym potrzeby do poszukiwania 
podstaw prawnych roszczenia pieniężnego powodowej Gminy poza treścią 
przepisu art. 68 ust. 2 u.g.n., tj. w konstrukcji nieważności postanowień 
dotyczących ceny, zawartych w skutecznej (ważnej) umowie sprzedaży pozwanej 
lokalu z dnia 16 kwietnia 1998 r. 
Ze wskazanych względów nie istniały zatem podstawy do udzielenia przez 
Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione zagadnienie prawne (art. 390 § 1 
k.p.c.) i dlatego orzeczono jak w sentencji.