III CZP 60/09

Uchwała z dnia 7 października 2009 r., III CZP 60/09 
 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Marian Kocon 
Sędzia SN Marek Sychowicz (sprawozdawca) 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jolanty N.-M. i Marka M. przeciwko 
wspólnocie mieszkaniowej przy ul. P. nr 64 w B. o uchylenie uchwały, po 
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 października 
2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w 
Katowicach postanowieniem z dnia 27 marca 2009 r.: 
"1. Czy w przypadku, gdy właściciele lokali, tworzący tak zwaną małą 
wspólnotę mieszkaniową (liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, 
należących nadal do dotychczasowego właściciela, wynosi nie więcej niż siedem), 
nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną ani w umowie o 
ustanowieniu odrębnej własności lokali, ani w umowie zawartej później w formie 
aktu notarialnego, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez innego 
właściciela, dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej, na 
podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) do sądu okręgowego, czy też w 
takim przypadku norma art. 25 ust. 1 ustawy nie znajduje zastosowania?; 
2. W przypadku odpowiedzi dopuszczającej zaskarżenie uchwały na 
podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 
kto winien taką wspólnotę reprezentować w postępowaniu sądowym?" 
podjął uchwałę: 
 

Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli 
właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) 
nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o 
ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie 
aktu notarialnego. 
 
Uzasadnienie 
 
Jolanta N.-M. i Marek M. wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty 
Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. P. nr 64 w B. z dnia 3 kwietnia 2008 r. w 
przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed 
sądami powszechnymi w sprawie przeciwko powodom i jako pozwanego wskazali 
wspólnotę. Wspólnota ta obejmuje powodów jako właścicieli jednego lokalu 
wyodrębnionego oraz Gminę B. – właściciela sześciu lokali niewyodrębnionych. 
Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie 
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później. 
Zaskarżona uchwała podjęta została przez Gminę, która ma większość udziałów we 
wspólnocie. 
Powodowie wezwani do usunięcia braku pozwu, polegającego na 
niewskazaniu adresu Gminy, braku tego nie usunęli w zakreślonym terminie, zatem 
przewodniczący w Sądzie Okręgowym w Katowicach zarządzeniem z dnia 4 
grudnia 2008 r. zarządził zwrot pozwu. Przy rozpoznawaniu przez Sąd Apelacyjny 
w Katowicach zażalenia powodów na to zarządzenie powstało przytoczone na 
wstępie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione Sądowi 
Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. 
Sąd Apelacyjny nawiązał do występującej w piśmiennictwie rozbieżności 
poglądów co do dopuszczalności stosowania do tzw. małej wspólnoty 
mieszkaniowej art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. 
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), przewidującego 
możliwość zaskarżenia do sądu uchwał właścicieli lokali. Wskazując na trudności w 
ustaleniu, kto powinien reprezentować taką wspólnotę mieszkaniową w 
postępowaniu wywołanym zaskarżeniem uchwały, opowiedział się za brakiem 
możliwości stosowania w takim wypadku wymienionego przepisu. 

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Stosownie do art. 6 zdanie pierwsze u.w.l., ogół właścicieli, których lokale 
wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, 
istniejącą z mocy prawa, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej dwa 
lokale będące własnością różnych osób. Według art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele 
lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie 
zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu 
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie 
fizycznej albo prawnej. Jeżeli zarządu w ten sposób nie określą, obowiązują zasady 
przewidziane w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). 
Rozróżniają one sytuacje, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali 
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest 
większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim 
przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej jako „duża wspólnota mieszkaniowa”, 
stosownie do art. 20 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l., właściciele lokali są obowiązani 
podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ulega 
wątpliwości że mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności 
lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 
22 ust 2 i 4, art. 23 i 24) oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu. Jeżeli 
natomiast liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa 
niż siedem (tzw. mała wspólnota mieszkaniowa), do zarządu nieruchomością 
wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu 
postępowania cywilnego o współwłasności, czyli art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 
k.p.c. (art. 19 u.w.l.). 
Wymienione przepisy kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną, 
będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, jako zarząd 
wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu 
pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ, oraz zarządu powierniczego, 
określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie 
zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym; Nie 
zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania 
zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych 
przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania, sprawowanie zarządu 
rzeczą wspólną odbywa się przez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych 

przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających 
możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o 
rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania 
rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do 
tego zarządu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące 
zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i 
nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 
ust. 2 i 4, art. 23 i 24), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25). 
Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma 
szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego 
współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach 
ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego 
wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że 
ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie 
zarządu zawarte w art. 20 i nast. u.w.l. mają zastosowanie jedynie do dużych 
wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych 
wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów kodeksu 
cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego 
określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali 
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W 
razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone 
w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad w sposób 
przewidziany w art. 21 i nast. u.w.l., w tym w art. 25, lub przez odesłanie do tych 
przepisów. W takim wypadku – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – uchwała 
właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach przewidzianych w 
art. 25 u.w.l. 
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.