III CZP 60/06

Uchwała z dnia 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06 
 
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca) 
Sędzia SN Iwona Koper 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej W. przeciwko "C.N.", 
sp. z o.o. w S. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu 
jawnym w dniu 23 sierpnia 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez 
Sąd Apelacyjny w Katowicach postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2006 r.: 
"Czy w następstwie zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego 
niebędącego państwową lub samorządową osobą prawną prawa użytkowania 
wieczystego gruntu będącego własnością Skarbu Państwa prawo wieczystego 
użytkowania wygasa, czy też właściwa gmina, na podstawie art. 179 § 2 k.c. w 
związku z art. 237 k.c., staje się użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości; 
czy w przypadku uznania, że w wyniku zrzeczenia się prawa użytkowania 
wieczystego gruntu gmina staje się z mocy prawa (art. 179 § 2 k.c.) jego 
wieczystym użytkownikiem zachodzi w sprawie o ustalenie istnienia tego prawa 
współuczestnictwo konieczne Skarbu Państwa po stronie pozwanej (art. 72 § 2 
k.c.)?" 
podjął uchwałę: 
 
Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego powoduje jego 
wygaśnięcie. 
 
Uzasadnienie 
 
Sąd Apelacyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne 
dotyczące skutków zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego przysługującego 
mu prawa, wskazując, że problem dopuszczalności zrzeczenia się użytkowania 
wieczystego istniał od chwili wprowadzenia tej instytucji do polskiego systemu 
prawnego. W doktrynie większość opowiedziała się za taką dopuszczalnością, takie 

stanowisko było także zajmowane w orzecznictwie (np. uchwała Sądu Najwyższego  
z dnia 28 września 1992 r., III CZP 89/92, OSNCP 1993, nr 4, poz. 53). Zdaniem 
Sądu Apelacyjnego, nie budzi wątpliwości dopuszczalność zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego, powstaje jednak wątpliwość, jakie skutki pociąga za sobą 
dokonane zrzeczenie. Rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy należy w drodze 
analogii zastosować art. 179 k.c., określający skutki zrzeczenia się własności 
nieruchomości, czy art. 246 § 1 k.c., dotyczący skutków zrzeczenia się 
ograniczonego prawa rzeczowego. W doktrynie i w orzecznictwie prezentowane są 
rozbieżne stanowiska. (...) 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 
Zagadnienie prawne przedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu 
było już analizowane w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06 (OSNC 2007, 
nr 3, poz. 39), w której Sąd Najwyższy zajął stanowisko, że zrzeczenie się przez 
osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa. 
Skład orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten podziela, podobnie jak obszerny 
wywód prawny zawarty w uzasadnieniu. Nie odnosząc się zatem do kwestii 
poddanych już analizie, należy przypomnieć, że rozstrzygnięcie zagadnienia 
prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Katowicach wymaga w 
pierwszej kolejności odniesienia się do kwestii dopuszczalności zrzeczenia się 
prawa użytkowania wieczystego. 
System prawny reguluje tryb zrzeczenia się przez uprawnionego 
przysługujących mu praw rzeczowych; przewidziana została możliwość zrzeczenia 
się własności rzeczy ruchomej przez jej porzucenie (art. 180 k.c.). Rzecz ruchoma 
porzucona w zamiarze wyzbycia się własności staje się rzeczą niczyją, której 
własność może zostać nabyta przez objęcie jej w posiadanie samoistne (art. 181 
k.c.). Odmiennie została uregulowana możliwość wyzbycia się przez właściciela 
prawa do nieruchomości. Ze względu na znaczenie tego rodzaju rzeczy, wyzbycie 
się jej własności przez właściciela nie powoduje wygaśnięcia prawa. Zgodnie z art. 
179 k.c., wyzbycie się własności nieruchomości jest możliwe w drodze złożenia 
jednostronnej czynności prawnej, której skutkiem jest utrata własności przez 
dotychczasowego właściciela i jej nabycie przez inny podmiot. Wprawdzie obecnie 
art. 179 k.c. stracił, z dniem 15 lipca 2006 r., moc obowiązującą zgodnie z treścią 
wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04 (OTK-A Zb.Urz. 
2005, nr 3, poz. 24), jednak – uwzględniając datę złożenia oświadczenia przez 

uprawnionego w okolicznościach niniejszej sprawy, przy rozpoznawaniu której 
powstało zagadnienie prawne (18 listopada 2004 r.) – kwestia ta ma mniejsze 
znaczenie. 
Prawo przewiduje także możliwość zrzeczenia się ograniczonego prawa 
rzeczowego. Zgodnie z art. 246 k.c., uprawniony może zrzec się ograniczonego 
prawa rzeczowego, składając oświadczenie właścicielowi rzeczy obciążonej i prawo 
to wygasa. Jeżeli jednak było ono ujawnione w księdze wieczystej, do wygaśnięcia 
potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. Wygaśnięcie ograniczonego 
prawa rzeczowego jako konsekwencja jego zrzeczenia się przez uprawnionego jest 
w sposób oczywisty związane ze sposobem, w jaki ustawodawca uregulował treść 
prawa własności (por. art. 140 k.c.). Odpadnięcie ograniczenia prawa własności 
pociąga za sobą poszerzenie granic treści prawa przysługującego właścicielowi. 
Zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego, a więc prawa na rzeczy cudzej, 
oznacza powrót granic prawa własności do „stanu pierwotnego", a więc sprzed jego 
ograniczenia spowodowanego powstaniem ograniczonego prawa rzeczowego. 
W takim stanie prawnym trudno znaleźć argumenty przemawiające za 
niedopuszczalnością zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, jest to 
bowiem prawo rzeczowe kumulujące cechy właściwe zarówno własności (por. art. 
140 i 233 k.c.), jak i prawom rzeczowym ograniczonym. Jeżeli zatem system 
prawny dopuszcza możliwość zrzeczenia się prawa własności i ograniczonych praw 
rzeczowych, dla wyłączenia dopuszczalności zrzeczenia się prawa użytkowania 
wieczystego niezbędny byłby przepis ustawy. 
Założenie, że system prawny dopuszcza możliwość zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego, nie rozstrzyga skutków zrzeczenia. W orzecznictwie 
Sądu Najwyższego prezentowane były rozbieżne stanowiska, podobnie jak w 
doktrynie. Odrębnie należy odnotować stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, 
który w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, opowiedział się za 
analogicznym stosowaniem do użytkowania wieczystego art. 246 § 1 zdanie 
pierwsze k.c. 
Poglądy Trybunału Konstytucyjnego mają szczególne znaczenie dla 
rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego, znalazły one zresztą już odzwierciedlenie w 
orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. postanowienie z dnia 24 sierpnia 2005 r., 
II CK 34/05, OSNC 2006, nr 7-8, poz. 125). Przypomnieć należy, że użytkowanie 
wieczyste, mimo cech bliskich własności nieruchomości, wykazuje istotne 

podobieństwo z prawami rzeczowymi ograniczonymi – jest prawem na rzeczy 
cudzej. Zastosowanie zatem art. 246 k.c. bardziej odpowiada istocie użytkowania 
wieczystego, którego celem jest uzyskanie korzyści przez uprawnionego kosztem 
właściciela nieruchomości. 
W wypadku analogicznego stosowania art. 179 k.c. powstawałaby sytuacja, w 
której, mimo zrzeczenia się prawa ustanowionego na gruncie Skarbu Państwa, 
użytkowanie wieczyste istniałoby nadal, tyle że przysługiwałoby gminie właściwej ze 
względu na miejsce położenia nieruchomości. Swoboda zrzekania się użytkowania 
wieczystego byłaby realizowana kosztem gminy, przymusowego beneficjenta 
dokonanej czynności. Ponadto powstałaby zróżnicowana sytuacja w zależności od 
tego, czy użytkowanie wieczyste obciąża grunt skarbowy czy samorządowy. W 
razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego ustanowionego na gruncie 
stanowiącym własność gminy, Skarb Państwa nie nabywałby tego prawa, gdyż 
wygasałoby ono wskutek konfuzji. W razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego 
ustanowionego na gruncie Skarbu Państwa, prawo to nie wygasałoby – nabywałaby 
je gmina. 
Lepszym rozwiązaniem, nieprowadzącym do wskazanej dysharmonii, jest 
stosowanie art. 246 k.c. Przepis ten jest dostosowany do zrzeczenia się 
użytkowania wieczystego jako prawa na rzeczy cudzej, wynika z niego jedynie, że 
oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno zostać skierowane do gminy lub do 
Skarbu Państwa, w zależności od tego, na jakim gruncie zostało ustanowione 
użytkowanie wieczyste. 
Przyjęciu prezentowanego rozstrzygnięcia nie sprzeciwia się fakt, że zwykle 
zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego towarzyszy utrata własności 
budynków i innych budowli wzniesionych na użytkowanym gruncie, prawo 
własności budynków stanowi bowiem prawo związane z użytkowaniem wieczystym 
(art. 235 § 2 k.c.) i jako takie dzieli los prawny prawa głównego. Podobnie należy 
odnieść się do skutku w postaci wygaśnięcia obciążeń użytkowania wieczystego. 
Zgodnie z art. 241 k.c., wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają 
ustanowione na nim obciążenia, a ochrona interesów osób trzecich, na których 
rzecz obciążenia te zostały ustanowione, może być realizowana w drodze 
zastosowania innych przepisów. Otwarta pozostaje także możliwość zastosowania 
do oświadczenia użytkownika wieczystego art. 58 k.c. 

Ze względu na to, że użytkowanie wieczyste gruntu musi być ujawnione w 
księdze wieczystej (wpis ma charakter konstytutywny), do wygaśnięcia tego prawa 
niezbędne jest jego wykreślenie z księgi wieczystej (zob. art. 246 § 2 k.c.). Takie 
rozwiązanie jest istotne dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu, a także zapewnia 
jasność sytuacji prawnej właściciela. W razie analogicznego stosowania art. 179 
k.c. mogłoby natomiast dojść do niekorzystnej dla bezpieczeństwa obrotu sytuacji, 
w której treść księgi wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego 
nieruchomości. 
W jednej kwestii niezbędne jest natomiast sięgnięcie do analogicznego 
stosowania art. 179  § 1 zdanie pierwsze k.c. Oświadczenie użytkownika 
wieczystego o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa musi zostać złożone w 
formie aktu notarialnego; skoro taka forma szczególna musi być zachowana do 
ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego (art. 158 w związku z art. 
234 i 237 k.c.), to również jego zrzeczenie się musi zostać dokonane z 
zachowaniem formy szczególnej. Taki pogląd został już wypowiedziany w uchwale 
Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, oraz w postanowieniu 
Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05. Stanowisko to należy 
podzielić, mimo że w rezultacie do zrzeczenia się użytkowania wieczystego w 
drodze analogii znajdą zastosowanie dwa przepisy regulujące zrzeczenie się 
różnych praw. Taki zabieg stanowi jednak konsekwencję ukształtowania przez 
ustawodawcę użytkowania wieczystego jako prawa łączącego w sobie cechy 
charakterystyczne zarówno prawa własności, jak i ograniczonych praw rzeczowych. 
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie 
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).