III CZP 59/07
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. rozstrzygnął zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie, dotyczące dopuszczalności zawierania przez wspólnotę mieszkaniową odpłatnych umów cywilnoprawnych z właścicielami lokali w zakresie korzystania z części wspólnych budynku. Sąd Najwyższy przyznał wspólnocie mieszkaniowej status tzw. ułomnej osoby prawnej (art. 331 k.c.), wyposażonej w zdolność prawną i sądową, ograniczoną do zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym, wspólnota może zawierać umowy ze swoimi członkami, podobnie jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ze wspólnikiem. Umowy te mogą dotyczyć spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w tym wykorzystania części elewacji budynku na cele reklamowe przez jednego z właścicieli lokali, nawet w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej. Sąd podkreślił, że przepisy o współwłasności dopuszczają możliwość uregulowania relacji obligacyjnej dotyczącej zarządu pomiędzy jednym ze współwłaścicieli a pozostałymi.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstanowienie podstaw prawnych i praktycznych dla zawierania umów między wspólnotami mieszkaniowymi a ich członkami dotyczących korzystania z części wspólnych nieruchomości.
Dotyczy głównie wspólnot mieszkaniowych i kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
Zagadnienia prawne (1)
Czy dopuszczalne jest uregulowanie wzajemnych stosunków pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielem jednego z lokali i współwłaścicielem części wspólnych budynku określających zasady korzystania z części wspólnych budynku przez tego współwłaściciela w drodze odpłatnej umowy cywilnoprawnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dopuszczalne jest uregulowanie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.
Uzasadnienie
Sąd Najwyższy uznał wspólnotę mieszkaniową za ułomną osobę prawną, posiadającą zdolność prawną i sądową w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym, wspólnota może zawierać umowy ze swoimi członkami dotyczące korzystania z części wspólnych, nawet w zakresie przekraczającym ich udziały. Alternatywnie, nawet jeśli wspólnota nie jest odrębnym podmiotem, współwłaściciele mogą umownie regulować zasady korzystania z rzeczy wspólnej.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| wspólnota mieszkaniowa "A.W. 9-11" w S. | inne | powódka |
| Lech S. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (9)
Główne
u.w.l. art. 1 § 1
Ustawa o własności lokali
Określa zakres zarządu nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 22
Ustawa o własności lokali
Określa zakres zarządu nieruchomością wspólną.
Pomocnicze
k.c. art. 331
Kodeks cywilny
Podstawa do uznania wspólnoty mieszkaniowej za ułomną osobę prawną.
k.c. art. 205
Kodeks cywilny
Dopuszcza możliwość uregulowania relacji obligacyjnej dotyczącej zarządu pomiędzy jednym ze współwłaścicieli a pozostałymi.
u.w.l. art. 6 § 2
Ustawa o własności lokali
Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania związane z zarządem nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 16
Ustawa o własności lokali
Wspólnota może żądać sprzedaży lokalu w przypadku zaległości właściciela w opłatach.
u.w.l. art. 17
Ustawa o własności lokali
Wspólnota odpowiada za swoje zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej.
u.w.l. art. 21
Ustawa o własności lokali
Zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz.
u.w.l. art. 28
Ustawa o własności lokali
Wskazuje na możliwość stworzenia stosunku umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem lub między współwłaścicielami a jednym z nich.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wspólnota mieszkaniowa posiada status ułomnej osoby prawnej, co pozwala jej na zawieranie umów cywilnoprawnych. • Przepisy o współwłasności dopuszczają umowne regulowanie korzystania z rzeczy wspólnej. • Możliwość zawarcia umowy między wspólnotą a członkiem wynika z przepisów ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego.
Godne uwagi sformułowania
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. • Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, a jeżeli z mocy art. 6 zdanie drugie u.w.l. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (w ograniczonym zakresie, związanym z zarządem wspólną nieruchomością), to przysługuje jej odrębna zdolność prawna. • Wspólnotę należy zatem wówczas traktować jako ogół współwłaścicieli nieruchomości, poza jednym, będącym drugą stroną umowy.
Skład orzekający
Henryk Pietrzkowski
przewodniczący
Teresa Bielska-Sobkowicz
sprawozdawca
Marian Kocon
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustanowienie podstaw prawnych i praktycznych dla zawierania umów między wspólnotami mieszkaniowymi a ich członkami dotyczących korzystania z części wspólnych nieruchomości."
Ograniczenia: Dotyczy głównie wspólnot mieszkaniowych i kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Orzeczenie wyjaśnia status prawny wspólnot mieszkaniowych i ich zdolność do zawierania umów, co jest istotne dla wielu właścicieli lokali i zarządców nieruchomości.
“Wspólnota mieszkaniowa może zarabiać na reklamach na elewacji? Sąd Najwyższy wyjaśnia!”
Dane finansowe
WPS: 6875 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.