III CZP 59/07

Uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07 
 
Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący) 
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca) 
Sędzia SN Marian Kocon 
 
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej "A.W. 9-11" 
w S. przeciwko Lechowi S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na 
posiedzeniu jawnym w dniu 19 czerwca 2007 r. zagadnienia prawnego 
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 9 
marca 2007 r.: 
"Czy dopuszczalne jest uregulowanie wzajemnych stosunków pomiędzy 
wspólnotą mieszkaniową a właścicielem jednego z lokali i współwłaścicielem części 
wspólnych budynku określających zasady korzystania z części wspólnych budynku 
przez tego współwłaściciela w drodze odpłatnej umowy cywilnoprawnej?" 
podjął uchwałę: 
 
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części 
wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości 
wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą 
mieszkaniową. 
 
Uzasadnienie 
 
Wyrokiem z dnia 26 października 2006 r. Sąd Rejonowy w Szczecinie oddalił 
powództwo wspólnoty mieszkaniowej "A.W. 9-11" w S. o zasądzenie od Lecha S. 
kwoty 6875 zł tytułem opłaty za wykorzystywanie elewacji budynku na cele 
reklamowe. 
Przy rozpoznawaniu apelacji powódki Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął 
wątpliwość wyrażoną w przedstawionym zagadnieniu prawnym. 
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 

Przedstawione zagadnienie prawne dotyczy statusu prawnego wspólnoty 
mieszkaniowej, niejednolicie pojmowanego począwszy od chwili wejścia w życie 
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 
80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Należy odnotować, że w piśmiennictwie 
prawniczym uznaje się w zasadzie jednolicie, że wspólnota mieszkaniowa nie jest 
osobą prawną, rozbieżność poglądów istnieje natomiast w kwestii, czy może być 
uznana za tzw. ułomną osobę prawną i w konsekwencji za podmiot prawa. 
Według poglądu niektórych autorów, wspólnota mieszkaniowa jest jednostką 
organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną (art. 331 k.c.), wobec czego ma 
zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, odrębną od zdolności prawnej i 
zdolności do czynności prawych tworzących ją właścicieli lokali, może też posiadać 
własny majątek. Według innego stanowiska, wspólnota mieszkaniowa co prawda 
posiada zdolność prawną i sądową w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, 
jednakże nie może posiadać własnego majątku, przysługuje on bowiem wyłącznie 
właścicielom lokali. Prezentowane jest także stanowisko, że wspólnota 
mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej, a więc i podmiotowości i w konsekwencji 
własnego majątku, stroną zaś stosunków prawnych i podmiotem praw są należący 
do niej właściciele lokali. Spotykane są też poglądy odmawiające wspólnocie nawet 
przymiotu jednostki organizacyjnej. 
W orzecznictwie Sądu Najwyższego uznawano, że wspólnota mieszkaniowa 
ma zdolność sądową. W uzasadnieniu uchwał z dnia 27 marca 2003 r., III CZP 
100/02 (OSNC 2004, nr 1, poz. 5) i z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03 
(OSNC 2005, nr 1, poz. 6) wyrażono pogląd, że wspólnota korzysta ze zdolności 
sądowej jako jednostka odrębna od ogółu właścicieli lokali. W uchwałach z dnia 23 
września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz. 153), z dnia 26 lutego 
2006 r., III CZP 5/06 (OSNC 2007, nr 1, poz. 6) i z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 
97/06 ("Biuletyn SN" 2006, nr 11, s. 14) oraz wyroku z dnia 10 grudnia 2004 r., III 
CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 212) prezentowano jednolity pogląd odnoszący 
się do statusu prawnego wspólnoty, że obecnie, po nowelizacji kodeksu cywilnego, 
istnieją podstawy przemawiające za przyjęciem, iż wspólnota mieszkaniowa ma 
zdolność prawną w rozumieniu art. 331 k.c., jest więc tzw. ułomną osobą prawną. 
Wyposażenie wspólnoty mieszkaniowej w zdolność prawną stanowiło przesłankę 
rozstrzygnięcia także w wyroku z dnia 17 marca 2006 r., I CSK 63/05 (nie publ.), a 
jedynie w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2006 r., V CSK 53/05 (OSP 2007, nr 2, 

poz. 14) Sąd Najwyższy nie akceptował podmiotowości wspólnoty. Rozbieżności 
dotyczą kwestii, czy zaliczenie wspólnoty do kategorii ułomnych osób prawnych 
pozwala uznać, że może ona posiadać własny majątek, odrębny od majątku 
właścicieli lokali (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 
55/04, i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06), czy też 
że może ona nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli 
(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06). 
Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela pogląd, że wspólnocie 
mieszkaniowej należy przyznać status tzw. ułomnej osoby prawnej (art. 331 k.c.), 
wyposażonej w zdolność prawną i sądową, ograniczoną do nabywania praw i 
obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22 
u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, a jeżeli z mocy art. 6 
zdanie drugie u.w.l. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (w 
ograniczonym zakresie, związanym z zarządem wspólną nieruchomością), to 
przysługuje jej odrębna zdolność prawna. Wniosek taki płynie także z innych 
przepisów ustawy o własności lokali; zgodnie z art. 16, wspólnota, a nie jej 
członkowie, może przed sądem żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, gdy 
właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat. Także z art. 17 
wynika, że wspólnota, a nie poszczególni właściciele, odpowiada bez ograniczeń za 
swoje zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Ponadto, zgodnie z art. 21, 
zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz także w stosunkach pomiędzy nią a 
poszczególnymi właścicielami. Nie można wreszcie pominąć tego, że w 
uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 14 lutego 2003 r., nowelizującej kodeks 
cywilny m.in. przez wprowadzenie art. 331 k.c. wskazano, iż hipotezą tego przepisu 
będą objęte także wspólnoty mieszkaniowe. 
Powyższe uwagi implikują twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa, jako 
ułomna osoba prawna, może zawierać umowy ze swoim członkiem, podobnie jak 
spółka z ograniczona odpowiedzialnością ze wspólnikiem, czy spółka akcyjna z 
akcjonariuszem. Ze względu na ograniczone kompetencje wspólnoty, umowy te 
dotyczyć mogą jednak tylko spraw związanych z zarządem nieruchomością 
wspólną, w tym także np. będącej przedmiotem rozpoznawanej sprawy kwestii 
wykorzystania części elewacji budynku na cele reklamowe przez jednego z 
właścicieli lokali. 

Dopuszczalność zawarcia umowy w tym zakresie pomiędzy wspólnotą a jej 
członkiem istnieje jednak nawet po uznaniu, że wspólnota mieszkaniowa nie może 
być podmiotem praw i obowiązków odrębnych od praw i obowiązków członków. 
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa oznacza synonim współwłaścicieli 
nieruchomości nie stoi na przeszkodzie by współwłaściciele w umowie uregulowali 
korzystanie z rzeczy. Nie jest zatem wykluczona umowa dotycząca wykorzystania 
elewacji wspólnej ściany zewnętrznej budynku na cele reklamowe przez jednego ze 
współwłaścicieli części wspólnych budynku, a zakres korzystania z rzeczy wspólnej 
nie musi odpowiadać udziałowi we własności, o zakresie korzystania ze 
współwłasności decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach 
da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli. 
Wspólnotę należy zatem wówczas traktować jako ogół współwłaścicieli 
nieruchomości, poza jednym, będącym drugą stroną umowy. Jeżeli 
współwłaściciele reprezentowani przez wspólnotę godzą się na umieszczenie przez 
jednego z nich tablicy reklamowej na wspólnej ścianie budynku, to mogą kwestie z 
tym związane uregulować w umowie. 
Należy zwrócić uwagę, że przepisy o współwłasności dopuszczają możliwość 
uregulowania relacji obligacyjnej dotyczącej zarządu pomiędzy jednym ze 
współwłaścicieli a pozostałymi (art. 205 k.c.). Podobne uregulowanie zawiera art. 28 
u.w.l. Oba te przepisy wyraźnie wskazują na możliwość stworzenia stosunku 
umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem lub między współwłaścicielami a 
jednym z nich. Jeżeli istnieje możliwość zawarcia takiej umowy pomiędzy członkiem 
wspólnoty a wspólnotą, to za dopuszczalne należy uznać także zawarcie pomiędzy 
nimi umowy o korzystanie z rzeczy wspólnej także w zakresie przewyższającym 
udział w nieruchomości wspólnej. 
Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c., orzekł, jak w 
uchwale.